JP/RP

Numéro 26/02462

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 15 Septembre 2026

Dossier :

N° RG 24/03246

N° Portalis DBVV-V-B7I-JAOA

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

S.A. PROMOLOGIS

C/

[G] [H]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 15 Septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Mai 2026, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame DENIS, Greffier, présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition, a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Président

Madame BAYLAUCQ, Conseiller

Monsieur DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A. PROMOLOGIS

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 690 802 053

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Romain GIRAL de la SELARL GIRAL AVOCATS, avocat au barreau de TARBES

Assistée de Maître Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE :

Madame [G] [H]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 3]

Assignée

sur appel de la décision

en date du 02 SEPTEMBRE 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4]

Par jugement réputé contradictoire du 2 septembre 2024, le tribunal judiciaire de TARBES a :

débouté la SA PROMOLOGIS de l’ensemble de ses demandes

condamné la SA PROMOLOGIS aux entiers dépens

débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire

rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

dit que la présente décision sera signifiée par huissier de justice et/ou commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du code de procédure civile.

Par déclaration du 19 novembre 2024, la SA PROMOLOGIS a interjeté appel de la décision.

La SA PROMOLOGIS conclut à :

Prenant droit de l’ensemble des éléments de la cause,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

Vu l’assignation en date du 20 avril 2023

Vu le contrat de bail signé

Vu les dispositions de l’article 18 de la loi n° 2007-197 du 5 mars 2007 relatives à la

prévention de la délinquance

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989

Vu les dispositions des articles 1728 et 1729 du Code Civil

Vu les éléments du débat

Vu le jugement en date du 2 septembre 2024

infirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 septembre 2024 par le juge

des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Tarbes

Statuant de nouveau,

prononcer aux torts exclusifs de Madame [G] [H] la résiliation du bail de logement conventionné, signé le 9 juin2021

prononcer l’expulsion des lieux loués sis logement n° [Adresse 4] de Madame [G] [H], de toutes personnes et de tous objets de son chef

condamner Madame [G] [H] à payer à la Société PROMOLOGIS une indemnité

d’occupation mensuelle équivalente au loyer mensuel actuellement réglé outre les charges, et ce jusqu’à son départ définitif des lieux

juger que Madame [G] [H] ne pourra bénéficier d’aucun délai afin de quitter les

lieux, à compter de la signification de la décision à intervenir

condamner Madame [G] [H] à payer à la Société PROMOLOGIS la somme de

1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

condamner Madame [G] [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

en ce compris le commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire

du 13 janvier 2023.

[G] [H] n’a pas constitué d’avocat et n’est donc pas représentée à la procédure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2026.

SUR CE

Par contrat de logement conventionné du 9 juin 2021, la SA PROMOLOGIS, bailleresse sociale, donnait à bail à [G] [H] un logement de type 4 situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 294,21 € et 106,42 € de provision sur charges.

La SA PROMOLOGIS a assigné [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] par acte du 20 avril 2023 en vue d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion.

La bailleresse reproche à la locataire des comportements violant les dispositions de la convention de bail et constituant un trouble manifestement anormal du voisinage.

Le jugement déféré a rejeté la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire pour troubles du voisinage au motif que cette demande reposait presque exclusivement sur les déclarations de Madame [T] [O], sans que les autres occupants de l’immeuble semblent particulièrement perturbés par les agissements de Madame [G] [H], et alors que les agissements dénoncés n’ont pas été constatés de manière objective par un commissaire de justice et que la preuve n’est pas rapportée des multiples interventions des forces de l’ordre et des constatations de ces dernières lors de leur arrivée sur place.

La SA PROMOLOGIS, se fondant sur les dispositions légales en vigueur et en particulier sur l’article 1728 du Code civil prévoyant que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle d’user de la chose louée en bon père de famille, sur l’article 1729 du Code civil et sur les dispositions du bail concernant la résiliation pour troubles du voisinage, soutient que l’intéressée a violé à plusieurs reprises les dispositions précitées la contraignant à engager cette procédure en résiliation de bail et expulsion.

En effet à la date du 14 octobre 2022 elle était contrainte d’adresser à cette locataire un courrier s’agissant du tapage nocturne les week-ends après avoir été alertée par plusieurs voisins. Dans le cadre de cette correspondance, il était question de disputes, de coups de pied dans la porte du hall et du fait que Madame [H] sonnait chez les autres locataires de l’immeuble.

Cette dernière était convoquée le 25 octobre suivant pour éclaircir la situation et, dans un courrier du 15 novembre, il était rappelé à la locataire les faits reprochés et exposés lors dudit rendez-vous : « nuisances sonores, dégradation de la porte du hall de l’immeuble, état d’ébriété dans les parties communes, allées et venues d’invités avec nuisances. » Lors de cet échange, [G] [H] avait reconnu l’organisation de soirées pendant l’été 2022, ainsi qu’en septembre suivant. Un rappel à l’ordre lui avait été fait, lui signalant que ces troubles de voisinage étaient susceptibles d’entraîner la résiliation du bail. Cette mise en garde est restée sans effet puisque, dans un nouveau courrier du 24 janvier 2023, le bailleur indiquait à la locataire avoir reçu de nouvelles plaintes du voisinage à son encontre pour nuisances sonores. Par ailleurs, manifestement des invités de cette locataire avaient dégradé la vitre de la cage d’escalier n°15 dans la nuit du 31 décembre. Il était indiqué à la locataire que la réparation de ce sinistre lui serait facturée pour la somme de 114,85 €TTC.

La société PROMOLOGIS devait lui faire délivrer un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire le 13 janvier 2023. Ce commandement n’était pas suivi d’effet puisque [G] [H] poursuivait de manière volontaire et réitérée la violation des obligations mises à sa charge.

La SA PROMOLOGIS verse aux débats les pièces justifiant les faits allégués, courriers plaintes et attestations de Madame [O], de son compagnon et d’une autre voisine,

Madame [R], documents datés de l’année 2023 et 2024 . Il est également versé aux débats l’établissement non équivoque d’un rapport de la police municipale de la commune d'[Localité 5] en date du 12 novembre 2024. Il est évoqué dans ce rapport, relatif au comportement du couple [G] [H]/[L], les nuisances sonores répétées régulièrement portées à la connaissance de la police municipale le lundi matin, entraînant des tensions entre les locataires, ainsi que la crainte de voisins souhaitant rester anonymes pour ne pas avoir de représailles.

* * *

L’article 1728 du Code civil impose deux obligations principales au preneur dont celle d’user de la chose louée raisonnablement suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation fait obligation au locataire d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le présent bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 mais également à la réglementation applicable aux logements locatifs conventionnés appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré. En application de ces dispositions, il est prévu une clause au bail d’habitation suivant laquelle la résolution de plein droit du bail est encourue en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Ce bail prévoit également spécifiquement l’obligation pour le locataire de respecter l’usage des lieux et jouir paisiblement des lieux loués sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires (sont notamment visés les cas d’ivrognerie, les violences, tapage nocturne ainsi que tous bruits, éclats de voix, musique etc.)

L’ article 1729 du Code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée « raisonnablement » ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Les juges du fond apprécient souverainement si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail qui ne prend effet qu’au jour de la décision judiciaire.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS établit suffisamment, par des attestations circonstanciées de deux voisines et un rapport de police municipale, qu'[G] [H] de par son comportement et celui des personnes qu’elle accueille à son domicile, est responsable de nuisances sonores au sein de la copropriété qui ont perduré tout au long de l’année 2023 et 2024 et troublent la tranquillité du voisinage. Parmi les voisins, Madame [O] s’est manifestée plusieurs fois auprès du bailleur pour signaler ces débordements en les décrivant précisément et en exprimant son incapacité à discuter avec les intéressés et les ramener à la raison afin de respecter la tranquillité d’autrui.

Les attestations de cette voisine ne démontrent aucun acharnement spécifique, ni aucune vengeance particulière à l’encontre de la locataire incriminée tandis que le reste du voisinage, craignant des représailles, a exprimé des doléances de façon anonyme auprès de la police municipale.

Il y a donc lieu de prononcer la résolution judiciaire du bail conclu le 9 juin 2021 entre la SA PROMOLOGIS et [G] [H] qui deviendra effective un mois à compter de la signification du présent arrêt, ainsi qu’à défaut de départ volontaire des lieux son expulsion et celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

[G] [H] sera également condamnée à payer, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel de 294,21 € augmentée d’une provision sur charges de 106,42 € jusqu’à son départ effectif des lieux.

La somme de 800 € sera allouée à la SA PROMOLOGIS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt par défaut et en dernier ressort

Infirmant le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Prononce la résiliation du bail conventionné conclu le 9 juin 2021 entre la SA PROMOLOGIS et [G] [H], résiliation qui interviendra dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt

Ordonne, en conséquence, à [G] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans ce délai

Dit qu’à défaut pour [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Condamne [G] [H] à payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer de 294,21 €, ainsi qu’une provision mensuelle sur charges de 106,42 €.

Condamne [G] [H] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Dit [G] [H] tenue aux dépens de première instance et d’appel, incluant le commandement visant la clause résolutoire du 13 janvier 2023

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, Le Président,