Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/18193 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMG5O

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Octobre 2025 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n°25/55614

APPELANTS

Mme [U] [V] épouse [Q]

[Adresse 1]

[Localité 2]

M. [M] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

M. [E] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

M. [Y] [N] [H]

[Adresse 4]

[Localité 5]

M. [T] [W]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Mme [R] [Z] épouse [W]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Mme [S] [A]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Mme [K] [X]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Mme [L] [P]

[Adresse 8]

[Localité 8]

Mme [I] [C]

[Adresse 9]

[Localité 9]

Mme [J] [V] veuve [G]

[Adresse 10]

[Localité 10]

M. [D] [F]

[Adresse 11]

[Localité 11] BELGIQUE

M. [XT] [F]

[Adresse 12]

[Localité 12]

Mme [EY] [NC] épouse [XF]

[Adresse 13]

[Localité 13]

M. [UO] [XF]

[Adresse 13]

[Localité 13]

Mme [AR] [LO]

[Adresse 14]

[Localité 14]

S.A.R.L. LE NID IMMOBILIER, RCS de [Localité 1] sous le n°490 009 131

[Adresse 15]

[Localité 15]

S.C.I. PIERALEX , RCS de [Localité 1] sous le n°399 640 887

[Adresse 16]

[Localité 16]

S.C.I. [AJ] [CL], RCS de [Localité 17] sous le n°888 565 967

[Adresse 17]

[Localité 18]

S.A.R.L. CEPAVE, RCS de [Localité 19] sous le n°853 792 695

[Adresse 18]

[Localité 20]

Représentés par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Baptiste SOUFRON, avocat au barreau de PARIS, toque : K028

INTIMÉE

S.A.R.L. [QV] & ASSOCIES, RCS de [Localité 1] sous le n°799 018 510, prise en la personne de Me [CA] [QV], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 19][Adresse 20], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 21]

[Localité 21]

Représentée par Me Philippe MARIN de l’EURL SEMAPHORE CONSULT, avocat au barreau de PARIS, toque : D2004

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 2 Juillet 2026 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport et Laurent NAJEM, Conseiller, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Lucas DEGODEZ, greffier placé en délégation à la Cour d’appel de Paris, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble sis [Adresse 22] à [Localité 22] est composé de quatre corps de bâtiment.

A la suite de désordres structurels dans les parties communes et privatives de l’immeuble, la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 1] a, par arrêté du 9 juin 2022, interdit l’accès et l’occupation de l’immeuble en raison d’un danger grave et immédiat pour la sécurité des personnes.

Par ordonnance du 28 juin 2022, la société [QV] & associés représentée par Me [QV], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 23] dans le cadre de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux copropriétés en difficultés, avec pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

La mission de la société [QV] & Associés représentée par Me [QV] ès qualités a été prorogée par ordonnances des 15 mai 2023, 27 mai 2024 et 20 juin 2025.

Par jugement du 30 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris a déclaré les copropriétaires irrecevables en leurs demandes tendant à la réalisation d’une seconde étude de sol selon devis n°2024 143 1 en date du 24 mai 2024 de la société Botte Sondages pour un montant de 33.000 euros TTC et à la réalisation d’investigations sur les réseaux enterrés sur l’assiette de la parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 1] avant d’engager les travaux de reprise afin de déterminer s’il existe des fuites participant à l’affaissement de l’ensemble immobilier.

Par acte du 19 août 2025, M. [B], Mme [X], M. [O], la société Cepave, M. [N] [H], Mme [YR], Mme [P], M. [P], Mme [C], M. [W], Mme [Z], la société Le Nid Immobilier, la société San Severina, Mme [V] [J], Mme [V] [U], la société [AJ] [CL], M. [D] [F], M. [XT] [F], Mme [LO], M. [XF] et Mme [NC] ont fait assigner la société [QV] & Associés représentée par Me [QV] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

A titre principal,

– Prononcer la rétractation de l’ordonnance rendue sur requête en date du 28 juin 2025 ayant désigné Me [QV], représentant de la société [QV] & Associés en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] à [Localité 1].

À titre subsidiaire,

– Mettre fin à la mission de la société [QV] & Associés représentée par Me [QV] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 23] à [Localité 1].

À titre infiniment subsidiaire,

– Modifier la mission de la société [QV] & Associés représentée par Me [QV].

Par ordonnance contradictoire du 20 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

– Déclaré irrecevables les demandes subsidiaires de M. [B], Mme [X], M. [O], la société Cepave, M. [N] [H], Mme [YR], Mme [P], M. [P], Mme [C], M. [W], Mme [Z], la société Le Nid Immobilier, la société San Severina, Mme [J] [V], Mme [U] [V], la société [AJ] [CL], M. [D] [F], M. [XT] [F], Mme [LO], M. [XF] et Mme [NC] tendant à la modification ou à la fin de mission de la société [QV] & Associés représentée par Me [QV] ès qualités ;

– Déclaré recevable la demande de référé-rétractation de l’ordonnance de prorogation rendue le 20 juin 2025 ;

– Dit n’y avoir lieu à rétractation ;

– Condamné M. [B], Mme [X], M. [O], la société Cepave, M. [N] [H], Mme [YR], Mme [P], M. [P], Mme [C], M. [W], Mme [Z], la société Le Nid Immobilier, la société San Severina, Mme [J] [V], Mme [U] [V], la société [AJ] [CL], M. [D] [F], M. [XT] [F], Mme [LO], M. [XF] et Mme [NC] aux dépens ;

– Condamné M. [B], Mme [X], M. [O], la société Cepave, M. [N] [H], Mme [YR], Mme [P], M. [P], Mme [C], M. [W], Mme [Z], la société Le Nid Immobilier, la société San Severina, Mme [J] [V], Mme [U] [V], la société [AJ] [CL], M. [D] [F], M. [XT] [F], Mme [LO], M. [XF] et Mme [NC] au paiement à la société [QV] & Associés représentée par Me [QV] ès qualités de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 31 octobre 2025, M. [B], Mme [X], M. [O], la société Cepave, M. [N] [H], Mme [YR], Mme [P], M. [P], Mme [C], M. [W], Mme [Z], la société Le Nid Immobilier, la société Piralex, Mme [V] [J], Mme [V] [U], la société [AJ] [CL], M. [D] [F], M. [XT] [F], Mme [LO], M. [XF] et Mme [NC] ont relevé appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 2 juin 2026, les appelants demandent à la cour, au visa des articles 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, 497 du code de procédure civile, de :

– Infirmer partiellement l’ordonnance de référé rendue le 20 octobre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 25/55614) et plus précisément les chefs suivants :

 » Disons n’y avoir lieu à rétractation Condamnons Monsieur [M] [B], Madame [K] [X], Monsieur [E] [O], la société Cepave, Monsieur [Y] [N] [H], Madame [S] [YR], Madame [L] [P], Monsieur [TD] [P], Madame [I] [C], Monsieur [T] [W], Madame [R] [Z] épouse [W], la société Le Nid Immobilier, la société San Severina, Madame [J] [V] veuve [G], Madame [U] [V] épouse [Q], la société [AJ] [CL], Monsieur [D] [F], Monsieur [XT] [F], Madame [AR] [LO] épouse [F], Monsieur [UO] [XF] et Madame [EY] [NC] épouse [XF] aux dépens ;

Condamnons Monsieur [M] [B], Madame [K] [X], Monsieur [E] [O], la société Cepave, Monsieur [Y] [N] [H], Madame [S] [YR], Madame [L] [P], Monsieur [TD] [P], Madame [I] [C], Monsieur [T] [W], Madame [R] [Z] épouse [W], la société Le Nid Immobilier, la société San Severina, Madame [J] [V] veuve [G], Madame [U] [V] épouse [Q], la société [AJ] [CL], Monsieur [D] [F], Monsieur [XT] [F], Madame [AR] [LO] épouse [F], Monsieur [UO] [XF] et Madame [EY] [NC] épouse [XF] au paiement à la Sarl [QV] & Associés représentée par Maître [CA] [QV] ès qualités de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile  » ;

Statuant à nouveau,

– Prononcer la rétractation de l’ordonnance rendue sur requête le 20 juin 2025, ayant prorogé la mission de Me [QV], représentant la société [QV] & Associés, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] à [Localité 23] ;

– Condamner la société [QV] & Associés, prise en la personne de son représentant légal, à payer aux appelants, en application de l’article 700 du code de procédure civile : – la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

– la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

– Condamner la société [QV] & Associés aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 février 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 24] représenté par la société [QV] & Associés, en la personne de Me [QV], demande à la cour de :

– Juger l’appel mal fondé et en conséquence le rejeter en toutes ses prétentions ;

– Confirmer en conséquence l’ordonnance du 20 octobre 2025 entreprise en toutes ses dispositions.

Dans tous les cas,

– Débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, comme étant infondées ;

Y ajoutant,

– Condamner les appelants aux entiers dépens, ainsi qu’à payer la somme de 5 000 euros à l’intimé au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Les appelants exposent notamment que les conditions visant à renouveler la mission de l’administrateur provisoire ne sont pas réunies. Ils précisent qu’ils n’ont entretenu aucune ambiguïté s’agissant de leur recours et visent bien la rétractation de l’ordonnance du 20 juin 2025, ont tendu à démontrer l’enchevêtrement factuel et juridique entre les éléments ayant justifié la désignation initiale et ceux invoqués ultérieurement, le rappel des conditions de la désignation initiale étant en revanche indispensable. Ils ajoutent que Me [QV] lui-même entretient la continuité entre désignation et prorogation. Ils concluent que l’ordonnance du 20 juin 2025 doit être rétractée dès lors qu’elle s’est fondée sur une requête qui pérennise le cadre initial de la désignation de l’administrateur provisoire. Ils font valoir que l’équilibre financier n’est pas gravement compromis, sans aucune difficulté financière, que le fonctionnement de la copropriété n’est pas bloqué, que les travaux nécessaires ont été votés en 2020 et 2021. Ils indiquent qu’ils ont été dépossédés de leurs droits collectifs alors que des parties privatives de l’immeuble sont touchées. Ils soutiennent que la seule difficulté persistante portait sur l’étude géotechnique du cabinet Geoexpert, laquelle n’est pas adaptée, de sorte qu’il n’existait aucune impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble au moment de la requête initiale mais a fortiori au moment de la prorogation, qu’aucune urgence, ni aucun péril imminent ne sont établis. Ils relèvent que les travaux sont de facto suspendus, faute pour Me [QV] d’avoir réuni les fonds nécessaires. S’agissant de la compromission de l’équilibre financier, ils allèguent que l’absence d’approbation des comptes ne caractérise une situation financière gravement compromise, que le détail du déficit n’est pas expliqué, qu’il était d’ailleurs absorbable, que les prétendues carences financières ne sont pas étayées par une analyse actualisée. Ils exposent encore que la requérante a présenté la situation de manière lacunaire, alors qu’il n’a pas été fait mention des désaccords techniques persistants, et que la problématique des réseaux enterrés a été occultée. Ils soulignent que l’administrateur provisoire s’est bien gardé d’exposer les multiples contestations des copropriétaires quant à la réalisation de sa mission et que la prorogation de la mission de ce dernier ne justifie pas au regard de la situation réelle de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par la société [QV] en la personne de Me [QV] (le SDC) expose pour sa part que les demandes tendant à la modification ou la fin de mission de la société Gadel sont irrecevables, ce qu’a à juste titre apprécié le premier juge, alors que ces demandes ne relèvent pas d’une procédure accélérée au fond. Il souligne que la décision de l’administrateur provisoire d’annuler la décision du 25 juin 2024 relative à la réalisation d’une 2e étude de sol ne peut être remise en cause. Il prétend par ailleurs qu’il a poursuivi les travaux urgents de mise en sécurité provisoire de l’immeuble pour éviter son effondrement, que la société Géoexperts a rendu son rapport sur l’état des sous-sols et conclu que sa portance s’était fortement dégradée, nécessitant une reprise en sous-’uvre par micropieux. Il indique que les études préalables aux travaux ont été effectuées, mais que les copropriétaires sollicitent en réalité une seconde étude de sol, ce qui a été accepté par deux fois, l’administrateur ayant adressé alors les appels de fonds correspondants, qui n’ont pas été réglés de sorte qu’il a pris la décision d’annuler la décision du 25 juin 2024. Il soutient que les allégations des appelants sont infondées en ce qu’ils n’ont aucune compétence pour remettre en cause les rapports des bureaux d’études, que la copropriété est placée sous arrêté de périls, que les travaux en cours sont réalisés, que sur le plan technique la suspension des travaux et le comblement des fontis et cavités retarderaient la stabilisation du bâtiment. Il fait valoir que l’ordonnance valant prorogation ne peut être rétractée, la demande des copropriétaires ne reposant que sur des affirmations gratuites, alors que la requête est amplement motivée.

A titre liminaire, il sera observé que la cour n’est saisie par les copropriétaires que d’une demande de rétractation de l’ordonnance sur requête du 20 juin 2025 ayant prorogé la mission de Me [QV] en qualité d’administrateur provisoire du SDC.

Aux termes de l’article 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

 » Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. […].

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’ article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’ article 29-1 B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission , un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office « .

Au soutien de leur demande de rétractation de l’ordonnance ayant prorogé la mission de l’administrateur provisoire désigné le 28 juin 2022, les appelants font principalement valoir que les conditions de la prorogation de la mission de Me [QV] ne sont pas réunies.

Toutefois, il apparaît que dans un rapport du 24 juillet 2024, le service des architectes de sécurité de la préfecture a indiqué :  » la situation constitue toujours un risque, le bâtiment n’offre pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants (’) La situation constitue toujours une situation d’insécurité des équipements communs des habitations « .

Etant rappelé qu’aux termes de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’administrateur provisoire dispose des pouvoirs de l’assemblée générale, du syndic et du conseil syndical, il est constant que par décision du 20 octobre 2022, il a désigné un nouveau maitre d »uvre ainsi qu’un géomètre expert, un bureau d’études techniques et un coordonnateur santé et sécurité, la société Géoexperts, géotechnicien ayant été missionnée en 2019 pour une étude de sols.

Il est constant que le rapport de la société Géoexperts, déposé en mars 2023 conclut à la dégradation forte du sous-sol et la nécessité de la reprise par micropieux.

Il est tout aussi constant que le service des architectes de sécurité de la préfecture a établi un rapport le 28 juin 2023 indiquant que les défauts relevés nécessitent la mise en ’uvre de micropieux sous fondations , et que les travaux à engager sont dans le champ des prescriptions.

Un second arrêté de mise en sécurité comportant l’obligation de réaliser lesdits travaux a été entrepris, ce que les copropriétaires ne discutent pas.

S’agissant de la demande de réalisation d’une seconde étude de sols, il est acquis qu’elle a été acceptée sur son principe par l’administrateur provisoire, le 15 novembre 2023 et le 14 mai 2024 mais que les appels de fonds correspondant n’ont jamais été honorés.

Il résulte de ce qui précède que, outre que les copropriétaires ne démontrent pas la nécessité impérieuse d’une seconde étude de sols, la copropriété est toujours placée sous un arrêté de péril avec interdiction de pénétrer, que le rapport de la préfecture du 24 juillet 2024 insiste sur l’urgence de la réalisation des travaux de l’immeuble et des avoisinants.

Mais surtout, il est établi par l’administrateur provisoire que ce dernier a reçu les notifications des subventions accordées par l’Anah et la ville de [Localité 1] pour un montant global de 899. 991 euros.

Dans ces conditions, il apparaît que :

– Le fonctionnement de la copropriété n’est pas rétabli puisque les travaux de mise en sécurité sont en cours,

– Les appels de fonds n’ont pas été satisfaits, ce qui n’est pas contesté, des procédures en recouvrement de charges ayant été initiées,

– L’administrateur a reçu les notifications des subventions de l’Anah et de la ville de [Localité 1].

L’absence de trésorerie liée au non-paiement de leurs charges par les appelantes rend impossible la réalisation de ces travaux urgents et génère un déséquilibre financier important, motifs justifiant le maintien de la mission de l’administrateur provisoire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu de rétracter l’ordonnance sur requête du 20 juin 2025 ayant prorogé la mission de la société [QV] &Associés en la personne de Me [QV].

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée, y compris en ce qui concerne le sort des dépens et frais irrépétibles exactement tranché par le premier juge.

Les appelants, parties perdantes, seront tenus aux dépens et condamnés à indemniser l’intimé des frais qu’il a été contraint d’exposer, ès qualités, à hauteur de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

CONFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE M. [B], Mme [X], M. [O], la société Cepave, M. [N] [H], Mme [YR], Mme [P], M. [P], Mme [C], M. [W], Mme [Z], la société Le Nid Immobilier, la société Pieralex, Mme [V] [J], Mme [V] [U], la société [AJ] [CL], M. [D] [F], M. [XT] [F], Mme [LO], M. [XF] et Mme [NC] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE les appelants à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 23] à [Localité 25], représenté par la société [QV] & Associés, en la personne de Me [QV], en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 23] à [Localité 25], la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER

LA PRESIDENTE