CD/ND

Numéro 26/2957

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 29/10/2026

Dossier : N° RG 25/00487 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JDE4

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la copropriété

Affaire :

S.A.S. GUINADY

C/

S.C.I. [Q] [O]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 Octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 07 Septembre 2026, devant :

Mme Christine DARRIGOL, magistrate chargée du rapport,

assistée de Mme Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Christine DARRIGOL, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme Christine DARRIGOL, Conseillère

Mme Aurore POITEVIN, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. GUINADY

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 432 666 535

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de Bayonne

INTIMEE :

S.C.I. [Q] [O]

société civile immobilière,

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 387 914 864,

dont le siège social est [Adresse 2],

agissant poursuites et diligence de son gérant, M. [F] [E], de nationalité française, né le 12 novembre 1944 à [Localité 3] (34), domicilié en cette qualité audit siège, et dont l’adresse personnelle est [Adresse 3]

Représentée par Me Eléonore FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 03 FEVRIER 2025

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

RG : 21/1038

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 mai 2021, la SCI [Q] [O], copropriétaire au sein de [Adresse 4] à Biarritz, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bayonne la SAS [G], copropriétaire de différents lots à usage d’habitation, aux fins de la voir condamner à transférer son siège social à une autre adresse et procéder à l’enlèvement du caisson de store et des deux luminaires situés en façade nord de son studio.

Par ordonnance du 11 septembre 2023, il a été fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

Le 1er décembre 2023, l’association [Localité 1] Médiation a rendu une lettre de fin de mission, faisant état de l’échec de la médiation.

Par jugement du 3 février 2025, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

– rejeté la demande de rabat de l’ordonnance de clôture,

– déclaré irrecevables les pièces et conclusion notifiées après le 6 avril 2023,

– condamné la SAS [G] à transférer son siège social,

– condamné la SAS [G] à procéder à l’enlèvement des deux luminaires et du caisson de store situés en façade Nord de son studio,

– dit n’y avoir lieu à fixation d’astreinte,

– condamné la SAS [G] aux dépens d’instance,

– dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

– dit n’y avoir lieu à écarter l`exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 21 février 2025, la SAS [G] a relevé appel du jugement, le critiquant en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2025, la SAS [G], appelante principale et intimée sur l’appel incident, demande à la cour de :

– Réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Statuant à nouveau :

– Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI [Q] [O] pour être autant irrecevables que mal fondées,

– Condamner la SCI [Q] [O] à verser à la SAS [G] la somme de 6 000 € en indemnisation des frais de justice que cette dernière a été contrainte d’exposer devant le Tribunal et en cause d’appel,

– Condamner la SCI [Q] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la Selarl Tortigue-Petit-Sornique-Ribeton, avocat au Barreau de Bayonne, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 juin 2026, la SCI [Q] [O] , intimée sur l’appel principal et appelante incidente, demande à la cour de :

– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– Condamné la SAS [G] à transférer son siège social,

– Condamné la SAS [G] à procéder à l’enlèvement des deux luminaires et du caisson de store en façade nord de son studio,

– Infirmer le surplus du jugement,

Statuant à nouveau :

– Assortir les condamnations principales d’une astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

– Condamner la SAS [G] à payer à la SCI [Q] [O] la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dans tous les cas,

– condamner la SAS [G] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel ainsi que de tous actes d’exécution, qui pourront être recouvrés par Me Eléonore Falte, avocat au Barreau de Bayonne conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé au jugement entrepris et aux dernières conclusions régulièrement déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2026.

Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision sera rendue par anticipation le 29 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande de transfert du siège social :

Il est constant que la SAS [G], société commerciale créée le 28 août 2000, a transféré son siège social à l’adresse de la [Adresse 4] à [Localité 4] le 16 mars 2021.

La SCI [Q] [O] soutient que la domiciliation de la SAS [G] au sein de la Villa [O] contrevient à l’article 10 du règlement de copropriété en ce que cette clause limite la possibilité de domiciliation d’une société commerciale aux sociétés nouvellement crées, condition non remplie en l’espèce.

La SAS [G] réplique que l’article 10 du règlement de copropriété limite la possibilité pour une société copropriétaire d’un lot à usage d’habitation de domicilier une autre société ou entreprise dans son lot et qu’en l’espèce, il ne s’agit pas pour elle de domicilier une autre société mais de se domicilier « chez elle ».

En l’espèce, le règlement de copropriété, qui a force de loi entre les parties, prévoit en son article X que « les locaux privés pourront étre occupés et utilisés soit à usage d’habitation, soit à usage professionnel sous réserve de ce qui sera dit ci-après et qu’ils ne soient pas affectés à l’usage de commerce ou pour l’exercice d’une activité industrielle.(’)Par opposition à ce qui vient d’étre dit ci-dessus mais en conformité avec la loi n°84-1149 du 21 décembre 1984, tout copropriétaire ou occupant de locaux à usage d’habitation pourra domicilier dans 1’appartement par lui occupé une entreprise nouvellement créée soit à titre personnel, soit comme dirigeant social, pendant deux années. La contravention à cette règle pourra justifier de la part du Syndicat des copropriétaires ou de l’un quelconque des copropriétaires, une demande de dommages et intérêts sans préjudice de l’obligation de faire cesser la contravention. (’) »

Il résulte de ces stipulations claires et précises que le copropriétaire d’un lot à usage d’habitation ne peut domicilier dans son lot qu’une entreprise ou société nouvellement créée (et ce pour une durée limitée de deux ans).

La clause litigieuse vise « tout » copropriétaire d’un lot à usage d’habitation sans distinguer selon qu’il s’agisse d’un personne physique ou morale.

Elle ne fait pas non plus de distinction selon que la société domiciliée est copropriétaire ou tierce à la copropriété.

La clause litigieuse, au regard de sa formulation générale, s’applique donc aussi à l’hypothèse d’une société commerciale copropriétaire d’un lot à usage d’habitation qui entend fixer son propre siège social dans ce lot.

Aucune violation de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble n’est invoquée par l’appelante. Au demeurant, cette restriction du droit de domicilier une société est justifiée par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie au règlement de copropriété qui prohibe un usage commercial des lots privés, s’agissant de surcroît d’un édifice de très haut standing situé sur un site remarquable de la ville de [Localité 4].

Le fait, souligné par la SAS [G], que la SCI [Q] [O] ait elle-même fixé son siège social dans l’immeuble concerné est indifférent dès lors que la cour n’est pas saisie d’une demande reconventionnelle tendant à voir condamner cette dernière à transférer son siège social.

En l’espèce, il est constant que la SAS [G] existait déjà depuis une vingtaine d’années lorsqu’elle a transféré son siège social au sein de la Villa [O] le 16 mars 2021. Ce n’était donc pas une société nouvellement créée à cette date.

Dès lors, sa domiciliation à l’adresse de la Villa [O] contrevient au règlement de copropriété.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la SAS [G] à transférer son siège social.

Sur la demande d’enlèvement des luminaires et du caisson de store en façade nord du studio de la SAS [G] :

Au soutien de sa demande, la SCI [Q] [O] fait valoir que la SAS [G] a installé un store banne et deux luminaires sur la façade Nord de son studio sans l’autorisation de l’assemblée générale alors que ces travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.

La SAS [G] soulève l’irrecevabilité de cette demande aux motifs que la SCI [Q] [O] ne pouvait exercer seule cette action et ne démontre aucune carence du syndic. Elle ajoute que les travaux sollicités par la SCI [Q] [O] impliquent des travaux sur les parties communes qui nécessitaient la mise en cause du syndicat des copropriétaires.

Cependant, selon une jurisprudence constante, chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à justifier d’un préjudice personnel, ni d’une carence du syndic. En outre, l’action du copropriétaire tendant à cette fin n’est pas subordonnée à la mise en cause préalable du syndicat des copropriétaires.

L’exception d’irrecevabilité n’est donc pas fondée.

Sur le fond, il sera rappelé qu’en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés à la majorité des voix des copropriétaires.

En l’espèce, la SAS [G] ne conteste pas avoir posé un store banne en façade Nord de son studio, ce qui ressort d’ailleurs du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 28 avril 2021.

Elle affirme toutefois avoir remplacé à l’identique un store existant usagé de sorte que les travaux n’affecteraient pas l’aspect extérieur de l’immeuble et ne justifiaient donc pas une autorisation de l’assemblée générale.

Cependant, les seules pièces qu’elle produit au soutien de ses allégations sont dénuées de toute force probante, s’agissant de photos non datées et d’une attestation non manuscrite et non accompagnée de la pièce d’identité de son auteur comme exigé par l’article 202 du code de procédure civile.

Il n’est pas sérieusement contestable que la pose d’un store banne sur une façade de l’immeuble affecte l’aspect extérieur de celui-ci.

Il est constant que ces travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la SAS [G] à procéder à l’enlèvement de ce store banne.

En outre, la SAS [G] ne conteste pas avoir apposé sur la façade Nord de son studio deux appliques lumineuses différentes dans leur aspect des autres appliques existantes sur l’immeuble.

Il ne peut dès lors être contesté que ces travaux ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble. Ils nécessitaient de fait une autorisation de l’assemblée générale que la SAS [G] s’est abstenue de solliciter.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la SAS [G] à procéder à l’enlèvement de ces deux appliques.

Sur la demande d’astreinte :

Il est constant que la SAS [G] n’a exécuté aucun des chefs du jugement entrepris alors que celui-ci était assorti de l’exécution provisoire.

Il y a lieu dès lors, infirmant la décision de première instance de ce chef, d’assortir les condamnations prononcées à l’encontre de la SAS [G] d’une astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt afin d’en garantir l’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé sur les dépens mais infirmé sur l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS [G], qui succombe, supportera les dépens d’appel avec bénéfice de distraction au profit de Me Eléonore Falte, avocate au barreau de Bayonne, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la SCI [Q] [O] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles par elle exposés en première instance et en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à dispositionau greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SAS [G] à transférer son siège social, condamné celle-ci à procéder à l’enlèvement du caisson de store et des deux luminaires situés en façade Nord de son studio et condamné celle-ci aux dépens,

Infirme le surplus du jugement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que les condamnations prononcées à l’encontre de la SAS [G] (hors dépens) seront assorties d’une astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne la SAS [G] aux dépens d’appel avec bénéfice de distraction au profit de Me Eléonore Falte, avocate au barreau de Bayonne,

Condamne la SAS [G] à payer à la SCI [Q] [O] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Le présent arrêt a été signé par Mme Christine DARRIGOL, conseillère, suite à l’empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, P/Le Président