IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 29 Septembre 2026

N° RG 23/01259 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HJ7V

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 07 Juillet 2023

Appelant

Syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL CLUB [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, la Société FONCIA ALPES DAUPHINE, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représenté par la SCP SAILLET & BOZON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL DELCROIX AVOCATS, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

Intimé

M. [H] [X]

né le 13 Octobre 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Représenté par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 16 Mars 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 mai 2026

Date de mise à disposition : 29 septembre 2026

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Composition de la cour :

– Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,

– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

– Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

M. [X] est propriétaire de plusieurs lots n°302, 303, et 310 à usage de locaux commerciaux ainsi que du lot n°105 au sein de l’ensemble immobilier « B2 B3 B5 et C » situé sur la commune de [Localité 3].

Cet ensemble immobilier est divisé en plusieurs lots lesquels se répartissent dans 4 bâtiments : [Adresse 4].

L’administration de ce groupe d’immeubles est assurée par un syndicat principal et trois syndicats secondaires.

Le syndicat principal dénommé « Syndicat des copropriétaires du Groupe d’immeubles B2, B3, B5 et C [Adresse 5] » a pour objet la conservation du groupe d’immeubles en assurant l’administration des parties communes y compris les services collectifs et les éléments d’équipements communs qui ne relèvent pas d’un syndicat secondaire.

Les trois syndicats secondaires sont les suivants :

– Le syndicat secondaire des locaux commerciaux composé de la collectivité des copropriétaires des lots n°1 à 21, 24 à 28 du bâtiment B5, le lot n°101 du bâtiment B2 et les lots n° 301 à 310, 312 et 313 du bâtiment B3 ;

– Le syndicat secondaire des annexes commerces composé de la collectivité des copropriétaires des lots n° 314 à 327 du bâtiment B3 ;

– Le syndicat secondaire des locaux Club Hôtel, composé de la collectivité des copropriétaires des lots n° 102 à 108 du bâtiment B2, les lots 311 et 327 à 332 du bâtiment B3 et du lot n° 201 du bâtiment C.

Chacun de ces syndicats secondaires assure le fonctionnement des éléments d’équipements et des services propres à ceux des lots dont il assure la gestion.

M. [X] est membre de plusieurs syndicats :

– Le syndicat principal des copropriétaires du groupe d’immeubles B2, B3, B5 et C [Adresse 6] village ;

Le syndicat secondaire des locaux commerciaux ;

Le syndicat secondaire des locaux du Club [Etablissement 1].

Les assemblées générales de copropriétaires de ces syndicats se déroulent chaque année à la même date.

Par acte du 14 avril 2021, M. [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 17 décembre 2020.

Par jugement du 07 juillet 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

– Annulé l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du 17 décembre 2020,

– Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts ;

– Condamné le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens ;

– Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [H] [X] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– Dispensé M. [X] de toute participation commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Au visa principal des motifs suivants :

’ Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] ne rapporte pas la preuve d’avoir régulièrement convoqué M. [X] à l’assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2020, celui-ci déniant sa signature sur l’avis de réception d’un courrier de convocation à l’assemblée générale qui lui était adressé par le syndic.

’ La contestation récurrente des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires ne constitue pas en soi un abus d’ester en justice susceptible de justifier l’octroi de dommages et intérêts.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 18 août 2023, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 29 mai 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » demande à la cour de :

– Infirmer le jugement rendu le 7 juillet 2023 dans l’ensemble de ses dispositions,

En conséquence statuant de nouveau,

– Déclarer régulière l’assemblée générale du 17 décembre 2020,

– Condamner M. [X] à verser au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic Foncia Alpes Dauphiné à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

– Condamner M. [X] à verser au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic Foncia Alpes Dauphiné 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner M. [X] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Saillet & Bozon, avocats associés au barreau de Chambéry sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » fait valoir, en substance, que :

’ M. [X] a été régulièrement convoqué à l’assemblée générale du syndicat secondaire du 17 décembre 2020

’ Dans une autre procédure devant le tribunal judiciaire d’Albertville qui concerne la convocation à l’assemblée générale du syndical principal, M. [X] n’a jamais mis en doute la signature mais conteste seulement le respect du délai. Dans cette instance il a confirmé avoir bien réceptionné la convocation à l’assemblée générale et donc sa signature, sachant que les convocations aux assemblée générales du syndicat principal et du syndicat secondaires ont été adressées dans le même courrier.

’ La feuille de présence est régulière dès lors que l’erreur purement matérielle qui consiste à indiquer le mauvais nombre de copropriétaires présents lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2020 n’affecte pas le résultat des votes dans la mesure où ce nombre est correctement indiqué sur le procès-verbal d’assemblée générale et que les voix ont été correctement comptabilisées.

’ Les formulaires de votes par correspondance sont réguliers, les copropriétaires votant les ayant bien remplis et signés personnellement,

’ Les nouveaux lots créés lors d’une cession d’une partie commune de l’immeuble intervenue en 2008 ne font pas partie du syndicat secondaire [Adresse 7], de sorte qu’il est parfaitement logique qu’ils n’aient pas été pris en compte dans le décompte des voix de l’assemblée générale litigieuse.

’ Les nombreuses procédures initiées par M. [X] à l’encontre du syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 7] sont contraires à la bonne administration de la copropriété par le syndic qui se trouve notamment confronté à l’impossibilité d’exécuter les résolutions votées en assemblée générales remises en cause par ces procédures dont le coût met en difficulté la copropriété.

Par dernières écritures du 14 février 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [X] demande à la cour de :

Rejetant toutes fins et prétentions contraires,

– Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville le 07 juillet 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

– Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à payer à M. [X] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sans que cette somme ne puisse être mise à la charge de M. [X] au travers des charges de copropriété au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

– Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] aux entiers dépens, sans que lesdits dépens ne puissent être mis à la charge de M. [X] au travers des charges de copropriété au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions, M. [X] fait valoir, en substance, que :

’ Il n’a pas été convoqué à l’assemblée générale du syndicat secondaire de l’immeuble qui s’est tenue le 17 décembre 2020. Le bordereau avec accusé de réception produit par le syndicat de l’immeuble ne comporte pas la signature de M. [X] et le syndicat échoue à rapporter la preuve qu’il l’a régulièrement convoqué.

’ La feuille de présence n’a pas été établie en conformité avec les dispositions légales, notamment parce que le décompte du nombre total de voix est erroné, la date de réception du formulaire de la société Club Hôtel Mottaret n’y figure pas et en l’absence d’émargement par les copropriétaires.

’ Les mandats donnés par certains copropriétaires en vue d’un vote par correspondance sont irréguliers, ce qui affecte la validité des votes.

’ Les deux nouveaux lots ne figurent pas sur la feuille de présence de l’assemblée générale litigieuse, de sorte que les tantièmes qui y sont rattachés n’ont pas été pris en compte dans le décompte des voix qui en ressort faussé.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du16 mars 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2026. 

Motifs et décision

I – Sur l’absence de convocation de M. [X]

M. [X] fait valoir qu’il n’a pas reçu de convocation pour l’assemblée générale des copropriétaires composant le syndicat secondaire Club Hôtel Mottaret et conteste être le signataire de l’accusé de réception produit par le syndicat (pièce 14).

Or, il s’avère que les assemblées générales du syndicat principal et du syndicat secondaire se tiennent le même jour et l’une après l’autre.

A cet égard, aucun texte de la loi du 10 juillet 1965 ni du décret du 17 mars 1967 n’interdit de fixer l’assemblée générale du syndicat principal et celle d’un syndicat secondaire le même jour.

Pour des raisons pratiques et d’économie, les deux convocations et les documents joints font l’objet d’un seul pli recommandé avec AR.

C’est ainsi que l’accusé de réception produit par le syndicat des copropriétaire (pièce 14) sur lequel figure une date de présentation le 26 novembre 2020 et portant mention d’une signature, concerne tant la convocation à l’assemblée générale du syndicat principal que celle du syndicat secondaire Club Hôtel Mottaret.

Or, dans le cadre de la procédure en contestation de la validité de l’assemblée générale du syndicat principal en date du même jour, soit le 17 décembre 2020, procédure initiée par M. [X] devant le tribunal judiciaire d’Albertville (RG 21/00404), ce dernier aux termes de ses conclusions devant le tribunal, a mentionné :

« En l’espèce, il apparait que M. [X] a réceptionné une convocation à l’assemblée générale à l’initiative de Foncia Alpes Dauphiné, se présentant comme syndic et que cette convocation a été signée par M. [J] [K], gérant de la sarl Superette [Localité 4], copropriétaire » (’)

(’) S’agissant pour finir de la date de réception de la convocation à l’assemblée générale du 17 décembre 2020, M. [X] prend acte que le délai d’au moins 21 jours avant la date de la réunion prévu par les dispositions de l’article 9 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 a bien été respecté.(pièce adverse n° 14)

Il renonce en conséquence à se prévaloir de ce motif d’annulation initialement allégué dans son assignation. »

Ce faisant, M. [X], qui a bien reconnu avoir réceptionné la convocation pour l’assemblée générale du syndicat principal, ne peut sérieusement soutenir qu’il n’aurait pas reçu la convocation pour l’assemblée du syndicat secondaire alors qu’elle ont fait l’objet d’un envoi groupé en un seul pli et que l’accusé réception dont il conteste, dans la présente procédure, être le signataire concerne ces deux convocations.

Le jugement qui a annulé l’assemblée générale du syndicat secondaire des copropriétaires [Adresse 9] du 17 décembre 2020, au motif que ce dernier ne rapportait pas la preuve d’avoir régulièrement convoqué M. [X], sera infirmé.

II ’ Sur la régularité des pouvoirs, des formulaires de vote par correspondance et de la feuille de présence

1°) Le formulaire de vote par correspondance de la société Superette [Localité 4]

M. [X] soutient que la date de réception du formulaire de vote par correspondance n’est pas indiquée sur celui de la superette [Localité 4] et que ce dernier aurait été transmis le 16 décembre 2020, soit postérieurement au délai légal de 3 jours francs avant la tenue de l’assemblée générale.

M. [K], gérant de la société superette [Localité 4], a rempli et signé le formulaire de vote par correspondance le 2 décembre 2020. Il l’a ensuite directement transmis à la société Foncia [E] aucun formalisme n’étant imposé pour le retour des bulletins, de sorte que l’absence de tampon de date de réception n’entraine aucune sanction particulière.

Il est bien évident que la mention selon laquelle ce bulletin aurait été remis le 16 décembre correspond à une erreur matérielle, dans la mesure M. [K] a son commerce situé à proximité de l’agence Foncia et qu’il résulte des pièces produites que c’est lui qui a contribué à organiser cette assemblée au cours de laquelle il a d’ailleurs été nommé président de séance.

2°) Le formulaire de vote par correspondance de la société Club hôtel Mottaret

Il en est de même du formulaire du vote par correspondance remis par cette société, alors que l’absence de tampon de date de réception sur ledit formulaire n’entraine aucune sanction particulière.

3°) Le décompte du nombre total de voix sur la feuille de présence et son absence de certification par le président de séance.

Selon le nouvel article 17-1 du décret de 1967, créé par décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 en vigueur le 4 juillet 2020, « l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté. »

En l’espèce, M. [X] excipe en vain de l’absence de tout émargement de la feuille de présence par les copropriétaires présents ou représentés, alors que cette assemblée s’est déroulée dans des conditions particulières en raison de la pandémie de Covid et du confinement en résultant.

Il résulte de la feuille de présence et du procès-verbal d’assemblée générale que ce syndicat de copropriété est constitué de 14 copropriétaires et que 7 d’entre eux ont adressé des formulaires de vote par correspondance :

– M. [O] [B],

– La SCI Celau,

– La société Superette [Localité 4],

– Le société Club [Localité 4],

– M. [T],

– La société l’Amethyste [Y]

– La société Poireaux

Votant par correspondance, ces copropriétaires ne pouvaient, bien évidemment, émarger la feuille de présence et les autres copropriétaires n’étaient ni présents ni représentés.

Sur la dernière page de la feuille de présence, le tableau récapitulatif fait état de :

– Nombre de copropriétaires individus inscrits : 14

– Nombre de copropriétaires présents ou représentés : 6

– Nombre de tantièmes absents : 7

– Nombre de tantièmes totaux : 4 612

Le nombre de tantièmes absents est de 7 sur 14 et c’est donc par une simple erreur matérielle qu’il a été mentionné 6 présents ou représentés au lieu de 7.

Il est jugé que la certification de la feuille de présence et la signature du procès-verbal par le président, la secrétaire et les scrutateurs a pour objet d’assurer sa force probante. L’absence de signature n’entraîne pas en soi la nullité de l’assemblée générale.

En l’espèce, la feuille de présence a été certifiée par le secrétaire séance et le procès-verbal d’assemblée générale a bien été signé par le président M. [M] et la secrétaire Mme [P].

Les informations relatives au nombre de participants à l’assemblée générale et les tantièmes de vote sont exacts dans le procès-verbal d’assemblée générale lequel permet de reconstituer le sens du vote, de s’assurer du nombre de votants et des tantièmes.

Il en résulte que la demande en nullité de l’assemblée générale sur ces fondements sera rejetée.

4°) Les pouvoirs de vote

Les formulaires de vote par correspondance ne prévoient pas la désignation d’un mandataire et ce conformément à l’arrêté du 2 juillet 2020. L’éventualité d’un mandataire votant par correspondance n’est donc pas envisagée par les textes.

Certains copropriétaires (M. [O] [B], la SCI Celau) ont mentionné le nom d’un mandataire mais ont, en définitive, signé eux-mêmes le formulaire de vote par correspondance ainsi que leur vote pour chaque résolution qu’ils ont cochée.

Il importe dès lors peu qu’ils aient par erreur désigné, en plus, un mandataire par une mention manuscrite sur le formulaire de vote.

Il en résulte que la feuille de présence et les formulations de vote par correspondance sont régulières.

III – Sur le décompte des voix

M. [X] soutient que de nouveaux lots ont été créés par rapport au règlement de copropriété initial, qu’ils n’auraient pas été approuvés lors d’une assemblée générale des copropriétaires ce qui entrainerait une erreur dans le calcul des majorités et la nullité de l’ensemble des résolutions votées.

Or ainsi que l’a retenu à deux reprises le tribunal judiciaire d’Albertiville dans ses décisions du 5 juin 2020 (RG n° 20/103) et 3 novembre 2023 (RG n° 23/232) ainsi que la présente cour dans un arrêt en date du 3 novembre 2023 (RG n°20/00715), le syndicat secondaire dénommé syndicat des locaux commerciaux, regroupe la collectivité des copropriétaires des lots 1 à 21 et 24 à 28 composant le bâtiment B5, le lot 101 du bâtiment B2 et les lots 301 à 310 et 312 à 313 du bâtiment C .

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juillet 2006, le syndicat des copropriétaires B2 B3 B5 et C a voté, à la majorité de l’article 26, la vente de parties communes de la copropriété constituées de la loge et de l’appartement de fonction du gardien, au profit de la société Superette [Localité 4] et a désigné Me [L] notaire, pour réaliser les actes modificatifs. L’acte authentique de vente est intervenu le 10 juillet 2008.

L’état descriptif de division a été modifié en conséquence, avec la création de deux nouveaux lots n° 333 et 334 représentant 339 millièmes de copropriété de sorte que l’ensemble des millièmes de la copropriété est passé de 100 000 à 100 339 millièmes.

En l’état actuel du règlement de copropriété, ces derniers lots n’ont pas été intégrés aux bâtiments dépendants du syndicat secondaire de l’immeuble Centre commercial [Adresse 10] et ainsi que l’a retenu le tribunal judiciaire d’Albertville, dans sa décision du 5 juin 2020, M. [X] ne justifie pas que ces lots 333 et 334 qui font certes partie de l’ensemble immobilier font également nécessairement partie des bâtiments dépendant du syndicat secondaire de l’immeuble [Adresse 11].

En effet, le fait que ces nouveaux lots aient été intégrés au sein du conseil syndical principal ne suffit pas à intégrer ces lots dans le syndicat secondaire et à ouvrir un droit de vote à ses propriétaires dans ce syndicat, quand bien même il s’agit de locaux commerciaux comme ceux appartenant au syndicat secondaire.

Par ailleurs, une assemblée générale extraordinaire du syndicat principal s’est tenue le 26 avril 2022 (pièce 15 syndicat) avec notamment pour ordre du jour l’approbation de l’acte de modification de l’état descriptif de division résultant de la création des nouveaux lots n°333 et 334 qui a été adoptée à l’unanimité des présents, assemblée générale qui est définitive.

Il résulte de ces éléments que l’argumentation de M. [X] relative à l’existence d’une inexactitude dans le décompte des voix, ne peut qu’être rejetée.

IV- Sur la demande indemnitaire du syndicat secondaire

Si effectivement une procédure engagée par un copropriétaire permet de garantir le respect par le syndic des conditions de forme de tenue des assemblées générales, il ressort de certains fondements soulevés par M. [X] pour obtenir une annulation, d’une attitude qui relève d’une véritable volonté de nuire telle ses affirmations sur le fait qu’il n’aurait pas été destinataire de la convocation à l’AG du syndicat secondaire.

Ce comportement réitéré puisqu’il conteste quasi-systématiquement la validité des assemblées générales depuis plusieurs années, est en réalité contre-productif et de nature à nuire au bon fonctionnement de la copropriété, alors même que M. [X] ne participe à aucune assemblée générale et que son compte était débiteur à l’égard du syndicat secondaire au 1er juillet 2023 d’une somme de 25 271,32 euros.

Ainsi compte tenu du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires secondaire qui est resté dans l’attente depuis décembre 2020 dans l’application possible ou non des résolutions prises en assemblée générale du 17 décembre 2020, M. [X] sera condamné à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

V – Sur les mesures accessoires

M. [X] qui succombe en ses prétentions est tenu aux dépens exposés tant devant le premier juge que devant la cour.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat secondaire.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [H] [X] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale en date du 17 décembre 2020 du syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble du Centre commercial [Adresse 9],

Condamne M. [H] [X] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble du Centre commercial Club hôtel [Adresse 12] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne M. [H] [X] aux dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP Saillet Bozon, avocats,

Condamne M. [H] [X] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble du Centre commercial [Adresse 9] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,