COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AC

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/02455 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XEOE

AFFAIRE :

[M] [G] [O]

C/

S.A. BATIGERE HABITAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Avril 2025 par le Tribunal de proximité d’ASNIERES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-24-000899

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 15/09/2026

à :

Me Katell

FERCHAUX-

LALLEMENT

Me Anne-Laure WIART

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [M] [G] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20250191

Plaidant : Me Laure DENERVAUD de la SELEURL AXESS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0013

****************

INTIMEE

S.A. BATIGERE HABITAT société anonyme d’habitations à loyer modéré, venant aux droits de la Sté BATIGERE EN ILE DE FRANCE, elle-même venant aux droits de la Société NOVIGERE, elle-même venant aux droits de la société d’HLM FIAC, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de NANCY, sous le numéro 645 520 164 RCS NANCY, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Anne-Laure WIART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 437

Plaidant : Me Laure DENERVAUD, avocat au barreau de PARIS, vestaire : P 13

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Juin 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la société Batigère-Habitat, venant aux droits de la société Batigère en Ile-de-France, elle-même venant aux droits de la société Novigère, elle-même venant aux droits de la société [Adresse 3], a fait assigner Mme [M] [G] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– prononcer la résiliation du bail conclu avec M. [F] [G], en raison de son décès survenu le 27 septembre 2023,

– prononcer l’expulsion de Mme [M] [G] [O], occupante sans droit ni titre, ainsi que celle des occupants avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

– condamner Mme [M] [G] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges exigibles si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux,

– condamner Mme [M] [G] [O] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [G] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par jugement réputé contradictoire du 9 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a :

– constaté la résiliation des baux conclus entre la société Batigère-Habitat et [F] [G], portant sur les locaux situés à : [Localité 3] [Adresse 1] bâtiment 2 RDC un appartement n°2012, [Localité 3], un parking n°9074 [Adresse 4] à [Localité 3], un parking n°9073 [Adresse 4] et ce à compter du 27 septembre 2023,

– dit qu’à défaut par Mme [G] [O] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société Batigère-Habitat pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meublequ’il plaira au bailleur,

– condamné Mme [M] [G] [O] à payer à la société Batigère-Habitat une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 27 septembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux,

– débouté les parties de leurs autres demandes,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [M] [G] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

– rappelé que le bénéfice de l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 15 avril 2025, Mme [M] [G] [O] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, Mme [M] [G] [O], appelante, demande à la cour de :

– la recevoir en son appel, en ses conclusions et demandes,

– annuler et subsidiairement infirmer le jugement en ce qu’il a :

* constaté la résiliation des baux conclus entre la société Batigère Habitat et M. [F] [G] portant sur les locaux situés à [Localité 4], [Adresse 5] (appartement et parkings) et ce, à compter du 27 septembre 2023,

* dit qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société Batigère Habitat pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur,

* l’a condamnée à payer à la société Batigère Habitat une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 27 septembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux,

* débouté les parties de leurs autres demandes,

* l’a condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

* rappelé que le bénéfice de l’exécution provisoire est de droit.

statuant à nouveau, de :

– constater la nullité du jugement rendu le 9 avril 2025 par le juge du contentieux de la protection près le tribunal de proximité d’Asnières,

à défaut,

– réformer le jugement rendu le 9 avril 2025,

en conséquence,

– débouter la société Batigère Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– ordonner le transfert des contrats de bail du logement du 5 septembre 1986 portant sur l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5], sur les baux de parking n°9074 et n°9073 situés [Adresse 4] à [Localité 5], à son nom et au nom de son mari, M. [G] [W],

– condamner la société Batigère Habitat à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 juillet 2025, la société Batigère Habitat, intimée, demande à la cour de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 avril 2025 par le tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine,

– rejeter l’ensemble des demandes de Mme [G] [O],

y ajoutant,

– condamner Mme [M] [G] [O] à verser à la société Batigère-Habitat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

– condamner Mme [M] [G] [O] aux entiers dépens d’appel dont le montant sera recouvré par Me Mélina Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 avril 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel e Mme [M] [G] [O].

– Sur la nullité du jugement.

Pour soulever la nullité du jugement déféré à la cour, Mme [M] [G] [O] invoque l’absence de contradictoire ayant présidé à cette décision rendue le 9 avril 2025, faisant valoir que le jugement a été rendu sur la base des seuls arguments et pièces produites par la société bailleresse, sa demande de renvoi n’étant pas parvenue au greffe du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine.

La société Batigère Habitat conclut au respect du principe du contradictoire.

Sur ce,

Lors de l’audience du 11 février 2025, le conseil de la société Batigère Habitat a indiqué au tribunal qu’un avocat s’était manifesté dans l’intérêt de Mme [M] [G] [O] et a sollicité le renvoi qui a été refusé au motif que la défenderesse avait été assignée à personne et qu’aucun renvoi n’avait été sollicité.

Bien plus, la société Batigère Habitat produit le mail qu’elle a adressé le 22 février 2025 au premier juge pour donner suite à la note en délibéré du conseil de Mme [M] [G] [O] aux termes de laquelle elle indiquait qu’elle souhaitait que les éléments invoqués fussent discutés contradictoirement et qu’elle n’était pas opposée à une réouverture des débats. Le tribunal a rejeté la note en délibéré de Mme [M] [G] [O].

Il s’ensuit que Mme [M] [G] [O] n’est pas fondée à invoquer l’absence de respect du principe du contradictoire pour conclure à la nullité du jugement.

– Sur le transfert du bail.

Au soutien de son appel, Mme [M] [G] [O] reproche au premier juge de lui avoir refusé le bénéfice du transfert du bail initialement consenti le 5 septembre 1986 à ses parents, M. et Mme [I] [O], aux motifs qu’elle ne remplissait pas les conditions posées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, et notamment celle relative à l’adéquation de la composition familiale avec la typologie du logement. Elle invoque la situation de handicap de l’un de ses enfants pour prétendre que, sur le fondement des dispositions de l’article 40 de la loi susvisée, elle est fondée à solliciter le transfert du bail à son profit.

Sur ce,

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ’lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès’.

S’agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la cour de cassation, à la cellule économique et familiale.

Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d’au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas.

L’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie à l’article L 114 du code de l’action sociale et des familles qui dispose que ’constitue un handicap au sens de la présente loi, toute limitation d’activité ou de restriction de participation à la vie en société, subie dans son environnement par une personne en raison d’une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou d’un trouble de santé invalidant. ’

Il suit de là que les descendants du défunt sont tenus de justifier qu’ils respectent bien les conditions édictées à l’article 40, et notamment celle tenant à la taille du ménage. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit, du seul fait du décès du titulaire du bail. En outre, les dispositions de l’article L 621-1 du code de la construction et de l’habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948 (….), non compris les cuisines, supérieur de plus d’un an, au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

En l’espèce, la société Batigère Habitat ne conteste pas que Mme [M] [G] [O] est descendante de M. et Mme [O], ni qu’elle a vécu avec son mari et ses deux enfants au domicile de ses parents plus d’un an avant le décès du dernier survivant, son père, M. [F] [G].

Pour autant, Mme [M] [G] [O] ne peut se prévaloir utilement de la situation de handicap de son fils [L] [G] pour solliciter le transfert du bail à son profit : en effet, de la lecture de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, il ressort que seule une personne en situation de handicap peut prétendre au bénéfice du transfert du bail, par dérogation aux conditions posées par l’article susvisé.

En conséquence, compte tenu du fait que le logement est sur-dimensionné par rapport à la composition familiale, le jugement ne peut qu’être confirmé en sa disposition ayant débouté Mme [M] [G] [O] de sa de demande de transfert de bail à son profit, ainsi qu’en ses dispositions subséquentes.

Sur les mesures accessoires.

Mme [M] [G] [O] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Batigère Habitat au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant Mme [M] [G] [O] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Rejette l’exception de nullité du jugement invoquée par Mme [M] [G] [O],

Confirme le jugement rendu le 9 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine en toutes ses dispositions,

Déboute Mme [M] [G] [O] de toutes ses demandes,

Condamne Mme [M] [G] [O] à verser à la société Batigere Habitat la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [M] [G] [O] aux dépens d’appel pouvant être recouvrés par Me Anne-Laure WIART, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président