COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 SEPTEMBRE 2026

N° RG 23/02167 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NH7S

S.A.S. IMMOBILIERE [P] [I]

c/

[X] [S]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 21/05962) suivant déclaration d’appel du 05 mai 2023

APPELANTE :

S.A.S. IMMOBILIERE [P] [I] Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et par Me Valérie SEMPE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[X] [S]

née le 17 Février 1946 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 08 juin 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

En présence de M. [G] [R], élève-avocat et de Mlle [Y] [T], attachée de justice.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1- Par acte authentique du 27 juillet 2016, Mme [M] a acquis en l’état futur d’achèvement de la sas Immobilière [E], assurée auprès de la Smabtp, les lots 30, 204, 205, 206, 318, 319 et 320, consistant en un appartement n°A401 de type 5, une terrasse, ainsi que trois parkings couverts, et trois locaux individuels à vélos au sein d’un ensemble immobilier dénommé « Trendy Chartrons », situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1].

Sont notamment intervenues aux opérations de construction :

– la sarl ALM Réalisation en qualité de maître d’oeuvre d’exécution, assurée auprès de la Smabtp,

– la sarl Esobe, assurée auprès de la Sa Axa France iard, titulaire du lot étanchéité, qui a posé à ce titre des dalles en bois sur les terrasses, fournies par la sas Nesta, qui s’est elle-même approvisionnée auprès de la sas Etablissements [W] [D] et fils.

La réception du lot étanchéité est intervenue le 11 septembre 2017, avec effet au 23 mars 2017, assortie de réserves, et la livraison de l’appartement est intervenue le 20 avril 2017 avec réserves.

Soutenant que les dalles en bois posées sur les terrasses étaient affectées de désordres, la sas Immobilière [E] a fait assigner en référé aux fins d’expertise la selarl [B] [A] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société ESOBE, placée en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire, la société Nesta et les huit copropriétaires concernés, parmi lesquels Mme [S].

Par ordonnance du 30 avril 2018, le juge des référés a désigné M. [Z] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 14 mars 2020.

2- Par actes des 19, 21 et 22 juillet 2021, Mme [S] a fait assigner la sas Immobilière [E] et son assureur la Smabtp, la société ALM Réalisation et son assureur la Smabtp, ainsi que la société Axa France Iard en qualité d’assureur de la société Esobe, pour obtenir leur condamnation à l’indemniser de ses préjudices.

Par acte délivré les 24 et 27 janvier 2022, la SAS Immobilière [E] a appelé en garantie les sociétés Nesta et Etablissements [W] [D] et fils.

Par jugement du 21 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– condamné la SAS Immobilière [E] à payer à Mme [H] [S] la somme de 31 373,98 euros à titre de dommages et intérêts ;

– condamné la SAS Immobilière [E] à payer à Mme [S] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté les parties pour le surplus ;

– condamné la Sas Immobilière [E] aux dépens, comprenant les dépens de l’instance en référé dont les frais d’expertise ;

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

Par déclaration du 5 mai 2023, la sas Immobilière [P] [I] a interjeté appel de cette décision.

3- Dans ses dernières conclusions du 28 mai 2026, la sas Immobilière [P] [I] demande à la cour de :

– ordonner en tant que de besoin la révocation de l’ordonnance de clôture ;

– dire recevables les présentes conclusions ;

– la déclarer recevable et fondée en son appel ;

– y faisant droit, infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

– l’a condamnée à payer à Mme [S] la somme de 31 373,98 euros à titre de dommages et intérêts ;

– l’a condamnée à payer à Mme [S] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– a débouté les parties pour le surplus ;

– l’a condamnée aux dépens, comprenant les dépens de l’instance en référé, dont les frais d’expertise ;

– a rappelé que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

Statuant à nouveau,

– juger que la terrasse est recouverte de dalles en bois conformément à la notice descriptive annexée à l’acte authentique de vente ;

– juger qu’elle n’a en aucun cas manqué à son obligation de délivrance conforme ;

– déclarer irrecevable la demande en paiement de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral formulée dans les conclusions de l’intimée notifiées le 4 mai 2026 en application des articles 909 et 564 du code de procédure civile ;

– débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner Mme [S] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance;

– condamner Mme [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les dépens de l’instance en référé.

À titre subsidiaire, si la cour devait retenir sa responsabilité contractuelle,

– juger que le montant des travaux de reprise des désordres affectant la terrasse ne saurait excéder la somme de 8 881,37 euros et débouter Mme [S] pour le surplus.

À titre infiniment subsidiaire,

– juger que le montant des travaux de reprise des désordres affectant la terrasse ne saurait excéder la somme de 30 720,35 euros et débouter Mme [S] pour le surplus.

4- Dans ses dernières conclusions du 22 mai 2026, Mme [S] demande à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

– condamné la Sas Immobilière [E] à lui payer les sommes de 31 373,98 euros à titre de dommages et intérêts et 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la Sas Immobilière [E] aux dépens ;

– débouté la Sas Immobilière [E] de ses demandes.

Y ajoutant,

statuant à nouveau,

– condamner la société Immobilière [E] au paiement de la somme de 31 373,98 euros TTC au titre de la reprise intégrale de la terrasse, indexée sur l’indice BT01 depuis le 28 septembre 2022 jusqu’à la date de la décision à intervenir ;

– condamner la société Immobilière [E] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

– condamner la société Immobilière [E] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux entiers dépens de l’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2026.

Par messages RPVA du 22 mai, les parties ont sollicité le report de l’ordonnance de clôture.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

5- Il convient, eu égard à l’accord des parties sur ce point, de rabattre l’ordonnance de clôture du 26 mai 2026 et de prononcer la clôture de l’instruction au jour de l’audience de plaidoiries.

Sur la demande tendant à la condamnation de la sas Immobilière [E] au paiement de la somme de 31 373, 98 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance.

6- Dans le cadre de son appel, la sas Immobilière [E] sollicite l’infirmation du jugement qui l’a condamnée à verser à Mme [S] la somme de 31 373, 98 euros, pour manquement à son obligation de délivrance conforme.

Elle soutient qu’il importe peu que le descriptif sommaire annexé à l’acte de réservation de l’appartement par Mme [S] mentionne des dalles en bois exotique, puisqu’il est précisément stipulé à la notice descriptive annexée à l’acte authentique de vente, qui a seule valeur contractuelle, que la terrasse sera recouverte de dalles ou lames en bois sur plots, sans autre précision.

A titre subsidiaire, la sas Immobilière [E] réclame une diminution du montant des dommages et intérêts accordés à l’intimée, à la somme de 8881, 37 euros, en faisant valoir que seulement 20% des dalles de la terrasse de Mme [S] sont à remplacer.

7- Mme [S] réplique que les dalles sont composées de pin et non de bois exotique, comme il était pourtant indiqué dans le descriptif sommaire intégré au contrat de réservation.

Elle demande donc qu’il soit fait application des dispositions de l’article 1604 du code civil, au regard de la non-conformité contractuelle de celles-ci, et conclut par conséquent à la confirmation du jugement, qui lui a alloué des dommages et intérêts à ce titre.

Sur ce,

8- Selon les dispositions de l’article 1604 du code civil, ’la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur’.

9- Il est admis que le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme à ce qui a été convenu contractuellement, dans sa qualité, sa quantité et son identité, et que le seul constat de l’absence d’identité entre la chose commandée et celle remise, suffit à caractériser le défaut de délivrance, même si l’usage de la chose n’en est pas affecté.

10- Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire constate que des dalles en bois carrées de type « caillebotis » en pin, reposant à leurs quatre angles sur des plots réglables en PVC, posés sans fixation sur le complexe d’étanchéité du toit terrasse, équipent les terrasses extérieures de certains appartements situés aux derniers étages de l’ensemble immobilier composé de trois immeubles.

11- Au niveau de la terrasse de Mme [S], d’une surface de 235m², environ 7% des dalles présentent des déformations des lames supérieures par gauchissement et tuilage, provoquant un soulèvement dépassant 8 mm par rapport à la lame contiguë.

12- Cette déformation provient d’un séchage du bois en oeuvre.

13- Au niveau d’environ 5% de l’ensemble des dalles mises en oeuvre, le vissage des solivettes dans les lames est hétérogène. Prévues pour être affleurantes, les têtes de vis sont parfois noyées dans le bois jusqu’à une profondeur atteignant 12mm. Cette hétérogénéité de vissage provoque le dépassement de l’extrémité de certaines vis à la surface des lames de plusieurs millimètres.

14- Par ailleurs, moins d’1% de l’ensemble des dalles comportent des éléments présentant des singularités incompatibles avec la fonction des dalles : présence de noeuds malsains ou de largeur d’un élément affaiblissant la résistance mécanique et ayant provoqué la rupture du bois.

15- En outre, moins d’ 1% de l’ensemble des dalles présentent un défaut d’équerrage (déformation en losange) à la fabrication (quelques dalles identifiées ponctuellement).

16- Selon M. [Z], ces désordres ont pour origine un vice du produit et pour cause un défaut de fabrication s’agissant des matériaux employés et des dispositions d’assemblage.

Ils représentent environ 70% des désordres.

17- Par ailleurs, l’expert relève que moins de 5% des dalles présentent des défauts de pose. Il en résulte une instabilité des dalles concernées (porte à faux) avec un risque de soulèvement à l’usage.

18- L’étanchéité mise en oeuvre fait stagner l’eau en sous-face, ce qui expose localement le bois à des remontées d’humidité plus importantes et à des alternances d’humidité-séchage plus amples et plus différenciées entre la face exposée et la face protégée. Cette configuration constitue un facteur aggravant dans les déformations apparues sur certaines des dalles.

19- Ces désordres ont pour origine une malfaçon dans la mise en oeuvre et représentent, selon M. [Z], 30% des désordres.

20- Selon l’expert, l’ensemble des désordres étaient apparents à la réception à l’exception des défauts de pose. En tout état de cause, ils ont tous donné lieu à réserves.

21- Nonobstant l’existence de désordres relevés par l’expert, il résulte clairement des termes de son rapport, et il n’est au demeurant pas discuté, que les dalles posées sont en pin.

22- En l’espèce, le contrat de réservation conclu le 27 novembre 2015 entre Mme [S] et la sas Immobilière [E] précise que ’le réservataire dûment informé du caractère éventuel de l’opération et du caractère prévisionnel des informations ci-après décrites (consistance, qualité et délais de réservation…), si celle-ci est exécutée, déclare être intéressé par ce projet et désireux de bénéficier d’une réservation pour le cas où l’opération serait réalisée’.

23- Le contrat de réservation contient en outre une clause 5 ainsi rédigée: ’La nature et la qualité des éléments d’équipement et de finition propres aux locaux devant faire l’objet du présent contrat ou qui présenteront de l’utilité pour ces locaux, sont établies par une notice technique. Cette note est signée par les parties et annexée aux présentes. Les normes selon lesquelles l’immeuble sera construit, le genre et la qualité des matériaux qui seront utilisés à son édification ainsi que le mode d’utilisation seront précisés dans une notice détaillée qui pourra être annexée à l’acte de vente. Les documents précités sont susceptibles de recevoir des modifications de détail jusqu’à la mise au point des plans d’exécution avec les entrepreneurs’.

24- Enfin, le descriptif sommaire annexé au contrat de réservation mentionne que la terrasse accessible aux derniers niveaux est ’composée d’une étanchéité composée de pare-vapeur, isolation, complexe bicouche élastomère, relevés, équerres, dalles en bois exotique sur plots réglables’.

25- L’acte authentique de vente comporte quant à lui en annexe, comme le fait valoir l’appelante, non le descriptif sommaire évoqué ci-dessus, mais une notice descriptive des logements des derniers étages de la résidence, qui mentionne en page 5:

’Etanchéité sur isolant suivant étude thermique sur support béton en terrasses protégées par:

– gravillons pour les toitures inaccessibles,

– dalles ou lames de bois sur plots (au choix de l’architecte) pour les parties accessibles privatives des étages…’.

26- La société Immobilière [P] [I] développe un moyen selon lequel c’est cette dernière notice descriptive qui doit être prise en compte, et que celle-ci ne fait pas état de dalles en bois exotique.

27- Cependant, et à l’instar du tribunal, la cour d’appel relève, que s’il est exact que l’acte de vente précise en page 29 ’qu’une copie de la notice descriptive est demeurée ci-annexée. En cas de discordance entre la notice annexée à l’acte de dépôt, et/ou la notice annexée au contrat de réservation et celle ci-annexée, c’est cette dernière qui fera la loi des parties’, il n’existe pas en l’espèce de discordance entre les termes de la notice descritive évoquée supra et le descriptif sommaire, quant aux dalles sur plots réglables posées sur les terrasses, le choix de l’architecte étant seulement relatif à la pose de dalles ou de lames, et s’il s’agit de dalles, le descriptif sommaire reprenant sa valeur et faisant la loi des parties, précisant que les dalles sont composées de bois exotique, et ce quand bien même le contrat de réservation indiquerait que les caractéristiques qu’il contient ont seulement un caractère prévisionnel.

28- Ce moyen sera donc écarté.

29- Il est certes stipulé en page 29 de l’acte de vente que « Le vendeur se réserve le droit de modifier certains éléments du descriptif ou du plan à condition de remplacer ces éléments par des prestations, fournitures ou techniques de construction, de qualité équivalente ou supérieure, dans la mesure où lesdites prestations seraient nécessitées par des contraintes ou des imprévus, ou dans le cas de cessation de fabrication de certains matériaux. Des modifications mineures ou des aménagements de détail rendus nécessaires par des raisons techniques ou administratives pourront être apportées à la notice descriptive et au plan ».

30- Toutefois, d’une part il ressort du rapport d’expertise que les dalles en pin qui ont été posées sont de mauvaise qualité, de sorte qu’elles ne peuvent s’analyser en des dalles de qualité équivalente ou supérieure à des dalles en bois exotique, et, d’autre part, la société Immobilière [E] n’allègue aucune contrainte, imprévision ou cessation de fabrication de ce matériau pour justifier du remplacement des dalles en bois exotique par des dalles en pin.

31- Enfin, la notice descriptive annexée à l’acte de vente contient certes une clause en page 25 aux termes de laquelle ’seront admises de plein droit toutes modifications de structure et d’agencement inétrieur et extérieur ayant pour but de résoudre un problème technique ou de parfaire l’harmonie de l’immeuble, et qui seraient apportées en cours de travaux par la société venderesse en accord avec le maître d’oeuvre. La société venderesse pourra être amenée à modifier les prestations énumérées dans la présente notice et à les remplacer par des prestations globalement équivalentes, dans le cas d’apparition d’un matériel nouveau, ou en cas de force majeure ou de cause légitime, notamment:

– exigences des services publics ou des services concédés

– redressement ou liquidation judiciaire d’entreprise ou de fournisseur

– arrêt de fabrication

– défaut d’approvisionnement

– qualité insuffisante des matériaux décrits

– etc

Et plus généralement si les impératifs techniques mettaient la société venderesse dans l’obligation de renoncer définitivement à telle ou telle prestation prévue…’.

32- Néanmoins, la cour d’appel relève que cette clause n’a pas vocation à recevoir application en l’espèce, dès lors que la composition des dalles litigieuses n’est pas prévue par ladite notice mais par le descriptif sommaire, et qu’ensuite, ici encore, l’appelante ne fait valoir aucune des circonstances prévues contractuellement, susceptibles d’entraîner le changement des dalles en bois exotique par des dalles en pin.

33- En considération de l’ensemble de ces éléments, c’est à juste titre que le tribunal a estimé que la venderesse ne justifiait d’aucun motif légitime au remplacement des dalles auquel elle a procédé unilatéralement, et a donc manqué à son engagement contractuel de délivrer une terrasse composée de dalles en bois exotique.

34- En cause d’appel, Mme [S] verse aux débats un devis en date du 28 septembre 2022 établi par la société Interservices, prévoyant le remplacement des dalles existantes par des dalles en bois exotique, le démontage de la terrasse, et l’évacuation des dalles (pièce 16).

35- L’argument selon lequel seulement 20% des dalles de la terrasse litigieuse seraient à remplacer sera rejeté, dès lors que la seule différence de matériau entre les dalles convenues et celles posées, caractérise la réalité du préjudice subi par l’intimée résultant du manquement à l’obligation de délivrance conforme, peu important que les dalles soient ou non défectueuses.

36- Par conséquent, et en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, le jugement qui a condamné la société Immobilière [E] à payer à Mme [S] la somme de 31 373, 98 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, sera confirmé.

37- Il sera en outre dit que cette somme sera indexée sur l’indice BT 01 depuis le 28 septembre 2022, jusqu’à la date du présent arrêt.

Sur la demande tendant à la condamnation de la société Immobilière [E] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

38- Mme [S] sollicite la condamnation de l’appelante à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance, et de son préjudice moral.

Elle allègue qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle, mais d’une ’revalorisation du montant de son préjudice’.

39- La société Immobilière [E] s’oppose à cette demande, en faisant valoir que ladite demande est irrecevable, comme étant nouvelle en cause d’appel.

Sur ce,

40- En cause d’appel, Mme [N] forme une demande tendant à la condamnation de la venderesse à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance, et de son préjudice moral, qui n’avait pas été présentée en première instance.

41- Contrairement à ce qu’elle soutient, sa demande initiale de dommages et intérêts était uniquement fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme, et tendait à réparer son préjudice matériel, la prétention formée en cause d’appel visant quant à elle à obtenir la réparation de nouvelles causes de préjudices, à savoir un préjudice de jouissance, et un préjudice moral invoqués pour la première fois devant la cour.

42- Par conséquent, cette demande, en ce qu’elle s’analyse en une demande nouvelle en cause d’appel, sera déclarée irrecevable, par application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur les mesures accessoires.

43- Le jugement est également confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

44- La société Immobilière [E], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel, et sera condamnée à verser à Mme [S] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Prononce le rabat de l’ordonnance de clôture du 26 mai 2026 au jour de l’audience de plaidoiries,

Déclare irrecevable la demande formée par Mme [H] [S] tendant à la condamnation de la société Immobilière [E] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance, et de son préjudice moral,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit que la somme de 31 373, 98 euros sera indexée sur l’indice BT 01 depuis le 28 septembre 2022, jusqu’à la date du présent arrêt,

Condamne la sas Immobilière [E] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la sas Immobilière [E] à verser à Mme [H] [S] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.