CD/HB

Numéro 26/2905

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRET DU 23/10/2026

Dossier :

N° RG 24/03382

N° Portalis DBVV-V-B7I-JA35

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la vente

Affaire :

S.C.I. COTE BASQUE

C/

COMMUNE DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 23 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 septembre 2026, devant :

Madame Christine DARRIGOL, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame Hélène BRUNET, greffier présent à l’appel des causes,

Madame Christine DARRIGOL, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition, a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur Patrick CASTAGNÉ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président,

Madame Christine DARRIGOL, Conseillère,

Madame Aurore POITEVIN, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. COTE BASQUE

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 448805978, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés, en cette qualité, audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Laurent KLEIN, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMÉE :

COMMUNE DE [Localité 1]

représentée par son Maire en exercice, domicilié en cette qualité Direction des Marchés Publics – [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Sophie CREPIN de la SELAS LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU, et assistée de Maître Jean-Christophe LUBAC, avocat associé de la SCP LONQUEUE- SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS [Sensei avocats], avocat au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 04 NOVEMBRE 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 5]

RG numéro : 21/00123

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 avril 1975, la SCI [Adresse 7], propriétaire d’un terrain à Biarritz d’une superficie totale de 27 922 m2, a cédé à la ville de Biarritz une parcelle de ce terrain d’une superficie de 7 615 m² environ comprenant un bâtiment dénommé « villa Sion » au prix d’un franc symbolique.

L’article 1 dudit acte prévoit que la cession sera constatée par un acte authentique ou administratif lors de la prise de possession par la ville.

L’article 2 stipule que la ville s’engage à aménager sur le terrain cédé un jardin public dans lequel des jeux d’enfants pourraient être prévus.

L’article 3 énonce que sur le terrain restant sa propriété, la SCI projette la réalisation d’une résidence pour personne de 3ème âge.

L’article 4 précise que la ville fera son affaire d’un bâtiment dénommé « [Adresse 8] » situé sur la parcelle cédée et aura la faculté de le démolir ou de le conserver. Il ajoute que la clôture entre le terrain cédé à la ville et celui restant la propriété de la SCI sera exécutée à frais communs suivant les directives des services techniques de la ville, que la matérialisation des limites de séparation des sols sera faite par une haie de petite hauteur (1,20 m) doublée d’un grillage avec plusieurs ouvertures entre les deux propriétés et que ces ouvertures seront dotées d’un portillon.

L’article 8 indique que la SCI s’engage à maintenir en état le bâtiment dit château Bellefontaine, autrement appelé [Adresse 9], édifié sur le terrain restant sa propriété.

Par avenant du 10 décembre 1979, la SCI Le Château d’Arcadie a autorisé la ville de Biarritz à prendre immédiatement possession du bâtiment existant.

L’article 6 dudit avenant précise que la séparation sur la limite Nord définie à l’article 2 sera matérialisée par une clôture légère à la charge de la commune.

Par acte authentique du 14 août 1980, la SCI [Adresse 7] a cédé à la ville de Biarritz la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] d’une superficie de 8 095 m2 pour un franc symbolique. Il est stipulé que cette vente est consentie sous les charges et conditions particulières résultant de l’acte du 14 avril 1975.

Par la suite, [Adresse 10] et son terrain d’assiette, parcelle cadastrée section BK [Cadastre 2], ont été successivement vendus le 18 juillet 1975 au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] puis le 26 juillet 2016 à la SCI Côte basque.

Par délibération du 28 septembre 2018, le conseil municipal de la ville de [Localité 1] a autorisé la mise en vente de la parcelle cadastré BK [Cadastre 3] d’une superficie de 8 095 m2 sous les conditions de l’acte du 14 avril 1975 et de son avenant du 10 décembre 1979.

Par délibération du 10 avril 2019, le conseil municipal a autorisé la mise en vente de la [Adresse 8] et de son seul terrain d’assiette, parcelle cadastrée BK [Cadastre 4] d’une superficie de 209 m2.

Par délibération du 19 décembre 2019, le conseil municipal a décidé de céder la [Adresse 8] et son terrain d’assiette à M. [F] [T] et à la société Alaena Cosmétiques au prix de 1 700 000 € net vendeur.

Par délibération du 18 novembre 2020, le conseil municipal a autorisé la concession de 15 places de stationnement dans le parking de la [Adresse 8].

Par acte du 4 décembre 2020, la SCI [Adresse 12], estimant que la commune de Biarritz ne respectait pas les conditions de la convention du 14 avril 1975, a assigné cette dernière devant le tribunal judiciaire de Bayonne.

Suivant jugement contradictoire du 4 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

débouté la SCI Côte Basque de sa demande de résolution des conventions conclues avec la commune de Biarritz,

débouté la SCI [Adresse 12] de sa demande de restitution des biens objets de ces conventions,

débouté la SCI Côte Basque de sa demande de dommages et intérêts,

condamné la SCI [Adresse 12] à payer à la commune de Biarritz la somme de 10 332 € avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

condamné la SCI Côte Basque au paiement de la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de sa décision, le tribunal a retenu :

que les parties, en qualifiant explicitement l’acte du 14 août 1980 de vente (et non de donation) et en n’y insérant aucune clause de restitution, ont volontairement exclu toute possibilité pour la SCI [Adresse 12] de demander la restitution des biens ou d’invoquer l’article 954 du code civil, d’autant que cette opération s’inscrivait dans le cadre strict d’une obligation administrative issue du permis de construire de 1974,

que l’aliénation de la [Adresse 8] n’a, en soi, aucun impact sur la destination du jardin, demeurant la propriété de la commune, qui l’entoure, d’autant que la commune de [Localité 1] n’a contracté aucune obligation vis-à-vis du vendeur, concernant la villa elle-même,

que le jardin demeure accessible, ouvert au public et conserve des attributs essentiels d’un tel lieu, notamment le caractère paisible et le cadre naturel, de sorte que la SCI Côte Basque doit être déboutée de ses demandes,

qu’il est établi que la SCI [Adresse 12] a fait installer des portails et a remplacé des poteaux et un portillon sur le fonds de la commune de Biarritz, ce qui a fait chiffrer les coûts de remise en état, de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande de la commune fondée sur la responsabilité civile délictuelle de la SCI Côte Basque et de la condamner au paiement de la somme de 10 332 € du fait de la démolition des ouvrages.

La SCI [Adresse 12] a relevé appel par déclaration du 5 décembre 2024, critiquant le jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 juin 2026, la SCI Côte Basque, appelante, entend voir la cour :

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

débouter la commune de [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions, en ce compris ses demandes reconventionnelles.

prononcer la résolution du bloc contractuel constitué de l’acte du 14 Avril 1975, de l’avenant du 10 Décembre 1979 et de l’acte de vente du 14 Août 1980,

ordonner la restitution des biens objets du contrat à la SCI [Adresse 12] venant aux droits de la SCI Château d’Arcadie, dont les références cadastrales sont : Commune de Biarritz, section BK, numéro [Cadastre 3],

condamner la commune de Biarritz à payer à la SCI [Adresse 12] venant aux droits de la SCI [Adresse 13] la somme de 1 458 845, 80 € en réparation des préjudices subis,

condamner la commune de Biarritz à payer à la SCI Côte Basque au paiement d’une somme de 12 500 € au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager pour faire valoir ses droits,

condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :

que si l’intitulé de l’acte du 14 avril 1975 n’en détermine pas à coup sûr la qualification exacte, il révèle à tout le moins la volonté des parties qui, en l’espèce, proposent la qualification de vente, et en précise la cause « en vue de la création d’un jardin public »,

que ce sont les dispositions des articles 1156, 1157, 1158 et surtout 1161 du code civil, dans leur rédaction de l’époque, qui doivent trouver application,

que le caractère réel de l’obligation d’aménager le jardin public se trouve confirmé par le fait qu’elle n’a de sens que si elle est pérenne (attachée au fonds et non à la personne du propriétaire de l’instant) et perpétuelle,

que l’obligation faite à l’acquéreur d’un fonds de l’affecter à un usage de jardin public constitue bien une charge pour un héritage au profit d’un autre et revêt ainsi le caractère d’une servitude établie du fait de l’homme,

que si la commune s’est engagée à aménager un jardin public, elle s’est également engagée (article 4 de la convention de 1975) à planter et entretenir « une haie de petite hauteur (1m20), doublée d’un grillage avec plusieurs ouvertures entre les deux propriétés », l’acte précisant que « ces ouvertures seront dotées d’un portillon »,

que la SCI [Adresse 12] n’a jamais renoncé au bénéfice des servitudes,

que la commune de [Localité 1] a failli à ses obligations et n’a jamais aménagé de jardin public, de sorte qu’il convient d’ordonner la restitution des biens objets de la cession et de condamner la commune de [Localité 1] à l’indemniser des préjudices subis,

que l’indemnité d’occupation due à la SCI Côte Basque par la commune de Biarritz s’élève à 1 458 845, 80 €,

que titulaire des droits réels, dont celui de ménager des ouvertures dans la limite séparative des deux fonds, la SCI [Adresse 12] a uniquement usé des droits qui sont les siens, d’autant qu’ils lui ont été reconnus par le précédent Maire de la commune qui avait indiqué à la SCI Côte Basque, à propos de ces portails, qu’il n’avait pas à autoriser l’exercice de ses droits par la SCI,

que la SCI [Adresse 12] dispose de la qualité à agir, en ce qu’elle est propriétaire du bien et qu’elle se trouve titulaire de l’ensemble des droits attachés à celui-ci.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 juin 2026, la commune de [Localité 1], représentée par son maire en exercice, intimée, demande à la cour de :

et sous réserve de tous autres, à déduire, produire ou suppléer, au besoin même d’office, la Ville de Biarritz conclut à ce qu’il plaise au Tribunal Judiciaire de Bayonne de :

débouter la SCI Côte Basque de la totalité de ses demandes ;

confirmer le jugement de première instance ;

condamner la SCI [Adresse 12] à lui verser une somme de 8 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI Côte Basque au paiement des entiers dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :

que l’appelante n’est pas en mesure de solliciter la résolution des actes sous signature privée du 14 avril 1975, du 10 décembre 1979 et de l’acte authentique du 14 août 1980 auxquels elle n’était pas partie,

que par l’acte authentique en date du 14 août 1980, les servitudes et obligations de la convention en date de 1975 sont devenues des droits réels entre la propriété de la commune de [Localité 1] et la propriété du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14],

que les analyses du permis de construire du 17 avril 1974 (n° 64122467 769), des actes en date des 14 avril 1975, du 10 décembre 1979, et du 15 août 1980 et du règlement de copropriété rapportent la preuve que la SCI [Adresse 7], qui était le promoteur de l’opération, a cédé les parcelles BK n° [Cadastre 5] et NK [Cadastre 6] (ancienne BK [Cadastre 3]) en application du permis de construire prévoyant un transfert de droit à construire et a consenti lesdits actes pour le compte du syndicat de copropriété de la Résidence du troisième âge, lequel constitue le fond dominant de la servitude litigieuse,

que le règlement de copropriété en date du 16 août 1975 prouve que la convention du 14 avril 1975 a été signée au bénéfice du syndicat de copropriété de la résidence du [Adresse 13] et non de la SCI,

que la parcelle BK [Cadastre 2] est sortie du régime de la copropriété et elle n’est plus bénéficiaire du règlement de copropriété du 18 août 1975, qui prévoit en page 16 un chapitre « Servitude » retranscrivant les droits et obligations prévus à l’acte du 14 avril 1975, de telle sorte que la SCI [Adresse 12] n’a acquis aucun lot de copropriété bénéficiant de la servitude en qualité de fonds dominant,

que l’acte authentique en date du 5 novembre 1980 prouve que les conditions particulières résultant de la convention passée le 14 avril 1975 ont été passées entre le fond dominant constitué par la propriété du syndicat de la [Adresse 15] et le fond servant, en l’espèce, la parcelle C [Cadastre 1], acquise en 1980 par la commune de [Localité 1],

qu’en 2015, la partie commune de la copropriété constituée du Château Bellefontaine a été détachée du syndicat de la [Adresse 15] et que les conditions particulières résultant de la convention passée le 14 avril 1975 retranscrite dans l’acte du 14 août 1980 n’ont pas été reprises au profit de la parcelle BK [Cadastre 2], au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] et de la SCI Côte Basque,

que la SCI [Adresse 12] ne détient aucun titre contrairement aux obligations prévues à l’article 691 du code civil, de sorte qu’elle n’est titulaire d’aucun droit réel,

que par conséquent, la SCI Côte Basque ne peut reprocher aucun manquement à la commune de Biarritz,

qu’il est démontré que le lieu revêt les caractéristiques d’un jardin public,

qu’il résulte de l’acte en date du 14 août 1980, retranscrivant la convention du 14 avril 1975, que la commune de [Localité 1] était libre de céder la [Adresse 8] à la SARL Alaena,

que la convention du 14 avril 1975 n’autorise pas à créer un portail mais seulement l’ouverture de portillon (article 4) et une servitude de passage pour les canalisations (article 5), de sorte que la démolition du portillon et l’édification du portail sont bien irrégulières,

que le montant des travaux de démolition des ouvrages est estimé à 10 332 € qu’il convient de mettre à la charge de la SCI [Adresse 12].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2026.

Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision annoncée au 15 décembre 2026 sera rendue par anticipation le 23 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande en résolution de la SCI Côte basque :

L’article 1165 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes.

L’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au litige, énonce que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Il résulte de ces dispositions que la SCI [Adresse 12], qui n’est partie à aucun des actes dont elle demande la résolution, n’a qualité à agir que si elle démontre venir aux droits de la SCI Le Château d’Arcadie.

Cette question de l’irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir, que la cour soulève d’office comme l’y autorise l’article 125 du code de procédure civile, a été débattue contradictoirement puisque la commune soutient dans les motifs de ses conclusions que la SCI [Adresse 12] ne peut solliciter la résolution des contrats faute d’y être partie et que cette dernière a répondu que ce moyen n’était pas fondé et qu’au demeurant, la cour ne pouvait l’examiner faute de prétention correspondante énoncée dans le dispositif.

La SCI Côte basque prétend agir en qualité d’ayant droit de la SCI [Adresse 7] au motif que l’obligation d’aménager un jardin public est une obligation réelle constitutive d’une servitude grevant le fonds de la commune dont elle bénéficie en qualité de propriétaire d’une partie du fonds dominant.

Cependant, ce moyen est inopérant dès lors que ni l’obligation de la commune d’aménager un jardin public ni la servitude invoquée par l’appelante ne sont retranscrites dans l’acte de cession du 26 juillet 2016 ou ses annexes.

À supposer même que la SCI Côte basque soit titulaire de cette servitude invoquée pour avoir acquis une partie du fonds dominant en application de l’article 700 du code civil, cet élément ne lui confère pas la qualité d’ayant droit de la SCI [Adresse 7] dès lors que l’acte de cession du 14 août 1980 et l’acte d’acquisition par la SCI Côte basque du 26 juillet 2016 ne portent pas sur le même bien immobilier. Si l’appelante peut le cas échéant se prévaloir de la servitude pour en réclamer l’exécution, elle n’a pas qualité à agir en résolution de l’acte de vente du 14 août 1980 auquel elle n’est pas partie.

La demande en résolution des actes litigieux et celle subséquente en restitution des biens objet de ces actes sont donc irrecevables.

Au surplus, la SCI [Adresse 12] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe en sa qualité de demanderesse à la résolution des contrats, d’une inexécution par la commune de Biarritz de son obligation d’aménager un jardin public.

En effet, il ressort des procès-verbaux de constats des 14 janvier 2020 et 13 novembre 2020 produits par l’appelante elle-même qu’en dépit d’un état relativement négligé, le jardin reste un lieu paisible et naturel, accessible au public comme le montre le panneau situé à l’entrée portant la mention « jardin public » et précisant les horaires d’ouverture de celui-ci, aménagé avec des allées et des bancs publics. Ce jardin est en outre mentionné sur le plan de la ville.

Le fait que ledit jardin ne soit pas mentionné sur le site répertoriant les jardins et parcs publics de la ville ne suffit pas à lui dénier la qualité de jardin public alors qu’il est ouvert au public et aménagé à cet effet. De même, la circonstance, à supposer établie, qu’il ne soit pas adapté aux personnes à mobilité réduite n’est pas dirimante alors que ces aménagements n’étaient pas prévus aux actes litigieux.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Côte basque de sa demande en résolution des actes susvisés et en restitution des biens objets de ces actes.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI [Adresse 12] :

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la SCI Côte basque fait valoir que l’acte de cession entre la SCI [Adresse 7] et la commune de Biarritz du 14 août 1980 (portant sur la villa de Sion et le jardin public) étant censé n’avoir jamais existé du fait de la résolution, la commune a occupé indûment la villa et le jardin public de sorte qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation sur la période de 1979 à 2023.

Cependant, il résulte de ce qui précède que la demande en résolution de cet acte est irrecevable et infondée de sorte que la demande indemnitaire ne peut qu’être écartée.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 12] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du procès-verbal de constat du 2 septembre 2020 établi par Mme [U], agent assermenté du service de l’urbanisme de la ville de [Localité 1], que les portillons à un vantail situés sur la limite séparative entre la parcelle cadastrée BK [Cadastre 2] et les jardins de la [Adresse 8] ont été remplacés par deux portails à deux vantaux.

La SCI Côte basque ne conteste être l’auteur de ces travaux mais soutient être titulaire de droits réels dont celui de ménager des ouvertures à la limite séparative des deux fonds.

Cependant, l’acte du 14 août 1975 prévoit que la matérialisation des limites de séparation des sols sera faite par une haie de petite hauteur doublée d’un grillage avec plusieurs ouvertures entre les deux propriétés et que ces ouvertures seront dotées d’un portillon.

Seule l’installation de portillon et non d’un portail qui se distingue par ses dimension et le nombre de vantail d’un portillon était donc autorisée par l’acte du 14 août 1975.

Il s’ensuit que même à supposer qu’elle bénéficie d’une servitude lui permettant d’aménager des ouvertures à la limite séparative des deux fonds, la SCI [Adresse 12] a commis une faute en supprimant les portillons existants pour y installer des portails à deux vantaux.

Le coût de la remise en état a été chiffré à la somme de 10 332 € par le directeur des services techniques de la ville, ce qui n’apparaît pas excessif au regard de la nature des travaux à entreprendre. La SCI Côte basque, qui critique l’estimation des travaux de remise en état, ne produit aucun élément de nature à la contredire.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 12] à payer à la commune de Biarritz la somme de 10 332 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Côte basque, qui succombe, supportera les dépens d’appel avec bénéfice de distraction au profit de Me Sophie Crépin en application de l’article 699 du code de procédure civile et sera condamné à payer à la commune de Biarritz la somme de 1 500 € pour l’indemniser des frais de procédure exposés en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI [Adresse 12] aux dépens d’appel avec bénéfice de distraction au profit de Me Sophie Crépin ,

Condamne la SCI Côte basque à payer à la commune de Biarritz la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Christine DARRIGOL, Conseillère, suite à l’empêchement de Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, P/ LE PRÉSIDENT,