5ème Chambre

ARRÊT N° 2026/236

N° RG 23/04131 – N° Portalis DBVL-V-B7H-T5QB

(Réf 1ère instance : 21/08065)

S.A.R.L. [I] [A]

C/

M. [D] [S]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Naudin

Me Delville

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Catherine EMBSER, Présidente, rapporteur

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2026

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 28 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

La S.A.R.L. [I] [A], immatriculée au RCS de Rennes sous le n° 503 382 392, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Thomas NAUDIN de la SELEURL PREVEO AVOCATS, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur [D] [S]

né le 13 Mars 1951 à [Localité 3] (SLOVENIE), de nationalité française, retraité

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Perrine DELVILLE de la SELARL CABINET BARTHOMEUF, avocat au barreau de RENNES

Par acte authentique du 1er avril 2008, M. [D] [S] a cédé à la société [I] [A], son fonds de commerce de «mécanique générale autos et poids lourds, tous travaux de peinture, tolerie, achat et vente de véhicules neufs et d’occasion», situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 09 décembre 2021, la société [I] [A] a fait assigner M. [D] [S] devant le tribunal judiciaire de Rennes.

Par jugement en date du 10 mai 2023, le tribunal judiciaire de Rennes a :

– déclaré la société [I] [A] irrecevable en sa demande relative à la mise en conformité de l’installation électrique du local pris à bail par la société [I] ;

– débouté la société [I] [A] de sa demande d’enlèvement de la clôture installée par M. [D] [S] ;

– débouté la société [I] [A] de sa demande relative au paiement de la remise en place du mât publicitaire ;

– débouté la société [I] [A] de sa demande de dommages et intérêt ;

– rejeté le surplus des prétentions des parties ;

– dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la société [I] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

– dit n’y avoir lieu de surseoir à l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Le 07 juillet 2023, la société [I] [A] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 31 mars 2026, la société [I] [A] demande à la cour d’appel de Rennes de :

– la dire et juger recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence

– réformer le jugement rendu le 10 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Rennes (RG 21/08065) en ce qu’il a :

* l’a déclarée irrecevable en sa demande relative à la mise de l’installation électrique du local pris à bail par la société [I] ;

* l’a déboutée de sa demande d’enlèvement de la clôture installée par M. [D] [S] ;

* l’a déboutée de sa demande relative au paiement de la remise en place du mât publicitaire ;

* l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

* a rejeté le surplus de ses prétentions ;

* l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Statuant à nouveau :

– débouter M. [D] [S] de ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;

– constater que l’installation par M. [D] [S] des clôtures litigieuses sur la parcelle sur laquelle est située le local qu’elle prend à bail constitue un trouble de la jouissance paisible de cette dernière ;

– condamner M. [D] [S] à prendre en charge, à ses frais, le retrait des clôtures litigieuses ;

– assortir la condamnation d’une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours au-delà de la signification de la décision à intervenir ;

– condamner M. [D] [S] à lui verser une somme de 13 500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi ;

– constater que l’enlèvement du mât publicitaire à la demande M. [D] [S], en tant que corollaire direct de l’installation des clôtures litigieuses, est constitutif pour elle d’un trouble de la jouissance paisible ;

– condamner M. [D] [S] à lui verser une somme de 1 539,66 euros toutes taxes comprises, correspondant au coût de réinstallation du mât supprimé de façon illicite ou en toute hypothèse à prendre en charge, à ses frais, le coût de réinstallation du mât supprimé de façon illicite en 2017, ce coût s’élevant au moins à 1.539,66 euros toutes taxes comprises ;

– condamner M. [D] [S] à lui verser une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi ;

– constater que M. [D] [S] n’a pas apporté de preuve de la mise aux normes de l’installation électrique du local qu’elle prend à bail ;

– condamner M. [D] [S] à prendre en charge, à ses frais, la réalisation des travaux de mise aux normes de l’installation électrique ;

– assortir la condamnation d’une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours au-delà de la signification de la décision à intervenir ;

– condamner M. [D] [S] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des dommages et intérêts dus à raison de son préjudice subi et causé par la résistance abusive de M. [D] [S] ;

– condamner M. [D] [S] au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– le condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 30 mars 2026, M. [D] [S] demande à la cour d’appel de Rennes de :

– confirmer le jugement du 10 mai 2023 :

En conséquence

– déclarer la société [I] [A] irrecevable comme prescrite sa demande relative à la mise en conformité de l’installation électrique résultant de la clause particulière figurant à l’acte de cession et, en tout état de cause la débouter de sa demande de ce chef;

– la déclarer irrecevable en sa demande fondée sur l’obligation de délivrance résultant du bail, cette thèse étant contraire à celle soutenue en première instance ;

– débouter la société [I] [A] de sa demande d’enlèvement de la clôture qu’il a installée ;

– débouter la société [I] [A] de sa demande relative au paiement de la remise en place du mât publicitaire ;

– débouter la société [I] [A] de sa demande de dommages et intérêts;

– condamner la société [I] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

Sur l’appel incident

– le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident ;

– condamner la société [I] [A] à 5 000 euros de dommages intérêts;

– condamner la société [I] [A] à 4 000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 02 avril 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande relative à la mise en conformité de l’installation électrique du local pris à bail par la société [I] :

La société [I] soutient que la demande est recevable en ce que :

– le point de départ du délai de prescription de l’action est la date de signature du bail commercial signé entre les parties et non l’acte de cession du fonds de commerce comme en témoigne le visa des articles 1719, 1720 et 1723 du code civil dans l’acte introductif d’instance.

– il appartenait au bailleur de délivrer un local conforme aux normes électriques pour permettre l’exploitation du fonds de commerce et répondre aux exigences de sécurité

– cette obligation revêt un caractère continu et est exigible pendant toute la durée du bail de sorte que l’action n’est pas prescrite ainsi qu’il est régulièrement jugé par la cour de cassation notamment dans son arrêt du 05 mars 2026.

M. [S] répond en faisant sien le raisonnement du premier juge qui avait appliqué le nouveau délai de prescription prévu par l’article 2224 du code civil issu de la loi du 17 juin 2008 et soutient que la société [I] est de mauvaise foi puisque, tant dans son assignation que dans ses conclusions de première instance, elle se fonde sur la clause figurant dans l’acte de cession et prévoyant la réalisation des travaux au plus tard le 30 septembre 2008 et non dans le bail commercial. Elle ajoute qu’en vertu du principe d’estoppel, elle ne peut se prévaloir d’une position contraire à celle qu’elle a pris antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment d’un tiers.

La Cour de cassation dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 10 juillet 2025 (pourvoi n° 23-20.491) retient que si les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer, que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail et qu’ainsi, ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail, sans qu’une prescription ne puisse lui être opposée.

Cette jurisprudence est constante et rappelée récemment par la cour de cassation (Civ 3ème 5 mars 2026 n° 2419292).

En vertu de l’article 1720 le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Ainsi une action tendant à faire respecter par le bailleur son obligation de délivrance ne se prescrit pas.

En l’espèce, il ressort des courriers officiels échangés entre conseils que l’obligation de délivrance en vertu du bail existait déjà dans les discussions entre les parties.

Ainsi dans le courrier du 5 avril 2018 (pièce 4 de l’intimé), si l’acte de cession est évoqué in fine concernant la charge des travaux d’électricité, plus haut dans le courrier, des dysfonctionnements à ce sujet sont mentionnés avec en corollaire le rappel de l’obligation de délivrance d’un local notamment des compteurs électriques conformes à sa destination, ou encore dans celui du 14 mai 2021 (pièce 10 de l’appelant) il est écrit que cette non-conformité ’pose un problème au regard de l’obligation de délivrance qui pèse sur le propriétaire’.

De plus, il ressort des termes du jugement querellé que l’acte introductif d’instance visait les articles 1719, 1720 et 1723 du code civil .

En conséquence, M.[S] ne saurait prétendre que la société [I] se prévaut aujourd’hui d’une position contraire à celle antérieurement adoptée.

Le fait d’exiger une installation électrique conforme relève incontestablement de cette obligation de délivrance conforme à la destination du bien.

La décision d’irrecevabilité, prise au surplus sans le respect du contradictoire, sera infirmée et l’action de ce chef déclarée recevable.

Sur la mise en conformité de l’installation électrique :

La Sarl [I] [A] fait grief à son bailleur sur ce point de n’avoir pas respecté son obligation de délivrance prévue par les articles 1919 et 1720 du code civil.

Elle rappelle l’obligation de mise aux normes de l’électricité pesant sur M. [S].

Pour justifier le non respect de cette obligation, l’appelante fait état d’un rapport de vérification des installations électriques remontant à mars 2026 faisant ressortir, selon elle, les mêmes non-conformités que celles décrites dans un rapport de l’APAVE visé à l’acte de cession du fonds de commerce.

M. [S] admet que l’acte de cession du fonds de commerce du 1er avril 2008 stipulait qu’il s’engageait à effectuer des travaux de mise en conformité de l’installation électrique avant le 30 septembre 2008, en référence à un rapport de l’APAVE du 17 octobre 2007. Il précise qu’à cette fin, une somme de 5 000 euros était retenue sur le prix de cession et devait lui être versée après justification des travaux.

Il fait état d’un devis de travaux de la société Lebastard pour 2 771,93 euros du 29 octobre 2008 portant sur ’remise aux normes électriques du garage’, et soutient que, contrairement à ce qui est allégué, les travaux ont été faits, et que le notaire chargé de la cession a réglé directement la facture afférente à ces travaux sur les 5 000 euros consignés.

L’obligation de procéder à des travaux de mise en conformité électrique est expressément mentionnée dans l’acte de cession du fonds de commerce du 1er avril 2008 reçu par Me [U] [W] associé de la SCP ’Jacques Guinguené, [U] [W] et Gwenaëlle Komaroff-Bouclef’, notaires à [Localité 7], rédigée comme suit :

La société APAVE a effectué deux rapports de vérification électrique le 17 octobre 2007, l’un relatif à la protection des travailleurs, l’autre relatifs à la protection contre les risques d’incendie et de panique. Ces deux rapports sont annexés à cet acte.

A ce sujet, le vendeur s’engage à effectuer ces travaux avant le 30 septembre 2008. Il s’engage à fournir une attestation de cette mise aux normes par référence au constat APAVE du 17 octobre 2007.

A la fin du délai d’indisponibilité du prix, une somme de 5 000 euros hors taxes sera retenue sur le prix pour faire face aux dépenses de travaux.

Si la facture définitive de ces travaux excède cette somme, les loyers dus au titre du bail commercial seront versés à concurrence du solde en l’étude du notaire soussigné qui est d’ores et déjà autorisé à régler la facture.

Le bail du 1er avril 2008 comporte quant à lui la clause suivante :

Travaux de mise en conformité :

Il est convenu expressément entre le bailleur et le locataire que les travaux de mise en conformité des locaux exigés par toutes autorités administratives au regard des nouvelles règles de sécurité, d’hygiène ou de salubrité, seront à la charge du locataire, sous réserve de ce qui est mentionné à l’acte de vente du fonds de commerce exploité dans les lieux intervenu entre les mêmes parties.

La société [I] [A] ayant visé devant le tribunal les articles 1719, 1720 et 1723 du code civil, et donc les obligations pesant sur le bailleur, il convient donc de se référer aux obligations prévues dans le bail. Cet acte ne met à la charge du bailleur que les travaux objet de l’annexe du contrat de cession. Or, la société [I] [A] ne verse pas aux débats cette annexe ou ce rapport de l’APAVE du 17 octobre 2007.

Si elle soutient que le rapport de vérification des installations électriques de la société Ar’control du 8 mars 2026 fait état des mêmes non conformités, elle ne fournit aucun élément permettant à la cour de le vérifier.

Par ailleurs, Me [H] notaire de la SCP CAP de Notaires ’Gwenaëlle Komaroff-Boulch, [Z] [H], Romain Laveix, pour les offices de [Localité 7], de [Localité 8] et de [Localité 5], écrit dans un courriel du 26 avril 2022:

’Monsieur [S],

Je fais suite à notre récent entretien, et vous confirme que la facture de la Sarl Lebastard d’un montant de 2 571,93 euros a été réglée par ma comptabilité le 11 décembre 2008.’

La société [I] [A] produit elle-même un devis à son nom du 29 octobre 2008 de la Sarl Lebastard, entreprise d’électricité générale-chauffage électrique et équipement téléphonique, pour une remise aux normes électriques du garage datée du 29 octobre 2008 d’un montant TTC de 2571,93 euros.

Au regard de ce qui a été expressément mis à la charge de M. [S] au titre des travaux de mise en conformité qu’en tant que bailleur il doit assumer, et à défaut de production aux débats du détail des travaux dont il est allégué qu’ils restent à faire, il convient de déduire des éléments soumis à la cour, et alors qu’il n’est pas contesté que le solde de la somme de 5 000 euros consignée chez le notaire dans l’attente de leur réalisation a bien été versé à M. [S], que les travaux électriques mis à la charge du bailleur ont été exécutés avant le 11 décembre 2008, date du paiement de la facture Lebastard.

Il n’est nullement démontré par la société [I] [A], que M. [S] bailleur soit tenu à d’autres travaux de mise en conformité, le bail stipulant expressément qu’ils sont à la charge du preneur.

En conséquence la demande de ce chef n’est pas justifiée et la cour déboutera la société [I] [A] de celle-ci.

Sur l’enlèvement des clôtures :

Au visa des articles 1719 et 1723 du code civil, la Sarl [I] [A] fait grief à M.[S], son bailleur, d’avoir porté atteinte à sa jouissance paisible, en modifiant le bien loué et en lui faisant perdre un avantage présent à la date de conclusion du bail.

Elle fait valoir qu’un espace de parcelle permettait le stationnement des véhicules et faisait bien partie des éléments du bail, ajoute qu’elle a d’ailleurs utilisé ces places de parking jusqu’à ce que M. [S] décide de clôturer ladite parcelle.

Elle soutient donc qu’en installant des clôtures, ne permettant plus à ses clients d’accéder aux places de parking, M.[S] a modifié de manière substantielle le bien pris à bail en 2008, ce qui caractérise un trouble de jouissance.

Selon elle, la remise en état du terrain entourant son local pris à bail s’impose.

En réponse, M. [S] expose qu’à l’origine le garage était exploité par lui, et qu’il résidait dans la partie habitation du bâtiment abritant ce garage, de sorte qu’il n’y avait aucune raison de se préoccuper d’une séparation entre la partie de terrain affectée au garage et celle affectée à l’habitation.

Il précise que lorsque M. [I] a pris sa suite, la situation a également été la même puisqu’il était bénéficiaire du bail commercial et du bail d’habitation.

Il fait valoir que la situation a été, en revanche, différente à compter de novembre 2024, car M. [I] a quitté la partie habitation, qu’il est donc devenu nécessaire de délimiter les deux parties de terrain affectées à chaque bien.

Il observe que ni le bail commercial ni le bail d’habitation ne comportent de précisions sur ces parties.

Il fait état d’un plan de bornage et déclare que la clôture a été installée conformément à celui-ci. Selon lui, il n’y a eu aucune modification, puisqu’antérieurement existaient une séparation et un jardin devant la maison délimitée par une haie.

Il conteste l’affirmation du preneur qui tend à considérer que l’intégralité du terrain entourant le bâtiment est affectée à l’exploitation du garage, rappelle qu’au jour de l’entrée dans les lieux, la parcelle devant la partie habitation n’était pas affectée à l’exploitation.

Enfin, il soutient qu’une modification des éléments du bail n’est interdite que s’il s’agit d’un élément substantiel, or, le fait que des clients ou des tiers garent leurs véhicules de façon anarchique voire interdite (sur le trottoir) ne saurait être créateur de droits pour M. [I].

Il conteste toute perte d’un avantage tel que prétendu et conclut au rejet de la demande.

L’article 1719 du code civil dispose :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1723 du même code énonce :

Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

La jurisprudence retient que l’interdiction de changer la forme de la chose louée s’applique non seulement aux immeubles et portions d’immeubles qui font l’objet principal du bail et dont le preneur a la jouissance privative, mais aussi aux accessoires de la chose louée.

Il a pu ainsi être retenu en jurisprudence, au regard de cette interdiction de modifier la forme de la chose louée, que pouvaient être ainsi considérés comme accessoires de la chose louée, des entrées ou couloirs d’accès dont le preneur a l’usage concurremment avec d’autres locataires, ou encore un escalier.

Les pièces versées aux débats (photographies pièces 14 de l’appelante et pièce 8 de l’intimé) établissent que les locaux commerciaux sont situés dans un immeuble d’un étage, implanté sur une parcelle de terrain de forme rectangulaire, située à l’extrémité de l'[Adresse 4]. Sur trois de ses côtés (nord, sud, et est), la parcelle longe trois rues distinctes et sur son quatrième coté (ouest), une haie jouxtant une parcelle voisine.

Le litige porte sur le côté est de la parcelle située à l’opposé de la parcelle voisine.

En cet endroit, l’extrêmité de ce bâtiment comporte une maison d’habitation devant laquelle figure une partie engazonnée ceinte d’une haie, et devant ce jardin, la parcelle de terrain se poursuit jusqu’à la rue.

La clôture litigieuse apparaissant sur la photographie de la pièce 14 de l’appelante est une clôture installée côté maison d’habitation à l’est, dont trois longueurs longent les trois rues précitées, en limite de la propriété de M. [S] et dont la quatrième longueur part, côté [Adresse 4] située au sud, de cette rue jusqu’au mur du bâtiment pour s’arrêter au droit de ce bâtiment entre une fenêtre située en rez-de-chaussée de la maison d’habitation et une enseigne de la société preneuse. La partie opposée de la 4ème longueur de cette clôture, située au nord de la maison n’est pas visible clairement sur les photographies, mais n’est au demeurant l’objet d’aucun débat devant la cour, puisque non concernée par l’usage antérieur revendiqué d’un parking.

La cour observe que cette clôture crée un espace clos entre la maison d’habitation et les trois rues, alors que les photographies des années 2008 ou 2014 font apparaître la présence de plusieurs véhicules stationnés sur des emplacements matérialisés au sol, autour de la haie entourant le jardin de la maison d’habitation.

Le bail commercial du 1er avril 2008 liant les parties désigne le bien loué comme suit :

’Commune de [Localité 5]

[Adresse 3]

un local à usage de garage et d’atelier de mécanique générale, comprenant une partie à usage de bureaux et d’accueil de la clientèle.

Les locaux d’habitation de l’étage ne sont pas compris dans ce bail.

A la demande des parties, il ne sera pas fait plus ample désignation, le locataire déclarant parfaitement connaître les locaux pour les avoir vus et visités en vue de ce bail.’

Il est observé que l’acte de vente du fonds de commerce intervenu à la même date fait mention du bail portant sur les locaux ci-après :

’Commune de [Localité 5]

[Adresse 3]

Un ensemble immoblier comprenant un atelier à usage de garage, bureaux à l’intérieur’.

Il ne figure donc dans ce bail commercial, aucune indication quant à un espace de parking qui serait compris dans la chose louée.

M et Mme [A] [I] ont également pris à bail la partie habitation par contrat du 9 septembre 2008. Il convient de relever que la désignation du bien d’habitation loué est la suivante : ’[Adresse 3]; une maison d’habitation (au RDC : une entrée, salon-salle à manger, salle d’eau, wc ; à l’étage: 3 chambres et une salle d’eau) Jardin.’ Il n’est pas contesté une résiliation de ce bail en novembre 2014.

Si ce bail mentionne comme élément extérieur, un jardin, le bien tel que décrit comprend une partie de terrain situé au-delà de la haie le ceinturant, se poursuivant jusqu’aux rues, qui, propriété non discutée de M. [S], ne figure pas davantage comme étant mis à la disposition du preneur.

M. [S] ne conteste pas avoir installé la clôture précédemment décrite autour de la partie du terrain entourant son immeuble côté maison d’habitation. La haie existante antérieurement côté maison a été retirée et il ne peut être affirmé que la clôture est venue en remplacement, puisque cette clôture est bien au-delà de l’ancienne haie.

Si les photographies des lieux de 2008 et 2014 montrent que des places de stationnement étaient matérialisées sur le terrain désormais clôturé, la preuve n’est toutefois pas rapportée par l’appelante que cette partie était incluse dans le bail commercial.

Il est observé que par courrier du 25 octobre 2016, le bailleur informait d’ailleurs la Sarl [I] de ce qu’elle ’procédait à divers travaux de clôture devant son appartement’ et lui demandait ’de ne plus stationner ses véhicules sur le parking’ au droit de la fenêtre de la cuisine de son appartement.

La photographie versée aux débats par M. [S], extraite le 11 décembre 2017 du site Mappy (pièce 8), fait clairement apparaître un parking beaucoup plus grand tout autour de la partie garage, à l’ouest du bâtiment.

Si la cour peut aisément admettre que des locaux commerciaux servant à une activité de garage soient dotés de places de stationnement, comme pouvant être un accessoire à la chose louée, en l’espèce, quand bien même le bailleur aurait toléré le stationnement de véhicules sur des emplacements matérialisés autour de sa maison, alors que ces emplacements ne sont pas décrits expressément comme partie intégrante du bail commercial, il n’est pas démontré qu’elles en constituaient un accessoire, puisque d’autres places de stationnement et en plus grand nombre, entourent le garage, à l’ouest de la parcelle.

Ainsi, l’édification d’une clôture sur le terrain, propriété du bailleur en ces endroits, ne saurait constituer une modification des éléments du bail.

La société [I] [A] ne peut arguer de la seule utilisation antérieure de ces espaces, qui sont la propriété de M [S], pour prétendre à une perte de jouissance.

A défaut de tout manquement caractérisé du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux à son locataire ou à son obligation de ne pas modifier la forme de la chose louée, la cour confirme le rejet de ces demandes.

Sur la réinstallation d’un mât publicitaire :

Les demandes formées de ce chef par l’appelante, à savoir la demande de condamnation de M. [D] [S] à lui verser une somme de 1 539,66 euros correspondant au coût de réinstallation du mât supprimé, selon elle, de façon illicite, ou à prendre en charge, à ses frais, le coût de réinstallation du mât supprimé soit 1 539,66 euros, ainsi que la demande de condamnation de M. [D] [S] à lui verser une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi, sont le corollaire de la demande précédente, puisque la Sarl [I] [A] indique que l’installation des clôtures ci-avant évoquées, s’est traduite aussi par l’enlèvement de son mât publicitaire alors installé sur l’espace de terrain revendiqué.

M. [S] s’oppose à cette demande. Il ne conteste pas avoir fait déposer ce mât et ce, sans détérioration. Il rappelle qu’il était implanté sur la parcelle affectée à l’habitation, qu’il a posé ce mât et les enseignes devant le garage, et observe qu’il existe à l’entrée du garage trois mâts qui permettent de réinstaller les enseignes.

Enfin, il souligne que la facture produite qui comporte la confection d’un drapeau, ne saurait être retenue.

Dans le courrier précité du 25 octobre 2016, M. [S] demande à son locataire de ’bien vouloir déposer les panneaux publicitaires montés sur le poteau métallique implanté sur sa propriété à l’angle sud est de ma construction’.

Il n’est pas contesté qu’il y a procédé lui-même et la photographie des lieux de 2014 montre effectivement qu’était positionné devant la haie un panneau avec une enseigne publicitaire ’ Best rep@ir’.

Il est observé que le fonds de commerce vendu en 2008 par M. [S] était connu sous le nom ’Garage [S]’ (cf acte de vente), de sorte que l’enseigne litigieuse a été installée postérieurement à l’entrée dans les lieux.

La Sarl [I] [A] qui ne démontre pas que ce panneau faisait partie des équipements loués, ni que la partie de terrain sur laquelle ce mât a été installé est incluse dans le bail, ou qu’elle se situe sur une partie de terrain accessoire de la chose louée, ne peut donc du seul fait que son bailleur a toléré cette installation devant sa haie, prétendre que ce dernier a manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux à son locataire ou à son obligation de ne pas modifier la forme de la chose louée.

A défaut de tout manquement démontré de M. [S], la cour confirme le rejet de ces demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la société [I] [A] :

Succombant en toutes ses demandes, la société [I] [A] est mal fondée à invoquer une résistance abusive de M. [S] dans ses obligations de bailleur.

Le jugement est confirmé en ce qu’il déboute la société [I] [A] de cette demande indemnitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [S] :

L’intimé soutient subir depuis cinq ans, un véritable harcèlement (mises en demeure, courriers officiels et menaces de procédure), de la part de l’appelante. Il considère que cette attitude est fautive et que la procédure engagée est abusive, résultant d’une obstination déraisonnable.

La société [I] [A] s’oppose à cette demande, observant que M. [S] ne démontre aucun préjudice du fait de ce litige.

Cette demande n’a pas été formée en première instance.

Bien que M. [S] ne fasse état d’aucun fondement légal à sa demande indemnitaire, il convient de considérer qu’il invoque une responsabilité délictuelle de la société [I] [A]. Il lui appartient donc de démontrer une faute commise par celle-ci, un préjudice subi par lui, et un lien de causalité entre cette faute et son préjudice.

L’exercice d’une action en justice est un droit qui ne dégénère en abus ouvrant droit à dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La cour considère qu’il n’est pas démontré que tel est le cas de l’action engagée par la Sarl [I] [A] et relève, en tout état de cause, à considérer celle-ci engagée abusivement, que M. [S] ne justifie ni d’ailleurs n’allègue un quelconque préjudice.

La cour rejette cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La société [I] [A] succombant en son appel est condamnée aux dépens d’appel et à payer à M. [S] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il déclare la société [I] [A] irrecevable en sa demande relative à la mise en conformité de l’installation électrique du local pris à bail par elle ;

Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,

Déboute la société [I] [A] de sa demande relative à la mise en conformité de l’installation électrique du local pris à bail par elle ;

Y ajoutant,

Rejette la demande indemnitaire formée par M. [D] [S] ;

Condamne la société [I] [A] à payer à M. [D] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [I] [A] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente