COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 13/10/2026

la SELARL LEROY AVOCATS

la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES

ARRÊT du : 13 OCTOBRE 2026

N° : – 26

N° RG 25/02293 – N° Portalis DBVN-V-B7J-HIJO

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 12 Mai 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANTES :

VAL DE LOIRE IMMOBILIER (VALRIM), société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Orléans sous le numéro 086 971 017, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

MMA IARD, société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés du MANS sous le numéro 440 048 882, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

représentée par Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société d’assurances mutuelles immatriculée au registre du commerce et des sociétés du MANS sous le numéro 775 652 126, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉES :

Syndicat Des Copropriétaires du [Adresse 3], agissant et représenté par son syndic en exercice la société CITYA BLOIS, SARL unipersonnelle au capital social de 463453.4 €, dont le siège social est situé au [Adresse 4], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Blois sous le numéro 528 387 889, elle-même représentée par son gérant en exercice élisant domicile en cette qualité au siège ;

ayant pour avocat postulant Me Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Jean-olivier d’ORIA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocat au barreau de PARIS

SMA SA, société anonyme au capital de 12 000 000,00 € inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 332 789 296 dont le siège se situe [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d’ORLEANS

S.A.R.L. DACPR

[Adresse 6]

[Localité 5]

Non représentée, n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :23 Juin 2025

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 20 juillet 2026

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Mme Nathalie LAUER, Président de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller, en charge du rapport,

Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 septembre 2026, ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 13 octobre 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

À la suite d’une rupture d’une canalisation d’arrivée d’eau, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], la société Val de Loire immobilier (Valrim), a confié des travaux de plomberie à la société DACPR, assurée par la société Sagena. Le 12 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires a validé ces travaux. Les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 20 octobre 2017.

Les travaux réalisés présentant des non-conformités selon un expert non judiciaire, le syndicat des copropriétaires a sollicité une expertise judiciaire qui a été ordonnée par le juge des référés le 12 juin 2020. L’expert judiciaire, M. [W], a déposé son rapport le 4 février 2022.

Le 20 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les sociétés Valrim, MMA Iard, MMA Iard assurances mutuelles, DACPR et SMA SA devant le tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Par jugement du 12 mai 2025, le tribunal judiciaire d’Orléans a statué ainsi :

– déclare la fin de non-recevoir soulevée par la société Val de Loire immobilier, la société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles, tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], irrecevable ;

– dit que la société DACPR engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

– dit que la société Val de Loire immobilier, garantie par la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles, engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

– condamne in solidum la société DACPR, la société Val de Loire immobilier, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] :

. la somme de 438 euros, au titre des sondages réalisés au cours des opérations d’expertise et de la perte de chance ;

. la somme de 24 207 euros, au titre de la reprise des réseaux et de la perte de chance ;

– condamne la société DACPR à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] :

. la somme de 438 euros, au titre des sondages réalisés au cours des opérations d’expertise ;

. la somme de 24 207 euros, au titre de la reprise des réseaux ;

– condamne la société DACPR à garantir la société Val de Loire immobilier, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles à hauteur de 1/3 de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, y compris dépens et frais irrépétibles ;

– déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toute demande formée à l’encontre de la SMA ;

– déboute la société Val de Loire immobilier, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles de toute demande formée à l’encontre de la SMA ;

– déboute les parties de toutes autres demandes ;

– condamne in solidum la société Val de Loire immobilier, la société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles, et la société DACPR aux entiers dépens de la présente procédure, ceux de la procédure de référé, ainsi que les frais d’expertise judiciaire ;

– condamne in solidum la société Val de Loire immobilier, la société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles, et la société DACPR à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamne in solidum la société Val de Loire immobilier, la société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles, et la société DACPR à régler à la SMA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– déboute la société Val de Loire immobilier, la société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration du 23 juin 2025, les sociétés Valrim, MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ont interjeté appel du jugement sauf en ce qu’il :

– dit que la société DACPR engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

– condamne la société DACPR à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] :

. la somme de 438 euros, au titre des sondages réalisés au cours des opérations d’expertise ;

. la somme de 24 207 euros, au titre de la reprise des réseaux ;

– déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toute demande formée à l’encontre de la SMA.

Les appelantes ont fait signifier la déclaration d’appel et leurs conclusions à la société DACPR par acte délivré le 30 septembre 2025 par remise en l’étude. La société DACPR n’a pas constitué avocat.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2026, les sociétés Valrim, MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles demandent à la cour de :

– infirmer le jugement en ce qu’il a : dit que la société Valrim, garantie par la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles, engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ; condamné in solidum la société DACPR, la société Valrim, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] les sommes suivantes : 438 euros au titre des sondages réalisés au cours des opérations d’expertise et de la perte de chance et 24 207 euros au titre de la reprise des réseaux et de la perte de chance ; condamné la société DACPR à garantir la société Valrim, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles à hauteur de 1/3 de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, y compris dépens et frais irrépétibles ; débouté la société Valrim, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles de toute demande formée à l’encontre de la SMA ; débouté les parties de toutes autres demandes ; condamné in solidum la société Valrim, la société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles et la société DACPR aux entiers dépens de la procédure de première instance, ceux de la procédure de référé, ainsi que les frais d’expertise judiciaire ; condamné in solidum la société Valrim, la société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles, et la société DACPR à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamné in solidum la société Valrim, la société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles, et la société DACPR à régler à la SMA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; débouté la société Valrim, la société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– confirmer, pour autant que de besoin, le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes ;

Statuant à nouveau,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;

– condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, de première instance et d’appel ;

– condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société Valrim et aux sociétés MMA Iard et MMA Iard mutuelles assurances, la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes et de son appel incident ainsi que de toutes autres demandes, moyens, fins ou prétentions contraires ;

Subsidiairement,

– ramener à la somme maximale de 2 000 euros l’indemnité qui pourra être allouée au syndicat des copropriétaires pour son préjudice de perte de chance dans l’hypothèse où le principe de la responsabilité pour faute de la société Valrim serait retenu ;

– dire que la garantie de la SMA, en sa qualité d’assureur de la société DACPR, est pleinement applicable aux travaux exécutés par son assurée ;

– condamner solidairement, à défaut in solidum, la société DACPR et la SMA à les garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre au profit du syndicat des copropriétaires, en principal, frais et accessoires ;

– débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

En tout état de cause,

– condamner tout succombant aux entiers dépens, de première instance et d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

– condamner le syndicat des copropriétaires et/ou de la société DACPR et/ou de la SMA à leur verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2026 et signifiées à la société DACPR le 8 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

– confirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toute demande formée à l’encontre de la SMA, et l’a débouté de ses autres demandes ;

A titre subsidiaire :

Si la cour réformait la décision en ce qu’elle condamne in solidum société DACPR, la société Val de Loire immobilier, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles à indemniser le syndicat des copropriétaires de somme de 48 414 euros TTC au titre de la reprise de l’installation :

– condamner in solidum les sociétés DACPR, Val de Loire immobilier (Valrim), SMA SA, MMA Iard assurances mutuelles et MMA Iard à l’indemniser, avec solidarité entre eux et indivisibilité, au paiement des sommes retenus par l’expert judiciaire, soit un total de 32 591,06 euros TTC, si la cour d’appel ne reconnaissait pas la nécessité de la reprise de l’intégralité de l’installation ;

En tout état de cause :

– infirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toute demande formée à l’encontre de la SMA et débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes ;

Statuant à nouveau :

– condamner la société Val de Loire immobilier (Valrim) au paiement de la somme de 2 681,22 euros HT soit 3 217,46 euros TTC au titre de sa rémunération pour le suivi des travaux défaillants ;

– condamner in solidum les sociétés DACPR, Val de Loire immobilier (Valrim), SMA SA, MMA Iard assurances mutuelles et MMA Iard à l’indemniser, avec solidarité entre eux et indivisibilité, à la somme de 900 euros TTC au titre des vacations de l’actuel syndic ;

– condamner in solidum les sociétés DACPR, Val de Loire immobilier (Valrim), SMA SA, MMA Iard assurances mutuelles et MMA Iard au paiement de la somme de 10 000 euros sauf à parfaire, au titre des dommages et intérêts ;

– condamner in solidum les sociétés DACPR, Val de Loire immobilier (Valrim), SMA SA, MMA Iard assurances mutuelles et MMA Iard au paiement de la somme de 25 000 euros sauf à parfaire, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum les sociétés DACPR, Val de Loire immobilier (Valrim), SMA SA, MMA Iard assurances mutuelles et MMA Iard au paiement des entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2026, la société SMA SA demande à la cour de :

– déclarer la société Val de Loire immobilier et les MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles irrecevables et en tout cas mal fondées en leurs demandes 

– déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] tout aussi mal fondé en ses demandes et en son appel incident ;

– débouter la société Val de Loire immobilier et les MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles de leur appel principal et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de son appel incident ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Val de Loire immobilier et la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles de toute demande formée à son encontre et les a condamnées à verser à cette dernière une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– le confirmer en tant qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toute demande formée à son encontre ;

– condamner la société Val de Loire immobilier et les MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], ou les uns à défaut des autres, à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la faute du syndic

Moyens des parties

Les appelantes soutiennent que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de la société Valrim, en sa qualité de syndic, pour ne pas avoir conseillé aux copropriétaires de missionner un maître d »uvre d’exécution qui aurait suivi l’exécution des travaux ; que le tribunal a justement considéré que l’urgence était parfaitement caractérisée et qu’il s’agissait bien de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, compte tenu de la fuite sur les compteurs d’eau et du débit important ; qu’en pareil cas, le syndic a le droit de faire exécuter les travaux qui s’imposent sans solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale ; qu’en votant la résolution n° 5 lors de l’assemblée générale du 12 octobre 2017, les copropriétaires ont été informés de l’absence de recours à un maître d »uvre et au regard de l’urgence, il est évident que le recours à un maître d »uvre était irréaliste dans un tel contexte, compte tenu du délai très court pour la réalisation des travaux visant à stopper l’hémorragie financière subie par le syndicat des copropriétaires du fait de la surconsommation d’eau ; que la cause de la fuite a été diagnostiquée le 3 octobre 2017 et les travaux de réparation ont démarré le 9 octobre 2017, soit en moins de 7 jours ; que la nécessité de réparer immédiatement la fuite, qui était justifiée pour préserver la sauvegarde de l’immeuble, était incompatible avec la recherche d’un maître d »uvre, sauf à retarder encore le chantier et augmenter la facture et le coût du sinistre ; que la maîtrise d »uvre d’exécution consiste à assurer le lien entre la conception d’un projet et sa réalisation et il aurait été impossible en l’occurrence de faire ce lien, étant rappelé que l’analyse du sinistre, la nature et l’étendue des travaux de réparation avaient été assurées par la société DACPR du fait de l’urgence ; qu’en tout état de cause, même si le syndic avait pu trouver un maître d »uvre en si peu de temps au regard de la réalisation éclair des travaux (10 jours) et à supposer que les copropriétaires acceptent d’assumer un coût supplémentaire, il n’est nullement établi qu’un maître d »uvre normalement diligent aurait décelé la non-conformité à l’origine du désordre ; que le tassement à l’origine du désordre n’était pas apparent à la réception, étant rappelé qu’il est survenu dans les mois qui ont suivi la réception ; qu’il était impossible de détecter la non-conformité dès lors que les tranchées étaient remblayées et que ni leur profondeur, ni les matériaux les composant ne pouvaient être vérifiés, sauf à réaliser des sondages comme l’expert y a procédé ; que le lien de causalité entre le défaut de conseil imputé au syndic et le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires n’est donc pas démontré, pas plus que la perte de chance ; que la cour d’appel infirmera donc le jugement entrepris et, statuant à nouveau, dira que le syndicat des copropriétaires succombe dans l’administration de la preuve de la responsabilité du syndic et le déboutera de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions.

Le syndicat des copropriétaires réplique que c’est la négligence de l’ancien syndic qui a généré des frais importants pour le syndicat puisque près 9 ans après les travaux, les procédures pour faire valoir ses droits sont toujours en cours ; que le syndic a commis une faute, car les travaux ont consisté à la réfection de l’intégralité de l’installation du réseau d’eau, et la société Valrim n’a pas jugé utile de s’adjoindre du concours d’un maître d »uvre, alors qu’un syndic doit veiller à ce que le suivi des travaux fasse l’objet d’un suivi d’exécution par un maître d »uvre lorsqu’il ne s’agit pas de simples travaux d’entretien ; qu’au cours des opérations d’expertise, l’ancien syndic a échoué à la démonstration d’une urgence à la réalisation des travaux et y procéder selon la procédure décrite à l’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ; qu’il ressort des opérations d’expertise aucun élément factuel qui permet de conclure à cette prétendue urgence ; que les entreprises, dont une liquidée depuis, ont intégralement été payées, alors que l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose au syndic, en cas de travaux urgents de consulter le conseil syndical et le syndic peut uniquement solliciter une provision, laquelle ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux ; que c’est à tort que le tribunal a estimé qu’il n’existe aucune faute à régler l’intégralité des factures une fois les travaux votés puisque les entreprises avaient déjà été payées avant le vote en assemblée ; que la société Valrim a participé aux opérations de réception de l’ouvrage et n’a émis aucune réserve alors même que la non-exécution de certaines prestations demeurait parfaitement visible selon l’expert, notamment les profondeurs hors-gel ; que l’expert a relevé que les travaux entrepris par les sociétés ATM et DACPR sont des travaux entrant dans la catégorie des travaux de voiries et réseaux divers (VRD), de telle sorte que l’ancien syndic n’a pas vérifié si les travaux entrepris étaient garantis par l’assureur, se contentant d’une attestation d’assurance visant des simples travaux de plomberie, ce qui constitue une faute de sa part ; qu’il convient de souligner que certains manquements étaient parfaitement visibles, tel que la non-conformité des profondeurs hors-gel ; que demande de condamnation sera par conséquent jugée fondée à l’endroit de la société Valrim et le jugement sera confirmé sur ce point ; que la cour d’appel déboutera la société Valrim de l’intégralité de ses demandes formulées à titre principal, subsidiaire ou accessoire.

Réponse de la cour

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version alors applicable, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il résulte de ce texte que le syndic est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission telles que des manquements dans le suivi des travaux et dans les paiements faits à l’entreprise, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 16 novembre 2023, pourvoi n° 22-21.144).

L’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que lorsque, en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale, et peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les travaux réalisés par la société DACPR présentent des non-conformités contractuelles :

« – La canalisation principale avant dérivation est en 50 mm et les deux dérivations en 40 mm alors que l’ensemble était prévu en 50 mm dans le devis accepté

– Les branchements individuels de chaque immeuble en diamètre 32 n’ont pas été remplacés comme prévu, les nouvelles canalisations sont donc directement raccordées sur les anciennes qui ont été conservées

– Les regards de 50×50 ont été remplacés par des dimensions inférieures 40×40 sans rehausses

– Tous les accessoires de raccordement sont en polyéthylène et non en laiton comme prévu dans le devis de l’entreprise DACPR ».

Les travaux ont été confiés à la société DACPR par le syndic suivant la procédure d’urgence, ces travaux ayant été validés par une assemblée générale des copropriétaires convoquée à bref délai. Le syndicat des copropriétaires conteste la nature urgente des travaux réalisés.

Toutefois, il convient de relever que le 14 septembre 2017, il avait été constaté une surconsommation d’eau de plus de 1 374 m³ de la copropriété, et que le syndic avait alors missionné la société DACPR pour effectuer une recherche de fuite qui a été réalisée le 20 septembre 2017.

À la suite de nouvelles investigations, la société DACPR a conclu que la fuite était due à une rupture de la canalisation d’arrivée d’eau en PVC. Le 3 octobre 2017, il était constaté une surconsommation d’eau de 46 660 m³, soit une augmentation de 45 286 m³ par rapport au relevé effectué le 14 septembre 2017.

Au regard de ces circonstances, le syndic de copropriété était fondé à utiliser la procédure pour réaliser des travaux urgents, sans lesquels le préjudice pour la copropriété allait s’aggraver amplement au regard de l’ampleur de la surconsommation d’eau constatée. Aucune faute du syndic ne peut donc être retenue à ce titre, étant précisé qu’il a contacté le président du conseil syndical par téléphone, et qu’il a convoqué une assemblée générale à bref délai pour voir valider les travaux engagés.

Cependant, le caractère urgent des travaux ne dispensait pas le syndic de suivre les travaux et de s’assurer, au besoin en recourant à un professionnel, que les travaux réalisés étaient conformes au devis conclu avec la société DACPR.

Or, la société Valrim ne justifie pas avoir vérifié la conformité des travaux réalisés au contrat et a signé le procès-verbal de réception sans formuler de réserves au titre des non-conformités contractuelles, lesquelles ne relèvent pas d’une assurance obligatoire. La société Valrim ne peut valablement soutenir que ces non-conformités n’étaient pas visibles, alors qu’un suivi rigoureux du chantier par des visites régulières, lui aurait permis de constater le non-respect des diamètres de canalisations commandées, l’absence de remplacement des branchements individuels, et l’utilisation d’accessoires de raccordement en polyéthylène au lieu de laiton.

Ces premiers manquements ont entraîné le paiement intégral de la facture de la société DACPR, alors que l’existence de non-conformités contractuelles aurait pu conduire à invoquer une exception d’inexécution suspendant l’obligation de paiement, et permettant de contraindre la société DACPR à reprendre ses travaux conformément aux termes du contrat.

La faute de la société Valrim à l’égard du syndicat des copropriétaires est donc établie.

II- Sur l’indemnisation du syndicat des copropriétaires

Moyens des parties

Les appelantes soutiennent que les conclusions de l’expert vont dans le sens d’une absence de désordre nécessitant la réalisation de travaux de réfection ; que le seul désordre retenu par l’expert concerne le tassement de la tranchée, mais il a précisé que le phénomène était stabilisé depuis plus de 4 ans et que les travaux de reprise consistent en un simple un apport de terre au droit de ce tassement, avec une mise à niveau des regards ; que l’expert a évalué le coût de ces travaux à la somme de 4 000 euros ; que non seulement le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice en relation causale avec les griefs qu’il formule à l’endroit de l’ancien syndic, mais s’agissant de non-conformités contractuelles, elles ne pouvaient aboutir qu’à un compte entre l’entreprise et le syndicat des copropriétaires ; qu’il en résulte qu’elles ne sauraient, en aucune manière, être condamnées à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité sur la base de son devis de travaux d’un montant de 48 414 euros qui correspond aux travaux de reprise de l’intégralité de l’installation ; que les sommes de 11 644,02 euros au titre du trop perçu pour la profondeur des tranchées et de 11 515,20 euros pour la dimension des canalisations ne pourront donner lieu qu’à des restitutions de la part des entreprises qui les ont perçues ; que le syndicat des copropriétaires sera ainsi nécessairement débouté de sa demande subsidiaire d’indemnisation à hauteur de la somme de 27 159,22 euros HT, soit 32 591,06 euros TTC ; qu’enfin, le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en raison d’un éventuel manquement de la société Valrim sur la nécessité de recourir à un maître d »uvre ne peut s’analyser qu’en un préjudice de perte de chance ; que si le principe de la responsabilité de la Valrim était retenu par la cour, le préjudice de perte chance du syndicat des copropriétaires ne saurait être supérieur à la somme de 2 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires explique que les opérations d’expertise ont nécessité des sondages manuels et qu’il fait l’avance, à ce titre, de frais d’un montant de 876 euros TTC ; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu ce poste de préjudice ; qu’au titre de sa mission de maître d’ouvrage délégué, le précédent syndic Valrim a perçu une rémunération de 3 217,46 euros TTC ; que cette prestation est définitivement indue eu égard à son inutilité et inefficacité justifiant sa répétition ; que le jugement de première instance sera infirmé sur ce point et la société Valrim sera condamnée au paiement de la somme de 3 217,46 euros TTC ; qu’il a exposé des frais supplémentaires au titre de la rémunération des vacations du syndic pour un montant de 900 euros TTC, notamment pour le suivi du contentieux et de l’expertise judiciaire ; que cela constitue un poste de préjudice financier indépendant des frais irrépétibles, de sorte que le jugement sera infirmé sur ce point et la société Valrim et ses assureurs seront condamnés au paiement de la somme de 900 euros TTC ; que M. [K], architecte et expert, a indiqué que la reprise totale des installations apparaît nécessaire afin qu’elles soient conformes et garanties ; que l’expert judiciaire a indiqué être d’accord avec le diagnostic, mais aurait une appréciation différente des solutions à apporter, en refusant une réfection totale de l’installation ; que la difficulté est que l’expert judiciaire n’a exposé aucune solution aux problématiques de l’installation ; qu’il est demandé à la cour de confirmer le jugement querellé et de condamner in solidum les parties au paiement des travaux de reprise correspondant à la somme de 40 345 euros HT, soit 48 414 euros TTC ; qu’à titre subsidiaire, si la cour ne reconnaissait pas la nécessité de la reprise de l’installation, il conviendra de condamner in solidum les parties appelantes et les autres parties intimées au paiement des sommes retenues par l’expertise judiciaire, soit un total de 27 159,22 euros HT au titre des trop-perçus et de la reprise du tassement de tranchée ; que le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice distinct, tenant aux graves perturbations subies dans la gestion de l’immeuble ainsi qu’au climat d’insécurité durable ayant affecté les occupants ; qu’en premier lieu, la durée anormalement longue du contentieux a placé le syndicat dans une situation d’incertitude prolongée, incompatible avec les exigences d’une gestion sereine et diligente ; qu’en deuxième lieu, l’absence de plan de récolement a empêché toute connaissance précise de l’état réel des installations, faisant obstacle à une exploitation sécurisée et à la prise de décisions éclairées ; qu’en troisième lieu, l’incertitude entourant la mobilisation des garanties d’assurance a accru les difficultés de gestion, en privant le syndicat de toute visibilité quant à la prise en charge des désordres et des travaux nécessaires ; que l’ensemble de ces éléments a généré un climat d’insécurité permanent, tant sur le plan technique que juridique, exposant les copropriétaires à un risque constant et à une inquiétude légitime quant à la fiabilité des installations ; qu’en conséquence, il y a lieu de faire droit à une demande de dommages et intérêts à ce titre ; que le jugement sera infirmé sur ce point et il est demandé à la cour de condamner les défendeurs à payer in solidum au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Réponse de la cour

Il est établi que les sociétés Valrim et DACPR ont commis des fautes contractuelles à l’égard du syndicat des copropriétaires ayant toutes contribué à ce que les travaux de canalisation ne sont pas conformes au contrat.

Les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit (Cass., 3e Civ., 8 juillet 2009, pourvoi n° 08-10.869, Bull. 2009, III, n° 170).

La faute du syndic ne réside pas un manquement à son devoir de conseil, mais dans un manquement à son obligation de suivre les travaux, qui a contribué à la survenance des non-conformités contractuelles. L’indemnisation due au syndicat des copropriétaires ne saurait donc s’analyser comme une perte de chance.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir engagé la somme de 876 euros pour voir effectuer des sondages manuels, à la demande de l’expert judiciaire. Cette dépense a été causée par la faute du syndic, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société DACPR, et le syndic à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 438 euros à ce titre.

S’agissant de la facturation du précédent syndic, la société Valrim, au titre de sa mission de maître d’ouvrage délégué, d’un montant de 3 217,46 euros TTC, le tribunal a justement retenu qu’elle constitue la contrepartie de la prestation qu’elle a effectuée, quand bien elle aurait commis une faute contractuelle, de sorte qu’elle ne constitue pas un préjudice qui trouverait sa cause dans la défaillance de cette dernière. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir exposé des frais supplémentaires au titre de la rémunération des vacations du nouveau syndic pour un montant de 900 euros, au titre du suivi du contentieux et de l’expertise judiciaire. Le tribunal a considéré que ces frais relevaient des frais irrépétibles.

Les frais de procès non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (2e Civ., 8 juillet 2004, pourvoi n° 03-15.155, Bull., 2004, II, n° 365 ; 1re Civ., 10 avril 2019, pourvoi n° 17-13.307).

Le tribunal a justement considéré que les frais exposés au titre des vacations du nouveau syndic pour le suivi de l’expertise judiciaire, les conseils juridiques, les entretiens avec l’avocat, étaient des frais irrépétibles, ne constituant pas un préjudice indemnisable, mais pouvant être remboursés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S’agissant des travaux de reprise des réseaux, il convient de relever que l’expert judiciaire a constaté plusieurs non-conformités :

– Des non-conformités contractuelles liées aux travaux de canalisations réalisés par la société DACPR :

. la canalisation principale avant dérivation est en 50 mm et les deux dérivations en 40 mm alors que l’ensemble était prévu en 50 mm dans le devis accepté ;

. les branchements individuels de chaque immeuble en diamètre 32 n’ont pas été remplacés comme prévu, les nouvelles canalisations sont donc directement raccordées sur les anciennes qui ont été conservées ;

. les regards de 50×50 ont été remplacés par des dimensions inférieures 40×40 sans rehausses ;

. tous les accessoires de raccordement sont en polyéthylène et non en laiton comme prévu dans le devis de l’entreprise DACPR ;

– Une non-conformité contractuelle s’agissant de la profondeur des réseaux au regard du devis de la société ATM Bâtiment ;

– Une non-conformité réglementaire doublée d’une non-conformité contractuelle s’agissant de l’enrobage des réseaux au regard du devis et de la norme DTU 60.1-P1 ;

S’agissant des solutions à apporter aux désordres, l’expert judiciaire a indiqué :

« 1) pour ce qui concerne les tassements de la tranchée, il est à considérer que le phénomène est stabilisé depuis 4 ans. Une reprise s’avère nécessaire mais devrait se limiter à une reprise des espaces verts ; apport de terre végétale, et ensemencement au droit de ces tassements avec mise à niveau des regards. (voir évaluation dans tableau suivant).

2) pour ce qui concerne les non-conformités contractuelles liées aux profondeurs de tranchée, il a été constaté que les profondeurs des nouveaux réseaux, très proches des normes s’ajustent sur les profondeurs des pénétrations existantes conservées. Le risque de gel ne peut donc pas être pris en compte. Les défauts de sablage ayant entraîné des tassements ne devrait plus évoluer au bout de 4 ans. Il s’agit donc d’une « optimisation » réalisée par l’entreprise sans que le demandeur puisse en bénéficier, qu’il conviendrait d’assimiler à un trop-perçu (voir évaluation dans tableau suivant).

3) pour ce qui concerne les non-conformités contractuelles liées aux dimensions des canalisations et à la nature des accessoires (raccords). Les demandeurs ont confirmé le bon fonctionnement de l’installation, et les raccords PE tous accessibles, et abrités du soleil peuvent être garantis d’une bonne tenue dans le temps. Il s’agit donc d’une optimisation réalisée par l’entreprise sans que le demandeur puisse en bénéficier qu’il conviendrait d’assimiler à un trop perçu (voir évaluation dans tableau suivant) ».

L’expert judiciaire a donc considéré que seul le tassement de la tranchée devait faire l’objet d’une reprise évaluée à 4 000 euros. Pour les non-conformités contractuelles, en l’absence de désordre, l’expert ne préconise pas de travaux mais considère qu’il existe un trop-perçu de 11 644,02 euros HT pour la société ATM Bâtiment et de 11 515,20 euros HT pour la société DACPR.

Le syndicat des copropriétaires n’est donc pas fondé à solliciter la reprise intégrale des travaux qui ne causent pas de désordres, et dont la mise en conformité au contrat était due par les constructeurs et non par le syndic. En revanche, par sa faute le syndic a conduit à des dépenses excédant le coût des travaux réellement réalisés.

En conséquence, il convient de condamner in solidum la société Valrim et ses assureurs, les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 27 159,22 euros HT (4 000 + 11 644,02 + 11 515,20) soit 32 591,06 euros TTC.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société DACPR, la société Val de Loire immobilier, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 24 207 euros, au titre de la reprise des réseaux et de la perte de chance.

La société DACPR a été également condamnée seule au paiement de la somme de 24 207 euros, mais elle n’a pas interjeté appel. Il convient de souligner qu’elle ne peut répondre du dommage causé par la faute du syndic, mais seulement du dommage causé par sa faute, qui se limite au trop-perçu de 11 515,20 euros HT soit 13 818,24 euros TTC. Les fautes du syndic et de DACPR ayant toutes deux contribué à ce dommage de 13 818,24 euros, il convient de préciser que la société DACPR sera tenue in solidum avec la société Valrim au paiement de cette somme, laquelle est cependant comprise dans sa condamnation définitive de 24 207 euros.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts complémentaires formée par le syndicat des copropriétaires, il n’est pas justifié des perturbations alléguées dans la gestion de l’immeuble qui auraient été causées par les fautes précitées, et en l’absence de désordre, le syndicat n’est pas fondé à se prévaloir d’une situation d’incertitude et d’inquiétude tant sur le plan technique que juridique. La demande de dommages et intérêts sera rejetée, et le jugement sera confirmé de ce chef.

III- Sur le recours en garantie à l’encontre de la société DACPR

Moyens des parties

La société Valrim et ses assureurs soutiennent que le partage de responsabilité opéré par le tribunal avec la société DACPR apparaît injustifié tant il ne correspond pas à la gravité de leurs fautes respectives ; que si la faute de l’ancien syndic qui consisterait à ne pas avoir conseillé aux copropriétaires une maîtrise d »uvre d’exécution, cette faute ne serait pas constituée vis-à-vis de la société DACPR où elle ne serait qu’accessoire étant rappelé que l’entreprise est tenue de réaliser un auto-contrôle de ses prestations ; que la défaillance de l’entreprise est donc exclusive et en tout état de cause prépondérante et bien plus grave que celle de l’ancien syndic ; que le syndic, profane en matière de travaux de bâtiment, ne saurait en conséquence supporter une quelconque responsabilité dès lors que le dommage est dû à l’entreprise qui a réalisé les travaux ; que le syndic n’a aucune compétence en matière de construction et n’a fait qu’assurer le suivi administratif et financier du chantier pour le compte du seul syndicat des copropriétaires ; que la cour infirmera donc le jugement entrepris et, statuant à nouveau, condamnera la société DACPR à les garantir intégralement de toutes les condamnations prononcées à leur encontre.

Réponse de la cour

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société Valrim exerce un recours en garantie à l’encontre de la société DACPR tant au titre des sommes auxquelles elles sont tenues in solidum qu’au titre de sa condamnation personnelle comprenant les dommages non causés par la société DACPR.

Or, la société DACPR n’a commis aucune faute justifiant qu’il soit mis à sa charge le trop-perçu de la société ATM Bâtiment ou les dommages causés par celle-ci concernant le tassement des remblais. Le recours en garantie n’est donc pas fondé pour ces sommes et est dont limité à la somme de 13 818,24 euros TTC, correspondant au trop-perçu par la société DACPR.

La société DACPR ayant sciemment réalisé des travaux non-conformes au devis conclu avec le syndicat des copropriétaires et facturé des prestations non réalisées, cause du trop-perçu, il est établi qu’elle a commis une faute à l’origine de la mise en cause de la société Valrim. En conséquence, au regard de la gravité de la faute commise, il convient de condamner la société DACPR à garantir intégralement la société Valrim et ses assureurs à hauteur de la somme de 13 818,24 euros TTC, à l’exclusion des dépens et frais irrépétibles causés par la résistance de la société Valrim à indemniser le syndicat des copropriétaires pour des dommages non causés par la société DACPR.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société DACPR à garantir la société Val de Loire immobilier, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles à hauteur de 1/3 de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, y compris dépens et frais irrépétibles.

IV- Sur le recours en garantie à l’encontre de la société SMA

Moyens des parties

La société Valrim et ses assureurs soutiennent que les conditions particulières produites par la SMA ne sont pas signées par la société DACPR de sorte que l’exclusion indirecte de garantie susvisée sera déclarée inopposable ; que la société Valrim est bien fondée à se prévaloir de l’attestation d’assurance établie par la SMA, laquelle ne vise pas seulement les travaux de plomberie, mais aussi la réalisation d’installations sanitaires et d’eau chaude, de réseaux, fluide ou de gaz, comprenant les travaux accessoires ou complémentaires de tranchées ; qu’en l’espèce, les travaux ont été réalisés sur le prolongement du réseau intérieur de l’immeuble, de sorte que même si cette partie de l’installation est située dans les jardins et donc à l’extérieur des bâtiments, ce prolongement constitue bien l’accessoire du réseau intérieur de l’ensemble immobilier ; que la garantie de la SMA ne saurait par voie de conséquence être écartée au motif que l’activité de VRD n’est pas couverte par le contrat d’assurances ; que la cour infirmera donc le jugement entrepris et statuant à nouveau, condamnera solidairement, à défaut in solidum la SMA et la société DACPR à les garantir intégralement.

Le syndicat des copropriétaires explique qu’il résulte des dispositions de l’article L.124-5 du code des assurances, que la garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation de la garantie et que la première réclamation est adressée à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ; qu’en matière de responsabilité des constructeurs, le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation est de dix ans, en application de l’article R.124-2 du code des assurances ; qu’en l’espèce, l’analyse du réseau en cause révèle une extension fonctionnelle, indissociable de l’ensemble de l’installation, de sorte que la garantie ne saurait être artificiellement restreinte par le jeu de stipulations contractuelles inopposables au tiers ; que les limitations invoquées ne peuvent faire obstacle à l’indemnisation du tiers lésé ; que la SMA sera donc tenue à garantie.

La SMA réplique que les conditions particulières d’assurance ont bien été signées par le souscripteur ainsi que par l’assureur ; que l’activité de VRD n’est pas couverte par le contrat de sorte que la responsabilité encourue par la société DACPR trouve son origine dans une activité étrangère au champ de la garantie souscrite ; que le tribunal a parfaitement fait application de l’état du droit en excluant sa garantie dès lors que les travaux réalisés ne correspondent pas à une activité souscrite ; que les travaux de plomberie et installations sanitaires se distinguent des travaux de VRD ; que cette activité est limitée à la réalisation d’installations à l’intérieur de logements ou en habitat individuel ; qu’aucune critique sérieuse n’est apportée au jugement qui a, à bon droit, considéré que l’activité VRD n’est pas couverte par le contrat et que la responsabilité de la société DACPR trouve son origine dans une activité étrangère au champ de la garantie souscrite de sorte que toute demande dirigée contre la SMA doit être rejetée ; que le contrat d’assurance souscrit par la société DACPR a été résilié à effet du 31 décembre 2018 ; qu’à compter du 1er janvier 2019, la résiliation du contrat souscrit auprès de la SMA a entraîné la résiliation des garanties facultatives et seule la garantie obligatoire de responsabilité décennale est éventuellement susceptible d’être mobilisée ; que le tribunal a condamné la société DACPR sur le fondement de la responsabilité contractuelle, correspondant au seul fondement possible ; que le syndicat des copropriétaires, qui ne remet pas en cause la motivation du jugement au titre de l’absence de souscription de l’activité VRD, se borne à axer la discussion sur la garantie subséquente ; que cette discussion est dénuée d’intérêt puisqu’est opposée une non-garantie qui repose sur l’absence de couverture relative à l’activité exercée ; que la société DACPR étant toujours en activité, la garantie a nécessairement été re-souscrite de sorte que la garantie subsidiaire n’a pas lieu d’être ; que les non-conformités n’entrent pas dans le champ d’application des garanties légales mais relèvent de la responsabilité contractuelle de l’entreprise et ne sont pas couvertes ; que s’agissant des tassements de terrain, on relèvera qu’ils sont exclusivement imputables à la société ATM Bâtiment, et qu’il n’est fait état d’aucun désordre ou dommage affectant l’ouvrage de la société DACPR dans sa matérialité ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exclu sa garantie.

Réponse de la cour

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat d’assurance prévoit une garantie responsabilité civile professionnelle de la société DACPR limitée aux activités déclarées par elle.

La mention, figurant dans les conditions particulières signées par le souscripteur d’un c

[…texte tronqué, 5190 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]