Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile immobilière (SCI) « Le Bon Samaritain » a demandé au tribunal administratif d’Amiens de prononcer la décharge des cotisations d’impôt sur les sociétés mises à sa charge au titre des exercices clos en 2018, 2019 et 2020 et des pénalités y afférentes.

Par un jugement n° 2300956 du 28 mai 2025, le tribunal administratif d’Amiens a rejeté cette demande.

Procédure devant la Cour :

Par une requête, enregistrée le 5 août 2025 et des mémoires, enregistrés les 21 avril 2026, 23 juin 2026, 7 octobre et 9 octobre 2026, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, la SCI Le Bon Samaritain, représentée par Me Emmanuel Boniteau, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de prononcer la décharge demandée ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

– sa requête est recevable au regard des conditions posées par l’article R. 200-2 du livre des procédures fiscales ; cet article est contraire à l’article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

– conformément à l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts et à la doctrine administrative citée au BOI-IF-TFB-20-10-40 dont elle se prévaut sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, l’administration aurait dû retenir le sous-groupe X, afférent aux établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles, pour évaluer la valeur locative de ses locaux mis à la disposition de l’association Plus Que Vainqueurs ;

– la valeur vénale des propriétés présentant des caractéristiques exceptionnelles doit être évaluée conformément à l’instruction BODGI 7 C-5-86 ; il doit être retenu une valeur vénale de 400 000 euros ; en outre, conformément aux dispositions du A du III de l’article 1498 du code général des impôts, le bien présentant des caractéristiques exceptionnelles et étant loué à une association culturelle à but non lucratif d’utilité générale, l’administration aurait dû réduire de moitié de la valeur vénale des locaux évalués ; la valeur réelle de l’immeuble est confirmée par le compromis de vente intervenu le 17 juin 2026 ;

– compte tenu des circonstances particulières de l’affaire et du caractère disproportionné des pénalités au regard de la gravité des faits reprochés, en méconnaissance des stipulations de l’article 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, c’est à tort que l’administration fiscale a appliqué les majorations de 40 % pour manquement délibéré sur le fondement du a de l’article 1729 du code général des impôts.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 janvier 2026, 6 mai 2026 et 12 octobre 2026, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, le ministre de l’action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

– en application de l’article R. 200-2 du livre des procédures fiscales, la demande de la société n’est recevable que dans la limite du dégrèvement sollicité dans la réclamation préalable, à hauteur de la prise en compte d’un loyer annuel de 22 000 euros, en lieu et place des montants retenus par le service ;

– les moyens ne sont pas fondés ;

– en tout état de cause, si le bien en litige devait être qualifié de propriété exceptionnelle, la valeur locative serait supérieure à celle retenue par l’administration ; en outre, la société n’apporte aucun élément de nature à considérer que l’association est d’intérêt général ou concourt à un service public.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

– le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

– le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

– le rapport de Mme Corinne Baes-Honoré, présidente-assesseure,

– et les conclusions de M. Jean-Philippe Arruebo-Mannier, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Le Bon Samaritain a pour objet la location de terrains et biens immobiliers. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration fiscale l’a assujettie, selon la procédure de rectification contradictoire, à l’impôt sur les sociétés au titre des exercices clos en 2018, 2019 et 2020. Elle a demandé au tribunal administratif d’Amiens de prononcer la décharge de ces impositions supplémentaires, et demande à la cour d’annuler le jugement du 28 mai 2025 qui a rejeté sa requête.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :

2. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. (…) III. – A. – La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu’elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III.(…) La valeur locative mentionnée au premier alinéa du présent A est réduite de moitié pour tenir compte de l’impact de l’affectation de la propriété ou fraction de propriété, partielle ou totale, à un service public ou d’utilité générale (…) ».

3. Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II de ce code : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : (…) Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables : (…) Catégorie 4 : foyers d’hébergement, centres d’accueil, auberges de jeunesse (…)/Sous-groupe X : établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles : Catégorie 1 : locaux ne relevant d’aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l’ordinaire ».

4. La SCI Le Bon Samaritain est propriétaire d’un ensemble immobilier situé 11 rue du moulin à vent à Roucy, qu’elle a mis à disposition de l’association Plus Que Vainqueurs au titre de la période vérifiée, sans contrepartie à l’exception d’un montant de 7 800 euros comptabilisé en transfert de charges au titre de l’exercice clos en 2019. L’administration fiscale a estimé que la SCI avait ainsi commis un acte anormal de gestion en se privant de réclamer un loyer à l’association, sans que cela soit justifié par son intérêt direct.

5. Pour évaluer le loyer qui pouvait être tiré de la location de cet ensemble immobilier composé d’un ancien cloître, d’un bâtiment à usage de salle de réception, d’un bâtiment à usage de gîtes et d’un jardin, d’une surface pondérée de 1 597,50 m2, l’administration fiscale s’est référée au calcul de sa valeur locative telle que défini par les dispositions de l’article 1498 du code général des impôts. Le service a ainsi rattaché ce bien au sous-groupe V « hôtels et locaux assimilables » puis à la catégorie 4 « foyers d’hébergements, centres d’accueil, auberges de jeunesse » prévus par l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts. Les recettes locatives ainsi évaluées, auxquelles a renoncé la société requérante, ont été réintégrées par le service dans ses bases imposables en matière d’impôt sur les sociétés au titre des exercices clos en 2018, 2019 et 2020.

6. En premier lieu, il résulte de l’instruction que le bien en litige est affecté pour des séminaires et des séjours au cours desquels certains participants sont hébergés. Si la requérante soutient qu’elle reçoit certains de ses membres dans le seul but de faciliter leur réception et leur hébergement pour des évènements d’études exceptionnels, qu’elle n’offrait aucun service permettant de qualifier cette activité de professionnelle et qu’elle n’avait pas d’intention spéculative, il résulte de l’instruction, et notamment de la proposition de rectification, que selon les informations du site internet de la société, le lieu est disponible pour des vacances, de la détente, des visites culturelles, seul ou en famille, mais aussi pour l’organisation de séminaires. Il est également précisé que ce bien peut être mis à disposition d’autres associations, avec des séjours en autonomie complète ou partielle.

7. Dans ces conditions, c’est à bon droit que l’administration fiscale a considéré que la valeur locative en cause devait être évaluée en référence à la catégorie 4 « foyers d’hébergements, centres d’accueil, auberges de jeunesse » du sous-groupe V « hôtels et locaux assimilables », et la société requérante n’est donc pas fondée à soutenir que le bien aurait dû être évalué selon la méthode directe eu égard aux caractéristiques exceptionnelles du bien.

8. En deuxième lieu, il résulte de la proposition de rectification que le tarif cadastral d’un local professionnel, de la catégorie 4 à Roucy, était respectivement de 53,5, 53,5 et 53,8 euros au titre des années 2018, 2019 et 2020. L’administration a retenu en l’espèce un montant de 53 euros par m² et a décidé, le 7 novembre 2022, de retenir un coefficient de 0,7 en lieu et place de 1 pour tenir compte de la localisation du bien. Au titre de l’année 2018, le loyer théorique a ainsi été évalué à 59 267 euros. Pour tenir compte de la convention du 1er janvier 2019 ayant mis les charges incombant au propriétaire à la charge du locataire, le service a appliqué un abattement de 30 %, le conduisant à retenir un loyer théorique de 41 487 euros au titre des années 2019 et 2020.

9. Si l’administration a aussi indiqué dans sa proposition de rectification que l’immeuble était valorisé à hauteur de 766 695 euros, cette estimation n’a été présentée qu’à titre d’information, dans le cadre d’une évaluation par voie d’appréciation directe, méthode qui n’a cependant pas été utilisée par le service.

10. Dans ces conditions, et eu égard à ce qui a été dit aux points 6 à 8, la contestation portant sur ce montant de 766 695 euros est inopérante et la requérante n’est pas fondée à soutenir que le service aurait dû retenir une valeur vénale de 400 000 euros par voie d’appréciation directe. Elle n’est pas plus fondée à solliciter l’application d’un abattement de 50 % en raison de l’affectation du bien à un service d’utilité générale, qui est applicable à la valeur locative mentionnée au premier alinéa du A du III de l’article 1498 du code général des impôts dans le cadre de l’évaluation directe. Elle n’est pas davantage fondée à se prévaloir d’un compromis de vente portant sur le bien immobilier, qui est intervenu plusieurs années après les années d’imposition en litige.

En ce qui concerne le bénéfice de l’interprétation administrative de la loi fiscale :

11. Il y a lieu d’écarter l’invocation des énonciations de la doctrine référencée BOI-IF-TFB-20-10-40 et BODGI 7 C-5-86, par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges aux points 8 à 11 du jugement attaqué.

Sur les conclusions à fin de décharge des majorations pour manquement délibéré :

12. Aux termes de l’article 1729 du code général des impôts : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’État entraînent l’application d’une majoration de : / a. 40 % en cas de manquement délibéré (…) ».

13. En premier lieu, pour assortir les impositions supplémentaires au titre des exercices clos en 2018, 2019 et 2020 de la majoration de 40 % prévue par les dispositions précitées, l’administration a relevé, d’une part, que la SCI Le Bon Samaritain avait volontairement mis à disposition à titre gratuit un ensemble immobilier lui appartenant au profit de l’association Plus Que Vainqueurs, se privant ainsi de la perception de loyers au titre de la période vérifiée, et, d’autre part, que le représentant légal de l’association était président de la société requérante et ne pouvait dès lors ignorer agir au détriment de l’intérêt social de l’entreprise en consentant une libéralité au profit de l’association.

14. Si la société requérante se prévaut notamment de l’absence de précédents redressements, de l’oubli portant sur l’amortissement qui aurait neutralisé les rehaussements, et de ce que la convention de mise à disposition prévoyait la prise en charge des frais de maintenance des bâtiments en contrepartie de l’absence de loyer, ces circonstances ne remettent pas en cause l’appréciation de l’administration précédemment rappelée qui apporte ainsi la preuve, qui lui incombe, du caractère délibéré des manquements commis par la SCI Le Bon Samaritain justifiant l’application de la majoration de 40 % prévue par les dispositions de l’article 1729 du code général des impôts.

15. En second lieu, il y a lieu d’écarter le moyen de la disproportion de la pénalité au regard des stipulations du 1 du 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges au point 14 du jugement attaqué.

16. Il résulte de ce qui précède, et ainsi que l’a relevé le tribunal, que la société requérante, qui ne saurait utilement se prévaloir du comportement de son représentant légal au cours du contrôle, ne peut prétendre à la décharge des pénalités appliquées sur le fondement du a de l’article 1729 du code général des impôts.

17. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées par le ministre, que la SCI Le Bon Samaritain n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort, que, par le jugement contesté, le tribunal administratif d’Amiens a rejeté sa demande. Sa requête d’appel doit, par suite, être rejetée, y compris, en conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SCI Le Bon Samaritain est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Le Bon Samaritain et au ministre de l’action et des comptes publics.

Copie en sera transmise à l’administratrice de l’Etat chargée de la direction spécialisée de contrôle fiscal Nord.

Délibéré après l’audience publique du 15 octobre 2026 à laquelle siégeaient :

– M. Marc Heinis, président de chambre,

– Mme Corinne Baes-Honoré, présidente-assesseure,

– M. Jean-François Papin, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 novembre 2026.

La présidente-rapporteure,

Signé : C. Baes-Honoré

Le président de chambre,

Signé : M. Heinis

La greffière,

Signé : E. Héléniak

La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

par délégation,

La greffière

Elisabeth Héléniak