ARRET N° .

RG N° : N° RG 26/00057 – N° Portalis DBV6-V-B7K-BIXN4

AFFAIRE :

M. [U] [Z]

C/

Mme [D] [L] épouse [C]

OJLG

Autres demandes relatives à un bail rural

Grosse délivrée à Me Yann LEMASSON, Me [G] antoine MOINS

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre sociale

—==oOo==—

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2026

—===oOo===—

Le DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX la CHAMBRE économique et sociale a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [U] [Z]

né le 22 Avril 1978 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Yann LEMASSON de la SELARL LEMASSON-DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT d’une décision rendue le 09 NOVEMBRE 2021 par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE SAINT FLOUR

ET :

Madame [D] [L] épouse [C]

née en à , demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Jean antoine MOINS de la SCP MOINS, avocat au barreau d’AURILLAC

INTIMEE

—==oO§Oo==—

Sur renvoi de cassation : jugement du TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE SAINT FLOUR en date du 09 NOVEMBRE 2021 – arrêt de la cour d’appel de RIOM en date du 14 novembre 2023 – arrêt de la cour de Cassation en date du 4 septembre 2025

Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 15 Juin 2026.

La Cour étant composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, magistrat raporteur, et de Madame Marianne PLENACOSTE Conseiller, assistées de Mme Sophie MAILLANT, Greffier.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, et Madame Marianne PLENACOSTE , Conseiller, assistées de Mme Sophie MAILLANT, Greffier, ont tenu l’audience au cours de laquelle Madame Olivia JEORGER-LE GAC a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus oralement au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 17 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Marianne PLENACOSTE, de Madame Marie-Anne VALERY, Conseillers, et d’elle même. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

—==oO§Oo==—

LA COUR

—==oO§Oo==—

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte du 1er janvier 2007, M. [G] [K] a consenti à M. [U] [Z] une convention pluriannuelle d’exploitation portant sur des prés, pâtures et terres cultes d’une contenance d’environ 18 hectares, situés commune de [Localité 2], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Le montant du loyer a été fixé entre les parties à la somme de 1.540,49 euros par an.

Par la suite, des bâtiments d’exploitation situés sur les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] ont également été mis à disposition de M. [Z] en contrepartie d’une somme globale ’oscillant entre 3.000 et 3.500 euros par an’.

Suite au décès de M. [K] le 16 décembre 2018, Mme [L] épouse [C] a acquis la qualité de bailleresse.

Elle a sollicité de M. [Z] la communication de son autorisation d’exploiter, et le récapitulatif des loyers réglés.

Par courrier du 30 septembre 2019, avisé le 04 octobre, Mme [C] a mis en demeure M. [Z] de lui régler les loyers de fermage des années 2017 et 2019, en visant les dispositions de l’article L.411.31 du Code rural et de la pêche maritime.

Par courrier daté du 15 octobre 2019, le preneur a refusé de s’acquitter du loyer sur l’année 2017, exposant avoir déjà versé la somme de 878 euros, et que M. [K] lui avait ’offert’ le solde, en contrepartie de services rendus.

Il s’est acquitté du loyer de fermage au titre de l’année 2019 par remise d’un chèque bancaire le 26 décembre 2019.

Par courrier remis par commissaire de justice le 10 janvier 2020, Mme [C] a réclamé paiement du fermage sur l’année 2017, sans viser l’article L.411.31 du Code rural et de la pêche maritime.

Par requête du 08 avril 2020, Mme [C] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Flour aux fins d’obtenir la résiliation du bail rural consenti à M. [Z], désignation d’un expert judiciaire, et la condamnation du preneur au paiement d’une somme de 3.127,93 euros au titre du fermage de l’année 2017.

Par une seconde requête du 19 mai 2020, Mme [C] a saisi le même tribunal afin d’obtenir la résiliation de la convention pluriannuelle d’exploitation, pour les mêmes motifs.

Les affaires ont été enregistrées ensemble sous le même numéro, RG51-20.07.

Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Flour a :

Déclaré irrecevable comme prescrite l’action aux fins de requalification de la convention pluriannuelle d’exploitation en bail rural,

Condamné M. [Z] à payer à Mme [C] la somme de 2.249,93 € au titre du solde de fermage de l’année 2017,

Rejeté la demande reconventionnelle de délais de paiement,

Rejeté les demandes de résiliation de la convention pluriannuelle d’exploitation consentie le 1er janvier 2017 par M. [G] [K] à M. [Z] et relative à divers biens ruraux sis lieu-dit [Localité 3], commune de [Localité 4], et d’expulsion de M. [Z] de la propriété rurale sise lieu-dit [Localité 3], commune de [Localité 4],

Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Rejeté la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

Rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties,

Condamné M. [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Par arrêt du 14 novembre 2023, la cour d’appel de Riom a :

confirmé ce jugement,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs autres demandes.

Par arrêt du 4 septembre 2025, la Cour de Cassation a :

Cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 14 novembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Riom,

Remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Limoges.

La Cour de Cassation, dans les motifs de son arrêt a retenu que la cour d’appel de Riom avait :

d’une part entaché sa décision d’une contradiction entre les motifs et le dispositif, en examinant uniquement au fond la demande de requalification de la convention pluriannuelle d’exploitation en bail rural, tout en confirmant dans son dispositif le jugement déclarant irrecevable comme prescrite l’action en requalification,

d’autre part violé les articles L. 411-1, alinéa 1er, L. 411-2, et L. 481-1, dans leur version issue de la loi n° 2005-157 du 23 février 2005, du code rural et de la pêche maritime, en rejetant la demande de requalification de la convention pluriannuelle d’exploitation en bail rural alors que ces conventions doivent être conclues pour une durée minimale de cinq années, qu’une convention ne respectant pas les prescriptions de l’article L481-1 suscité est soumise au statut du fermage et qu’elle avait constaté que la convention litigieuse avait été conclue pour une durée inférieure à cinq ans.

Le 12 janvier 2026, M. [Z] a saisi la cour d’appel de Limoges, en qualité de juridiction de renvoi.

Parallèlement, Mme [C] a fait délivrer congé à M. [Z] :

le 10 décembre 2021, s’agissant de la convention pluriannuelle,

le 16 juin 2023, s’agissant du bail rural, à effet au 31 décembre 2024, pour faute ainsi qu’au titre d’un droit de reprise au profit de la fille de la bailleresse.

M. [Z] a contesté les congés délivrés par requêtes séparées des 08 avril 2022 et 10 octobre 2023 devant le tribunal paritaire des baux ruraux, qui a sursis à statuer en l’attente de l’issue de la présente instance.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 4 juin 2026,soutenues oralement à l’audience, M. [Z] demande à la cour de le recevoir en son appel, et :

Réformer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Flour le 9 novembre 2021 en ce qu’il a :

Déclaré irrecevable comme prescrite l’action aux fins de requalification de la convention pluriannuelle d’exploitation en bail rural,

Condamné M. [Z] à payer à Mme [C] la somme de 2.249,93 € au titre du solde de fermage de l’année 2017,

Rejeté la demande reconventionnelle de délais de paiement,

Rejeté la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

Rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties,

Condamné M. [Z] aux dépens de l’instance.

Statuant à nouveau :

A titre principal, reconnaître l’existence d’un bail rural soumis au statut d’ordre public du fermage en cours au bénéfice de M. [Z],

A titre subsidiaire, requalifier la convention pluriannuelle d’exploitation conclue le 1er janvier 2007, tacitement renouvelée depuis d’année en année, en un bail rural soumis au statut d’ordre public du fermage, ayant pris effet au 1er janvier 2022, date de la prise d’effet du dernier renouvellement de la convention pluriannuelle d’exploitation pour le terme de laquelle il fût donné congé à M. [Z].

En tout état de cause :

Prononcer la nullité de la mise en demeure remise par Maître [V] le 10 janvier 2020 à M. [Z] pour ne pas procéder au rappel des dispositions de l’article L 411-31 du Code Rural et de la Pêche Maritime,

En l’absence de défauts de paiement imputables à M. [Z], condamner Mme [C] à lui restituer la somme de 2.249,93 € au titre du solde de loyer / fermage de l’année 2017,

En cas de bail à ferme consacré par voie de reconnaissance ou de requalification au profit de M. [Z], rejeter toute demande de résiliation dudit bail en raison d’un défaut de paiement des fermages, voire d’une prétendue dégradation des fonds loués,

En cas de convention pluriannuelle d’exploitation en cours au profit de M. [Z], confirmer la décision entreprise par les premiers juges en ce qu’elle a rejeté la demande de résiliation formée à son encontre par Mme [C], en raison d’un défaut de paiement du loyer, voire d’une prétendue dégradation des fonds loués,

Débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner Mme [C] à lui payer une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner Mme [C] aux entiers dépens

A l’appui de ses demandes, M. [Z] soutient que la convention pluriannuelle conclue le 1er janvier 2007 a été résiliée tacitement à partir de l’année 2009, et a été substituée par une convention de vente d’herbe, à laquelle s’est substitué sur l’année culturale 2012 un bail rural portant à la fois sur les terrains et immeubles à usage agricole appartenant à M. [K].

La mise à disposition des bâtiments agricoles à titre onéreux ne pouvait constituer un avenant à la convention pluriannuelle, puisqu’une telle convention ne peut porter sur des éléments bâtis.

Selon le preneur, Mme [C] avait conscience de l’existence d’un bail rural, pour avoir visé les dispositions de l’article L.411-31 du code rural dans sa lettre de mise en demeure de septembre 2019, et pour avoir sollicité la résiliation du bail rural dans sa requête du 8 avril 2020.

A titre subsidiaire, M. [Z] sollicite la requalification de la convention pluriannuelle d’exploitation en bail rural, au motif que cette convention était conclue pour une durée inférieure à celle prévue à l’article L 481-1 du code rural dans sa version applicable au litige, et qu’elle portait également sur des éléments bâtis.

Il expose que sa demande de requalification vise nécessairement la dernière convention pluriannuelle d’exploitation censée être en cours selon les parties, renouvelée le 1er janvier 2022.

En effet, toute demande de requalification de la convention ayant pris effet le 1er janvier 2007 se heurterait à la prescription quinquennale.

En tout état de cause, M. [Z] sollicite que la demande de résiliation de Mme [C] soit rejetée, car à la date de l’introduction de l’instance, elle ne portait que sur un défaut de paiement (échéance 2017) et n’avait fait l’objet que d’une mise en demeure (la correspondance du 10 janvier 2020 ne visant pas les dispositions de l’article 411-31 du code rural).

Le défaut de paiement allégué est par ailleurs infondé car le solde de fermage supérieur à 878 euros avait fait l’objet d’une remise par M. [K] en raison de services rendus sur l’année 2017.

M. [Z] conteste tout mauvais entretien des fonds loués, Mme [C] n’en rapportant aucun commencement de preuve, et l’expertise sollicitée ne pouvant viser à combler sa carence probatoire.

Aux termes de ses dernières conclusions du 11 juin 2026, soutenues oralement à l’audience, Mme [L] épouse [C] demande à la cour de :

Dire et juger que M. [Z] est titulaire d`un bail rural sur la propriété dite de [Localité 3] commune de [Localité 4], ayant appartenu à M. [G] [K] comprenant bâtiments, dégradation et parcelles agricoles cadastrées, section B n° [Cadastre 3], [Cadastre 4]. [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8]. 462, 463, 472, 473, 474, 475, [Cadastre 9], [Cadastre 2], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], 485, 612, 622, 797, 799, 826, 476 et 596 d’une contenance d’environ 18 ha,

Déclarer Mme [C] recevable et bien fondée en son appel incident et en conséquence:

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux du 14 septembre 2021, en ce qu’i1 a débouté la concluante de ses demandes de résiliation du bail pour défauts de paiement des fermages et mauvaise exploitation,

Prononcer la résiliation judiciaire dudit bail rural, relatif à divers biens ruraux sis au lieudit [Localité 3] commune de [Localité 4],

À titre subsidiaire,

Ordonner une mesure d’expertise judiciaire qui sera confiée à tel expert qu`il plaira à la Cour d`Appel avec pour mission :

– visiter les biens loués, les décrire,

– donner son avis sur l’état d’entretien des biens loués et notamment dire s’ils ont subi des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,

– donner son avis sur les travaux nécessaires à la remise en état des biens loués et en chiffrer le coût.

En conséquence.

Ordonner l’expulsion de M. [Z] de la propriété rurale sise lieu-dit [Localité 3] commune de [Localité 5], propriété de Mme [C],

Débouter M. [Z] de sa demande en restitution de la somme de 2.242,93 € au titre de solde de fermage pour l’année 2017,

Débouter M. [Z] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner M. [Z] à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner le même aux dépens

Mme [C] expose ne plus contester que M. [Z] est titulaire d’un bail rural sur les parcelles et bâtiments agricoles loués.

Elle affirme toutefois que ce bail a commencé à courir le 1er janvier 2007, pour venir à échéance le 31 décembre 2024 à la suite de deux périodes de neuf années.

Mme [C] s’oppose à la reconnaissance d’un bail rural à compter du 1er janvier 2022.

Elle soutient que le bail rural conclu doit être résilié, en ce que le preneur a manqué de s’acquitter du loyer de fermage sur l’année 2017, malgré deux mises en demeure des 30 septembre 2019 et 10 janvier 2020.

En tout état de cause, sa mise en demeure du 30 septembre 2019 portait sur deux échéances, le loyer de fermage de l’année 2019 étant échu au 1er janvier 2019 au titre d’un accord implicite des parties démontré par les historiques de paiements.

La bailleresse affirme que le paiement partiel de M. [Z] du fermage sur l’année 2017 n’était pas libératoire, ce dernier étant défaillant à démontrer par des éléments matériels l’existence de la remise dont il se prévaut prétendument accordée par M. [K] ; que par ailleurs, le paiement de l’échéance sur l’année 2019 antérieurement à l’introduction de l’instance n’écarte pas la sanction de résiliation encourue.

Mme [C] soutient que le bail conclu doit être résilié en ce que M. [Z] compromet la bonne exploitation du fonds en maintenant les parcelles exploitées en mauvais état, ce qui ressort de l’attestation du notaire chargé du règlement de la succession de M. [K].

A ce titre, elle souligne que le preneur ne justifie pas avoir procédé à l’entretien des terres exploitées, et sollicite qu’une expertise judiciaire soit ordonnée pour justifier de l’état d’entretien des biens loués.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la convention liant les parties:

Les deux parties reconnaissent désormais qu’elles sont liées, à l’heure actuelle, par un bail rural.

Elles s’opposent sur la date à laquelle ce bail a pris effet.

M. [Z] soutient en premier lieu que sa demande de ’reconnaissance de l’existence d’un bail rural’ ne doit pas être confondue avec sa demande subsidiaire de requalification de la convention pluriannuelle d’exploitation bail rural.

Selon lui, en effet, la convention pluriannuelle d’exploitation signée le 1er janvier 2007 aurait été tacitement résiliée par les parties à la fin de l’année 2008, pour être remplacée par une convention de vente d’herbe, jusqu’à ce que, par la suite, les bâtiments jusqu’alors mis gracieusement à sa disposition par le bailleur lui soient désormais loués avec les terres moyennant le remboursement des cotisations d’assurances afférentes à ses propriétés bâties et non-bâties, établissant ainsi un bail rural.

La date d’entrée en vigueur de ce bail rural n’est pas spécifiée par M. [Z], qui souligne simplement pouvoir justifier de paiements effectués dès l’année culturale 2012 en contrepartie de la jouissance des terres et des bâtiments.

Pour sa part, Mme [C], qui reconnait désormais l’existence d’un bail rural, soutient qu’il a pris effet le 1er janvier 2007, lors de la première mise à disposition des terres.

En vertu des dispositions de l’article L411-1 du code rural, toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre :

-de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;

-des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.

La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens.

Selon les dispositions de l’article L411-2, les dispositions de l’article L. 411-1 ne sont pas applicables aux conventions conclues en application de dispositions législatives particulières.

Enfin les dispositions de l’article L481-1 du même code prévoient que les terres situées dans les régions définies en application de l’article L. 113-2 du code rural et de la pêche maritime peuvent donner lieu pour leur exploitation :

a) Soit à des contrats de bail conclus dans le cadre du statut des baux ruraux ;

b) Soit à des conventions pluriannuelles d’exploitation agricole ou de pâturage. Ces conventions peuvent prévoir les travaux d’aménagement, d’équipement ou d’entretien qui seront mis à la charge de chacune des parties. Elles sont conclues pour une durée minimale de cinq ans. Un arrêté du représentant de l’Etat dans le département pris après avis de la chambre d’agriculture peut porter cette durée minimale jusqu’à neuf ans. Elles sont conclues pour un loyer inclus dans les limites fixées pour les conventions de l’espèce par arrêté du représentant de l’Etat dans le département pris après avis de la chambre d’agriculture. En l’absence d’un tel arrêté, ces conventions sont conclues pour un loyer conforme aux maxima et minima exprimés en monnaie fixés selon les modalités prévues au troisième alinéa de l’article L. 411-11.

Hors des zones de montagne, le représentant de l’Etat dans le département détermine, par arrêté pris après avis de la chambre d’agriculture, les espaces pour usage de pâturage extensif saisonnier ainsi que la durée et le loyer des conventions conclues conformément aux termes du b.

L’existence d’une convention pluriannuelle d’exploitation agricole ou de pâturage ou d’un bail rural ne fait pas obstacle à la conclusion par le propriétaire d’autres contrats pour l’utilisation du fonds à des fins non agricoles pendant, notamment, la période continue d’enneigement ou d’ouverture de la chasse, dans des conditions compatibles avec les possibilités de mise en valeur pastorale ou extensive.

Le loyer est actualisé chaque année selon les modalités prévues au quatrième alinéa de l’article L. 411-11.

La convention pluriannuelle d’exploitation agricole conclue le 1er janvier 2007 entre M. [K] et M. [Z] vise les dispositions de l’article L481-1 citées ci-dessus et prévoit la mise en location au bénéfice de M. [Z], qualifié de ’PRENEUR’, d’un petit corps de domaine rural comprenant prés, pâtures et autres terres cultes, d’une contenance d’environ 18 hectares appartenant à M. [K], moyennant le paiement par M. [Z] de tous droits, taxes et cotisations afférents au bien loué et incombant à l’exploitant, ainsi que le paiement du loyer déterminé pour les conventions pluriannuelles fixé par l’arrêté préfectoral du Cantal.

Il était prévu que les bâtiments d’exploitation soient mis à disposition à titre gracieux et était rappelé que les biens étaient à vocation strictement agricole.

Cette convention constitue dès lors la mise à disposition à titre onéreux d’un bien agricole pour y exercer une activité agricole.

Elle ne peut être considérée comme s’inscrivant dans les conventions prévues par les dispositions de l’article L.481-1 précité puisque d’une durée de une année renouvelable, elle n’atteignait pas la durée minimale de cinq années exigée par ce texte.

Dès lors, la convention du 1er janvier 2007 était dès l’origine un bail rural.

Le fait que M. [K] ait reconnu le 31 décembre 2009, sur un reçu, avoir reçu de M. [Z] la somme de 2.500 euros pour une vente d’herbe est très insuffisant pour démontrer que les parties avaient entendu résilier le bail rural et y substituer des ventes annuelles de produit, sachant qu’il n’est produit qu’un seul reçu, sans autre indication sur l’origine de l’herbe.

Le fait qu’ensuite les bâtiments agricoles n’aient plus été mis à disposition gratuitement mais en contrepartie du remboursement par M. [Z] des cotisations d’assurances y afférent payées par M. [K] n’est pas plus de nature à démontrer que le bail ait été résilié et qu’un autre bail s’y soit substitué, les bâtiments ayant toujours été mis à dispositions du ’PRENEUR’ et le caractère désormais onéreux de cette mise à disposition ne résultant que d’une nouvelle modalité du bail existant et ne constituant pas novation, à défaut de toute pièce le démontrant comme l’exigent les dispositions de l’article 1271 ancien du code civil.

Les parties sont donc liées par un bail rural ayant pris effet le 1er janvier 2007, renouvelé par la suite conformément aux dispositions légales en vigueur.

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers:

L’article L411-31 du code rural et de la pêche dispose que:

I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section en application de l’article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.

Le 04 octobre 2019, Mme [C] a fait signifier par acte d’huissier à M. [Z] une mise en demeure de payer le fermage 2017 à hauteur de 3.127,93 euros, ainsi que le fermage 2019 d’un montant de 3.269,33 euros sous peine de résiliation du bail.

Cette signification rappelait les dispositions de l’article L411-31 du code rural.

Le fermage 2019 a été réglé le 26 décembre 2019 (remise du chèque par acte d’huissier à Mme [C]) soit dans les trois mois de la mise en demeure.

Le 20 janvier 2020, Mme [C] a fait signifier par acte d’huissier à M. [Z] une mise en demeure de payer le fermage 2017 à hauteur de 3.127,93 euros et de procéder à l’entretien des bâtiments loués, de rembourser la facture d’eau et d’assainissement dont elle fait l’avance pour 113,11 euros.

Les dispositions de l’article L411-31 du code rural et de la pêche n’étaient pas visées.

Le 07 janvier 2021, Mme [C] a fait signifier par acte d’huissier à M. [Z] un commandement de payer les fermages 2017 (3.127,93 euros) et 2020 (3.287,12 euros) sous peine de résiliation du bail, avec rappel des dispositions de l’article L411-31 du code rural.

Le 14 janvier 2021, M. [Z] a versé le fermage 2020 entre les mains de l’huissier de justice.

Cette mise en demeure est postérieure aux saisines des 08 avril et 19 mai 2020 du tribunal paritaire des baux ruraux par Mme [C] pour demander la résiliation du bail, alors même qu’une telle demande s’apprécie au jour de la demande en justice (Cass, 3ème civile, 24 novembre 2021, n° 20-19.972).

Par conséquent, s’il est constant que le fermage 2017 n’a été que partiellement payé et qu’un solde reste impayé, la bailleresse ne justifie pas de la réunion des conditions posées par les dispositions de l’article L431-11 et sa demande de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers doit être rejetée.

En revanche, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné M. [Z] à payer à Mme [C] la somme de 2.249,93 euros au titre du solde dû sur le fermage 2017.

En effet, M. [Z] justifie d’un paiement partiel de 878 euros et considère que le solde de sa dette est éteint, M. [K] l’ayant dispensé de ce paiement compte tenu des services quotidiens qu’il lui rendait pour pallier les conséquences de son grand âge: courses et accompagnements divers.

Si des services rendus sont justifiés par les attestations versées aux débats, en revanche, tel n’est pas le cas de la volonté prétendue de M. [K] de rémunérer cette assistance par une remise sur le montant des fermages, d’autant que Mme [C] démontre que d’autres voisins ou proches pouvaient eux aussi lui porter assistance.

M. [Z] supportant la charge de la preuve de l’extinction de son obligation à paiement et ne l’apportant pas, le jugement ne peut donc qu’être confirmé en sa condamnation au paiement.

Sur la demande de résiliation pour mauvaise exploitation:

Mme [C] entend se prévaloir d’une attestation rédigée le 08 février 2020, par la notaire chargée du règlement de la succession, qui a visité les lieux à cette occasion, pour démontrer une exploitation des lieux préjudiciable à ses intérêts.

Cette attestation, qui révèle l’ampleur des troubles dont souffrait M. [K] (probable syndrome de Diogène) et ses conséquences sur l’état des bâtiments, est insuffisante à justifier une résiliation du bail, faisant difficilement la part des choses entre les conséquences de l’état de santé du bailleur, qui résidait toujours sur place, et les manquements du preneur.

En effet, la notaire a manifestement visité les bâtiments et non les dix-huit hectares de terre.

Elle a pu constater que la fosse à lisier débordait ’de beaucoup’, fait nécessairement imputable au preneur mais n’étant pas de nature en soi à compromettre l’exploitation du fonds, pouvant être rapidement traité par une intervention idoine.

Les champs ’parsemés de matériel, en l’état ou non’ étaient ceux à proximité des bâtiments et cette constatation ne permet pas d’imputer au locataire un manquement généralisé à ses obligations de nature à compromettre l’exploitation, M. [K] pouvant avoir été à l’origine de la dispersion des matériels à proximité de son lieu de vie.

Cette seule attestation, qui aurait pu être utilement complétée par un constat d’huissier de justice, notamment quant à l’état des terres éloignées du domicile et/ou l’état de l’exploitation quelques mois après le décès de M. [K], est même insuffisante pour justifier l’organisation d’une expertise, M. [Z] relevant à bon droit qu’elle aurait pour conséquence de pallier une carence certaine dans l’administration de la preuve.

Les prétentions de Mme [C], visant à la résiliation du bail pour manquements du preneur compromettant la bonne exploitation, à l’organisation d’une expertise et à l’expulsion du preneur sont rejetées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Chaque partie succombant partiellement, elles garderont à leur charge leurs propres dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [U] [Z] à payer à Mme [D] [L] épouse [C] la somme de 2.249,93 euros au titre du fermage de l’année 2017.

L’infirme pour le solde.

Statuant à nouveau:

Déclare recevable la demande de requalification de la convention pluriannuelle d’exploitation en bail rural.

Dit que M. [U] [Z] est titulaire d’un bail rural ayant pris effet le 1er janvier 2007 sur la propriété dite de [Localité 3] sise Commune de [Localité 6], comprenant bâtiments et parcelles de terre cadastrées section B n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 9], [Cadastre 2], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], 797, [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], d’une contenance d’environ 18 hectares.

Rejette le surplus des demandes.

Dit que chacune des parties gardera à sa charge ses propres frais irrépétibles et dépens, de première instance comme d’appel.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.