Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2026

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 26/00724 – N° Portalis 35L7-V-B7K-CMRU7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Décembre 2025 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] CEDEX 17 – RG n° 23/56210

APPELANTE

S.C.I. BABETTE & GEO agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Stéphane FERTIER de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant Me Jérôme DAGORNE, avocat au barreau de PARIS, toque : L 240

INTIMÉS

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 2] agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/O Cabinet Millier

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. GHEFYN, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

S.A.S. IMMOBILIERE DU DEVELOPPMENT URBAIN, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentées par Me Rose NGO BEGUE de la SELAS PFB Avocats, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 septembre 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Grégoire LEFEBVRE, Conseiller

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

– Contradictoire

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

La société Babette & Geo est propriétaire des lots n° 152 et 153, à usage commercial, situés en rez-de-chaussée et sous-sol de l’immeuble en copropriété du [Adresse 6] à [Localité 6].

Par acte des 13 et 17 avril 2018, la société Babette & Geo a donné à bail commercial les locaux à la société Immobilière du Développement Urbain (ci-après la société IDU).

Par acte du 16 février 2021, la société IDU a, en application de l’article 11.9.l du bail, sous-loué le local à la société Ghefyn.

Par acte du 9 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Paris (13ème) (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société Babette & Geo et la société Ghefyn devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin, notamment, d’obtenir la condamnation des défenderesses à la remise en état des ouvrants de la façade donnant sur leurs locaux.

La société IDU est intervenue volontairement à l’instance.

Après plusieurs renvois de l’affaire dont un avec injonction aux parties de rencontrer un médiateur, le premier juge a, par ordonnance du 4 décembre 2025 :

– reçu la société IDU en son intervention volontaire ;

– condamné in solidum la société Babette & Geo, la société Ghefyn et la société IDU à remettre en état les ouvrants de la façade de l’immeuble donnant sur leurs locaux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de huit mois à compter de la signification de la décision et pendant une durée de six mois ;

– condamné in solidum la société Babette & Geo, la société Ghefyn et la société IDU aux dépens ;

– rejeté les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Par déclaration du 24 décembre 2025, la société Babette & Geo a relevé appel de cette décision en ses dispositions l’ayant condamnée in solidum avec la société Ghefyn et la société IDU à remettre en état, sous astreinte, les ouvrants de la façade de l’immeuble donnant sur leurs locaux, et aux dépens et en celles ayant rejeté ses demandes.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 septembre 2026, avant le prononcé de l’ordonnance de clôture, la société Babette & Geo demande à la cour de :

– la déclarer recevable et bien fondée en son appel formé à l’encontre de l’ordonnance entreprise ;

– infirmer celle-ci en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

statuant à nouveau,

– constater que les travaux de remise en état des portes métalliques et des ouvrants de la façade donnant sur les locaux de la société Ghefyn ont été effectués par cette dernière ;

– dire que le syndicat des copropriétaires ne subit plus aucun désordre ;

– débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes de condamnation et d’astreinte comme infondées et irrecevables à son égard ;

– déclarer irrecevables toutes conclusions du syndicat des copropriétaires et de tout intimé ;

en tout état de cause,

– débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum à son encontre ;

– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dire qu’elle sera dispensée de participation à ces frais ;

– condamner tout succombant aux dépens.

Par ordonnance du 22 juillet 2026, les conclusions du syndicat des copropriétaires ont été déclarées irrecevables en application des dispositions de l’article 906-2 du code de procédure civile.

Les sociétés IDU et Ghefyn ont constitué avocat, mais n’ont pas conclu.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 septembre 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

Au cas présent, il est constant que la société Ghefyn qui occupe, en vertu d’un contrat de sous-location, les locaux commerciaux loués à la société IDU et appartenant à la société Babette & Geo, afin d’y exploiter un supermarché, a entrepris des travaux ayant eu pour effet de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble sans avoir obtenu l’accord de la copropriété.

En effet, l’entrée des locaux, dans lesquels était préalablement exercée une activité d’imprimerie, s’effectuait initialement par une grande porte métallique de couleur rouge, équipée, en sa partie haute, de vitres, tandis que les travaux réalisés ont consisté à remplacer cette porte métallique par des baies vitrée et une porte vitrée coulissante automatique.

Selon l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 de ladite loi dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, notamment, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Ces dispositions s’imposent tant au propriétaire de lots de copropriété qu’à ses occupants, en l’occurrence, les locataire et sous-locataire.

L’examen des photographies versées aux débats démontre que les travaux entrepris, s’agissant du grand portail métallique, ont eu pour effet de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble de sorte qu’ils ne pouvaient être réalisés sans l’accord de la copropriété, ce qui caractérise une violation des dispositions susvisées et, donc, un trouble manifestement illicite.

C’est vainement que la société Babette & Geo prétend ne pas être tenue d’une obligation de faire dès lors qu’à l’égard du syndicat des copropriétaires elle reste responsable des manquements commis par son locataire et de toute personne qu’elle autorise à occuper ses lots.

En revanche, il apparaît, à la lecture du procès-verbal de constat réalisé le 1er septembre 2026, que les travaux de remise en état ont été entrepris fin juillet 2026. En effet, cette pièce démontre qu’a été installée devant la porte vitrée coulissante, qui demeure et qui est nécessaire au regard de l’activité commerciale exercée dans les locaux loués dont il n’était pas démontré ni même soutenu en première instance, qu’elle aurait été contraire aux dispositions du règlement de copropriété, un grand portail métallique, de couleur rouge, présentant les mêmes caractéristiques que l’ancien.

Ainsi, l’atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble n’est plus établie avec l’évidence requise en référé de sorte que le trouble manifestement illicite n’est plus caractérisé à hauteur de cour.

Dans ces conditions, il convient d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné, in solidum et sous astreinte, les sociétés Babette & Geo, Ghefyn et IDU à remettre en état les ouvrants de la façade des locaux commerciaux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Le trouble manifestement illicite ayant depuis cessé, chacune des parties conservera les dépens exposés en appel sans qu’il y ait lieu de dispenser la société appelante de toute participation à ceux engagés par le syndicat des copropriétaires.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions ayant condamné in solidum et sous astreinte les sociétés Babette & Geo, Ghefyn et Immobilière du Développement Urbain à remettre en état les ouvrants de la façade des locaux commerciaux ;

Statuant à nouveau de ce chef et vu l’évolution du litige,

Dit n’y avoir plus lieu de statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des ouvrants des locaux de la société Babette & Geo donnant sur la façade de l’immeuble ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions dont il a été relevé appel ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés en appel ;

Dit n’y avoir lieu de dispenser la société Babette & Geo de participer aux dépens exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], [Adresse 8] à [Localité 6] ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT