CD/ND

Numéro 26/2602

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRET DU 29/09/2026

Dossier : N° RG 25/00724 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JD26

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la copropriété

Affaire :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

C/

[K] [M] épouse [Z]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 09 Juin 2026, devant :

Mme Christine DARRIGOL, magistrat chargé du rapport,

assistée de Mme BRUNET, Greffier présent à l’appel des causes,

Christine DARRIGOL, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Patrick CASTAGNE et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère

Mme Christine DARRIGOL, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2]

sis [Adresse 3]

représenté par son syndic la SAS [C] Syndic, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 394 443 451 00015

pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4]

Représenté par Me Corinne CAPDEVILLE, avocat au barreau de Mont-de-Marsan

INTIMEE :

Madame [K] [M] épouse [Z]

née le 21 Décembre 1953 à [Localité 2] (19)

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 3]/FRANCE

Représentée par Me David IDIART de la SCP AGUER IDIART PIGNOUX CABINET ADVOCARE, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 12 FEVRIER 2025

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

RG : 24/179

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [U] est propriétaire d’un appartement au sein de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 6] à [Localité 4].

Par délibération du 9 mars 2022, l’assemblée générale des copropriétaires l’a autorisée à installer des baies vitrées coulissantes sur sa terrasse.

Par lettre du 17 mars 2022, le syndic de l’immeuble lui a rappelé que l’autorisation de l’assemblée générale était subordonnée à l’obtention des autorisations administratives nécessaires et demandé dans ce prolongement de lui transmettre les accords écrits du service d’urbanisme de la commune et de l’architecte de la résidence.

Par courrier du 4 mai 2022, Mme [U] a sollicité auprès de M. [L], architecte de la résidence, l’autorisation de réaliser les travaux.

Par lettre du 3 juin 2022, M. [L] lui a opposé un refus car la fermeture de la terrasse compromettait l’esthétique du bâtiment.

Après avoir contesté ce refus, Mme [U] a fait réaliser les travaux le 28 novembre 2022.

Le 11 janvier 2023, le syndic de copropriété lui a adressé une mise en demeure d’avoir à déposer les travaux.

Par délibération du 11 mars 2023, l’assemblée générale des copropriétaires lui a demandé de procéder au retrait des baies vitrées dans un délai de deux mois à compter de la diffusion du procès-verbal.

Mme [U] n’ayant pas déféré à cette demande, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], par acte du 2 février 2024, l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Dax afin de la voir condamner à retirer les baies vitrées installées sur son balcon sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, au paiement d’une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu`aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 12 février 2025, le tribunal judiciaire de Dax a :

– débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

– condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [U] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

– dit que Mme [U] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 in fine de la loi du 10 juillet l965.

Aux termes de sa décision, le tribunal a retenu :

– que le syndic avait la possibilité de ne pas inscrire la proposition de Mme [U] à l’assemblée générale si celle-ci ne respectait pas les obligations du règlement de copropriété, de telle sorte qu’en le faisant, il a donné acte à Mme [U] du respect, par elle, des obligations posées par la rubrique Harmonie de l’immeuble,

– que le règlement de copropriété, qui fait la loi des copropriétaires, n’impose aucune autre obligation que l’accord de l’assemblée générale,

– que Mme [U] a obtenu cette autorisation de l’assemblée générale le 9 mars 2022,

– que par arrêté municipal du 8 avril 2022, la commune d'[Localité 4] a autorisé Mme [U] à réaliser les travaux de fermeture du balcon par des baies coulissantes,

– que la décision du 9 mars 2022 n’a fait l’objet d’aucun recours par un copropriétaire défaillant ou opposant de sorte qu’elle se trouve définitive et opposable à tous sans que sa validité soit susceptible d’être remise en cause.

Par déclaration du 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a relevé appel du jugement, critiquant la décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], appelant, entend voir la cour : – réformer le jugement en toutes ses dispositions,

En conséquence,

– condamner Mme [U] à retirer les baies vitrées installées sur son balcon, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir

– condamner Mme [U] au paiement d’une somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

– débouter Mme [U] de ses demandes,

– condamner Mme [U] au paiement d’une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– condamner Mme [U] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir :

– que s’il est indiqué dans le règlement de copropriété du 16 décembre 2016 à la rubrique ’Harmonie de l’immeuble’ que la pose des stores et fermetures extérieures est autorisée sous réserve que la teinte et la forme soient celles proposées par le syndic de copropriété ou l’architecte de l’opération et adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires, cela ne concerne pas une fermeture totale par des baies vitrées,

– que les travaux ayant un impact sur l’aspect extérieur de l’immeuble devaient étre autorisés par l’assemblée générale ainsi que prévu par la loi du 10 juillet 1965 et par le règlement de copropriété (paragraphe modification/travaux),

– que c’est donc à tort que le tribunal a considéré que le syndic avait la possibilité de ne pas inscrire la proposition de Mme [U] à l’ordre du jour,

– que l’accord de l’architecte est une condition prescrite par l’article 111-1 du code de la copropriété intellectuelle,

– que les conditions liées à l’autorisation, soit l’accord des services de l’urbanisme et l’accord de l’architecte, ont été précisées et acceptées par Mme [U] au cours des débats de l’assemblée générale,

– que Mme [U] n’a pas contesté le courrier du syndic du 17 mars 2022 et a sollicité l’autorisation de l’architecte de la résidence,

– que la condition relative à l’accord de l’architecte de la résidence n’a donc pas été ajoutée à posteriori,

– que Mme [U] n’a pas contesté la résolution de l’assemblée générale du 11 mars 2023 lui demandant de déposer ses baies vitrées,

– que la résistance de Mme [U] est abusive.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 octobre 2025, Mme [M] épouse [Z], intimée, demande à la cour de :

– confirmer le jugement,

– débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

– condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 4 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

– juger que Mme [U] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

– condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :

– qu’elle a été expressément autorisée, le 9 mars 2022, par l’assemblée générale des copropriétaires, à fermer son balcon par des baies vitrées coulissantes,

– qu’elle a obtenu l’autorisation du service de l’urbanisme de la commune,

– que la condition tenant à l’obtention de l’accord de l’architecte de la copropriété ne figure pas dans la résolution n°12 adoptée le 9 mars 2022,

– que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ajouter a posteriori, 8 jours après l’assemblée générale, une nouvelle condition tenant à l’obtention d’une autorisation de l’architecte, condition non spécifiée dans la résolution votée,

– que seul le contenu du procès-verbal d’assemblée générale du 9 mars 2022 est opposable et exécutoire,

– que la résolution n° 8 adoptée le 11 mars 2023 lui demandant de retirer les baies vitrées n’emporte pas retrait de l’autorisation accordée le 9 mars 2022, il s’agit d’une décision distincte, postérieure, dont l’exécution est rendue impossible par l’autorisation accordée le 9 mars 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la dépose de la baie vitrée :

Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [U] a fait réaliser des travaux en violation du règlement de copropriété, de l’avis de l’architecte de la résidence et des décisions de l’assemblée générale.

Il est constant que Mme [U] a effectué des travaux consistant à fermer sa terrasse par des baies vitrées coulissantes en aluminium blanc. 

Il n’est pas contestable au vu des photographies de la façade de l’immeuble que ces travaux étaient de nature à modifier l’aspect extérieur de la résidence et devaient donc en tant que tels faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale en application du règlement de copropriété.

Il est constant que Mme [U] a été autorisée selon procès-verbal d’assemblée générale du 9 mars 2022 (résolution 12) à effectuer ces travaux sous réserve de respect de la législation en vigueur et de l’obtention des autorisations administratives nécessaires. Cette résolution, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation dans le délai de deux mois requis, est exécutoire et définitive.

Il est établi que Mme [U] a déposé une déclaration préalable de travaux conformément à la législation d’urbanisme en vigueur et obtenu de la mairie l’autorisation de les réaliser. 

Contrairement aux allégations du syndicat des copropriétaires, l’article L. 111-1 du code de la propriété intellectuelle, qui se borne à reconnaître à l’auteur d’une ’uvre de l’esprit un droit de propriété intellectuelle sur son ’uvre, n’imposait pas à Mme [U] de recueillir l’autorisation préalable de l’architecte, auteur de l’immeuble, avant d’effectuer les travaux même si ceux-ci modifient l’aspect extérieur du bâtiment.

C’est tout aussi vainement que le syndicat des copropriétaires soutient que la mention au pluriel relative aux autorisations administratives nécessaires faisait référence aux autorisations du service d’urbanisme de la commune et de l’architecte de la résidence alors que ce dernier n’est pas une autorité administrative et qu’aucune disposition législative ou réglementaire n’imposait son accord, étant observé que l’immeuble en cause n’est pas situé dans une zone classée bâtiment de France, de sorte que la notion d’autorisation administrative nécessaire ne peut renvoyer même implicitement à un accord nécessaire de l’architecte de la résidence.

Il est indifférent par ailleurs que la condition de l’autorisation de l’architecte ait été précisée et acceptée par Mme [U] au cours de l’assemblée générale et que celle-ci ait obtempéré à la demande du syndic en sollicitant l’autorisation de l’architecte de la résidence alors que le texte de la résolution votée, qui a seule valeur de décision exécutoire, ne contient pas une telle exigence. Il appartenait à l’assemblée générale, si elle entendait subordonner son autorisation à l’accord de l’architecte de la résidence, de mentionner clairement cette condition dans la résolution soumise au vote, ce qu’elle s’est abstenue de faire.

Le syndic ne pouvait dès lors ajouter, a postériori, une nouvelle condition tenant à la justification de l’accord de l’architecte.

Il résulte de ce qui précède que la délibération de l’assemblée générale du 11 mars 2023 demandant à Mme [U] de déposer les baies vitrées remet directement en cause la résolution définitive du 9 mars 2022 l’ayant autorisée à installer ces baies vitrées pour fermer sa terrasse. Si cette délibération n’a pas été contestée dans le délai de deux mois requis, le syndicat des copropriétaires ne peut s’en prévaloir utilement puisqu’une assemblée générale ne peut modifier une décision définitive antérieure.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Il résulte de la présente décision que la résistance de Mme [U] était justifiée. L’abus allégué par le syndicat des copropriétaires n’est donc pas établi.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une juste application.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, devra supporter les dépens d’appel et sera condamné à payer à Mme [U] une indemnité de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [U] sera également dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet l965.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] aux dépens d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 8] à payer à Mme [V] [U] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Dit que Mme [V] [U] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Le présent arrêt a été signé par Mme Christine DARRIGOL, conseillère, suite à l’empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière P/Le Président,