Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16265 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIKSY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Septembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 23/00135

APPELANTE

Syndicat Des Coproprietaires [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet LEMARCHAND immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 529 861 775, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Me Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0442

INTIMEE

S.C.I. IMMO H immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 479 361 032, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillante

La déclaration d’appel a été régulièrement signifiée le 19 décembre 2023 par procés verbal de recherches infructueuses

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 juillet 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Michelle NOMO

ARRÊT :

– PAR DEFAUT,

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Immo H est propriétaire des lots n°34 (un appartement) et 62 (une cave) de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte d’huissier du 8 juin 2022 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à Le Kremlin-Bicêtre (94270) a délivré à la SCI Immo H une sommation de payer la somme de 7.342,42 € au titre d’un arriéré de charges arrêté au 4 mai 2022.

Cette somation étant demeurée vaine, le même syndicat des copropriétaires a, par acte du 27 décembre 2022 assigné la SCI Immo H devant le tribunal aux fins d’obteneir sa condamnation à lui payer les sommes de :

– 7.621,69 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 1er décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2022 sur la somme de 7.506,17 € et de l’assignation pour le surplus,

– 684 € au titre des frais de recouvrement,

– 2.000 € de dommage-intérêts,

– 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 5 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a :

– condamné la société civile immobilière Immo H à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 1.530,58 € au titre des charges de copropriété dues entre le 1er octobre 2021 et le 1er décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2022, date de la sommation d’avoir à payer, et à compter de l’assignation pour le surplus,

– débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande en paiement des frais fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

– débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande en dommages-intérêts,

– condamné la société civile immobilière Immo H aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté toute plus ample demande,

– rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 octobre 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 17 juin 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 1er juin 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 alinéa 1er , 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil, à :

– infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes suivantes :

condamner la SCI Immo H à lui payer la somme de 7.621,69 € au titre de charges impayées arrêtées au 1er décembre 2022, avec intérêt au taux légal sur la somme de 7.506,17 € à compter du 8 juin 2022 et à compter de l’assignation pour le surplus,

condamner la SCI Immo H à lui payer la somme de 684 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

condamner la SCI Immo H à lui payer la somme de 2.000 € en réparation du préjudice subi,

statuant à nouveau,

– condamner la SCI Immo H à lui payer la somme de 18.696,35 € au titre des charges impayées arrêtées au 5 mai 2026, avec intérêt au taux légal à compter du 27 décembre 2022,

– condamner la SCI Immo H à lui payer la somme de 689 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 5 mai 2026 avec intérêts à compter du 27 décembre 2022,

– condamner la SCI Immo H à lui payer la somme de 2.000 € en réparation du préjudice subi,

– condamner la SCI Immo H aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Le Kremlin-Bicêtre (94270) délivrée à la SCI Immo H le 20 décembre 2023 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la signification des conclusions d’appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Le Kremlin-Bicêtre (94270) délivrée à la SCI Immo H le 20 décembre 2023 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la signification des conclusions d’appelant n° 4 à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Le Kremlin-Bicêtre (94270) délivrée à la SCI Immo H le 3 juin 2026 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

SUR CE,

La société civile immobilière Immo H n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat en première instance portait sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2018 (ave une reprise d esolde de 356,81 €) au 1er décembre 2022. Le syndicat actualise sa demande en cause d’appel jusqu’au 5 mai 2026. Il sera statué indistinctement sur les deux périodes.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ’Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5’.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

– la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Immo H, un extrait K bis à jour au 15 décembre 2022,

– les procès verbaux des assemblée générale des :

24 septembre 2018 approuvant les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2016 et 1er janvier au 31 décembre 2017,

17 octobre 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

1er juillet 2021 approuvant les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2019 et 1er janvier au 31 décembre 2020,

29 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022,

27 juin 2024 approuvant les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2021 et 1er janvier au 31 décembre 2023,

26 juin 2025 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024 et votant les budgets prévisionnels 225 et 2026,

– les certificats de non recours de ces assemblées,

– les appels de fonds du 1er trimestre 2018 au 2ème trimestre 2026,

– la répartition individuelle des charges des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,

– le décompte des sommes dues au 5 mai 2026,

– le commmandement de payer du 8 juin 2022.

Les comptes des années 2016 à 2024 ont été approuvés par les copropriétaires, de même que les budgets prévisionnels 2025 et 2026.

Il résulte des pièces produites énumérées plus haut que le syndicat justifiait de sa créance en première instance d’un montant de 7.621,69 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 1er décembre 2022.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné la société civile immobilière Immo H à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 1.530,58 € au titre des charges de copropriété dues entre le 1er octobre 2021 et le 1er décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2022, date de la sommation d’avoir à payer, et à compter de l’assignation pour le surplus.

La demande actualisée du syndicat est également jusrifée par les pièces produites.

La SCI Immo H doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Le Kremlin Bicêtre (94270) la somme de 18.696,35 €, suivant sa demande dans le dispositif de ses conclusions, au titre de l’arriéré des charges arrêté au 5 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du :

– 27 décembre 2022, date de l’acte introductif d’instance, sur la somme de 7.621,69 €,

– 20 décembre 2023, date de signification des conclusions d’appelant, sur la somme de 4.349,26 €,

– 3 juin 2026, date de signification des dernières conclusions du syndicat, sur le surplus.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ’sont imputables au seul copropriétaire concerné

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers [des commissaires] de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret…’.

Les frais visés au b) sont essentiellement les frais et honoraires liés aux mutations, tels que l’opposition sur mutation ou les frais de délivrance de documents sur support papier (copie du carnet d’entretien, des diagnostics techniques …, nécessaires à l’établissement de la promesse de vente, délivrance des annexes du procès-verbal’). Il s’agit en tout les cas de prestations effectuées par le syndic au profit d’un copropriétaire et non pas à son détriment.

Le syndicat sollicite les sommes suivantes :

– 14 novembre 2020 : relance : 36 €,

– 14 décembre 2020 : relance : 48 €,

– 20 janvier 2021 : remise dossier à avocat : 240 €,

– 25 novembre 2022 : remise dossier à avocat : 360 €,

– 7 novembre 2025 : relance : 5 €,

total : 689 €.

Les frais de relance des 14 novembre et 14 décembre 2020 sont antérieurs à toute mise en demeure et ne sont d’ailleurs justiifés par aucune pièce produite. La relance du 7 novembre 2025, également non justifiée, a été émise alors que la procédure était pendante devant la cour, de sorte qu’elle est inutile.

Les frais de remise de dossier à avocat ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité. Ils font partie des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété et ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande en paiement des frais fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 du code civil ’le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire’.

Depuis le 1er janvier 2018, soit depuis plus de 6 ans, la SCI Immo H n’a payé aucun appel de fonds, laissant sa dette perdurer et s’aggraver, ce qui équivaut à un refus de paiement. Sa mauvaise foi est caractérisée par la durée de cette absention alors qu’un commandement de payer un arriéré des charges lui a été signifié le 8 juin 2022 (pièce syndicat n° 4.1).

Les manquements systématiques et répétés de la SCI Immo H à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommage-intérêts.

La SCI Immo H doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 2.000 € de dommage-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Immo H, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

– débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande au titre des frais de recouvrement,

– condamné la société civile immobilière Immo H aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les chef infirmés et y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Immo H à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 18.696,35 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 5 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du :

– 27 décembre 2022 sur la somme de 7.621,69 €,

– 20 décembre 2023 sur la somme de 4.349,26 €,

– 3 juin 2026 sur le surplus ;

Condamne la société civile immobilière Immo H à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2.000 € de dommage-intérêts ;

Condamne la société civile immobilière Immo H aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 2.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,