RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /26 DU 15 OCTOBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01707 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FS7V

Décision déférée à la cour :

jugement du tribunal judiciaire d’EPINAL, R.G. n° 22/00050, en date du 03 juin 2025,

APPELANTE :

S.C.I. PRIMAVERA

Société Civile Immobilière dont le siège social est [Adresse 12] – [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Alain BÉGEL de la SELARL BGBJ, avocat au barreau d’EPINAL

INTIMÉE :

Madame [E] [O]

née le 21 juillet 1956 à [Localité 1] (75), domiciliée [Adresse 4] – [Localité 7]

Représentée par Me Pascal BERNARD de la SCP SCP D’AVOCATS PASCAL BERNARD NICOLETTA TONTI, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2026, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, chargé du rapport,

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 15 Octobre 2026, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 23 septembre 2019, Mme [E] [O] a acquis une maison à usage d’habitation située sur la parcelle section B N° [Cadastre 1] lieudit [Adresse 7] à [Localité 7], dont l’adresse est [Adresse 4].

M. [K] [T] était propriétaire de la maison d’habitation située sur la parcelle section B N° [Cadastre 2], mitoyenne de la parcelle B N° [Cadastre 1], dont l’adresse est [Adresse 13].

La SCI Primavera est, quant à elle, propriétaire de la parcelle section B N° [Cadastre 3] (dont l’adresse est [Adresse 12]), également mitoyenne à la parcelle B N° [Cadastre 2].

Par acte du 30 décembre 2021, Mme [O] a assigné la SCI Primavera et M. [T] devant le tribunal judiciaire d’Epinal.

M. [T] a vendu sa propriété à M. [R] [P] par acte du 2 septembre 2022.

Par acte du 2 septembre 2022, Mme [O] a assigné en intervention forcée M. [P].

Mme [O] a demandé au tribunal de :

– constater que les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 2] et B N°[Cadastre 3] sises [Adresse 7] à [Localité 7] ne sont pas enclavées,

– constater qu’il n’ existe pas, sur son fonds, de droit de passage conventionnel au bénéfice des parcelles cadastrées section B N° [Cadastre 2] et N° [Cadastre 3] sises [Adresse 7] à [Localité 7],

– dire et juger que n’est pas justifié l’établissement d’une servitude de passage à quelque titre que ce soit sur sa parcelle cadastrée section B N° [Cadastre 1] sise [Adresse 7] à [Localité 7],

– autoriser Mme [O] à clôturer sa parcelle section B N° [Cadastre 1],

– condamner in solidum M. [T], M. [P] et la SCI Primavera à lui payer la somme de 5 000 euros en indemnisation de son préjudice,

– faire interdiction à tout occupant de la parcelle n° [Cadastre 2] appartenant dorénavant à M. [P] et à tout occupant de la parcelle n° [Cadastre 3] appartenant à la SCI Primavera de pénétrer sur sa parcelle section B N° [Cadastre 1],

– dire et juger que pour chaque infraction constatée il sera dû par M. [P] ou la SCI Primavera une astreinte de 1 000 euros que la juridiction se réservera de liquider,

– condamner in solidum M. [T] et la SCI Primavera à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum M. [T], M. [P] et la SCI Primavera aux dépens dont distraction au profit de la SELAS Devarenne associés Grand Est.

La SCI Primavera, M. [T] et M. [P] ont demandé au tribunal de :

– débouter Mme [O] de ses demandes,

– reconnaître au bénéfice de la parcelle B N° [Cadastre 3] sise commune de [Localité 7], propriété de la SCI Primavera, une servitude légale de passage pour enclave grevant la parcelle B N° [Cadastre 1] sise commune de [Localité 7], propriété de Mme [O],

– reconnaître au bénéfice de la parcelle B N° [Cadastre 2] commune de [Localité 7], propriété de M. [P], une servitude légale de passage pour enclave grevant la parcelle B N° [Cadastre 1] sise commune de [Localité 7], propriété de Mme [O],

– condamner Mme [O] à payer :

* à la SCI Primavera la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* à M. [P] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* à M. [T] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 3 juin 2025, le tribunal judiciaire d’Epinal a :

– débouté la SCI Primavera, M. [T] et M. [P] de l’ensemble de leurs demandes,

– débouté Mme [O] de ses demandes de dommages et intérêts,

– autorisé Mme [O] à clore sa parcelle B N° [Cadastre 1] située [Adresse 7] [Localité 7],

– fait interdiction à tout occupant des parcelles B N° [Cadastre 2] et B N° [Cadastre 3] situées [Adresse 7] [Localité 7] de pénétrer sur la parcelle B N° [Cadastre 1] située [Adresse 7] [Localité 7], sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

– dit n’y avoir lieu de se réserver le pouvoir de liquider cette astreinte,

– condamné in solidum la la SCI Primavera, M. [T] et M. [P] aux dépens dont distraction au profit de la SELAS Devarenne associés Grand Est,

– débouté Mme [O] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 21 juillet 2025, la SCI Primavera a interjeté appel en sollicitant l’infirmation du jugement rendu le 3 juin 2025 par le tribunal judiciaire d’Epinal en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à voir reconnaître au bénéfice de sa parcelle B N° [Cadastre 3] une servitude légale de passage pour enclave grevant la parcelle B N° [Cadastre 1], propriété de Mme [O], en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation formée contre Mme [O] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, l’a déboutée de sa demande de condamnation aux dépens formée contre Mme [O], a autorisé cette dernière à clore sa parcelle B N° [Cadastre 1], fait interdiction à tout occupant de la parcelle B N° [Cadastre 3] de pénétrer sur la parcelle B N° [Cadastre 1] sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens.

Par conclusions déposées le 16 avril 2026, la SCI Primavera demande à la cour de :

– infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

– débouté la SCI Primavera de sa demande tendant à voir reconnaître au bénéfice de la parcelle B N° [Cadastre 3] commune de [Localité 7] propriété de la SCI Primavera une servitude légale de passage pour enclave grevant la parcelle de B N° [Cadastre 1] propriété de Mme [O],

– débouté la SCI Primavera de sa demande de condamnation formée contre Mme [O] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté la SCI Primavera de sa demande de condamnation aux dépens formée contre Mme [E] [O],

– autorisé Mme [O] à clore sa parcelle B N° [Cadastre 1] située [Adresse 7] [Localité 7]

[Localité 7],

– fait interdiction à tout occupant de la parcelle B N° [Cadastre 3] de pénétrer sur la parcelle B N° [Cadastre 1], sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

– dit n’y avoir lieu de se réserver le pouvoir de liquider cette astreinte,

– condamné la SCI Primavera aux dépens.

Et statuant à nouveau,

– dire que la parcelle B N° [Cadastre 3] commune de [Localité 7] propriété de la SCI Primavera est enclavée,

– dire que cette parcelle doit disposer d’un droit de passage permettant l’accès au jardin situé à l’arrière de la maison au moyen d’un véhicule automobile à travers la parcelle B N° [Cadastre 1] commune de [Localité 7] propriété de Mme [O] sur une largeur de quatre mètres,

– condamner Mme [O] à supprimer les obstacles au passage qu’elle a fait édifier après le prononcé du jugement dont appel et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

– rejeter l’appel incident de Mme [O] et la débouter de ses demandes plus amples ou contraires,

– condamner Mme [O] à payer à la SCI Primavera la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [O] aux entiers dépens qui comprendront les frais du constat de Me Bristiel.

Par conclusions déposées le 1er juin 2026, Mme [O] demande à la cour de :

– confirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire d’Epinal en date du 3 juin 2025 en ce qu’elle a :

– autorisé Mme [O] à clore sa parcelle B N° [Cadastre 1] située [Adresse 7] [Localité 7],

– fait interdiction à tout occupant des parcelles B N° [Cadastre 2] et B N° [Cadastre 3] situées [Adresse 7] à [Localité 7] de pénétrer sur la parcelle B N°[Cadastre 1] située [Adresse 7] [Localité 7], sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

– confirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire d’Epinal en date du 3 juin 2025 en ce qu’elle a débouté la SCI Primavera, M. [T], M. [P] de l’ensemble de leurs demandes,

– condamner la SCI Primavera, prise en la personne de ses représentants légaux, aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Bernard Tonti, avocats aux offres de droit,

– infirmer la décision du 3 juin 2025 en ce qu’elle a débouté Mme [O] de sa demande de dommages et intérêts.

En conséquence :

– condamner la SCI Primavera prise en la personne de ses représentants légaux à verser à Mme [O] les sommes suivantes :

– 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– 3 000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile pour la procédure devant la cour d’appel de Nancy, Mme [O] renonçant au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la servitude légale de passage

L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En l’espèce, la maison appartenant à la SCI Primavera, située sur la parcelle B[Cadastre 3], [Adresse 12], a sa façade avant qui donne sur la voie publique. Cette maison occupe toute la largeur de la parcelle B[Cadastre 3] en façade de rue de sorte que la parcelle ne comporte aucun passage, hors du bâti, permettant d’aller de la voie publique (route [Adresse 7]) à l’arrière de la maison où se trouve le jardin. Le seul moyen, sans utiliser d’autres parcelles, pour aller de la voie publique (route [Adresse 7]) au jardin situé à l’arrière de cette maison est d’emprunter la porte d’entrée de la maison et de traverser l’intérieur de la maison, étant précisé que la porte d’entrée de la maison est elle-même exiguë (largeur de 0,85 mètre et hauteur de 1,80 mètre). Cet accès au jardin via la traversée de la maison constitue un accès manifestement insuffisant, notamment en ce qu’il ne permet pas d’accéder au jardin avec un quelconque véhicule, fût-ce avec un véhicule automobile léger.

Certes, il existe sur la propriété voisine, cadastrée B n°[Cadastre 4], un passage allant de la rue jusqu’à l’arrière de la maison, mais ce passage est tout aussi étroit que la porte d’entrée de la maison de la SCI Primavera (largeur de moins d’un mètre).

L’état d’enclave du jardin de la SCI Primavera est donc avéré. C’est pourquoi il existe de longue date un passage qui dessert ce jardin et qui traverse le fond de la parcelle contiguë, cadastrée B[Cadastre 2], ainsi que la parcelle contiguë de cette dernière, cadastrée B[Cadastre 1] et appartenant à Mme [E] [O].

La SCI Primavera établit, par la production d’un grand nombre de témoins, que cette servitude de passage existe depuis les temps anciens (toutes les maisons concernées ont été édifiées dans les années 1820/1830). C’est ainsi que le maire de la commune atteste que ’il est de notoriété publique et de longue date (plus de 30 ans) que les propriétaires des [Adresse 12] et [Adresse 13] utilisaient avec leurs véhicules le passage faisant actuellement l’objet d’un conflit avec Mme [E] [O], propriétaire du [Adresse 4]’.

Il apparaît ainsi que la SCI Primavera est en droit de se prévaloir d’une servitude légale de passage sur la parcelle B[Cadastre 2] (le propriétaire ne s’y oppose pas) et sur la parcelle B[Cadastre 1] (appartenant à Mme [E] [O], laquelle s’y oppose à tort).

Au surplus, Mme [E] [O] avait été informée, lorsqu’elle a décidé d’acheter cette maison, de l’existence de cette servitude de passage puisque le compromis de vente qu’elle a signé en qualité d’acquéreur stipule expressément que ’la parcelle n°[Cadastre 1] est grevée d’un droit de passage’ (mention que le notaire qui a rédigé l’acte de vente a omis de reprendre, mais qui était néanmoins connue de Mme [E] [O] en qualité de signataire du compromis de vente).

Certes, la SCI Primavera a créé à l’arrière de sa maison un garage, ce qui a incontestablement eu pour effet d’augmenter l’usage de la voie de passage litigieuse, mais la construction de ce garage n’a pas eu pour effet de créer l’enclave, qui préexistait, de sorte que l’enclave ne peut être considérée comme ’volontaire’.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement déféré sur la réalité de l’enclave et de :

– dire que la parcelle B N° [Cadastre 3], commune de [Localité 7], propriété de la SCI Primavera est enclavée,

– dire que cette parcelle bénéficie d’un droit de passage permettant l’accès au jardin situé à l’arrière de la maison du [Adresse 12] au moyen d’un véhicule automobile à travers la parcelle B N° [Cadastre 1], commune de [Localité 7], propriété de Mme [O], sur une largeur de quatre mètres,

– ordonner à Mme [O] de supprimer les obstacles au passage dans le mois de la signification de cet arrêt, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard (pendant une période de trois mois maximum, au-delà de laquelle il serait à nouveau fait droit).

Sur les dommages et intérêts sollicités

Comme indiqué par l’article 682 précité, le propriétaire du fonds servant est fondé à solliciter une indemnité proportionnée au dommage qui lui est occasionné par la servitude légale de passage.

En l’espèce, Mme [E] [O] se plaint du passage fréquent de Mme [U] (occupante de la maison de la SCI Primavera) avec son véhicule 4×4 à moins d’un mètre de sa fenêtre et des dégâts que ces passages occasionnent à son terrain.

Il n’est pas contestable, en effet, que la construction d’un garage à l’arrière de la maison de la SCI Primavera n’a pu qu’augmenter les allées et venues de véhicule automobile sur l’assiette de la servitude de passage. La gêne occasionnée à Mme [E] [O] est d’autant plus lourde que la voie de passage rase l’angle de sa maison et passe très près de ses fenêtres, ce qui est source d’insécurité et la prive de l’intimité qu’on peut attendre quand on jouit d’un petit jardin autour de sa maison. En outre, Mme [U] (occupante de la maison de la SCI Primavera) a fait le choix d’un véhicule lourd (un 4×4 de marque Suzuki), ce qui fait que les allées et venues de ce véhicule créent sur le petit terrain de Mme [E] [O] de profondes ornières par temps humide : suivant le PV de constat dressé le 9 mars 2022 par Me [B], commissaire de justice, les ornières ainsi créées sous les fenêtres de Mme [E] [O] sont profondes de 11 cm.

Cette situation est source pour Mme [E] [O] d’un préjudice matériel et moral, pour lequel elle réclame une indemnité de 5 000 euros.

Au vu des éléments ci-dessus rapportés, le préjudice subi par Mme [E] [O] jusqu’à ce jour doit être évalué à 5 000 euros. La SCI Primavera sera donc condamnée au paiement de cette somme à Mme [E] [O] à titre de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera également infirmé sur ce point.

La SCI Primavera, quant à elle, ne peut se prévaloir d’aucun préjudice de jouissance car si Mme [E] [O] a contesté (à tort) la légalité de la servitude invoquée par la SCI Primavera, cette dernière a continué d’en user et les tentatives de Mme [E] [O] pour l’entraver (par exemple par la pose d’un grillage) ont fait long feu. Quant à l’action en justice de Mme [E] [O], elle ne peut être qualifiée d’abusive puisqu’elle obtient gain de cause sur sa demande indemnitaire. La SCI Primavera sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement déféré sera confirmé à cet égard.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chacune des deux parties échoue partiellement en ses demandes : Mme [E] [O] sur l’existence de l’enclave et la SCI Primavera sur le volet indemnitaire. Dès lors, chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance comme d’appel et sera déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

– débouté la SCI Primavera de l’ensemble de leurs demandes,

– débouté Mme [O] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SCI Primavera,

– autorisé Mme [O] à clore sa parcelle B N° [Cadastre 1] située [Adresse 7] [Localité 7],

– fait interdiction à tout occupant de la parcelle B N° [Cadastre 3] située [Adresse 7] [Localité 7] de pénétrer sur la parcelle B N° [Cadastre 1] située [Adresse 7] [Localité 7], sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

– condamné la SCI Primavera aux dépens dont distraction au profit de la SELAS Devarenne associés Grand Est,

et, statuant à nouveau :

– dit que la parcelle B N° [Cadastre 3], commune de [Localité 7], propriété de la SCI Primavera est enclavée sur sa partie arrière,

– dit que cette parcelle bénéficie d’un droit de passage permettant l’accès au jardin situé à l’arrière de la maison du [Adresse 12] (parcelle cadastrée B[Cadastre 3]) au moyen d’un véhicule automobile à travers la parcelle B N° [Cadastre 1], commune de [Localité 7], propriété de Mme [E] [O], sur une largeur de quatre mètres,

– ordonne à Mme [E] [O] de supprimer les obstacles au passage dans le mois de la signification de cet arrêt, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard (pendant une période de trois mois maximum, au-delà de laquelle il serait à nouveau fait droit),

– condamne la SCI Primavera à payer à Mme [E] [O] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé jusqu’à ce jour par la servitude de passage et l’usage qui en est fait,

– laisse à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens de première instance,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus et, y ajoutant :

– déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en sept pages.