MINUTE N° 26/435

Copie exécutoire à :

– Me Orlane AUER

– Me Dominique HARNIST

Copie conforme à :

– greffe JCP TPRX [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 12 Octobre 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 26/00552

N° Portalis DBVW-V-B7K-IW4K

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 19 janvier 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau.

APPELANT :

Monsieur [T] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026/1139 du 24/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représenté par Me Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.A. 3F GRAND EST SA D’HLM prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par Me Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 septembre 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, présidente de chambre, et Mme DESHAYES, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

Mme DEROUARD, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 juillet 2014, la Sa 3F Grand Est a donné en location à M. [T] [I] un logement sis [Adresse 5] moyennant paiement d’un loyer de 543,10 €, hors charges, et par avenant du 25 juillet 2018 un emplacement de stationnement moyennant le paiement d’un loyer de 20,13 €.

En date du 19 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au preneur aux fins de recouvrement d’une somme en principal de 2 277,68 €, outre le coût du commandement de payer.

Par exploit délivré le 4 juillet 2024, la partie bailleresse a assigné M. [I] aux ’ns de voir constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties, prononcer l’expulsion du preneur et le voir condamner au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation, outre les frais et dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 19 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau statuant en référé a :

– constaté la résiliation à compter du 19 juin 2024 du bail conclu le 22 juillet 2014 entre la Sa 3F Grand Est d’une part et M. [I] d’autre part ;

– ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [I] ainsi que tout occupant de son chef, du logement n° 203 sis [Adresse 5] ainsi que de l’emplacement de stationnement situé à la même adresse, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné M. [I] à payer à la Sa 3F Grand Est la somme provisionnelle de 3 330,69 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025, assortie du taux d’intérêt légal à compter de la signification de l’ordonnance,

– fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur et au besoin condamné M. [I] à verser à la Sa 3F Grand Est à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du 31 octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

– rejeté l’ensemble des demandes de M. [I],

– condamné M. [I] à payer à la Sa 3F Grand Est la somme de 200 € sur le fondement de I’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [I] aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que l’arriéré réclamé par le commandement de payer n’avait pas été réglé dans le délai de deux mois, la dette ayant même augmenté pour s’établir à 3 330,69 € au 31 octobre 2025. Il a constaté que, même si le locataire avait repris le paiement du loyer courant, le montant de la dette et sa situation financière ne permettaient pas d’envisager un règlement des loyers et arriérés et donc de bénéficier de délais de paiement.

M. [I] a, par déclaration enregistrée le 9 février 2026, interjeté appel de cette décision.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 août 2026, M. [I] demande à la cour de :

– déclarer irrecevables pour non-respect du formalisme les attestations de témoins de Mme [P], M. [B], M. [W], Mme [U], Mme [N], M. [A], Mme [Q], M. [K], Mme [D], Mme [H],

– déclarer l’appel recevable et bien fondé,

en conséquence,

– infirmer la décision entreprise,

et statuant à nouveau,

– accorder à M. [I] des délais de paiement jusqu’au jour du règlement des causes du commandement,

– constater que l’échéancier a été rétroactivement respecté,

– suspendre les effets de la clause résolutoire,

– débouter la société 3F Grand Est de sa demande en expulsion,

– débouter la société 3F Grand Est de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– statuer ce que de droit sur les frais et dépens.

A l’appui de son appel, M. [I] convient ne pas avoir contesté les arriérés de loyers mis en compte par son bailleur, qu’il explique par des difficultés de santé et la perte de son emploi. Il précise avoir depuis lors effectué toutes démarches pour retrouver une activité professionnelle et avoir entièrement soldé l’arriéré, demandant en conséquence infirmation de la décision et octroi de délais de paiement avec constat du respect rétroactif de l’échéancier.

En réponse aux allégations adverses d’intimidation, il expose que les attestations litigieuses émanent de voisins avec lesquels il est en litige et à l’égard desquels il a lui-même déposé plainte, lesdites attestations n’étant donc pas rédigées par des tiers neutres mais des personnes intéressées au différend, ce qui implique une appréciation prudente de leur crédibilité. Il se prévaut du caractère réciproque des tensions existant dans la résidence et de l’absence de décision pénale, aucun élément ne permettant en conséquence de lui imputer ces troubles de voisinage.

Il soulève en tout état de cause l’irrecevabilité des attestations précitées pour non-respect du formalisme légal.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 août 2026, la société 3F Grand Est demande à la cour de :

déclarer l’appel de M. [I] irrecevable et, à tout le moins, mal fondé,

par conséquent,

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau en date du 19 janvier 2026, sauf en ce qui concerne la condamnation au paiement de l’arriéré locatif,

écarter des débats les pièces portant n° 24, versées aux débats par l’appelant,

débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner M. [I] à payer à la demanderesse une somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [I] aux entiers frais et dépens de la procédure.

En réplique, la société immobilière 3F Grand Est fait valoir que la clause résolutoire a été acquise en l’absence d’apurement de la dette visée au commandement de payer, ce que le paiement de l’arriéré après la décision judiciaire querellée ne peut remettre en cause, une suspension des effets de la clause résolutoire ne pouvant intervenir rétroactivement et ce d’autant que le débiteur n’est pas de bonne foi.

La bailleresse insiste sur l’augmentation régulière de la dette entre le commandement de payer et l’audience et souligne la tardiveté de la régularisation intervenue en février 2026.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et constat rétroactif de sa régularisation et considère comme justifié le rejet par le premier juge du délai de paiement sollicité, en ce qu’il impliquait des versements de 120 € par mois, que M. [I], alors encore sans emploi, n’était manifestement pas en mesure de respecter.

Elle estime que le paiement effectué depuis lors constitue l’exécution de la condamnation prononcée le 19 janvier 2026 et assortie de l’exécution provisoire, sans pour autant justifier infirmation et suspension de la clause résolutoire, laquelle ne peut bénéficier qu’à des débiteurs de bonne foi.

Elle soutient à cet égard que M. [I] ne peut être considéré comme de bonne foi alors qu’il est à l’origine de problèmes d’occupation qui se greffent à la situation d’impayés, adoptant un comportement inadmissible envers la gardienne de l’immeuble et d’autres résidents, envers lesquels elle a une obligation de protection, en qualité d’employeur et de bailleur.

S’agissant de l’irrecevabilité éventuelle des pièces, elle souligne qu’il s’agit non pas de témoignages mais de réclamations qui ne sauraient être écartés des débats, leur multitude et les dépôts de plainte et mains courantes convergeant sur le fait que l’immeuble était auparavant paisible.

Elle remarque que l’appelant se contente, sans autre élément, de produire une pièce n°24 correspondant à sa propre réponse aux pièces adverses, qui s’apparente à des témoignages faits en sa propre faveur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2026 et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 12 octobre 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Sur les demandes tendant à voir écarter certaines pièces

Conformément aux dispositions de l’article 9 et des articles 15 et 16 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention, celles-ci devant être soumises au débat contradictoire entre les parties.

S’agissant des attestations, l’article 202 du code de procédure civile édicte des règles de forme sans toutefois en sanctionner le non-respect par une quelconque nullité ou irrecevabilité, à charge seulement pour la juridiction amenée à les examiner d’en apprécier la valeur probante et le fait qu’elles présentent ou non des garanties suffisantes pour emporter la conviction.

La demande de M. [I] de voir déclarer irrecevables plusieurs attestations ne saurait en conséquence prospérer faute de fondement légal.

Il n’est au surplus pas acquis que l’ensemble de ces documents corresponde à des attestations en tant que telles plutôt qu’à des courriers adressés par les résidents à leur bailleur (comme cela ressort du signalement adressé par M. [B] en pièce n°13 ou du courrier de Mme [H] en pièce n°23). De même, ne peuvent être qualifiés d’attestations les courriels adressés par Mme [Q], gardienne de la résidence, aux services de la société 3F ou sa main-courante.

S’il est par ailleurs de principe que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, celui-ci ne s’applique pas aux faits juridiques et là encore, il n’y a pas lieu d’écarter des débats la pièce n°24 produite par M. [I], s’agissant d’une pièce régulièrement communiquée entre les parties.

L’ensemble des pièces contestées ayant été soumises à débat contradictoire et aucune n’étant soumise à un formalisme imposé à peine de nullité ou irrecevabilité, les demandes respectives tendant à les voir écarter des débats seront rejetées.

Sur la demande de délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI précités. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte de ces dispositions que si l’octroi de délais de paiement entraînant suspension de la clause résolutoire est une faculté, il est subordonné à l’appréciation des efforts financiers du preneur, en termes de reprise du versement intégral du loyer et de remboursement de la dette, et ce nonobstant toutes autres considérations, notamment de bonne foi du débiteur auquel le texte ne fait pas référence.

Il est par ailleurs admis que des locataires qui auraient intégralement apuré leur dette avant l’audience ne sauraient être placés dans une situation plus défavorable qu’un preneur ayant seulement payé partiellement son arriéré avant l’audience, et être ainsi privés de la faculté de préserver leur bail.

En l’espèce, M. [I] ne conteste ni le montant des arriérés ni leur persistance au-delà du délai de régularisation ouvert par le commandement de payer.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 juin 2024.

Il est toutefois acquis que la dette locative du preneur a été intégralement apurée en cours de procédure, le relevé de compte client étant à zéro au 20 avril 2026. Il résulte des décomptes figurant au dossier que M. [I] a repris le paiement des loyers courants de manière stable depuis mars 2025 et effectué des versements supplémentaires entre octobre 2025 et février 2026, un versement conséquent étant intervenu en février 2026.

Au vu de cette régularisation des arriérés et de la reprise du paiement des loyers courants, M. [I] justifie satisfaire aux conditions précitées permettant l’octroi de délais de paiement.

L’appelant peut donc prétendre devant la cour, après infirmation sur ce point, à l’octroi de délais de paiement et à voir constater que sa dette locative ayant été résorbée, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, et ce sans qu’il y ait lieu d’examiner les considérations relatives aux relations existant entre les occupants de la résidence, qui sont sans emport sur le présent litige.

Sur les frais et dépens

La procédure devant le premier juge ayant été rendue nécessaire par la carence du preneur dans ses obligations, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a mis les dépens à la charge de M. [I] et l’a condamné au paiement d’une indemnité de procédure.

Si l’appelant voit l’essentiel de ses prétentions accueillies, il est toutefois justifié de lui laisser à sa charge les dépens de l’appel, son absence d’apurement rapide de sa dette étant à l’origine de la décision critiquée.

Il y a lieu par contre, en équité, de rejeter la demande de la bailleresse formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter les pièces n°9 à 25 produites par la société 3F Grand Est ni la pièce n°24 produite par M. [T] [I] ;

CONFIRME l’ordonnance rendue le 19 janvier 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau sauf en ce qu’elle a rejeté la demande en délais de paiement présentée par M. [T] [I] ;

Statuant à nouveau du chef infirmé :

ACCORDE à M. [T] [I] des délais de paiement pour s’acquitter du règlement de sa dette locative ;

CONSTATE que l’arriéré locatif a été intégralement apuré le 20 avril 2026 ;

DIT que la clause de résiliation de plein droit est donc réputée ne pas avoir joué et, en conséquence, que les dispositions du jugement relatives à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du preneur et la fixation de l’indemnité d’occupation sont ainsi devenues sans objet ;

Y ajoutant,

DEBOUTE la société 3F Grand Est de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [I] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le greffier La présidente