COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 OCTOBRE 2026

N° RG 24/01037 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NVGS

[Q] [R] [P]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N33063.2024.011647 du 11/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

c/

E.P.I.C. GIRONDE HABITAT

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] (RG : 11-23-160) suivant déclaration d’appel du 04 mars 2024

APPELANT :

[Q] [R] [P]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1] – FRANCE

Représenté par Me Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

E.P.I.C. GIRONDE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

Représentée par Me Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Greffier lors du prononcé : Sandrine LACHAISE

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1- Par contrat du 13 avril 2015, l’Office Public de l’Habitat Gironde Habitat a donné à bail d’habitation à M. [Q] [P] un logement situé à [Localité 3] [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 251,99 euros outre une provision sur charges de 51,48 euros. Avant cette date le requérant vivait dans les lieux avec sa fille depuis 2012.

Par ordonnance de référé du 16 décembre 2022, suite à des difficultés d’entretien de la chaudière de M. [P] du fait de son installation près de la gazinière, le tribunal de proximité d’Arcachon a condamné l’OPH Gironde Habitat à faire réaliser des travaux de nettoyage, de mise aux normes de la cuisine et de réaménagement dans le respect des normes de sécurité outre à procéder au relogement du locataire dans des conditions similaires en termes d’espace, de loyer et de situation géographique.

Le 1er février 2023, la société Acorus mandatée par l’OPH Gironde Habitat a procédé aux travaux et le 2 février 2023 la société Engie est intervenue pour la révision de la chaudière.

À partir du 12 février 2023, une fuite de gaz a privé le locataire de l’alimentation de gaz et dès lors du bénéfice de l’eau chaude, du chauffage et de l’utilisation de sa gazinière.

Le 2 mars 2023, M. [P] est rentré dans ses droits, la chaudière ayant été remise aux normes.

2- Par acte du 10 mai 2023, considérant que le bailleur n’a pas respecté ses obligations et que ce faisant il lui a causé un préjudice, M. [P] a fait assigner l’OPH Gironde Habitat devant le tribunal de proximité d’Arcachon, aux fins d’obtenir, notamment, sa condamnation à la somme de 7 460,50 euros au titre du remboursement des loyers réglés de juin 2019 à janvier 2023, de 694,48 euros au titre du remboursement des loyers réglés de février et mars 2023 et de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral subis.

3- Par jugement contradictoire du 30 janvier 2024, le tribunal de proximité d’Arcachon a :

– reçu M. [P] en ses demandes y fait droit partiellement ;

– débouté M. [P] de sa demande de remboursement des loyers de juin 2019 jusqu’en janvier 2023 ;

– condamné l’OPH Gironde Habitat à payer à M. [P] la somme de 347,24 euros au titre du remboursement du loyer réglé en mars 2023 ;

– condamné l’OPH Gironde Habitat à payer à M. [P] la somme de 600 euros au titre de son préjudice moral ;

– condamné l’OPH Gironde Habitat à payer à M. [P] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné l’OPH Gironde Habitat aux dépens ;

– rejeté toute autres demandes plus amples et/ou contraires.

4- M. [P] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 4 mars 2024, en ce qu’il a :

– débouté M. [P] de sa demande de remboursement des loyers de juin 2019 jusqu’en janvier 2023 ;

– condamné l’OPH Gironde Habitat à payer à M. [P] la somme de 347,24 euros au titre du remboursement du loyer réglé en mars 2023 ;

– condamné l’OPH Gironde Habitat à payer à M. [P] la somme de 600 euros au titre de son préjudice moral ;

– condamné l’OPH Gironde Habitat à payer à M. [P] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté toutes autres demandes plus amples et/ou contraires.

5- Par dernières conclusions déposées le 30 janvier 2026, M. [P] demande à la cour de :

– débouter l’OPH Gironde Habitat de l’intégralité de ses demandes ;

– déclarer M. [P] recevable en son appel et ses demandes ;

– déclarer recevable M. [P] sur le fondement de l’article 6 de Ia Ioi du 6 juillet 1989 et sur Ie fondement du décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002.

Par conséquent :

– infirmer le jugement du 30 janvier 2024 en condamnant l’OPH Gironde Habitat à lui verser Ies sommes suivantes :

– 7 460,50 euros au titre du remboursement de la moitié des loyers réglés de juin 2019 à janvier 2023 ;

– 694,48 euros au titre du remboursement des loyers de février et mars 2023 ;

– 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour Ie préjudice de jouissance et Ie préjudice moral subis.

– condamner par ailleurs l’OPH Gironde Habitat, à verser à M. [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que Ies entiers dépens.

6- Par dernières conclusions déposées le 27 août 2024, l’OPH Gironde Habitat demande à la cour de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité d’Arcachon le 30 janvier 2024 ;

– y ajouter la condamnation de M. [P] à payer à l’OPH Gironde Habitat 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en appel, outre les dépens d’appel.

7- L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 3 septembre 2026.

8- L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en paiement

9. M. [P] sollicite diverses sommes, à savoir la restitution de tout ou partie des loyers entre juin 2019 et mars 2023 et des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral en raison du manquement de Gironde Habitat à ses obligations d’une part de jouissance paisible et en toute sécurité, d’autre part d’entretien des locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et enfin de faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état et relatives à l’entretien normal des lieux loués.

Il affirme ainsi qu’il est incontestable qu’il a été en grand danger immédiat depuis juin 2019 en raison de la configuration des lieux qui lui imposait de positionner sa gazinière sous la chaudière à gaz. Il précise que la non-conformité liée à l’emplacement de la chaudière et de la gazinière a été identifiée dès l’année 2019 lors de la visite pour l’entretien de la chaudière et qu’il a dès lors limité l’utilisation de sa gazinière et de sa chaudière.

Concernant les loyers, il invoque les dispositions de l’article 2.5 du contrat de bail.

10. L’OPH Gironde habitat lui oppose que l’anomalie lui a été signalée en toute bonne foi par Engie lors de la visite courante d’entretien du 15 mars 2021 et qu’il en a tenu compte en missionnant l’entreprise Acorus qui n’a pas pu intervenir lors de sa venue en juin 2022 puis a définitivement fait procéder aux travaux en février 2023. L’intimé ajoute que la non-conformité n’a entraîné aucun préjudice pour M. [P] et ne l’a pas empêché de jouir de son logement puisqu’il ne s’est jamais plaint de rien.

Il admet que M. [P] n’a pas pu jouir de son logement du 12 février 2023, date d’apparition d’une fuite de gaz, jusqu’au 2 mars 2023, date à laquelle cette difficulté a été définitivement résolue. Elle retient que la période d’absence de jouissance du logement correspond à un peu moins de 3 semaines et accepte que le préjudice de jouissance soit fixé à un mois de loyer.

Sur ce,

11. Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au contrat de bail objet du présent litige, que le bailleur est tenu notamment :

– de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation,

– d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement,

– d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

12. Le contrat signé entre les parties 13 avril 2015 reprend ces éléments.

13. Il dispose également, dans son article 2.5 relatif aux grosses réparations, que : ’après avoir au préalable prévenu les locataires lorsqu’un trouble de jouissance prolongé doit en résulter, le bailleur peut faire exécuter dans l’immeuble toutes réparations, tous travaux de transformation, du surélévation ou d’aménagement qu’elles en soient les causes, le tout sans indemnité ni diminution de loyer. Toutefois, si ces réparations durent plus de 21 jours, le loyer sera, à l’expiration de ce délai, diminué à proportion du temps et de la partie des lieux loués dont le locataire aura été privé et si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail’.

14. Il convient donc de rechercher si M. [P] a subi un préjudice de jouissance sur la période visée et le cas échéant de le caractériser, avant de vérifier si les conditions du texte précité sont remplies.

15. En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que M. [P] a su, dès la visite d’entretien de la chaudière du 4 juin 2019, qu’il existait une non-conformité de type A1 en raison de l’emplacement de la gazinière juste en-dessous de la chaudière. La cour relève qu’une anomalie A1 correspond à une anomalie à prendre en compte lors d’une intervention ultérieure sur l’installation. Autrement dit, le danger n’est pas considéré comme immédiat, mais le point relevé ne doit pas être ignoré.

16. Lors de cette visite, une non-conformité DGI, soit danger grave et immédiat, avait été notée en raison de la lyre en mauvais état mais elle a été résolue par le technicien comme mentionné dans l’attestation d’entretien.

17. Aucun élément du dossier ne permet de considérer que l’intimé était avisé de la non-conformité résultant de l’emplacement de la gazinière par rapport à la chaudière, dont il importe de préciser qu’il s’agissait alors d’un problème de faible gravité selon le critère A1 employé par le technicien.

18. C’est donc à juste titre que le premier juge a estimé que M. [P], en l’absence de tout autre élément de preuve, ne justifie pas d’un préjudice de jouissance depuis le mois de juin 2019.

19. En revanche, il est établi que l’OPH Gironde Habitat a eu connaissance de l’existence de cette non-conformité à la suite de la visite du 15 mars 2021, alors toujours qualifiée de mineure et non pas de grand danger immédiat.

20. Des échanges ont eu lieu entre le bailleur et le locataire en avril et mai 2021, dans lesquels M. [P] affirmait que l’emplacement de la chaudière était mentionné en grand danger immédiat depuis plusieurs années, ce qui n’est pas caractérisé en l’espèce. Ces échanges n’ont pas eu de suite concrète dans les mois qui ont suivi.

21. Lors du contrôle annuel suivant, le 7 juin 2022, il a été mentionné par Engie, dans son compte-rendu, une non conformité GDI (grand danger immédiat) concernant l’emplacement de la chaudière. Il est ajouté que ce danger d’emplacement a été signalé chaque année sans aucune nouvelle mais il importe de rappeler qu’il n’était pas mentionné comme étant un danger immédiat jusqu’alors

22. A la suite de ce compte-rendu, le bailleur a mandaté la société Acorus pour intervenir au domicile de M. [P]. Il ressort du rapport d’intervention de cette dernière qu’elle s’est présentée au domicile du locataire le 16 juin 2022 mais qu’elle n’a pas pu intervenir, arguant de ce que le logement était ’insalubre’. L’OPH Gironde Habitat a écrit à deux reprises à M. [P] pour lui demander et procéder au nettoyage complet de sa cuisine afin que la société Acorus puisse intervenir, courriers auxquels le locataire a répondu pour contester l’impossibilité d’intervenir alléguée.

23. Une action en justice a été introduite par le bailleur pour qu’il soit enjoint au locataire de procéder au nettoyage de la chaudière. En réponse et de manière reconventionnelle, M. [P] a demandé à l’OPH Gironde Habitat de procéder aux travaux nécessaires pour mettre la cuisine aux normes de sécurité, ce qui a donné lieu à l’ordonnance de référé du 16 décembre 2022 qui a enjoint le bailleur à faire réaliser des travaux de nettoyage, de mise aux normes de la cuisine et de réaménagement dans le respect des normes de sécurité outre à procéder au relogement du locataire dans des conditions similaires en termes d’espace, de loyer et de situation géographique.

24. Il se déduit de ces éléments que l’OPH Gironde Habitat a eu connaissance depuis le 7 juin 2022 de la réelle dangerosité de l’installation de la chaudière dans la cuisine du logement loué par M. [P]. Il se devait, à compter de cette date, d’offrir à son locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique.

25. Or, si la société Acorus a été diligentée, il appert qu’elle n’a pas été en mesure de procéder auxdits travaux, alléguant d’une insalubrité en raison d’une ’chaudière pleine de graisse ainsi que les tuyaux’ alors même que la société Engie indiquait depuis plusieurs années qu’elle avait des difficultés à procéder à l’entretien de la chaudière compte tenu de son emplacement et faisait état de ce que la ’chaudière (était) pleine de gras à cause (de la) gazinière au-dessous’, ce qui démontre d’ailleurs que l’instrument de cuisson était utilisé par M. [P].

26. L’impossibilité d’agir de la société Acorus ne peut donc être imputée à M. [P] mais bien à l’inaction du bailleur avisé de cette non-conformité au moins depuis un an et qui n’a entendu agir qu’à partir du moment où elle est devenue un ’grand danger immédiat’.

27. Le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement ne présentant aucun danger pour le locataire est donc établi depuis le 7 juin 2022.

28. S’il peut être entendu que le fait de vivre dans un logement présentant des installations qualifiées de grand danger immédiat peut être anxiogène et atteint la jouissance paisible des lieux que l’occupant est en droit d’attendre, M. [P] ne démontre pas, par des éléments probants, qu’il a été concrètement privé de chauffage, d’eau chaude ou de la possibilité de cuisiner jusqu’à la réalisation des travaux en février 2023. En particulier, il n’est pas permis de dater l’acquisition du poële à fuel dont il revendique l’achat et les attestations versées sont insuffisantes pour démontrer l’absence de chauffage durant l’hiver 2022/2023 sans réclamation de la part du locataire envers son bailleur à ce sujet.

29. Dès lors, son préjudice de jouissance entre mi-juin 2022 et janvier 2023, soit pendant 7 mois et demi, est constitué par la seule crainte de vivre aux côtés d’éléments présentant un danger immédiat.

30. En revanche, il résulte des éléments du dossier que les travaux ont eu lieu dans la cuisine de M. [P] le 1er février 2023, soit une seule journée. Il n’est fait état d’aucun désagrément particulier subi par le locataire à cette date.

31. Son fils atteste avoir dû l’héberger du 2 au 11 février 2023 dans son ’domicile chauffé’ mais il n’est pas établi que le logement de M. [P] connaissait alors une panne de chauffage alors que les travaux sur la chaudière venaient d’être réalisés.

32. Le 12 février 2023 est apparue une fuite de gaz dans la cuisine, qui a nécessité l’intervention des pompiers et une coupure de l’alimentation en gaz du logement, avec pose de plombs sur le compteur d’arrivée de gaz. L’alimentation n’a été rétablie que le 2 mars 2023.

33. M. [P] a ainsi été privé de la jouissance totale de son logement pendant moins de trois semaines, ce qu’admet son bailleur.

34. Dès lors, M. [P] doit être indemnisé pour le préjudice de jouissance subi, sans que soit démontré un préjudice moral distinct. Son indemnisation sera évaluée à un quart de son loyer pour la période de mi-juin 2022 à janvier 2023 inclus, puis à un mois de loyer pour les mois de février et mars 2023, soit une somme arrondie à 1000 euros.

35. En revanche, les développements précédents démontrent que la situation de M. [P] ne correspond pas aux conditions fixées par l’article 2.5 du contrat de bail en ce sens que, notamment, les travaux entrepris n’ont pas duré plus de 21 jours et qu’il n’y a pas eu d’information préalable du locataire d’un trouble de jouissance à venir en raison de leur réalisation.

36. Il convient donc de rejeter les demande en restitution de tout ou partie des loyers versés.

37. Le jugement déféré qui avait alloué la restitution du loyer réglé en mars 2023 et avait limité l’indemnisation du préjudice moral à 600 euros sera donc infirmé en ce qui concerne la ventilation des sommes allouées dont le quantum total reste sensiblement le même.

Sur les demandes accessoires

38. Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

39. L’OPH Gironde Habitat qui succombe principalement en cette instance, sera condamné aux dépens.

40. En revanche, la présente décision commande, en équité, de laisser à M. [P], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû engager de sorte que sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

INFIRME le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

CONDAMNE l’OPH Gironde Habitat à payer à M. [Q] [P] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [Q] [P], de sa demande de restitution de tout ou partie des loyers versés entre juin 2019 et mars 2023 ;

CONDAMNE l’OPH Gironde Habitat aux dépens d’appel ;

DEBOUTE M. [Q] [P] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, Présidente, et par Sandrine LACHAISE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.