CD/ND

Numéro 26/2898

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 23/10/2026

Dossier : N° RG 24/02582 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I6RI

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la copropriété

Affaire :

S.C.I. EUROBURO

C/

S.D.C. [Adresse 1]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 23 Octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 01 Septembre 2026, devant :

M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme Christine DARRIGOL, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

Mme Aurore POITEVIN, Conseillère

assistés de Mme Nathalène DENIS, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. EUROBURO

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 417 707 981

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de Pau

INTIME :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] [Adresse 4]

situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 2]

agissant poursuites et diligences de son syndic la SARL [U],

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 521 447 335

dont le siège social sis [Adresse 7];

agissant poursuites et diligences de sa gérante, Mme [F] [U], domiciliée es qualité au siège

Représenté par Pierre LÉTÉ, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 10 JUILLET 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

RG numéro : 23/00660

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Euroburo est copropriétaire des lots n°104 et 106 du bâtiment B de la résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 5] et [Adresse 6] à Pau (64). Ces deux lots sont des locaux commerciaux, le lot n°104 étant situé au rez-de-chaussée et le lot n°106 au premier étage.

Ces lots proviennent de la subdivision du lot n°63, supprimé et remplacé par les lots n°103 et 104 et de la subdivision du lot n°64, supprimé et remplacé par les lots n°105 et 106, cette subdivision étant intervenue à la demande de la compagnie foncière de la Méditerranée qui a ensuite cédé ses lots à la SCI Euroburo le 28 mai 1999.

Par lettre du 25 avril 2022 restée sans suite, la SCI Euroburo a contesté la répartition de certaines charges.

Par acte du 16 septembre 2022, la SCI Euroburo a assigné en référé le syndicat des copropriétaires aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 23 novembre 2022, le juge des référés a débouté la SCI Euroburo et rejeté la demande de provision formulée par le syndicat des copropriétaires.

Par lettre du 23 février 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI Euroburo de lui payer la somme de 6.352,18 € au titre de son solde débiteur de charges de copropriété.

Par acte du 4 avril 2023, la SCI Euroburo a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins de contester le principe et le montant de certaines charges de copropriété dont le règlement lui est demandé.

Suivant jugement contradictoire du 10 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Pau a :

– débouté la SCI Euroburo de l’ensemble de ses demandes,

– condamné la SCI Euroburo à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 11.779,36 € à la date du 19 mars 2024 au titre des charges de copropriété, outre intérêts de droit à compter de la date d’exigibilité des appels de charge,

– débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive,

– condamné la SCI Euroburo aux entiers dépens,

– condamné la SCI Euroburo à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de sa décision, le tribunal a retenu :

Sur les articles 16 II et 166 II du règlement de copropriété :

– que l’acte notarié du mois de mars 2022, qui a créé les lots dont la SCI Euroburo a acquis la propriété, prévoit que s’agissant des charges spéciales et notamment de chauffage et d’eau, leur répartition continue d’être régie par les dispositions du règlement de copropriété du 6 juillet 1966,

– qu’il n’est pas établi par la lecture de la 5ème résolution du procès-verbal d’assemblée générale du 17 novembre 1997 que, comme le soutient la SCI Euroburo, il existerait un seul compteur pour l’eau chaude et le chauffage au sol et que cette consommation serait ensuite répartie selon le ratio 70/30, la société ne fournissant aucun élément technique sur ces compteurs pour justifier du contraire alors que les procès-verbaux d’assemblée générale mentionnent le caractère individuel de ces compteurs,

– que le système de chauffage collectif dans les lots de la SCI Euroburo continue de présenter une utilité puisqu’il n’est pas soutenu qu’ils ne pourraient pas être de nouveau raccordés à l’installation collective sans difficulté technique particulière et sans dépenses disproportionnées,

– que le critère de la surface de chauffe retenu n’est pas contraire aux dispositions de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965,

– que les travaux d’étanchéité des garages intéressent le gros ’uvre et doivent être supportés par l’ensemble des copropriétaires en application de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965,

Sur la créance des charges de copropriété :

– que la créance du syndicat des copropriétaires établie à un montant de 11.779,36 € à la date du 19 mars 2024 n’est pas contestable au regard des éléments débattus et des justificatifs produits,

Sur le caractère abusif de la procédure :

– que l’action de la SCI Euroburo ne présente pas les caractères d’un exercice abusif d’une voie de droit, ses contestations ayant donné matière à un débat juridique légitime.

La SCI Euroburo a relevé appel par déclaration du 6 septembre 2024, critiquant le jugement en ce qu’il a :

– débouté la SCI Euroburo de l’ensemble de ses demandes,

– condamné la SCI Euroburo à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 11.779,36 € à la date du 19 mars 2024 au titre des charges de copropriété, outre intérêts de droit à compter de la date d’exigibilité des appels de charge,

– condamné la SCI Euroburo aux entiers dépens,

– condamné la SCI Euroburo à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2025, la SCI Euroburo, appelante sur appel principal et intimée sur appel incident, entend voir la cour :

– réformer le jugement dont appel en date du 10 juillet 2024.

Vu l’alinéa 1er de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967

Vu l’article 1315 du code civil

Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

Vu le règlement de copropriété

– dire et juger bien fondée l’action en contestation de charges de la SCI Euroburo.

– réputer non écrite l’article 16 II et III du règlement de copropriété relative à la répartition des charges d’eau et de chauffage.

En conséquence :

– débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de toutes demandes de charges à l’égard de la SCI Euroburo en l’absence des justificatifs y afférent.

– procéder à une nouvelle répartition des charges d’eau et de chauffage, si besoin après expertise judiciaire à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires

– faire droit aux demandes de la SCI Euroburo et condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] :

– à lui restituer toutes les charges afférentes au poste chauffage depuis l’exercice 2012/2013,

– à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

– condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Euroburo, la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

– dire et juger que la SCI Euroburo sera dispensée de toute participation à la dépense commune au titre des frais de procédure, et au titre de l’astreinte, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :

– qu’il appartient au syndicat de démontrer que la créance qu’il réclame est exigible, de telle sorte qu’il doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition,

– que le syndicat produit de simples décomptes qui synthétisent ses demandes mais ne justifient en rien sa créance,

– que l’ensemble des documents produits devant le premier juge ne permet pas d’établir la créance du syndicat et de rendre compte des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette de la SCI Euroburo,

– que l’appel de fonds daté du 25 janvier 2022 relatif aux garages n’a pas à être appliqué à la SCI Euroburo en application des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’elle n’a pas accès aux garages,

– que les autres appels de fonds relatifs au chauffage collectif ne concernent pas la SCI Euroburo, celle-ci disposant de son propre système de chauffage et n’étant pas raccordée au chauffage collectif,

– que le syndicat des copropriétaires applique une formule de calcul des tantièmes de chauffage qui intègre les lots n°103 et 105 dont la SCI Euroburo n’est aucunement la propriétaire,

– que le règlement de copropriété comprend une répartition des charges non conforme aux critères légaux, et notamment aux critères des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’il convient de procéder à une nouvelle répartition des charges et de fixer toutes les modalités que le respect des dispositions légales impose,

– que s’agissant des charges d’eau, le syndicat des copropriétaires comptabilise une consommation alors que la SCI Euroburo n’est pas raccordée au réseau et qu’il n’est produit aucun relevé de compteur,

– que la SCI Euroburo est fondée à solliciter le remboursement des charges indûment perçues par le syndicat au titre du chauffage collectif depuis les dix dernières années, soit une somme totale de 9805,26 €,

– que la SCI Euroburo est fondée à solliciter la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, le cabinet [U], intimé sur appel principal et appelant sur appel incident, demande à la cour de :

– recevant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] en ses demandes, le déclarant fondé,

– débouter la SCI Euroburo de toutes fins, dires et conclusions contraires et notamment de sa contestation de charges, de ses demandes de restitution d’un trop-perçu de charges et de dommages-intérêts,

– réformant partiellement le jugement dont appel ainsi qu’il suit :

– dire et juger que la SCI Euroburo est redevable des charges de chauffage collectif de la résidence à proportion de la surface de chauffe de son lot,

– condamner la SCI Euroburo à régler au syndicat des copropriétaires les charges de copropriété exigibles jusqu’à la date de la décision à intervenir 12 099,84 € du 1er octobre 2025 sauf à parfaire, outre intérêts de droit à compter de la date d’exigibilité des appels de charges, (article 1342 et suivant du code civil l’article 10 et suivants de la loi du 6 juillet 1965)

– condamner la SCI Euroburo à régler la somme de 3 000 € au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts pour sa résistance abusive au titre de l’article 1241 du code civil et la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir :

– que la SCI Euroburo a été régulièrement convoquée aux assemblées générales annuelles et invitée à consulter tous les justificatifs de compte, la comptabilité et les factures pour se convaincre de la justesse des charges qui lui étaient réclamées,

– que la SCI Euroburo fait une confusion entre les charges générales et les charges spéciales déterminées en fonction de l’utilité objective des services pour chaque lot,

– que les travaux de réfection de l’étanchéité du toit du garage correspondent à des travaux de gros ’uvre des parties communes et donc à des charges générales,

– que l’article 16 du règlement de copropriété (répartition de 30 et 70%) a été modifié par l’assemblée générale du 28 novembre 1969 et a été remplacé par un critère de surface de chauffe, de sorte que la demande d’annulation de cette clause est sans objet depuis,

– que l’acte de division des lots du 20 mars 2002 mentionne expressément que les lots 104 et 106 sont soumis aux charges d’eau chaude, eau froide et chauffage collectif,

– que l’installation d’un système de climatisation réversible en 2002 dans les lots dont la SCI Euroburo est propriétaire a entrainé une désolidarisation unilatérale et autoritaire du système de chauffage collectif alors qu’elle n’a pas été autorisée, ni acceptée par l’assemblée générale,

– que s’agissant des charges d’eau, la SCI Euroburo n’a qu’un compteur d’eau froide pour l’ensemble, celui-ci n’étant plus facturé depuis la mi 2021 car les locaux sont vides,

– que la SCI Euroburo est irrecevable à remettre en cause les dispositions du règlement de copropriété modifiées en vertu desquelles le syndic répartit les charges de la copropriété,

– que l’extrait du compte de copropriété de la SCI Euroburo laisse apparaître un solde débiteur de 12 099,84 €,

– que la créance du syndicat des copropriétaires est parfaitement justifiée en son principe, en son montant et est exigible,

– que les charges tant spéciales que générales sont parfaitement établies et réparties en fonction de la loi et des règles du règlement de copropriété modifié,

– que la SCI Euroburo réclame la restitution des charges afférentes au poste chauffage depuis l’exercice 2012/2013, sans d’ailleurs en indiquer le coût,

– que l’assignation ayant été délivrée le 4 avril 2023, la SCI Euroburo est irrecevable en sa demande et ne serait recevable que pour réclamer le trop-perçu éventuel à compter du mois d’avril 2018, la prescription de l’article 42 de la loi renvoyant à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil,

– que s’agissant de la demande de la SCI Euroburo formulée au titre des dommages et intérêts, elle n’établit nullement l’existence d’un préjudice autre que l’éventuel versement d’un trop perçu concernant les charges de copropriété, lequel n’est pas établi,

– que s’agissant de la demande du syndicat des copropriétaires formulée au titre des dommages et intérêts, celui-ci souffre particulièrement de l’opposition de la SCI Euroburo à régler sa dette, représentant près de la moitié de l’endettement de la copropriété.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026.

Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision sera rendue par anticipation le 23 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande de la SCI Euroburo tendant à voir déclarer non écrites les clauses 16 II et 16 III du règlement de copropriété et procéder à une nouvelle répartition des charges:

La SCI Euroburo fait valoir que les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges de chauffage et d’eau sont contraires au critère d’utilité posé par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Cette utilité pour chaque lot s’entend de la possibilité objective de bénéficier du service collectif ou de l’équipement commun, abstraction faite de leur usage effectif par le copropriétaire.

L’article 16 II du règlement de copropriété, relatif aux charges d’eau froide, énonce :

En ce qui concerne les parties communes, le syndic déterminera par les moyens appropriés la consommation d’eau et la répartition entre tous les copropriétaires comme les dépenses faisant l’objet de l’article 15. En ce qui concerne les parties privées, chaque local à usage principal d’habitation sera doté d’un compteur individuel.

L’article 15, auquel renvoie l’article 16 II, énumère les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes et rappelle que ces charges sont réparties entre tous les propriétaires au prorata de leurs droits dans la propriété du sol.

Il ressort de la combinaison de ces deux articles que seule la consommation d’eau froide nécessaire à l’entretien des parties communes fait l’objet d’une répartition entre tous les copropriétaires sur la base des tantièmes de copropriété.

Cette répartition n’est pas contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que chacun des lots bénéficie de l’entretien des parties communes.

Pour le reste, il est prévu que chaque local privé d’habitation disposera de son propre compteur, permettant ainsi de déterminer la quantité d’eau froide qui lui est fournie et donc d’individualiser cette dépense.

Cette répartition n’est pas non plus contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 16 III du règlement de copropriété stipule :

Les charges de chauffage central et d’eau chaude comprennent les dépenses suivantes :

a) les frais d’entretien, réparation, surveillance et service de la chaufferie et de ses équipements annexes.

b) les dépenses de combustibles ;

Ces dépenses sont réparties en deux masses dont l’une comprendra 70 % des dépenses ci-dessus analysées et l’autre 30 %.

La masse de 70 % sera répartie entre les copropriétaires bénéficiant directement du chauffage, ce au prorata des surfaces réelles intérieures (colonne 3 du tableau des surfaces et du calcul des tantièmes de la propriété du sol, ci-avant annexé).

La masse de 30 % sera répartie entre les copropriétaires bénéficiant directement de la production d’eau chaude, ce au prorata des consommations qui seront relevées sur les compteurs individuels qui seront placés à cet effet exclusivement pour la consommation d’eau chaude.

Cette clause se réfère donc à un critère d’utilité pour les charges de chauffage central puisqu’elle prévoit une répartition de celles-ci en fonction des surfaces de chauffe, étant relevé qu’il n’est pas contesté que l’immeuble bénéfice depuis l’origine d’un système de chauffage collectif par le sol. Ce critère de surface de chauffe est manifestement pertinent pour apprécier l’utilité objective du chauffage collectif pour chacun des lots.

Il en est de même pour les charges d’eau chaude puisque la clause litigieuse prévoit une répartition proportionnelle en fonction des consommations propres de chaque lot, mesurées par les compteurs individuels.

Les critères définis par le règlement de copropriété pour mesurer l’utilité objective des services de chauffage et d’eau pour chacun des lots ne sont donc pas contraires aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le fait que soit prévue une répartition des charges globales de chauffage et d’eau chaude selon un ratio de 70 % (pour le chauffage) et 30 % (pour l’eau chaude) ne remet pas en cause la conformité de la répartition de chacune de ces catégories de charge.

Par ailleurs, et contrairement à ce qui est soutenu par l’appelante, les pièces versées aux débats permettent de s’assurer que la part de tantième retenue pour chacun des lots acquis par la SCI Euroburo (104 et 106) au titre de la charge de chauffage respecte le critère d’utilité posé par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, il ressort de l’acte de division de lots reçu le 20 mars 2002 par Me [D] (pièce 4 produite par le syndicat des copropriétaires) que le lot 63 a été divisé en deux lots 103 et 104 et le lot 64 en deux lots 105 et 106. Cet acte précise la superficie de chacun de ces lots, à savoir :

– 124,5 m2 pour le lot 103,

– 102,7 m2 pour le lot 104,

– 119,6 m2 pour le lot 105

– 74,7 m2 pour le lot 106.

Il ressort par ailleurs du tableau des surfaces et du calcul des tantièmes annexé au règlement de copropriété (pièce 3 produite par le syndicat des copropriétaires), non contesté, que le lot 63 correspond à 265,14 tantièmes et le lot 64 à 220,55 tantièmes au titre des charges de chauffage.

La part de tantième de charge de chauffage pour le lot 104 acquis par la SCI Euroburo s’établit donc comme suit :

[102,7 m2 : (124,5 m2 + 102,7 m2)] x 265,14 tantièmes = 119,84, valeur mentionnée sur les appels de charges de chauffage du lot 104.

La part de tantième de charge de chauffage pour le lot 106 acquis par la SCI Euroburo s’établit comme suit :

[74,7 m2 : (119,6 m2 + 74,7 m2)] x 220,55 tantièmes = 84,79, valeur mentionnée sur les appels de charges de chauffage du lot 106.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Euroburo de sa demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses 16 II et 16 III du règlement de copropriété et procéder à une nouvelle répartition de charges.

Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Euroburo au paiement d’une somme de 12 099,84 € au titre d’un arriéré de charges arrêté au 01/10/2025. Cette somme comprend des appels de fonds au titre de charges de chauffage et un appel de fonds au titre de la « réfection étanchéité toit garages ».

Sur les charges relatives aux garages :

La SCI Euroburo conteste devoir ces charges au motif qu’elle n’a pas accès aux garages de sorte que ces charges ne la concerneraient pas.

L’article 6 I du règlement de copropriété, qui fait la loi des parties, définit les parties communes comme celles qui appartiennent à tous les copropriétaires et précise que les couvertures des bâtiments font partie des parties communes. L’article 6 II définit les parties privatives comme celles dont chacun des copropriétaires a l’usage exclusif.

Il s’ensuit que le toit des garages constitue, à la différence des garages individuels proprement dits, une partie commune.

L’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

La SCI Euroburo est donc tenue, en application de ces dispositions, de participer aux charges relatives à la réfection de l’étanchéité du toit des garages quand bien même elle n’aurait pas accès à l’espace des garages.

Sur les charges de chauffage collectif :

La SCI Euroburo conteste devoir ces charges au motif qu’elle dispose de son propre système de chauffage et n’est pas raccordée au chauffage collectif en sorte que ce service n’est d’aucune utilité pour son lot.

Il sera rappelé que selon l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, l’utilité s’analysant comme la possibilité objective pour chacun des lots d’en bénéficier.

Le syndicat des copropriétaires explique que les lots de la SCI Euroburo étaient initialement reliés au réseau de chauffage collectif au sol mais que celle-ci s’en est volontairement désolidarisée en 2002 pour installer un système de climatisation avec chauffage électrique.

Ces explications sont corroborées par l’attestation établie le 13 avril 2022 par la société Les bons artisans versée par l’appelante elle-même. En effet, cette attestation mentionne que la société Les bons artisans est intervenue dans les locaux de la SCI Euroburo pour effectuer un diagnostic de plomberie et qu’à cette occasion, il a été procédé à une vérification complète du système de chauffage au gaz par le sol.

Elle précise en outre que ce système de chauffage au gaz a été condamné lorsque la SCI Euroburo a fait installer le chauffage électrique.

Le fait que le technicien ait pu effectuer une vérification du système de chauffage par le sol et constater qu’il était simplement condamné prouve, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, qu’il existe toujours dans les lots de la SCI Euroburo un circuit de chauffage par le sol permettant de se raccorder au réseau de chauffage collectif.

Cette possibilité de bénéficier du service collectif de chauffage caractérise une utilité objective pour les lots de l’appelante, l’absence de raccordement résultant d’un choix de sa part.

La SCI Euroburo ne peut dès lors être dispensée du contribuer aux charges de chauffage collectif quand bien même elle n’en ferait pas usage.

Par ailleurs, les allégations de la SCI Euroburo selon lesquelles les charges de chauffage incluraient des charges d’eau chaude non justifiées en l’absence de relevés de compteur d’eau ne sont pas étayées alors que le syndicat des copropriétaires produit des relevés de compteur d’eau (pièce 13) ne laissant apparaître aucune consommation depuis 2022.

Enfin, contrairement aux allégations de l’appelante, le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance en produisant les appels de fonds charges et travaux, la répartition des charges, les relevés du compte de la SCI Euroburo depuis le premier impayé et les procès-verbaux d’assemblée générale portant approbation des comptes sur la période considérée.

Il ressort de ces pièces que la SCI Euroburo est redevable d’une somme de 11 779,36 € au titre d’un arriéré de charges arrêté au 19 mars 2024.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Euroburo au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la date d’exigibilité des appels de charge et débouté la SCI Euroburo de ses demandes en remboursement des charges de chauffage et en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande additionnelle du syndicat des copropriétaires :

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 12 099,84 € au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2025.

En application de l’article 564 du code de procédure civile, la cour est tenue d’examiner même d’office, au regard de l’exception prévue par ce texte, si une demande nouvelle est recevable.

L’article 566 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises aux premiers juges que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Selon une jurisprudence constante, constitue le complément de la demande originaire la demande additionnelle portant sur les charges de la copropriété échues postérieurement au jugement.

La demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges échues postérieurement au jugement est donc recevable.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires justifie par la production des pièces déjà énumérées (appels de fonds, état de répartition des charges, relevés du compte de l’appelante, décompte de la créance et procès-verbaux d’assemblée générale) que la SCI Euroburo est redevable d’une somme de 12 099,84 € au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2025.

La cour, ajoutant au jugement, la condamnera en conséquence au paiement de la somme supplémentaire de 320,48 € au titre des charges échues depuis le jugement et arrêtées au 1er octobre 2025.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts pour procédure abusive :

Le rejet des demandes de la SCI Euroburo ne confère pas pour autant un caractère abusif à son action en l’absence de preuve d’une intention de nuire ou d’une erreur équipollente au dol.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Euroburo, qui succombe en appel, supportera les dépens d’appel et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € pour l’indemniser de ses frais de procédure exposés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Euroburo à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de supplémentaire de 320,48 € au titre des charges échues depuis le jugement et arrêtées au 1er octobre 2025,

Condamne la SCI Euroburo aux dépens d’appel,

Condamne la SCI Euroburo à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Le présent arrêt a été signé par Mme Christine DARRIGOL, conseillère, suite à l’empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, P/Le Président,