PM/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/01387 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E6DV

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 juillet 2025 – RG N°25/00313 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]

Code affaire : 5AB – Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : Mme Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 juillet 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Monsieur Philippe MAUREL, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [U] [L]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Laure FROSSARD de la SCP SCP CODA, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c25056-2025-007097 du 26/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

ET :

INTIMÉS

Madame [Y] [G]

née le 21 Avril 1984 à [Localité 2] (Albanie), demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [E] [F]

né le 18 Octobre 1980 à [Localité 3] (Albanie), demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [L], aujourd’hui âgé de 72 ans, a, en qualité de locataire, conclu avec Mme [X] un contrat de bail verbal portant sur un local à usage d’habitation situé dans un immeuble collectif au [Adresse 3] à [Localité 1]. Le bail a duré 19 ans pour avoir été conclu en 2002 jusqu’au 13 juin 2021. Le loyer était d’un montant de 456,00 euros, provision pour charges comprise. L’appartement a été vendu à Mme [Y] [G] et M. [E] [F] par acte de vente en date du 14 juin 2021. Cet investissement était réalisé dans le but de reprendre l’appartement à l’effet d’y installer la mère de M. [F]. Un nouveau bail a été régularisé prenant effet au 1er juillet 2021, pour une durée d’un an, moyennant un loyer mensuel de 487 euros, provision pour charges comprise.

Se plaignant du troubles occasionnés par le comportement du locataire, les acquéreurs l’ont fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon à l’effet d’obtenir la résolution du contrat de location et l’expulsion de l’occupant.

Suivant jugement en date du 15 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection a statué de la manière suivante :

« Prononce à compter du 27 janvier 2025 la résiliation du bail conclu le 14 juin 2021 entre Mme [Q] [G] et M. [E] [F] et M. [Z] le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] aux torts exclusifs de M. [U] [L] ;

Ordonne en conséquence à M. [U] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut, pour M. [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés,

Mme [Q] [G] et M. [E] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne M. [U] [L] à payer à Mme [Q] [G] et M. [E] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 456 euros à compter du 27 janvier 2025, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs ;

Condamne Mme [Q] [G] et M. [E] [F] à payer à M. [U] [L] la somme de 366,13 euros en répétition de l’indu locatif (décompte arrêté au 20 mai 2025 incluant l’indu locatif d’avril 2025) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Condamne M. [U] [L] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification à la préfecture ;

Condamne M. [U] [I] verser à Mme [Q] [G] et M. [E] [F] une somme de 300 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris. »

Pour ce faire, le juge des contentieux de la protection a, pour l’essentiel, retenu que les éléments produits aux débats par les bailleurs, à savoir des attestations concordantes, un procès-verbal d’assemblée générale critiquant la bailleresse antérieure pour l’inertie dont elle faisait preuve vis-à-vis de son locataire, constituaient des éléments suffisamment sérieux pour mettre un terme anticipé à la convention locative.

* * *

Suivant déclaration au greffe en date du 1er septembre 2025, formalisée par voie électronique, M. [U] [L] a interjeté appel du jugement rendu. Dans le dernier état de ses écritures en date du 4 juin 2026 il invite la cour à statuer dans le sens suivant :

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a statué comme suit :

Prononce à compter du 27 janvier 2025 la résiliation du bail conclu le 14 juin 2021 entre Mme [Q] [G] et M. [E] [F] et M. [Z] le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] aux torts exclusifs de M. [U] [L] ;

Ordonne en conséquence à M. [U] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut, pour M. [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés,

Mme [Q] [G] et M. [E] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement

de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne M. [U] [L] à payer à Mme [Q] [G] et M. [E] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 456 euros à compter du 27 janvier 2025, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs ;

Condamne Mme [Q] [G] et M. [E] [F] à payer à M. [U] [L] la somme de 366,13 euros en répétition de l’indu locatif (décompte arrêté au 20 mai 2025 incluant l’indu locatif d’avril 2025) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Condamne M. [U] [L] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification à la préfecture ;Condamne M. [U] [I] verser à Mme [Q] [G] et M. [E] [F] une somme de 300 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Et statuant à nouveau,

Débouter Mme [Y] [G] et M. [E] [F] de l’ensemble de leurs demandes et notamment celles tendant à obtenir la résiliation du bail aux torts exclusif de M. [U] [L] ainsi que son expulsion du logement.

Condamner solidairement Mme [Y] [G] et M. [E] [F] à verser à M. [U] [L] la somme de 590,13 euros en remboursement du trop-perçu au titre des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 15 juillet 2025.

En tout état de cause,

Débouter Mme [Y] [G] et M. [E] [F] de toute demandes, fins et conclusions contraires.

Condamner Mme [Y] [G] et M. [E] [F] aux entiers dépens d’appel et de première instance.

* * *

Dans des conclusions responsives et à portée récapitulative en date du 25 février 2026 Mme [Y] [G] et M. [E] [F] se sont prononcés dans les termes suivants :

Confirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] le 15 juillet 2025 dans l’intégralité de ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamner M. [U] [L] à payer à M. [E] [F] et Mme [Y] [G] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du ode de procédure civile.

Condamner M. [U] [L] à tous les dépens d’appel

* * *

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appelant fait grief au premier juge d’avoir prononcé la résolution du bail alors que le propriétaire du local d’habitation ne l’a jamais mis en demeure de cesser le trouble de jouissance qu’il lui impute à l’appui de son action.

Aux termes de l’article 1226 du code civil :

« Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. »

Même si la résolution pour inexécution est, depuis l’ordonnance du 10 février 2016, une procédure infra-juridictionnelle, la formalité préalable de mise en demeure est de mise même si le bailleur a engagé pour ce faire une action contentieuse devant la juridiction compétente.

En l’occurrence, les bailleurs n’administrent pas la preuve de ce qu’avant toute délivrance d’une assignation aux fins de résolution du bail, le preneur ait été mis en demeure de mettre un terme aux agissements dommageables qui lui sont reprochés. De surcroît, aucune urgence ne présidait à l’engagement de l’action résolutoire. Il y a lieu également de rappeler que la dispense de cette formalité peut être envisagée s’il apparaît, au regard des circonstances de la cause, qu’elle est indubitablement vouée à l’échec (Cass Com 18 octobre 2023 n° 20-21.579). En l’espèce, force est de constater qu’il n’est ni démontré, ni même allégué, que la délivrance d’une mise en demeure au locataire serait nécessairement restée lettre morte.

Il y a lieu de souligner que le caractère préalable de la mise en demeure est une condition irréductible pour permettre au preneur à qui une faute dans l’exécution du contrat est reprochée de s’amender, ou à tout le moins, de cesser pour l’avenir la commission de faits dommageables. Il s’ensuit que l’assignation ne peut être regardée comme un palliatif utile à l’absence de mise en demeure préalable telle que visée dans l’article de loi partiellement sus-reproduit.

Dans ces conditions, le jugement attaqué ne peut qu’être infirmé puisque l’inobservation d’une formalité substantielle fait obstacle à ce que l’anéantissement du bail puisse être prononcé.

Ce n’est donc que surabondamment que sera examiné le bien-fondé des griefs articulés par les bailleurs à l’encontre du titulaire de droit locatif sur l’appartement dont ils sont propriétaires.

Il convient avant tout de rappeler que le contrat de bail formalise une cession en jouissance d’un bien immobilier mais demeure par nature un contrat personnel créant un lien d’obligation entre deux personnes, physiques ou morales. La convention est donc dépourvue de tout caractère réel, c’est-à-dire centré sur la chose qui en est l’objet, génératrice, à ce titre, d’obligations indépendantes de la personne à qui elles s’imposent. Il s’en déduit que les motifs graves qui doivent inspirer la demande en résolution du contrat de location ne peuvent affecter que le contrat en cours, c’est à dire celui sur lequel les partenaires contractuels ont fondé leurs rapports d’obligation. Dès lors, les manquements antérieurs à la souscription de la convention locative ne peuvent justifier la résolution pour inexécution de celle-ci.

En conséquence, les infractions aux règles du bail, telles que visées à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil ne peuvent concerner que les manquements du locataire à son obligation générale de jouir des lieux loués de manière paisible, afférents à la période contemporaine de la date d’exécution du bail. S’il peut être admis que soit pris en considération le comportement passé du locataire, ce n’est qu’en vue d’étayer les griefs dirigés contre lui, et démontrer ainsi qu’ils s’inscrivent dans une continuité temporelle.

Dans cette optique, les doléances exprimées par l’assemblée générale des copropriétaires dans un procès-verbal daté du 19 février 2020, qui expose dans sa résolution n°30 l’intention du syndicat d’agir à l’encontre du copropriétaire défaillant dans son obligation de contraindre son locataire à cesser ses comportements nuisibles, ne peut valablement servir la cause de la partie qui s’en prévaut. De la même manière, l’attestation de Mme [X], ancienne bailleresse de M. [L], incrimine le comportement de ce dernier mais pour des périodes déjà fort anciennes, durant lesquelles les acquéreurs d’immeubles n’avaient pas encore la qualité de bailleur.

Certaines attestations, sur la régularité formelle desquelles le premier juge s’est longuement penché, ne comportent aucune indication chronologique permettant de s’assurer que les faits rapportés sont bien contemporains de l’exécution du bail conclu entre les parties à l’instance présente (attestation [B]). De surcroît, certaines d’entre elles n’exposent aucun fait précis de nature à objectivement porter le discrédit sur le comportement de l’appelant. De la sorte, Mme [K] [P] précise que le comportement de M. [L] impacte considérablement son moral et sa disponibilité, alors même que ces considérations, à forte tonalité subjective, ne révèlent en elles-même aucun fait imputable à la partie concernée. De surcroît la même attestante indique avoir écouté un enregistrement produit par Mme [G] et aux termes duquel le locataire tiendrait des propos racistes et misogynes à l’encontre de celle-ci. Toutefois, il n’est aucunement assuré que l’intéressé soit l’auteur des propos litigieux, le simple enregistrement d’une conversation n’étant pas de nature à certifier l’identité de la personne contre qui il est utilisé.

Ensuite, l’attestation produite par Mme [R] veuve [F] peut difficilement être prise en compte. Même si elle n’est pas partie à l’instance, il ressort des pièces de la procédure que l’acquisition par les intimés du local d’habitation actuellement occupé par M. [L] était destiné, à terme, à son usage exclusif. On peut comprendre dans un tel contexte que l’attestante soit animée de la volonté de dénigrer le preneur à bail qui, au regard de son âge et de ses revenus, entre dans la catégorie des locataires protégés visés à l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 et dont l’obligation de délaissement des lieux est subordonnée à son relogement par les soins du bailleur.

En outre, l’attestante à l’instar d’autres personnes, témoigne de ce que M. [L] était à l’origine de nuisances sonores lorsqu’il écoutait sa radio à plein volume et pendant la nuit. Or une telle version est contredite par d’autres attestations délivrées en faveur de l’appelant, comme celles émanant de Mme [H] [N], Madame [S], ou encore M. [D], qui, pour leur part, se sont posés en contradicteurs résolus des allégations contenues dans les attestations émanant des bailleurs. En l’état de ces divergences, la preuve de motifs graves qu’il incombe au propriétaire du local d’habitation d’administrer, n’est aucunement rapportée.

Enfin, les captures d’écran produites aux débats laissent transparaître un comportement agressif de la part de M. [L] à l’encontre de ses cocontractants. Cependant, il résulte également de l’examen des pièces de la procédure qu’un conflit locatif oppose les parties, l’occupant faisant grief aux propriétaires de manquer à leurs obligations d’entretien concernant le chauffage et le système de fermeture des volets roulants. En cet état, le caractère impétueux voire agressif du preneur, tel qu’il résulte des échanges de messages électroniques, doit nécessairement être pondéré et replacé dans le contexte d’un litige locatif sur lequel les acquéreurs ne semblent pas avoir pris parti. En toute hypothèse, les débordements verbaux imputables à M. [L], si tant est qu’il en soit l’auteur, ce qu’une simple capture d’écran ne saurait à elle seule démontrer, ne peuvent être assimilés à un trouble de jouissance perturbant la pénibilité des lieux loués et son environnement collectif.

Il suit des motifs qui précèdent que c’est à tort que le premier juge a estimé que le trouble de jouissance imputé à l’appelant justifiait la résolution anticipée du bail.

* * *

M. [L] critique le jugement rendu en ce qu’il a omis d’intégrer dans le montant du trop-perçu par les bailleurs la quotité représentative de l’allocation-logement pour le mois de juin 2024 de même que celle correspondant à la majoration des prestations locatives servies par la CAF à compter du mois de janvier 2025, soit la somme de 5 euros par mois sur une période de 4 mois.

Les parties intimées ne reprennent pas, à hauteur d’appel, la discussion relative au prix du bail souscrit à la suite de conventions locatives constamment renouvelées et dont le loyer n’a pas été réévalué. La créance de trop-perçu du locataire a été liquidée par le premier juge à la somme de 366,13 euros. La discussion ne porte donc plus que sur un reliquat d’allocation-logement directement perçue par les bailleurs mais non répercuté à la baisse dans le solde de loyer restant dû par le locataire.

Contrairement aux allégations des intimés, ceux-ci ont bien perçu la somme de 219 euros

au titre des prestations locatives pour le mois de juin 2024 ainsi qu’en atteste le relevé des allocations servies par la CAF et qui indique expressément que ces prestations ont été directement versées au bailleur. Or, le relevé de compte produit aux débats par M. [L] fait état d’un versement complet du loyer pour le mois en question ce qui fait ressortir un indu perçu par les tiers intéressés dont le montant aurait dû être répercuté à la baisse dans le montant du loyer perçu en contrepartie de la jouissance du local d’habitation. De la même manière, il est établi par l’appelant que le bailleur a perçu le montant correspondant à l’augmentation de l’allocation logement soit 5 euros par mois à compter du mois de janvier 2025, sans que le montant de la redevance locative en est été réduite à due concurrence.

M. [L] est donc fondé à solliciter que le montant de l’indu soit porté à la somme de 590,13 euros au lieu des 366,13 euros accordée par le premier juge. Le jugement sera réformé en ce sens.

Au regard des motifs qui précèdent, c’est à tort que le juge des contentieux de la protection à accordé aux bailleurs le bénéfice d’un remboursement de leurs frais irrépétibles à hauteur de la somme de 300 euros. Ceux-ci seront donc déboutés de leur demande en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi :

’ Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 juillet 2025.

Statuant à nouveau :

– Déboute Mme [Y] [G] et M. [E] [F] de leur demande de résolution du bail souscrit avec M. [U] [L] suivant acte sous-seing-privé en date du 13 juin 2021.

’ Condamne solidairement Mme [Y] [G] et M. [E] [F] à payer à M. [U] [L] la somme de 590,13 euros au titre de trop-perçu de loyer, avec majoration d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive de l’instance engagée devant le juge des contentieux de la protection, soit le 27 janvier 2025.

’ Déboute Mme [Y] [G] et M. [E] [F] de leur demande en remboursement de leurs frais irrépétibles présentés dans le cadre de l’instance engagée devant le juge des contentieux de la protection.

’ Les condamne, solidairement, aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,

En conséquence,

La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution.

Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main.

A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée à la minute par le président et le greffier.