N° RG 25/09025 -N°Portalis DBVX-V-B7J-QUDS

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

en référé du 27 octobre 2025

RG : 25/00657

S.A.R.L. [H]

C/

S.C.I. SAINT [T] 2017

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 21 Octobre 2026

APPELANTE :

La société [H], Société par Actions Simplifiée, au capital de 94 518,39 euros, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 414 024 927, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son liquidateur amiable Madame [C] [E], domiciliée en cette qualité [Adresse 2] à [Localité 3].

Représentée par Me Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

INTIMÉE :

La SCI SAINT [T] 2017, Société Civile Immobilière inscrite au RCS de LYON sous le n° 827 443 425, représentée par son mandataire la société OPTIGERE, immatriculée au RCS de LYON sous le n° 957 507 858 dont le siège social se situe [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège

Représentée par Me Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat au barreau de LYON, toque : 680

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Septembre 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Septembre 2026

Date de mise à disposition : 21 Octobre 2026

Audience tenue par Nathalie LAURENT, président, et Nathalie LE BARON, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Nathalie LAURENT, conseiller

– Nathalie LE BARON, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 30 janvier 1995, la société des Immeubles de [Localité 1] a consenti à la société Atelier C un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 84.151 francs (20.605 €).

Par acte sous seing privé du 29 octobre 1996, M. [D] [U] a été subrogé dans les droits et obligations de la société Atelier C, à la suite de la cession du fonds de commerce.

M. [U] a ensuite apporté ce fonds de commerce à la SARL [H] et la SCI Jean de la Fontaine est devenue propriétaire des locaux.

Par avenant n°2 du 29 juillet 2015, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans à partir du 1er janvier 2013, avec fixation du loyer à 25.000 €, toutes clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Le 24 février 2017, la SCI Saint [T] 2017 a acquis les locaux.

Par acte du 19 avril 2023, la société [H] a signifié une demande de renouvellement du bail échu depuis le 31 décembre 2021, pour une nouvelle période 9 années.

Par acte du 2 mai 2023, la SCI St [T] 2017 a consenti au renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1er juillet 2023, sauf à voir fixer le loyer annuel à 72.100 € HT et hors charges, compte tenu des travaux d’aménagement réalisés dans les locaux.

Une procédure de fixation judiciaire du loyer de renouvellement a été initiée par la société [H].

Par jugement du 2 avril 2024, le juge des loyers du tribunal judiciaire de Lyon a ordonné une mesure d’expertise et dit que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er juillet 2023.

Par jugement du 14 octobre 2025, le juge des loyers du tribunal judiciaire de Lyon a dit n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer des locaux donnés à bail à la société [H] et dit que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 sera celui établi en fonction des règles d’indexation.

Parallèlement à cette procédure, la bailleresse a, par acte du 17 janvier 2025, fait commandement au preneur de payer un arriéré locatif de 10.099,33 €, ce commandement visant la clause résolutoire contenue dans le bail.

Par acte du 10 mars 2025, la SCI St [T] 2017 a fait assigner la société [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire et condamner ce dernier à payer la somme provisionnelle de 11.244, 76 € au titre des loyers et charges impayés au 15 janvier 2025, 1er trimestre inclus, outre intérêts à compter du commandement de payer et à payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance de référé contradictoire du 27 octobre 2025, le juge des référés a ;

– Renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent ;

– Condamné la société [H] à verser à la société Saint [T] la somme provisionnelle de 12.390,19 € au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2025, 3ème trimestre inclus, outre intérêts à compter du commandement de payer ;

– Dit que la société [H] pourra s’acquitter de cette somme au moyen de 23 mensualités de 517 € chacune et d’une 24ème comprenant les intérêts, intervenant le 15 de chaque mois, en plus des loyers en cours ;

– Dit que pendant le délai, le jeu de la clause résolutoire est suspendu et qu’à défaut de respect de cette échéance, y compris les loyers échus depuis l’audience, l’intégralité de la dette deviendra exigible, ce après une mise en demeure restée sans effet durant quinze jours, la clause résolutoire prendra effet, l’expulsion de la société [H] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie avec le concours de la force publique, et qu’elle sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au dernier loyer et charges jusqu’à libération des lieux ;

– Dit que la clause résolutoire ne jouera pas si la société [H] se libère dans les conditions prévues ;

– Condamné la société [H] à verser à la société Saint [T] 2017 la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné la société [H] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration enregistrée le 13 novembre 2025, la société [H] a interjeté appel de cette décision.

La société [H] s’est acquittée du montant de la condamnation par virement bancaire du 2 décembre 2025.

Elle a ensuite cédé son fonds de commerce à la société C2BL, avec l’agrément de la bailleresse, laquelle a consenti un nouveau bail commercial à cette dernière.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 25 août 2026, la société [H] demande à la cour :

– Infirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau de ces chefs, à titre principal :

– Débouter la société [T] 2017 de l’ensemble de ses demandes, présentées de mauvaise foi, comme non fondées et injustifiées, et en tous les cas comme sérieusement contestable ;

– Condamner la société [T] 2017 à rembourser à la société [H] la somme de 13.623,24 € qu’elle a versée en règlement des condamnations mises à sa charge ;

– Condamner la société Saint [T] 2017 à payer à la société [H] une indemnité de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la même aux entiers dépens de première instance ;

A titre subsidiaire,

– Accorder rétroactivement à la société [H] des délais de paiement jusqu’au 2 décembre 2025 pour lui permettre de se libérer de sa dette ;

– Suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 2 décembre 2025 ;

– Dire que la clause résolutoire n’a pas joué, la dette ayant été soldée à cette date ;

– Débouter la société Saint [T] 2017 de ses demandes plus amples et contraires ;

En tout état de cause, y ajoutant,

– Condamner la société Saint [T] 2017 à payer à la société [H] une indemnité de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la même aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 25 mars 2026, la SCI St [T] 2017 demande à la cour :

– Confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’il a condamné la société [H] à régler à la société Sainte [T] 2017 la somme provisionnelle de 12 390,19 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, arrêtés à la date du 28 juillet 2025, outre actualisation au jour de l’audience ;

Sur la demande reconventionnelle de la société [H] tendant à l’octroi de délais de règlement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

– Débouter la société [H] de l’intégralité de ses demandes, moyens et prétentions ;

En tout état de cause,

– Condamner la société [H] à verser à la société Saint [T] 2017 la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la société [H] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Orsi, avocat, sur son affirmation de droit ;

– Rejeter toutes demandes contraires et plus amples.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La cour observe d’une part, que le premier juge n’a pas dans le dispositif de sa décision, constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire tout en suspendant le jeu de la-dite clause pendant un délai de 24 mois, d’autre part, que l’appelante a quitté les lieux après avoir cédé son fonds de commerce à la société C2BL avec l’agrément de la bailleresse laquelle a consenti un nouveau bail commercial à la société cessionnaire et ne sollicite pas qu’il soit constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire devenue sans objet.

La cour dit en conséquence n’être saisie d’aucune demande à ce titre.

Sur la dette locative et la demande de provision

Selon l’article 873, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société [H] estime que le bailleur aurait dû, dans l’attente de l’issue de la procédure en fixation judiciaire du loyer de renouvellement, s’en tenir au prix ancien acquitté au 1er juillet 2023, de telle sorte que c’est une somme supplémentaire de 1.145,43 € TTC qu’elle a facturé à tort chaque trimestre à compter du 3ème trimestre 2024, représentant un montant total de 5.727,15 € au 29 août 2025 (soit 5×1.145,43), alors que le bail ne comporte pas de clause d’échelle mobile et que la bailleresse est dans l’incapacité d’expliquer cette révision arbitraire, ce à quoi s’ajoutent les soldes de charges 2022 et 2023 pour lesquels aucun justificatif n’a été produit, malgré ses demandes, pour un montant total de 7.136,47 €.

Elle sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer, à titre provisionnel, la somme de 12.390,19 €, le compte présentant même un solde créditeur de 473,43 € (après déduction des sommes de 5.727,15 et 7.136,47 €), en sorte que la bailleresse doit être déboutée de sa demande.

La SCI St [T] 2017 explique avoir actualisé le solde débiteur à la somme de 12.390,19 €, qui n’est pas sérieusement contestable et qu’il est de jurisprudence constante que l’occupation illicite d’un bien immobilier doit donner lieu à indemnisation au titre de l’occupation et des charges associées.

Elle soutient que l’existence d’une procédure en fixation judiciaire du loyer de renouvellement n’a pas d’incidence sur les manquements contractuels de la société [H] qui n’a pas respecté l’évolution contractuelle du montant du loyer appelé par le bailleur. Elle ajoute qu’elle produit un extrait de compte du locataire de nature à justifier de sa créance qui n’est pas sérieusement contestable dans son quantum.

Sur ce,

Il est acquis que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 est celui établi en fonction des règles d’indexation, le bail stipulant une clause de révision triennale dans les conditions prévues par la législation en vigueur. Toutefois, alors que le preneur conteste l’augmentation pratiquée par le bailleur à compter du 3ème trimestre 2024 qui s’élève effectivement à 1.145,43 € TTC par trimestre, incluant une augmentation du loyer HT de 954,53 €, le bailleur ne justifie pas de cette augmentation, n’invoquant d’ailleurs pas le jeu de l’indexation. Il se contente de dire que sa créance n’est pas sérieusement contestable, dans un contexte de fixation judiciaire du loyer lui étant défavorable. Il n’appartient pas à la cour statuant en référé de calculer le loyer résultant de la révision triennale, ni, du reste, d’en fixer le point de départ.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas de la régularisation annuelle des charges 2022 et 2023 ne versant à cet effet aucune pièce, alors que cette régularisation implique un quantum de charges supplémentaires de 5.036,11 € TTC en 2022 et de 2.100,36 € TTC en 2023.

La cour retient en conséquence que la créance du bailleur est sérieusement contestable dans son quantum total dès lors qu’elle l’est à hauteur de 5.727,15 € TTC au titre de l’augmentation du loyer et à hauteur de 7.136,47 € TTC au titre de la régularisation des charges, soit au-delà de la somme de 12.390,19 € sollicitée par le bailleur.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef et l’ordonnance déférée est infirmée.

Sur la demande subsidiaire d’octroi de délais de paiement rétroactifs et suspensifs des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société [H] indique qu’elle s’est acquittée du règlement intégral des sommes par virement bancaire du 2 décembre 2025 et précise qu’elle n’a jamais cessé de régler les loyers et charges trimestriels puisque la dette est exclusivement constituée de soldes de charges.

Elle sollicite donc, à titre subsidiaire, l’octroi rétroactif de délais de paiement jusqu’au 2 décembre 2025, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La SCI St [T] 2017 soutient que la société [H] ne verse aucun élément financier justificatif. Par ailleurs, elle rappelle que l’ensemble des sommes dues ont été réglées par la société [H], de telle sorte qu’une telle demande conduirait à un remboursement des échéances.

Sur ce,

La cour retient que la demande de délai de paiement est sans objet du fait du paiement, d’une part, du caractère sérieusement contestable de la créance de loyer et charges d’autre part.

Il n’y a pas lieu à référé de ce chef et l’ordonnance déférée est infirmée.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, la SCI Saint [T] 2017 supportera les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la société [H] la somme totale de 2.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel et de la débouter de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Dit ne pas être saisie d’une demande de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

Infirme la décision attaquée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Saint [T] 2017 ;

Condamne la SCI Saint [T] 2017 aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SCI Saint [T] 2017 à payer à la société [H] la somme totale de 2.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel ;

Déboute la SCI Saint [T] 2017 de sa demande sur ce fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT