N° RG 24/01343 -N°Portalis DBVX-V-B7I-PPID

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] au fond du 30 novembre 2023

RG : 23-000629

[D]

[W]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 28 Octobre 2026

APPELANTS :

M. [P] [D]

né le 7 juin 1971, à [Localité 2] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Mme [U] [W] épouse [D]

née le 14 mai 1976 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002048 du 22/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentés par Me Fabienne BOGET, avocat au barreau de LYON, toque : 6

INTIMÉE :

La société CDC HABITAT SOCIAL, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 552 046 484, ayant son siège social au [Adresse 2], prise en son agence de [Localité 5] sise [Adresse 3],

Représentée par Me Federico COMIGNANI, avocat au barreau de LYON, toque : 834

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Juin 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Septembre 2026

Date de mise à disposition : 28 Octobre 2026

Audience présidée par Nathalie LE BARON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Nathalie LAURENT, conseiller

– Nathalie LE BARON, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 mai 2021, la société CDC Habitat Social a consenti à M. [D] et Mme [D] le bail d’un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 526,26 euros, outre 182,33 euros au titre de la provision pour charges locatives.

Suivant courriers en date des 8 octobre et 28 décembre 2021, ainsi que des 4 janvier et 14 mars 2022, Mme [D] s’est plainte auprès de la société CDC Habitat Social de la présence de blattes au sein de son appartement depuis son entrée dans les lieux au mois de juin 2021.

Dans son courrier du 14 mars 2022, Mme [D] a sollicité son relogement.

Le 15 février 2022, la société CDC Habitat Social a sollicité l’intervention de la société Avipur aux fins de fumigation de l’appartement.

Précisant que ce traitement ne pouvait être pratiqué en raison des problèmes de santé de Mme [D], la société Avipur a procédé à trois applications de gel insecticide les 2, 9 et 17 mars 2022.

À la suite de cette intervention, la société CDC Habitat Social a refusé par courriel du 11 mai 2022 la demande de relogement des époux [D].

Ceux-ci ont fait intervenir un commissaire de justice le 13 septembre 2022, qui a constaté la présence de blattes au domicile.

Suivant citation délivrée le 8 août 2022, les époux [D] ont fait assigner la société CDC Habitat Social en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne, aux fins de l’enjoindre à réaliser, sous astreinte, des travaux adaptés de nature à mettre fin à l’infestation de nuisibles, à procéder à leur relogement et à indemniser leurs préjudices.

Suivant ordonnance du 10 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne a notamment ordonné à la société CDC Habitat Social de faire procéder à des travaux adaptés, de nature à mettre fin à l’infestation de nuisibles, dans des conditions compatibles avec l’état de santé fragile de Mme [D], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard dans la limite de trois mois, et autorisé, à titre provisoire et à compter de la décision, la suspension partielle des loyers à hauteur de 50 % jusqu’à la parfaite réalisation des travaux ordonnés.

Par arrêt du 13 décembre 2023, la cour d’appel de Lyon a confirmé cette décision, sauf à préciser que la suspension partielle du paiement des loyers devait porter sur le montant du loyer résiduel, déduction faite de l’allocation de logement et de la réduction de loyer de solidarité.

La société Avipur ayant indiqué que le traitement adapté pour une éradication pérenne des insectes nécessitait une intervention d’une durée de vingt jours dans un logement vide, sans présence d’occupants, la société CDC Habitat Social a proposé aux époux [D], le 27 janvier 2023, un relogement temporaire dans un appartement situé à [Localité 8].

Les locataires ont refusé cette proposition.

Suivant courrier du 26 mai 2023, la société CDC Habitat Social a proposé aux époux [D] leur relogement dans un appartement de type 4 situé sur la commune de [Localité 9].

Les locataires ont refusé cette proposition, indiquant que ce logement était indécent et inadapté à leurs besoins.

Suivant citation délivrée le 7 février 2023, les époux [D] ont fait assigner la société CDC Habitat Social devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Suivant jugement contradictoire du 30 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne a :

Condamné la société CDC Habitat Social à payer la somme de 2 000 euros à Mme [D] au titre de son préjudice physique,

Condamné la société CDC Habitat Social à payer la somme de 500 euros à Mme [D] au titre de son préjudice moral,

Débouté M. [D] de sa demande en paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice physique,

Condamné la société CDC Habitat Social à payer la somme de 500 euros à M. [D] au titre de son préjudice moral,

Condamné la société CDC Habitat Social à payer la somme de 1 142,90 euros à Mme [D] et M. [D] au titre de leur préjudice de jouissance,

Débouté Mme [D] et M. [D] de leur demande au titre de la réticence dolosive,

Condamné la société CDC Habitat Social à payer la somme de 250 euros à Mme [D] et M. [D] au titre de leur préjudice matériel,

Débouté Mme [D] et M. [D] de leur demande d’injonction de relogement sous astreinte,

Débouté Mme [D] et M. [D] de leur demande de communication de la liste des logements sociaux à la disposition de la société CDC Habitat Social,

Condamné Mme [D] et M. [D] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 2 868,87 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 6 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse,

Condamné Mme [D] et M. [D] d’une part, et la société CDC Habitat Social d’autre part, aux dépens partagés par moitié entre les parties,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelé que la décision bénéficiait de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée le 16 février 2024, M. [D] et Mme [D] ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 16 mai 2024, M. [D] et Mme [D] demandent à la cour de :

Accueillir leur appel,

Y faisant droit,

Réformer en tous points le jugement de première instance en ce qu’il a :

Condamné la société CDC Habitat Social à payer la somme de 2 000 euros à Mme [D] au titre de son préjudice physique,

Condamné la société CDC Habitat Social à payer la somme de 500 euros à Mme [D] au titre de son préjudice moral,

Débouté M. [D] de sa demande en paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice physique,

Condamné la société CDC Habitat Social à payer la somme de 500 euros à M. [D] au titre de son préjudice moral,

Condamné la société CDC Habitat Social à payer la somme de 1 142,90 euros à M. [D] et Mme [D] au titre de leur préjudice de jouissance,

Débouté Mme [D] et M. [D] de leur demande formée au titre de la réticence dolosive,

Condamné la société CDC Habitat Social à payer à M. [D] et Mme [D] la somme de 250 euros au titre de leur préjudice matériel,

Débouté M. [D] et Mme [D] de leur demande d’injonction de relogement sous astreinte,

Débouté M. [D] et Mme [D] de leur demande de communication de la liste des logements sociaux à disposition du bailleur,

Condamné M. [D] et Mme [D] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 2 868,87 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 6 octobre 2023,

Condamné M. [D] et Mme [D] aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

Déclarer la société CDC Habitat Social entièrement responsable du préjudice causé à M. [D] et Mme [D] en l’absence de tout comportement fautif de ces derniers et du fait du non-respect de l’obligation de remettre au locataire un logement décent exempt de toute infestation d’espèces nuisibles depuis le mois de juin 2021,

Par conséquent,

Ordonner la suspension des loyers jusqu’à éradication des cafards,

À titre principal : à hauteur de la totalité du montant du loyer,

À titre subsidiaire : à hauteur de 50 % des échéances mensuelles résiduelles,

Condamner la société CDC Habitat Social au paiement de la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice moral subi par Mme [D],

Condamner la société CDC Habitat Social au paiement de la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice physique subi par Mme [D],

Condamner la société CDC Habitat Social au paiement de la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice moral subi par M. [D],

Condamner la société CDC Habitat Social au paiement de la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice physique subi par M. [D],

Condamner la société CDC Habitat Social au paiement de la somme de 19 024,92 euros à M. [D] et Mme [D] en indemnisation de l’atteinte portée à leur droit de jouir paisiblement de leur logement,

Condamner la société CDC Habitat Social au paiement de la somme de 2 049 euros à M. [D] et Mme [D] en réparation du préjudice matériel,

Déclarer la société CDC Habitat Social coupable de réticence dolosive commise au détriment de M. [D] et Mme [D],

Condamner la société CDC Habitat Social à indemniser M. [D] et Mme [D] de ce chef à hauteur de la somme de 5 000 euros,

Condamner la société CDC Habitat Social à verser à Mme [D] et M. [D] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à charge pour eux de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle,

Condamner la société CDC Habitat Social aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 16 août 2024, la société CDC Habitat Social demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Débouté M. [D] de sa demande en paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice physique,

Débouté Mme [D] et M. [D] de leur demande au titre de la réticence dolosive,

Débouté Mme [D] et M. [D] de leur demande d’injonction de relogement sous astreinte,

Débouté Mme [D] et M. [D] de leur demande de communication de la liste des logements sociaux à la disposition de la société CDC Habitat Social,

Condamné Mme [D] et M. [D] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 2 868,87 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 6 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse,

La réformer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de M. [D] et Mme [D],

À titre subsidiaire,

Réduire de façon significative leurs demandes indemnitaires,

Condamner M. [D] et Mme [D] au paiement d’une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.

…

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation fondée sur l’indécence du logement

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent

Les époux [D] arguent que le logement était infesté de cafards avant même leur emménagement et que la société CDC Habitat Social aurait elle-même reconnu que l’immeuble était régulièrement envahi de cafards. Ils versent, à l’appui de cette argumentation, diverses attestations selon lesquelles leurs voisins, amis et membres de la famille avaient constaté la présence de ces nuisibles.

Ils en déduisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Ils soutiennent par ailleurs que ce n’est qu’en mars 2022 que la société CDC Habitat Social a chargé la société Avipur d’éradiquer les insectes présents dans le logement et lui reprochent d’avoir écarté l’idée d’un relogement.

Ils précisent que le bailleur ne s’est manifesté de manière plus accrue qu’à la suite de l’ordonnance de référé.

Ils considèrent qu’il ne peut leur être reproché de s’être opposés à une proposition de logement temporaire dans la mesure où un traitement par fumigation avait déjà été effectué avant leur emménagement, sans permettre l’éradication définitive des nuisibles.

Ils ajoutent que deux déménagements sur une durée aussi courte n’est en outre pas compatible avec leurs graves problèmes de santé, et rappellent qu’ils ont un enfant âgé de 12 ans scolarisé à côté de leur domicile, de telle sorte que la solution de relogement temporaire, à plus de 5 km de cet établissement, même au moment des vacances scolaires, aurait contraint leur fils à manquer plusieurs jours d’école.

Ils estiment que leur refus d’un relogement définitif ne peut pas plus leur être reproché dès lors que le voisinage leur avait indiqué que les précédents locataires avaient quitté ce logement du fait de la remontée des excréments de l’immeuble dans les toilettes du logement et d’une forte humidité. Ils affirment qu’en outre ce logement n’était pas adapté à la situation de handicap de M. [D].

Ils concluent qu’ils doivent être déchargés du paiement des loyers en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, jusqu’à éradication des cafards, à titre principal en totalité et, à titre subsidiaire, à hauteur de 50 % de leur loyer résiduel.

La société CDC Habitat Social affirme que le logement qu’elle a mis à disposition des époux [D] était parfaitement décent, entièrement rénové, exempt de vices et de défauts, et que ce n’est qu’à partir du mois d’octobre 2021 qu’ils se sont plaints de la présence de cafards.

Elle considère avoir mis en ’uvre les mesures utiles pour y remédier en faisant intervenir la société Avipur pour procéder à une désinsectisation de l’appartement.

Elle ajoute que ses locataires ne lui ont plus écrit après le 14 mars 2022, démontrant l’efficacité de cette opération.

Elle considère que les attestations produites doivent être rejetées et ne démontrent pas les dires des locataires, dans la mesure où elles sont générales, imprécises et parfois contradictoires, ne permettant ni de savoir si la présence des cafards a été constatée avant ou après le traitement effectué, ni de déterminer s’il s’agissait de cafards morts ou vivants, ni de connaître leur nombre.

Concernant les certificats médicaux, elle estime que certains praticiens qualifient le logement d’insalubre alors qu’ils ne s’y sont pas rendus, et note que la plupart d’entre eux sont antérieurs à la désinsectisation de mars 2022.

Elle soutient que le constat d’huissier produit par les locataires ne démontre pas précisément la présence de cafards, une partie des photographies qui y sont jointes ayant été remises par les locataires eux-mêmes et l’huissier ne donnant pas de précisions sur le nombre des insectes qu’il a vus circuler dans l’appartement pendant sa visite. Elle considère que ce constat ne démontre pas un envahissement d’insectes.

Elle rappelle avoir proposé aux appelants, au mois de janvier 2023, une solution de relogement temporaire pour réaliser un traitement des lieux par fumigation afin d’éradiquer de façon définitive les cafards, et considère qu’en refusant cette solution les époux [D] ont eux-mêmes participé au préjudice qu’ils invoquent.

Elle ajoute avoir proposé, le 26 mai 2023, une solution de relogement définitif que ses locataires ont à nouveau rejetée.

Elle rappelle que tous les logements qu’elle gère ne sont pas disponibles à la location mais la plupart déjà occupés, et qu’elle a des contraintes nombreuses quant à leur attribution, ce qui ne lui permet pas de répondre librement à la demande de relogement qui lui est faite.

Sur ce,

En application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est par ailleurs obligé, notamment, de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il en résulte que l’obligation du bailleur de délivrance d’un logement décent est valable pour toute la durée du bail.

Les époux [D] contestent principalement la décision du premier juge en ce qu’elle a limité la période pendant laquelle la société CDC Habitat Social a manqué à ses obligations.

S’agissant de la date d’apparition des blattes, ils maintiennent que l’infestation était déjà en cours lorsqu’ils ont pris possession du logement.

Si les nombreuses attestations circonstanciées qu’ils produisent mettent effectivement en évidence la présence de cafards au sein de leur domicile, la cour approuve le premier juge qui a constaté qu’aucune ne caractérisait avec certitude cette présence dès le mois de mai 2021, la plus précise se contentant d’indiquer avoir vu des cafards dès l’arrivée des locataires.

Les autres éléments de la procédure établissent que l’état des lieux du 27 mai 2021 ne mentionnait rien sur ce point, que l’appartement avait été remis à neuf avant sa remise en location et qu’aucune plainte n’a été adressée au bailleur avant le mois d’octobre 2021.

Le jugement, qui a considéré que la présence de blattes dans le logement n’était établie que depuis le 8 octobre 2021 est donc confirmé.

À la suite de ce signalement, la société CDC Habitat Social a fait intervenir la société Avipur, qui a appliqué un gel insecticide et mis en place dix pièges à cafards mais n’a pas réalisé de fumigation de l’appartement en raison des problèmes de santé de Mme [D].

Par courriel du 16 mars 2022, cette société avait indiqué que le taux d’infestation était de niveau 1, c’est-à-dire très faible, et que son intervention suffirait à la juguler, ce qui n’a pas été le cas puisque le constat de commissaire de justice du 13 septembre 2022 établit la persistance de la présence des blattes dans le logement, que ce soit dans les pièges posés par la société Avipur que derrière des meubles de la cuisine et sur du matériel électroménager. Le commissaire de justice précise qu’il a pu lui-même voir ces insectes se déplacer, dès son arrivée dans le logement et sans avoir à déplacer de meubles.

Ce constat est corroboré par le courrier de la société Avipur du 16 janvier 2023, qui relate être retournée sur les lieux en octobre 2022, soit à une période contemporaine du constat de commissaire de justice, et avoir de nouveau constaté une présence importante de blattes à tous les stades de croissance.

Ainsi, l’inefficacité de la première intervention sollicitée par le bailleur est établie, également constatée par le juge des référés qui, dans une ordonnance du 10 novembre 2022, a enjoint sous astreinte la société CDC Habitat Social à faire les travaux adaptés de nature à mettre fin à l’infestation dans des conditions compatibles avec l’état de santé fragile de Mme [D].

Suite à cette décision, la société Avipur a indiqué au bailleur que le seul traitement curatif permettant une éradication définitive des insectes consistait en un programme de pulvérisation et nébulisation. Elle a exposé qu’en revanche le traitement par gel biocide a une rémanence limitée à un mois et ne permet pas de traiter toutes les surfaces de I’appartement. Elle a donc recommandé, pour protéger Mme [D] de tout risque d’exposition à des produits chimiques, que le logement reste inoccupé pendant vingt jours.

Cette solution a été présentée aux époux [D] lors d’une réunion le 27 janvier 2023, la société CDC Habitat Social leur proposant, pendant la durée des travaux, la mise à disposition gratuite d’un logement de type T4 situé [Adresse 4] à [Localité 8], sur la période de leur choix et, notamment, pendant les vacances scolaires pour éviter toute rupture de scolarisation de leurs enfants.

Or, les époux [D] se sont opposés à cette solution, ce qui révèle, ainsi que l’a constaté le premier juge, que leur volonté n’était pas tant que leur appartement soit traité mais plutôt que leur bailleur leur propose un nouveau logement, souhait qu’ils ont exprimé à plusieurs reprises, notamment dans un courrier du 31 janvier 2023.

Ce refus a empêché la société CDC Habitat Social de respecter l’ordonnance de référé et de traiter le logement pour mettre un terme à l’infestation.

En outre, s’agissant de la demande de relogement, il résulte du formulaire rempli par les époux [D] le 12 avril 2023 que leur recherche portait sur un logement T4 au minimum, sur quatre communes, notamment [Localité 10] en première position dans l’ordre de préférence, et [Localité 9] en troisième position.

La cour relève avec le premier juge que les locataires n’ont pas coché la case du formulaire CERFA indiquant que la présence d’un ascenseur était une condition indispensable pour leur relogement et n’ont pas non plus fait état d’une quelconque demande en raison de leurs handicaps, ne remplissant notamment pas le formulaire complémentaire relatif aux logements adaptés aux handicaps et à la perte d’autonomie.

Or, la société CDC Habitat Social leur a proposé une solution de relogement définitive le 29 mai 2023 pour un appartement strictement conforme aux souhaits ainsi exprimés, qu’ils ont refusée sans établir que ce logement, dans lequel le bailleur avait fait réaliser des travaux, aurait été indécent.

La cour approuve en conséquence le premier juge, qui a retenu que l’état d’indécence manifeste du logement est caractérisé en raison de la prolifération de blattes, mais que le bailleur n’a manqué à ses obligations légales, en ne faisant pas cesser ce trouble manifeste, qu’entre le 8 octobre 2021 et le 10 novembre 2022, date de l’ordonnance de référé.

Suite à cette décision, la société CDC Habitat Social a trouvé et proposé une solution adaptée, mettant ainsi en ’uvre tous les moyens dont elle disposait pour faire face à cette problématique, en proposant dans un premier temps une solution tenant compte des problèmes de santé des locataires par un relogement temporaire pendant la durée des travaux de nettoyage par pulvérisation et nébulisation puis, dans un second temps, une solution de relogement définitive conforme aux desiderata de ses locataires.

Les refus répétés et non fondés des époux [D] de toutes ces solutions ont conduit à la persistance de la prolifération des blattes et sont donc la seule cause des préjudices postérieurs subis.

La cour confirme en conséquence le jugement.

Sur l’indemnisation des préjudices

En application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A. Sur la demande de suspension du loyer

Les époux [D] estiment qu’ils doivent être déchargés du paiement des loyers en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, jusqu’à éradication des cafards, à titre principal en totalité et, à titre subsidiaire, à hauteur de 50 % de leur loyer résiduel.

La société CDC Habitat Social demande le rejet de toutes les prétentions de ses locataires mais ne conteste pas la décision du premier juge qui, pour calculer le montant des loyers échus impayés, a retenu qu’une suspension partielle du loyer résiduel, à hauteur de 50 %, devait être appliquée pour les mois de décembre 2022 et janvier 2023.

Sur ce,

L’ordonnance de référé du 10 novembre 2022, confirmée en appel, avait autorisé, à titre provisoire, la suspension partielle des loyers à hauteur de 50 % du loyer résiduel, à compter de la décision et jusqu’à la parfaite réalisation des travaux ordonnés.

Dès lors que les époux [D] ont fait obstacle à la réalisation des travaux à compter du 31 janvier 2023, la cour confirme le jugement qui a dit que cette suspension partielle des loyers devait effectivement être appliquée, mais uniquement pour les mois de décembre 2022 et janvier 2023, les locataires redevenant redevables de l’entier loyer résiduel à compter du mois de février 2023.

Le surplus des demandes des appelants sur ce point est par conséquent rejeté.

B. Sur les préjudices moral et physique

Mme [D] affirme verser aux débats plusieurs attestations indiquant que depuis son emménagement dans le logement sa santé psychique s’est dégradée et sa vie sociale a été altérée puisqu’elle a honte de recevoir du monde à son domicile. Elle estime que ces deux chefs de préjudice ont été mal évalués par le premier juge.

M. [D] rappelle souffrir de dépression et de sclérose en plaques, maladie auto-immune qui provoque une dysfonction du système immunitaire et entraîne des lésions qui provoquent des perturbations motrices, sensitives, cognitives, visuelles ou encore sphinctériennes. Il affirme que la présence de cafards dans son logement affecte grandement son état de santé physique et psychologique. Il demande la réévaluation de son préjudice moral et l’allocation d’une somme de 2 500 euros au titre de son préjudice physique.

La société CDC Habitat Social considère que la cour doit débouter purement et simplement ses locataires de toutes leurs prétentions ou, à défaut, les réduire considérablement.

Sur ce,

S’agissant du préjudice physique de Mme [D], il est établi par les différentes pièces produites que celle-ci est une personne à risque sur le plan infectieux au regard de son immunosuppression, qu’elle doit donc éviter les endroits insalubres afin de se protéger des pathologies de type broncho-pulmonaires.

Son médecin pneumologue atteste aussi qu’elle est atteinte d`un asthme allergique non contrôlé associé à des manifestations rhino-conjonctivales typiques, vraisemblablement lié à une exposition à des cafards et des blattes au domicile.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que l’indécence du logement entre octobre 2021 et novembre 2022 a contribué à l’apparition de cet asthme, caractérisant l’existence d’un dommage physique.

La cour approuve également l’estimation du quantum du préjudice, et le jugement est confirmé sur ce point.

S’agissant du préjudice physique de M. [D], il est versé aux débats plusieurs attestations de son médecin traitant indiquant qu’il est atteint de maladies chroniques le rendant vulnérable et préconisant un relogement.

Néanmoins, le premier juge a à juste titre estimé que ces éléments sont insuffisants à rapporter la preuve que l’indécence du logement loué sur la période évoquée a eu des conséquences avérées sur sa santé physique. la seule exposition à un risque ne pouvant pas constituer un chef de préjudice indemnisable au titre du préjudice physique.

Le jugement, en ce qu’il a rejeté la demande de M. [D], est donc confirmé.

S’agissant du préjudice moral, le premier juge a à juste titre écarté les éléments médicaux concernant Mme [D] datés de 2023 en raison de l’incertitude du lien de causalité entre les troubles anxieux qu’ils traduisent et les manquements de la société CDC Habitat Social entre octobre 2021 et novembre 2022, rappelant à bon escient que, depuis cette date et le prononcé de l’ordonnance de référé, elle a contribué à son propre dommage.

Le jugement doit aussi être approuvé d’avoir retenu qu’un certificat médical du 8 novembre

2022 atteste de la dégradation de l’état psychique des époux [D], caractérisant l’existence d’un préjudice moral, pour l’un comme l’autre des deux époux, en raison de la faute contractuelle du bailleur.

La cour confirme donc la décision en tous points, y compris en ce qu’elle a fixé le quantum de ce chef de préjudice, pour chacun d’eux, à hauteur de 500 euros.

C. Sur le préjudice de jouissance

Les époux [D] reprochent au premier juge d’avoir retenu que leur privation de jouissance paisible n’avait duré que treize mois, leur reprochant d’avoir refusé la proposition de relogement du bailleur.

Ils considèrent que leurs refus, tant du relogement temporaire pour permettre la réalisation d’un traitement par fumigation, que définitif dans le logement de [Localité 9], étaient justifiés, et contestent avoir eu un comportement fautif de nature à limiter leur indemnisation.

Ils s’estiment les seules victimes d’une situation invivable, qui dure depuis trois ans, sans que le bailleur ne leur propose de solution viable à long terme.

Ils demandent en conséquence une indemnisation à hauteur du montant des loyers payés depuis le mois de mai 2021.

La société CDC Habitat Social considère que la cour doit débouter purement et simplement ses locataires de toutes leurs prétentions ou, à défaut, les réduire considérablement.

Sur ce,

Il a été exposé ci-dessus les raisons pour lesquelles la cour approuve le premier juge quant à l’appréciation de la durée pendant laquelle la société CDC Habitat Social a manqué à ses obligations contractuelles.

En cet état, l’indemnisation des locataires a été justement fixée à la somme de 1 142,90 euros correspondant à 50 % du loyer résiduel pendant treize mois.

Le jugement est donc confirmé.

D. Sur le préjudice matériel

Les appelants exposent qu’ils ont acheté leur matériel électroménager il y a moins de cinq ans et estiment indéniable que les cafards sont à l’origine de la détérioration de celui-ci.

Ils ajoutent avoir dû faire intervenir à trois reprises des commissaires de justice.

Ils contestent en outre tout comportement fautif de leur part pouvant justifier de rejeter ou réduire leurs demandes.

La société CDC Habitat Social considère que la cour doit débouter purement et simplement ses locataires de toutes leurs prétentions ou, à défaut, les réduire considérablement.

Sur ce,

En ce qui concerne les demandes au titre de la réparation du four et du réfrigérateur, le premier juge a à juste titre retenu que les époux [D] ne rapportaient pas la preuve que les pannes de ces appareils électroménagers étaient imputables à l’infestation de blattes.

Le jugement qui a rejeté leurs demandes de ce chef est en conséquence confirmé.

En ce qui concerne les frais de constat, le jugement attaqué doit être approuvé en ce qu’il a retenu que seul celui du 13 septembre 2022 est en lien direct avec la faute du bailleur, le second, du 20 février 2023, ayant été établi pendant la période où les époux [D] ont contribué à leur propre dommage.

Le jugement, qui a fixé le préjudice matériel des locataires à 250 euros, est par conséquent confirmé.

Sur le relogement des époux [D]

Les époux [D] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’injonction de relogement sous astreinte, mais sans maintenir expressément cette demande de relogement.

La société CDC Habitat Social fait valoir que si ses adversaires, pour tenter de prétendre qu’elle serait défaillante dans l’attribution d’un autre logement, produisent la liste des logements gérés par différents bailleurs sociaux sur [Localité 10], tous les logements qu’elle gère ne sont pas disponibles à la location mais la plupart déjà occupés, et qu’elle a des contraintes nombreuses quant à leur attribution, ce qui ne lui permet pas de répondre librement à la demande de relogement qui lui est faite.

Sur ce,

Le premier juge a pertinemment rappelé qu’aucune disposition légale n’oblige le bailleur à fournir un autre logement au locataire, ce dernier pouvant seulement exiger l’exécution des travaux de mise en conformité ou agir en responsabilité sur le fondement du trouble de jouissance, et a donc à bon droit rejeté ce chef de prétention.

Le jugement est donc confirmé sur ce point.

Sur la demande d’indemnisation fondée sur la réticence dolosive du bailleur

Les époux [D] soutiennent qu’ils avaient informé la société CDC Habitat Social de leurs graves problèmes de santé.

Ils précisent que cette dernière savait que le logement était infesté de manière récurrente par les cafards, ce qui résulte selon eux du fait qu’elle a reconnu traiter régulièrement les parties communes de l’immeuble, dans le cadre d’une campagne annuelle.

Ils estiment que la société bailleresse leur a volontairement dissimulé cette information avant la conclusion du contrat de bail, se rendant coupable de réticence dolosive engageant sa responsabilité délictuelle.

La société CDC Habitat Social affirme avoir mis à disposition des locataires un logement parfaitement décent, entièrement rénové, exempt de vices et de défauts.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un

dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le

caractère déterminant pour l’autre partie.

En présence d’une réticence dolosive, la responsabilité extracontractuelle du cocontractant

fautif peut être retenue conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, si les époux [D] versent aux débats des attestations selon lesquelles l’appartement aurait déjà subi des infestations de cafards par le passé, il est établi que la société CDC Habitat Social a fait réaliser des travaux dans l’appartement avant de le donner à bail aux appelants, qui n’établissent pas que le problème persistait à l’issue.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que la société CDC Habitat Social avait été informée par ses locataires de leurs problèmes de santé avant la conclusion du bail.

Dans ces conditions, c’est à raison que le premier juge a dit qu’aucune réticence dolosive n’était caractérisée à l’encontre de la société CDC Habitat Social, que sa responsabilité délictuelle n’était pas engagée et que les prétentions des époux [D] devaient être rejetées sur ce fondement.

Sur la demande en paiement des loyers impayés

La société CDC Habitat Social demande à titre reconventionnel la condamnation de M. [D] et Mme [D] à lui régler le solde du loyer résiduel à leur charge, soit une somme de 2 868,87 euros arrêtée au 6 octobre 2023, échéance du mois de septembre incluse.

Les locataires estiment que c’est à tort que le premier juge leur a imputé un comportement fautif pour les condamner au paiement d’un arriéré de loyers et demandent à être déchargés de leur obligation de paiement, à titre principal en totalité et, à titre subsidiaire, à hauteur de 50 % du loyer résiduel.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer au terme convenu.

En l’espèce, il a été expliqué ci-dessus les raisons pour lesquelles la suspension partielle des loyers à hauteur de 50 % du loyer résiduel n’était justifiée que jusqu’au mois de janvier 2023 et que les locataires sont redevenus, depuis le mois de février 2023, redevables de l’entier loyer résiduel.

Au regard du décompte des loyers versé en procédure, il apparaît qu’une erreur de calcul a été faite par le premier juge, qu’il convient de rectifier.

Les époux [D] seront en conséquence condamnés à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 108,57 + 152,34 + 304,68 * 8 = 2 698,35 euros arrêtée au 6 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse.

Sur les demandes accessoires

La décision du premier juge est confirmée s’agissant du sort des dépens et de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

À hauteur d’appel, les époux [D], qui succombent à l’instance au principal, seront condamnés aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Ils seront en outre condamnés à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions, sauf à préciser que le montant de l’arriéré locatif s’élève à 2 698,35 euros et non 2 868,87 euros,

Y ajoutant,

Déboute M. [D] et Mme [D] de leur demande de suspension des loyers,

Condamne M. [D] et Mme [D] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle,

Condamne M. [D] et Mme [D] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT