RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08585 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJMSX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mars 2024-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 23/07918

APPELANT

Monsieur [M] [Y]

né le 16 Août 1942 à [Localité 1]

chez Madame [B] [R] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant, Me Méhana MOUHOU, avocat au barreau de ROUEN

INTIMÉE

S.A. RLF ’ [Adresse 2]

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 562 069 278

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et Madame Nicolette GUILLAUME, magistrat honoraire, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Nicolette GUILLAUME, magistrat honoraire

Madame Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 1er septembre 1986, la SA [Adresse 4] (la RLF) a donné en location à M. [M] [Y] un bien situé [Adresse 5]. Par contrat de bail signé le 15 janvier 1994, la RLF a donné en location à M. [M] [Y] un emplacement de parking situé au sous-sol du même immeuble portant le n°150.

Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [M] [Y] 1e 6 mai 2021 obligeant ce dernier à verser la somme principale de 4 589,48 euros au titre des arriérés de loyers dus au 31 mars 2021, outre les frais et débours.

Saisi par la RLF par acte d’huissier de justice délivré le 20 août 2023, par jugement contradictoire rendu le 12 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué dans les termes qui suivent :

– CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 1986 entre la SA [Adresse 6] [Etablissement 1] (RLF) et Monsieur [M] [Y] concernant l’appartement usage d’habitation avec parking accessoire, situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 6 juillet 2021 ;

– ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

– DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RLF pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à verser à la RLF la somme de 32 291,52 euros (décompte arrêté au 10 janvier 2024, Incluant la mensualité de décembre 2023), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2021 sur la somme de 4 589,40 euros et à compter de la présente décision pour le surplus

– RAPPELLE que les paiements éventuels intervenus postérieurement au 10 janvier 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

– CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à verser à la RLF une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 898, 15 euros en décembre 2023), à compter du 1 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

– CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à verser à la RLF une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– REJETTE le surplus des demandes ;

– CONDAMNE Monsieur [M] [Y] aux dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

– RAPPELLE que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 2 mai 2024, M. [M] [Y] a interjeté appel de ce jugement

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 juin 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [M] [H] la demande à la cour de :

’ Déclarer recevable et bien fondé l’appel de Monsieur [U] [Y] ;

Y faisant droit

’ Infirmer le jugement du 12 mars 2024 en ce qu’il :

– CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 1986 entre la SA RESIDENCELE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (RLF) et Monsieur [M] [Y] concernant l’appartement usage d’habitation avec parking accessoire, situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 6 juillet 2021 ;

– ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

– DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RLF pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à verser à la RLF la somme de 32 291,52 euros (décompte arrêté au 10 janvier 2024, Incluant la mensualité de décembre 2023), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2021 sur la somme de 4 589,40 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

– CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à verser à la RLF une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 898, 15 euros en décembre 2023), à compter du 1 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

– CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à verser à la RLF une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– REJETTE le surplus des demandes ;

ET STATUANT A NOUVEAU.

’ Dire inopposable les effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 1719 du code civil et à titre subsidiaire suspendre les effets de cette clause ;

’ Constater qu’en dépit de l’âge de Monsieur [Y], âgé de 83 ans et ayant de graves problèmes de santé cardiaques, il a été procédé à son expulsion sur exécution provisoire ;

’ Dire et juger fondée l’exception d’inexécution opposée par Monsieur [Y] au bailleur sur le fondement de l’article 1219 du code civil ;

En conséquence :

’ Débouter la société RLF de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

’ Condamner la société RLF à régler à Monsieur [U] [Y] un préjudice de jouissance de 800 euros par mois, soit de septembre 2019 au 2 avril 2025 (67mois), soit 53 600 euros ;

’ Condamner la société RLF à régler à Monsieur [U] [Y] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral.

’ Condamner la société RLF à payer à Monsieur [U] [Y] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 1er juillet 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la RLF demande à la cour de :

– CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

– DEBOUTER Monsieur [M] [Y] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles à toutes fins qu’elles comportent ;

– CONSTATER le désistement de la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion ;

– ACTUALISER la créance de la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES au titre des loyers, éventuels suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés à la somme de 40.906,89 € au 30 juin 2026 et CONDAMNER Monsieur [M] [Y] à lui verser cette somme avec intérêts calculés conformément aux clauses du jugement du 12 mars 2024 ;

– CONDAMNER Monsieur [M] [Y] aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELAR PAUTONNIER et Associés, avocats aux offres de droit.

Par ordonnance rendue le 16 juillet 2026, le magistrat de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions déposées par l’intimé la RLF le 1er juillet 2026.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La RLF ayant été déclarée irrecevable en ses conclusions, la cour doit examiner, au vu des éléments de preuve présentés et des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

La cour observe que dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit valablement la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, M. [M] [I] soulevant une exception d’inexécution, ne s’oppose à la résiliation du bail qu’en prétendant inopposables les effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 1719 du code civil.

L’appelant ne réclamant ni la poursuite du bail, ni sa réintégration dans les lieux après son expulsion, la cour ne s’estime donc saisie que de ses demandes indemnitaires.

Par ailleurs aux termes de ses conclusions, ces demandes indemnitaires ne sont fondées que sur l’indécence du logement litigieux, les différents désordres qui l’affectent, le trouble de jouissance et le préjudice moral qu’il a subis durant son occupation des lieux. Il ne tire en effet aucune conséquence juridique du caractère abusif allégué de son expulsion.

Ses condamnations aux paiements d’une indemnité d’occupation et de la somme de 32 291,52 euros selon décompte arrêté au 10 janvier 2024, ne sont pas davantage discutées ou remises en cause. Elles apparaissent donc également définitives.

Au soutien de ses demandes M. [M] [Y] invoque trois types de désordres, produisant notamment, à hauteur de cour, un constat de commissaire de justice dressé le 3 juillet 2024, soit après le jugement attaqué. Il évoque une infestation par des punaises de lit depuis 2019, des fissures dans plusieurs pièces de l’appartement et une absence de chauffage.

Il sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance de 800 euros par mois, soit de septembre 2019 au 2 avril 2025 (67mois), 53 600 euros en tout, et la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur les questions que la cour doit trancher, le juge initialement saisi a motivé comme suit sa décision :

’Aux termes de l’artic1e 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurite physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critere de performance énergetique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant precisé que la désinsectisation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 et sont donc en principe à la charge du bailleur, lequel peut toutefois recupérer auprès de son locataire le coût des produits relatifs à la désinsectisation aux termes du décret 11°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récuperables. Toutefois, il en va différemment lorsqu’il est prouvé que les insectes nuisibles sont apparus par la faute, voire la négligence du preneur, laquelle, se prouve par tout moyen y compris par des présomptions de fait si celles-ci sont suffisamment graves, précises et concordantes.

Le bailleur est enfin tenu de l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistances et aux conditions prévues au contrat et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le prejudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits. particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers.

L’exception d’inexécution n’est en effet pas plus admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux. Le locataire ne peut non plus exiger son relogement au bailleur et, réciproquement, un bailleur tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent ne peut se dégager de cette obligation en lui substituant une simple proposition de relogement (Ccass. 3e civ., 15 déc. 2004, n°02-20.614). Cette sanction du relogement existe uniquement dans des cas plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu’il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d’occupants de tels logements, l’article L.521-1du Code de la construction et de l’habitation met à la charge des propriétaires une obligation d’hébergement ou de relogement. en fonction du degré d’insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter.’

Après avoir ainsi indiqué les règles de droit applicables, le premier juge a considéré que dans le cas d’espèce :

’En l’espèce, Monsieur [M] [Y] invoque l’insalubrité de son logement à l’appui de demandes d’indemnisation, d’exécution de travaux et d’expertise judiciaire. Or les pièces produites sont essentiellement des courriers qu’il a lui-même rédigés. Il n’apporte aucun autre élément à l’appui de son allégation. Par exemple, s’il est fait état dans ses écritures d’une infestation aux punaises de lit ayant généré des frais importants, ceux-ci étant légalement à la charge du bailleur, il ne verse aucune facture en ce sens ni tout autre pièce. Pareillement, les photographies produites ne sont pas éclairantes à elles seules car rien n’y indique leur date ni le lieu ou elles ont été prises à défaut d’autre pièce (constat, attestation. etc). Enfin, le défendeur n’a effectué aucune demande en justice contre son bailleur avant la présente instance.

En conséquence, les demandes reconventionnelles de Monsieur [M] [Y] seront rejetées.’

La cour observe, que ce n’est pas une juste appréciation des éléments de preuves que le juge initialement saisi a considéré que le caractère uniquement déclaratif des copies de lettres ou mails envoyés par M. [M] [Y] (pièces 1 à 24), comme les photographies qu’il produit (pièces 39 à 56 et 60) qui n’identifient ni la date ni le jour des prises de vues, étaient insuffisantes pour établir le préjudice allégué.

Il est ajouté que l’exploitation des pièces du bailleur que l’appelant sans les verser lui-même aux débats, tente de faire dans ses conclusions (pages 14 à 17), est évidemment vouée à l’échec puisque les conclusions de l’intimée ayant été déclarées irrecevables, ses pièces ne sont pas utilement produites.

S’il est exact en outre que le 2 avril 2025, lors de l’expulsion, la présence de punaises de lit a empêché le déménagement des meubles de l’occupant (pièce 62), et si M. [M] [Y] fait état de dépenses précédemment engagées pour remédier à cette infestation, il ne verse cependant aucune facture aux débats qui pourraient permettre de caractériser un préjudice antérieur à l’acquisition de la clause résolutoire. Or le bail étant résilié en juillet 2021, le bailleur n’est plus redevable d’aucune obligation de délivrance et, quelle qu’en soit la cause, d’aucune indemnisation de préjudice de jouissance à compter de cette date.

Quant au constat que M. [M] [Y] a fait établir le 3 juillet 2024, près de 4 mois après la date du jugement attaqué, qui constate l’acquisition de la clause résolutoire, outre un appartement très encombré et mal entretenu, il dénonce les désordres suivants :

– outre l’aspect vétuste du parquet, des soulèvements des lattes de parquet dans l’entrée, le dressing et les chambres, qui sont attribués au chauffage au sol,

– une cloison avec la cuisine défoncée ou fissurée des deux côtés,

– une vitre fissurée dans le salon,

– une fissure au plafond de la salle à manger,

– dans la chambre gauche une fenêtre abîmée,

– des boursouflures au plafond de la salle d’eau ou dressing notamment au pourtour des tuyaux de descente,

– dans cette même pièce, un mur abîmé avec un revêtement arraché qui laisse apparaître la brique,

– dans la ’chambre couloir droite’, le papier peint et l’enduit sont arrachés par endroit, avec la brique et des auréoles qui sont visibles,

– des traces non identifiées aux murs et plafonds des chambres,

– une fissure dans la salle de bain.

Il ne résulte d’abord pas de ce constat que cet appartement est inhabitable ou indécent.

Alors que M. [M] [Y] se plaint de la présence de punaises de lit, de pannes d’ascenseur ou de chauffage, et de problème d’isolation, ce constat n’en fait pas état.

Ce constat décrit des désordres et notamment des lattes de parquet qui se soulèvent et des fissures, d’ailleurs peu nombreuses, qui correspondent à l’usure normale des lieux après plus de 38 ans de location.

Seuls les arrachages d’enduits ou de papiers peints qui laissent apparaître la brique dans 3 pièces de l’appartement (cuisine, salle d’eau et chambre couloir droit), révèlent des désordres qui caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et sont de nature à causer un trouble de jouissance, sachant que ces désordres avaient déjà été dénoncés au bailleur le 31 janvier 2020 (pièce 6), soit antérieurement à la résiliation du bail, sans qu’il ait été procédé aux réparations.

Il est donc juste d’accorder à ce titre une indemnisation à M. [M] [Y] à hauteur de 1 000 euros, le surplus de ses demandes pour un trouble de jouissance étant rejeté, en confirmation du jugement attaqué.

Il n’est aucunement démontré que ces désordres, l’indécence alléguée mais non démontrée du logement ou l’échec de ses démarches aient pu avoir des répercussions sur l’état de santé du locataire, comme il le prétend pour caractériser son préjudice moral. Aucun abus dans l’exercice de ses droits n’est davantage démontré à l’encontre du bailleur qui a obtenu en première instance qu’il soit fait droit à la plupart de ses demandes. M. [M] [Y] est donc débouté de sa demande indemnitaire formée au titre de son préjudice moral.

Partie perdante devant la cour, la société RLF est condamnée aux dépens.

L’équité ne justifie pas de faire droit à la demande de M. [M] [Y] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 12 mars 2024 sauf en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes reconventionnelles de M. [M] [Y] correspondant ’au manquement à l’obligation de délivrance du bailleur’,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la SA [Adresse 4] (la RLF) à payer à M. [M] [Y] la somme de 1 000 euros en réparation de son trouble de jouissance,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que la SA [Adresse 8] Logement des Fonctionnaires (la RLF) supportera la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,