COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 OCTOBRE 2026

N° RG 24/01560 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WM2O

AFFAIRE :

[L] [C]

…

C/

S.A.R.L. [F] [Localité 1]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Février 2024 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre

N° RG : 23/08150

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Victor BILLEBAULT

Me Sabine LAMIRAND

TJ [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [L] [C] épouse [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [B] [D] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [Z] [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [Q] [D] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque E 1209

APPELANTS

****************

S.A.R.L. [F] [Localité 1]

RCS [Localité 1] n° 789 620 549

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentants : Me Sabine LAMIRAND, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.455 et Me Qinglan LI du cabinet L & L AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

Exposé du litige

Suivant acte sous seing privé du 18 décembre 2012, M. [J] [D], aux droits et obligations duquel se trouvent Mme [L] [C] épouse [D], Mme [B] [D] épouse [M], M. [Z] [D] et Mme [Q] [D] épouse [O] (ci-après les consorts [D]), a donné à bail commercial à la société [F] [Localité 1], pour une durée de neuf années, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], afin qu’elle y exploite une activité « tous commerces, y compris restauration et bar », moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 18.060 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 4 juin 2021, les consorts [D] ont fait délivrer à la société [F] [Localité 1] un congé avec offre de renouvellement à compter du 18 décembre 2021, moyennant le règlement d’un loyer annuel porté à 36.000 euros en principal.

Par courrier du 28 juillet 2021, la société [Localité 1] [F] a accepté le principe de renouvellement du bail mais contesté le loyer proposé, sollicitant que le loyer du bail renouvelé soit fixé uniquement en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’Insee.

Les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Par acte du 19 septembre 2023 les consorts [D] ont assigné la société Nanterre [F] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre.

Par jugement contradictoire du 19 février 2024, le juge des loyers commerciaux a :

– déclaré irrecevable devant le juge des loyers commerciaux la demande des consorts [D] tendant à voir condamner la société [F] [Localité 1] au paiement d’un rappel de loyers augmenté des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2021 ;

– renvoyé les consorts [D] à mieux se pourvoir de ce chef ;

– constaté le renouvellement au 18 décembre 2021 du bail commercial entre les consorts [D], d’une part, et la société [F] [Localité 1], d’autre part, au titre des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 3] ;

– débouté les consorts [D] de leur demande de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative ;

– fixé le loyer annuel du bail renouvelé au 18 décembre 2021, en application de la variation des indices du coût de la construction, à la somme de 19.740,25 euros hors taxes et hors charges ;

– condamné les consorts [D] à payer à la société [F] [Localité 1] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration du 5 mars 2024, les consorts [D] ont fait appel de ce jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, en ce qu’il a fixé le loyer annuel du bail renouvelé au 18 décembre 2021, en application de la variation des indices du coût de la construction, à la somme de 19.740,25 euros hors taxes et hors charges et en ce qu’il les a condamnés à payer à la société [F] [Localité 1] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 3 juin 2024, ils demandent à la cour d’infirmer les chefs du jugement déférés par leur déclaration d’appel et, statuant à nouveau :

– de fixer le loyer annuel renouvelé au 18 décembre 2021 à la valeur locative, soit 36.000 euros hors taxes et hors charges ;

– de condamner la société [F] [Localité 1] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Les consorts [D] soutiennent que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, soit 36.000 euros hors taxes et hors charges, dès lors que les facteurs locaux de commercialité ont considérablement évolué de manière favorable à l’activité exercée dans les locaux depuis 2012.

Ils font valoir que l'[Adresse 5] a fait l’objet de nombreuses constructions nouvelles de logements et de bureaux à proximité immédiate des locaux loués, que la fréquentation de la zone de chalandise va indubitablement augmenter avec l’implantation annoncée d’une station de métro à 850 mètres du restaurant exploité dans les locaux, que le nouveau plan local d’urbanisme adopté en décembre 2015 prévoit un réaménagement important des artères.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 août 2024, la société [F] [Localité 1] demande à la cour :

– à titre principal, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

– à titre subsidiaire, de désigner un expert avec pour mission de fixer la valeur locative des lieux loués et de fixer le loyer provisoire au loyer plafonné à l’indice ;

– en toutes hypothèses, de condamner les consorts [D] à lui régler une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient que les bailleurs ne justifient pas d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, faisant valoir que les nouvelles pièces produites par les bailleurs en cause d’appel ne sont pas pertinentes dès lors qu’elles sont notamment relatives à des projets qui aboutiront vers 2030, sans qu’il soit possible à ce stade de connaître concrètement l’évolution du chaland à la suite de ces aménagements.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 février 2026.

SUR CE,

Il n’a pas été interjeté appel du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable devant le juge des loyers commerciaux la demande des consorts [D] tendant à voir condamner la société [F] [Localité 1] au paiement d’un rappel de loyers augmenté des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2021 et en ce qu’il a renvoyé les consorts [D] à mieux se pourvoir de ce chef, ni en ce qu’il a constaté le renouvellement au 18 décembre 2021 du bail commercial.

Sur le loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° – Les caractéristiques du local considéré ;

2° – La destination des lieux ;

3° – Les obligations respectives des parties ;

4° – Les facteurs locaux de commercialité ;

5° – Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

Selon l’article L.145-34 du même code, « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. (’) »

L’article L.145-34 pose ainsi le principe d’un plafonnement du loyer d’un bail n’excédant pas neuf ans, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 précité.

L’article R.145-6 du code de commerce précise que « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

La modification invoquée par le bailleur doit non seulement être suffisamment importante mais elle doit aussi être intervenue au cours du bail expiré, soit en l’espèce entre le 18 décembre 2012 et le 17 décembre 2021.

Les consorts [D] se prévalent d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Ils invoquent en premier lieu « de nombreuses constructions nouvelles de logements et de bureaux à proximité immédiate » des locaux loués et produisent des extraits du site france-cadastre.fr concernant des permis de construire délivrés en 2016, 2018 et 2019, concernant la construction d’immeubles de logements et de locaux commerciaux [Adresse 5] où se situent les locaux loués par la société [F] [Localité 1].

Outre qu’il n’est pas précisé si ces constructions ont effectivement été réalisées, les bailleurs n’apportent pas d’indications sur les populations concernées et n’expliquent pas en quoi la construction de ces logements et bureaux est susceptible d’avoir eu une influence favorable sur la fréquentation du restaurant exploité par la société [F] [Localité 1].

Les consorts [D] invoquent en second lieu l’implantation annoncée, dans le cadre de la construction du [Localité 4] [Localité 5] express, d’une station de métro (ligne 15) [Adresse 6], à 850 mètres du restaurant de la société [F] [Localité 1].

Ils produisent un document de présentation édité par la Société du [Localité 4] [Localité 5] en juillet 2017, selon lequel la fin de travaux de construction du tronçon Pont de [Localité 6] ’ [Localité 7] (incluant la station [Localité 1] [Localité 8]) de la ligne 15 est prévue à horizon 2025, soit en toute hypothèse bien au-delà de la durée du bail expiré. Cet élément ne peut donc pas être pris en considération pour apprécier l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

Les consorts [D] invoquent en troisième et dernier lieu le nouveau plan local d’urbanisme approuvé le 15 décembre 2015 par le conseil municipal de la ville de [Localité 1], prévoyant un réaménagement des artères conduisant à la [Adresse 6] et du [Adresse 7]/[K] [T].

Il s’agit là encore d’un projet dont il n’est pas démontré qu’il a été mené à son terme au cours du bail expiré, ni s’il est de nature à présenter un intérêt pour le commerce considéré.

Les bailleurs échouent ainsi, comme en première instance, à caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, qui justifierait un déplafonnement du loyer de renouvellement.

Par suite, c’est à raison que le juge des loyers commerciaux a fait droit à la demande du preneur de fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 18 décembre 2021 à la somme de 19.740,25 euros (18.060 x 1821 /1666), en application de la variation des indices du coût de la construction, ce calcul ne faisant l’objet d’aucune discussion.

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [D] de leur demande de fixation de ce loyer à la valeur locative.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Parties perdantes, les consorts [D] supporteront les dépens de première instance, le jugement étant confirmé sur ce point, et ceux d’appel.

Ils ne peuvent de ce fait prétendre à une indemnité procédurale, le jugement étant confirmé en ce qu’il les a condamnés à payer à la société [F] [Localité 1] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et seront condamnés à verser à cette dernière une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant contradictoirement, dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions déférées à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [L] [C] épouse [D], Mme [B] [D] épouse [M], M. [Z] [D] et Mme [Q] [D] épouse [O] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [L] [C] épouse [D], Mme [B] [D] épouse [M], M. [Z] [D] et Mme [Q] [D] épouse [O] à payer, ensemble, à la société [F] [Localité 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [L] [C] épouse [D], Mme [B] [D] épouse [M], M. [Z] [D] et Mme [Q] [D] épouse [O] de leur demande de ce chef.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente