MINUTE N°472/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le 14/10/2026

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/03990 – N° Portalis DBVW-V-B7I-INBT

Décision déférée à la cour : 05 Septembre 2024 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE sur appel principal et INTIMÉE sur appel incident :

La S.C.I. SCC, prise en la personne de ses représentants légaux,

ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 1]

représentée par Me Katja MAKOWSKI, avocat à la cour, postulant, et Me FEUERBACH, avocat au barreau de Strasbourg, plaidant

INTIMÉ sur appel principal et APPELANT sur appel incident :

Monsieur [U] [F]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 1]

représenté par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat à la cour, postulant, et Me WEBER, avocat au barreau de Strasbourg, plaidant.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Juin 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Monsieur Christophe LAETHIER, Vice-Président placé

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

– prononcé publiquement après prorogation du 30 septembre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

– signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [U] [F], propriétaire d’un garage loué à M. [A] [S], a été en pourparlers avec celui-ci qui projetait l’acquisition de ce garage par une société immobilière SCC (la SCI) créée pour la réalisation de cette acquisition. Aucune promesse de vente n’a été signée, mais de nombreux échanges ont eu lieu entre MM. [F] et [S] pendant la période durant laquelle ont été accomplies les démarches nécessaires à la constitution et à l’immatriculation de la SCI, à l’obtention par celle-ci d’un financement bancaire, et à la fourniture des informations utiles au notaire pour préparer la vente à la SCI, dont l’acte authentique devait être signé à la fin du mois de juin 2023 au prix de 15’000 euros.

M. [F] ayant toutefois fait savoir qu’il ne souhaitait pas poursuivre la vente et ayant refusé de se présenter devant le notaire le 30 juin 2023, la SCI, estimant que les parties s’étaient accordées sur la chose et sur le prix et que la vente était parfaite, l’a assigné aux fins de constatation judiciaire de la vente.

Par jugement du 5 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Strasbourg a prononcé la nullité de la vente conclue entre M. [F] et la SCI SCC le 1er mars 2023, condamné cette société aux dépens et payer M. [F] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et débouté les parties de leurs autres demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal, visant l’article 1583 du code civil, a retenu que les échanges versés aux débats montraient que M. [F] avait dûment formé une offre de vendre son garage au prix de 15 000 euros à une société civile immobilière en cours de formation par M. [S], et qu’une attestation notariée du 1er mars 2023, corroborée par des échanges de messages SMS, montrait que cette offre avait été acceptée par la société SCC en formation, de sorte que la vente a été conclue entre eux.

Mais le tribunal a ensuite estimé que cette vente était nulle, ayant été conclue non par un représentant de la société en formation agissant au nom et pour le compte de celle-ci, mais par la société elle-même alors qu’elle était dépourvue de la personnalité juridique, n’ayant été immatriculée que plus tard.

La société SCC a interjeté appel de cette décision. L’appel critique expressément tous les chefs de jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société SCC, par conclusions du 26 février 2026, demande à la cour de’:

– infirmer le jugement en toutes ses dispositions’;

– constater la vente’;

– déclarer et ordonner que la décision à intervenir fera foi d’acte de vente authentique et donnera lieu à l’inscription au Livre Foncier de [Localité 1]’;

– débouter M. [F] de toute demande’;

– le condamner à lui payer la somme de 5’000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile, et à payer les dépens d’appel et de première instance.

L’appelante rappelle que l’accord s’était fait sur la chose et sur le prix et que la vente était parfaite en application des dispositions de l’article 1583 du code civil. L’appelante soutient cependant que le vendeur savait que la vente devait bénéficier à une société encore en formation, ce dont elle déduit que la vente contenait implicitement une clause de substitution subordonnée à l’immatriculation de la SCI SCC.

La SCI précise à cet égard qu’il ne s’agit aucunement d’une cession d’un contrat au sens de l’article 1216 du code civil, au profit de la SCI SCC ou de ses associés, mais d’une novation par substitution de la SCI à créer en lieu et place du créancier acquéreur, ainsi que le prévoit l’article 1329 al. 2 du code civil.

La SCI estime par ailleurs que le tribunal ne pouvait prononcer la nullité de la vente du 1er mars 2023 alors qu’il n’y avait pas à cette date de contrat formalisé, et alors qu’il n’était pas saisi d’une demande de nullité. Elle conteste la portée donnée par le tribunal à l’attestation notariale du 1er mars 2023, qui selon elle n’avait pas valeur d’acceptation de l’offre du 28 février «’2024’», mais n’était qu’une attestation destinée à la banque sollicitée pour le financement de l’acquisition et ne constituait que l’une des étapes de la réunion des accords par offre et acceptation en vue de l’authentification de la vente une fois l’immatriculation intervenue.

Elle soutient en revanche que l’acceptation de la vente a été renouvelée par la SCI, immatriculée le 2 mai 2023, par message SMS de son gérant du 7 mai 2023, les parties manifestant alors sans équivoque leur accord sur le prix et la chose dans la perspective de l’authentification de leur accord, ce que confirme le message SMS du 31 mai par lequel M. [F] annonçait sa présence chez le notaire le 28 ou le 29 juin, sachant pertinemment qu’il signerait alors avec la SCI.

Selon la SCI l’offre de vente a été émise par M. [F] le 28 février 2023 et acceptée par elle-même le 7 mai 2023, sans être assortie d’aucune condition suspensive liée au financement, l’intention de signer l’acte authentique avec la SCI SCC ayant ensuite été confirmée par M. [F] le 31 mai 2023.

L’appelante ajoute que la désignation de la SCI SCC comme l’acquéreur définitif résulte d’une novation dont le principe est accepté de longue date et au plus tard à l’issue de l’échange SMS du 7 mai 2023, de même que le recours au financement.

Elle conteste que le message postérieur envoyé par M. [F] pour réclamer «’plus de pommes’» révèle une poursuite des négociations sur le prix de vente, de même qu’elle conteste que la vente ait été assortie de conditions suspensives.

Elle mentionne encore la caducité des accords de vente non passés sous la forme authentique telle que prévue dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle par l’article 42 de la loi d’introduction du 1er juin 1924.

Enfin, la SCI s’oppose à la demande d’indemnité d’immobilisation du bien, qui est selon elle irrecevable comme nouvelle en appel, et mal fondée dès lors qu’il était loisible à M. [F] de ne pas résilier le bail conclu avec M. [S], ou d’en conclure un nouveau avec lui, et dès lors qu’en réalité M. [F] a mis le garage à la disposition de son propre frère.

*

M. [F], par conclusions du 25 février 2026, demande à la cour de’:

– rejeter l’appel et débouter l’appelante de toutes demandes’;

– infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente souscrite le 1er mars 2023 et débouté les parties de leurs autres demandes’;

– dire qu’aucune vente n’a été conclue entre lui et la SCI SCC’;

– subsidiairement confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré nulle une telle vente’;

– débouter l’appelante de toutes demandes’;

– confirmer le jugement pour le surplus’;

– condamner la SCI à lui payer la somme de 105 euros par mois à compter de novembre 2024 jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir, montant à parfaire, au titre de l’immobilisation de l’immeuble’;

– la condamner à lui payer la somme de 5’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les entiers dépens.

L’intimé conteste qu’un contrat de vente du garage ait été conclu entre les parties, que ce soit le 1er mars comme la société le soutenait en première instance ou le 7 mai comme elle le soutient désormais devant la cour.

Selon lui, les échanges de messages entre lui et M. [S] ne révèlent aucun engagement pris avec la société SCC, qui constitue une entité juridique distincte de M. [S], quand bien même celui-ci en serait devenu le gérant. Ainsi, la SCI ne démontrerait pas avoir reçu elle-même une offre de vente au sens de l’article 1114 du code civil, et quand bien même l’existence de cette offre serait retenue par la cour, il ne serait pas établi que cette offre aurait reçu une acceptation sans réserves au sens de l’article 1118 du même code.

M. [F] conteste toute clause de substitution implicite convenue entre lui et M. [S], non seulement parce qu’aucune vente n’a été conclue par eux, mais encore parce qu’une telle clause s’analyserait en une cession de créance, nulle faute d’avoir été passée par écrit conformément aux prescriptions de l’article 1216 du code civil.

M. [F] conteste également toute novation, dont la définition par l’article 1329 du code civil suppose l’existence préalable d’une obligation certaine ainsi que la conclusion d’un nouvel engagement destiné à s’y substituer, ces deux conditions étant manquantes puisque que la SCI SCC soutient elle-même qu’aucune vente n’a été formée entre M. [F] et M. [S], ce qui exclut par principe l’existence de toute obligation initiale susceptible de faire l’objet d’une novation.

M. [F] soutient en outre que la prétendue acceptation de l’offre de vente par M. [S] serait assortie de réserves, tenant d’une part à la constitution d’une société civile immobilière devant être l’acquéreur effectif, et d’autre part à l’obtention d’un financement bancaire englobant le prix de l’objet vendu, ce qui selon lui ne caractérise pas une acceptation de l’offre mais une contre-proposition, laquelle entraîne la caducité de l’offre initiale.

M. [F] souligne que la société SCC était en incapacité juridique d’accepter une quelconque offre le 1er mars 2023, comme l’a retenu le tribunal, étant dépourvue de la personnalité juridique avant son immatriculation le 2 mai 2023.

Quant à une acceptation de l’offre par la société SCC le 7 mai 2023, M. [F] conteste que le message reçu à cette date de M. [S] vaille manifestation ferme et non équivoque de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre, ne contenant aucune formulation exprimant la volonté d’être lié, ni aucune mention de la chose à vendre, du prix de vente ou de l’offre qui serait acceptée. De plus, le message postérieur par lequel M. [F] disait «’Si tu arrives à avoir un peu plus de pommes, ça m’arrangerait vraiment pour mes investissements’» montre que la négociation se poursuivait.

En outre, selon M. [F], lui et M. [S] avaient fait de la signature de l’acte authentique un élément constitutif de leur consentement, n’entendant pas se lier immédiatement mais seulement à compter de la signature de l’acte.

Enfin, M. [F] soutient subir un préjudice du fait de l’immobilisation du bien et de l’appel dilatoire formé par la société SCC, qui l’ont empêché de remettre le bien en vente ou de le louer. Il estime recevable sa demande indemnitaire, quoique nouvelle en appel, dès lors qu’elle est l’accessoire, la conséquence ou le complément de ses demandes de première instance, et qu’elle tend à faire juger les questions nées de la survenance d’un fait nouveau, à savoir l’immobilisation imposée du bien pendant la durée de la procédure d’appel.

*

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les liens contractuels de M. [F] avec M. [S]

Le projet de vente du garage appartenant à M. [F] implique trois personnes’: lui-même, M. [S], et la société SCC créé par M. [S] en vue de l’acquisition, dont il était le gérant. Les échanges entre M. [F] et M. [S] ont débuté au plus tard le 1er novembre 2022, date d’un SMS par lequel M. [F] demandait à M. [S] s’il avait «’réfléchi pour le garage’» et se sont poursuivis jusqu’au 15 juin 2023, date d’un SMS par lequel M. [F] a écrit à M. [S] «’On annule la vente’», décision qu’il a confirmée le 29 juin au notaire qui l’invitait à signer le lendemain l’acte authentique.

M. [F] et M. [S] ont ainsi échangé en vue de la vente pendant sept mois et demi, période qui se divise en deux phases, la première antérieure au 2 mai 2023, durant laquelle la société SCC, non encore immatriculée au registre du commerce et des sociétés, était dépourvue de personnalité juridique et ne pouvait donc ni prendre d’engagements ni acquérir de droits, et la seconde, courant à compter de l’immatriculation de la société, durant laquelle celle-ci le pouvait.

Au cours de la première phase, les nombreux SMS échangés par M. [F] et M. [S] montrent que ceux-ci s’étaient parfaitement accordés sur le fait que le garage serait vendu non pas à M. [S] mais à la SCI qu’il devait créer, avec un financement bancaire, et qu’ils allaient attendre, pour conclure la vente, que la SCI soit immatriculée et que la banque lui ait accordé le prêt. En témoigne notamment le SMS émis au mois d’avril 2023 par M. [F] pour s’inquiéter de la longueur de la procédure d’immatriculation de la société.

Au cours de la seconde phase, M. [F], informé de ce que la société était immatriculée et de ce que le prêt bancaire lui était accordé, a notamment adressé à M. [S] deux SMS des 31 mai et 8 juin par lesquels il sollicitait la fixation d’une date pour signer la vente chez le notaire.

Il résulte clairement de ces éléments que M. [F] et M. [S] n’ont jamais eu pour projet une vente du garage à M. [S], mais seulement le projet d’une vente à la société SCC lorsque celle-ci aurait acquis la personnalité juridique sans laquelle elle ne pouvait acquérir.

Il n’apparaît pas davantage qu’une promesse de vente ait été consentie par M. [F] à M. [S], que ce soit en son nom personnel ou pour le compte de la société en formation, les échanges entre les parties montrant leur coopération pour parvenir à la future vente du garage à la société, mais ne comportant aucune mention faisant apparaître la volonté de M. [F] de se lier par un engagement à vendre le bien à M. [S] à quelque titre que ce soit.

Dès lors, aucune vente ni promesse de vente n’ayant été conclue au bénéfice de M. [S], celui-ci n’avait acquis aucun droit qu’il puisse transmettre à la SCI, que ce soit par substitution de contractant ou par novation. Les moyens tirés de ces mécanismes juridiques par la société SCC sont donc inopérants, et la vente du garage à la société n’est susceptible d’être intervenue que par une acceptation de l’offre de vente faite par cette société elle-même.

Sur les liens contractuels de M. [F] avec la société SCC

– Sur la conclusion de la vente le 1er mars 2023

Les deux parties s’accordent sur le fait qu’aucune vente n’est intervenue le 1er mars 2023, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal avant de prononcer la nullité de cette vente. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité d’une vente conclue à cette date.

– Sur la conclusion de la vente à une autre date

La cour a précédemment retenu que M. [F] et M. [S] s’étaient accordés pour préparer la future vente du garage à la SCI en cours de création. Le futur acquéreur était ainsi clairement identifié par le vendeur, de même que le bien à vendre et que son prix, qui était de 15’000 euros, ainsi que le vendeur l’a indiqué lui-même au notaire qu’il avait chargé d’établir l’acte de vente, par courriel du 28 février 2023. Ces circonstances montrent que M. [F] offrait de vendre son garage pour ce prix à la société SCC, une fois celle-ci immatriculée.

M. [F] a maintenu cette offre après l’immatriculation de la société, ce dont témoigne notamment son SMS du 6 mai 2023, par lequel il demandait à M. [S] des nouvelles, dont les échanges précédents font comprendre qu’elles concernaient l’avancement de l’immatriculation de la société et de l’obtention d’un prêt bancaire par celle-ci.

Au SMS précité du 6 mai, M. [S] a répondu le 7 mai dans les termes suivants’: «’Salut bien avancé SCI ok compte ouvert prêt sollicité attente pour signer délai très court. Te fixe vite’». La cour comprend de ce texte que M. [S] indiquait à M. [F] que la société était désormais immatriculée, qu’elle disposait d’un compte bancaire, qu’elle avait sollicité son prêt, et que la signature pourrait intervenir rapidement. La formule «’Te fixe vite’», éclairée par les autres SMS échangés par les parties avant comme après le 7 mai, ne traduit pas la volonté de l’acquéreur d’attendre l’obtention du prêt avant d’accepter l’offre, mais annonce seulement que la date de signature de la vente pourra être prochainement déterminée, la volonté d’acquérir apparaissant constante sur toute la période d’échanges. De telles indications ne constituent nullement une contre-proposition. Il s’en déduit que M. [S] était toujours d’accord pour que la SCI acquière le garage.

De plus, une nouvelle manifestation de la volonté d’acquérir postérieure à l’obtention du financement résulte d’un SMS du 14 juin adressé par M. [S] au vendeur, ainsi rédigé’: «’Salut Prêt ok le notaire est prévenu Faut voir quand on signe’».

Or, à ces dates du 7 mai et du 14 juin, M. [S] était le gérant de la société, désormais immatriculée et dotée de la personnalité juridique, qui devait acquérir le bien. C’est donc nécessairement en cette qualité qu’il correspondait avec M. [F] pour parvenir à la vente.

En conséquence, le SMS du 14 juin manifestait la volonté ferme et définitive de la société d’acquérir le garage de M. [F] au prix de 15’000 euros, sans que puisse être alléguée une condition suspensive liée au prêt, dont il n’est pas contesté qu’il était alors obtenu.

Ce SMS constituait ainsi une acceptation de l’offre présentée par M. [F]. Dès lors, les parties étant accordées sur la chose et sur le prix, la vente était parfaite, en application de l’article 1583 du code civil, suivant lequel la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

La conclusion de la vente dès le 14 juin n’est pas contredite le SMS du 31 mai par lequel M. [F], après avoir indiqué qu’il serait disponible pour signer la vente les 28 et 28 juin, ajoute ensuite «’Si tu arrives à avoir un peu plus de pommes, ça m’arrangerait vraiment pour mes investissements’», cette formule obscure n’établissant nullement que le prix de vente était encore en discussion, ce qu’aucun autre élément ne confirme.

M. [F] ne démontre pas que la vente aurait été passée sous condition suspensive de sa régularisation en la forme authentique, une telle condition n’étant pas évoquée dans les échanges entre les parties, même implicitement.

Enfin la vente n’encourt pas la caducité prévue à l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 faute de réitération authentique ou d’action en justice dans les six mois de la vente, puisque l’assignation en constatation judiciaire de la vente a été introduite le 20 juillet 2023, moins de six mois après la vente du 7 mai précédent.

Du tout, il résulte que la vente du garage de M. [F] à la société SCC a été conclue le 14 juin 2023. La cour fera donc droit à la demande de cette société tendant à constater la vente et à ordonner que le présent arrêt fera foi d’acte de vente authentique et qu’il donnera lieu à l’inscription au Livre Foncier de [Localité 1].

Sur les dommages et intérêts

La demande en indemnisation du préjudice causé par l’immobilisation du bien résultant notamment de l’appel dilatoire, bien que nouvelle en appel, est recevable à la fois comme étant le complément des défenses formées par M. [F] en première instance, et comme étant née de la survenance d’un fait nouveau.

Cette demande est en revanche mal fondée puisque la SCC, qui à bon droit s’est prévalue de la vente et a relevé appel du jugement, n’a commis aucune faute.

Sur les mesures accessoires

En raison de la succombance de M. [F], le jugement sera infirmé en ce qu’il a statué sur les mesures accessoires et M. [F] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, condamné à payer la somme de 5’000 euros à la société SCC en application de l’article 700 du code de procédure civile, et débouté du même chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe’;

INFIRME le jugement rendu entre les parties le 5 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONSTATE la vente intervenue le 14 juin 2023 entre les parties du bien immobilier situé [Adresse 3], [Localité 1], cadastré section DV n°[Cadastre 1], lot de copropriété n° 20 d’une contenance de 0 ha 4 a 53 ca, bâtiment annexe garage’;

DIT que le présent arrêt fait foi d’acte de vente authentique et donnera lieu à l’inscription au Livre Foncier de [Localité 1] au bénéfice de la société civile immobilière SCC’;

DÉCLARE recevable la demande en dommages et intérêts présentée par M. [U] [F]’;

L’EN DÉBOUTE’;

LE CONDAMNE à payer la somme de 5’000 euros à la société SCC en application de l’article 700 du code de procédure civile’;

LE DÉBOUTE du même chef’;

LE CONDAMNE aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière, Le président,