TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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N° du dossier : N° RG 26/00164 – N° Portalis DBY7-W-B7K-FAMP

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 SEPTEMBRE 2026
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A l’audience publique des référés tenue le vingt neuf Septembre deux mil vingt six,

Nous, Sébastien MORGAN, président du tribunal judiciaire de CHALONS EN CHAMPAGNE, assisté de Dominique GRANDREMY, cadre greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [O] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Cédric ESTEVEZ, avocat au barreau d’AUBE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [E] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AUBE, avocats plaidant

Madame [S] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AUBE, avocats plaidant

A notre audience du 15 Septembre 2026, avons mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue ce jour ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 31 octobre 2025, Mme [I] [R] a régularisé au bénéfice de Mme [S] [F] et M. [E] [G] un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le prix de 235000 euros hors frais d’acquisition.
Le compromis de vente comportait notamment une condition suspensive d’obtention de prêt selon les modalités suivantes : montant maximal du prêt : 234.200 euros ; taux maximal : 3,5% ; apport personnel minimal : 20.000 euros ; délai de réalisation maximal : 5 février 2026.
Mme [F] et M. [G] ayant fait l’objet de deux refus de prêt émanant de la Société générale et de la Caisse d’épargne, Mme [R] les a mis en demeure de régulariser la situation et de justifier dans un délai de 8 jours de démarches conformes aux conditions du compromis ou, à défaut, de procéder au paiement de l’indemnité contractuelle prévue en cas de défaillance de l’acquéreur.
A défaut de conciliation possible, Mme [R] a, par acte de commissaire de justice du 30 mars 2026, assigné M. [G] et Mme [F] devant la présidente du tribunal judiciaire de Troyes, statuant en référé, aux fins d’obtenir la condamnation des défendeurs au paiement de l’indemnité d’immobilisation ainsi que de l’indemnisation de son préjudice financier son préjudice moral. Aux termes de son assignation, Mme [R] sollicite les mesures suivantes :
Condamner M. [G] et Mme [F] au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 23500 € ; ordonner le paiement sous astreinte de 100 € par jour de retard ;Condamner M. [G] et Mme [F] à verser la somme de 3900 € à Mme [R] en réparation de son préjudice financier immédiat et son préjudice moral ;Condamner les défendeurs aux dépens ;Condamner les défendeurs à verser à Mme [R] la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Par ordonnance du 7 juillet 2026, la présidente du tribunal judiciaire de Troyes a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne sur le fondement de l’article 47 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 8 septembre 2026 et renvoyée d’office à l’audience du 15 septembre 2026 pour communication des dossiers. A l’audience du 15 septembre 2026, les dossiers des parties ont été déposés.
Selon les dernières écritures de Mme [R], régulièrement signifiées, celle-ci sollicite les mesures suivantes :
Condamner M. [G] et Mme [F] au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 22500 € à titre provisionnel ; ordonner le paiement sous astreinte de 100 € par jour de retard ;Condamner M. [G] et Mme [F] à verser la somme de 4350 € à Mme [R] en réparation de son préjudice financier, ainsi qu’une somme complémentaire au titre de son préjudice moral ;Condamner les défendeurs aux dépens ;Condamner les défendeurs à verser à Mme [R] la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa de l’article 835 du procédure civile, que les lettres de refus de prêt transmises par des défendeurs ne correspond pas aux termes du compromis de vente, en ce qu’elles portent sur des montants supérieurs à ceux présentés dans l’offre de financement du 3 octobre 2025 ; que la transmission des refus ont été transmises 11 jours après l’expiration du délai contractuel de remise des refus de prêt fixé au 5 février 2026 par simple courriel ; que l’échec de la vente a provoqué chez la demanderesse un choc important, l’empêchant de déménager alors qu’elle procédait à l’acquisition d’un bien immobilier adapté à son état de santé.
En défense, dans leurs dernières écritures régulièrement signifiées, M. [G] et Mme [F] demandent à la présente juridiction de déclarer Mme [R] irrecevable en ses demandes et l’inviter à mieux se pourvoir ; la condamner à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que, en vertu du compromis de vente du 21 octobre 2025, celui-ci était caduque au moment de la saisine de la juridiction faute d’un acte réitératif dans le délai de cent jours suivant sa conclusion ; qu’il est contradictoire d’affirmer que la condition suspensive est réalisée tout en limitant l’exécution du contrat au seul règlement de la clause pénale à hauteur de 23500 € ; que la demande de financement adressé à la Caisse d’épargne était conforme aux dispositions du compromis ; qu’ils en ont informé l’agence immobilière dès le 31 janvier 2026 par courrier électronique, soit avant le délai du 5 février ; que l’interprétation des clauses du compromis et la demande de réparation du préjudice moral et financier dépassent la compétence du juge des référés.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2026. La présente décision sera contradictoire.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur la demande de provision relative à l’indemnité d’immobilisation
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Par ailleurs, l’article 1304-3 du même code énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.
En l’espèce, le compromis de vente signé le 31 octobre 2025 entre les parties prévoit, que l’acquéreur financera son acquisition, d’un montant de 254200 € de la manière suivante : 20000 € de ses deniers personnels et assimilés ; 234200 € au titre d’un ou plusieurs prêts bancaires et assimilés.
La condition suspensive stipulée dans le compromis est ainsi rédigée : « l’acquéreur ayant déclaré vouloir financer son acquisition au moyen d’un ou plusieurs prêts bancaires et assimilés, il devra à cet effet :
Avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 235000 € pour une durée minimum de 25 ans, au taux maximum hors assurance de 3,5% la première année ;Constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de différents organisme(s) prêteur(s). (…) La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 100 jours à compter de la signature des présentes. En conséquence, cette condition suspensive d’obtention de prêt(s) devra être réalise le 5 février 2026 au plus tard.
(…)
Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, la présente vente sera caduque et l’acompte éventuel sera immédiatement restitué à l’acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre. Toutefois, si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, de la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts. »
Il est constant en l’espèce que la condition suspensive prévue par le compromis de vente, à savoir l’obtention d’un prêt avant le 5 février 2026 au plus tard, n’a pas été réalisée. En vertu des stipulations contractuelles ainsi rappelées, l’effet de la non-réalisation de cette condition suspensive est en premier lieu la caducité de la vente.
Pour pouvoir obtenir la condamnation des défendeurs par le juge des référés à lui verser la provision de 22500 €, présentée dans les écritures de la demanderesse comme une indemnité d’immobilisation due en cas de défaillance fautive, Mme [R] doit pouvoir démontrer l’existence d’une obligation non sérieusement contestable en vertu de laquelle les défendeurs seraient tenus de lui verser cette somme en raison de la non-réalisation de la condition suspensive. A cette fin, Mme [R] allègue l’existence de deux fautes de la part des défendeurs, à savoir la discordance entre les refus de prêts et le montant maximum de 234200 € de prêt prévu dans le compromis de vente ; le retard dans la transmission des refus.

Or, sans qu’il soit nécessaire pour le juge des référés de statuer sur l’existence ou non de fautes de la part des défendeurs, force est de constater que le compromis de vente ne prévoit pas de manière explicite que l’existence de fautes des acquéreurs défaillants doive être sanctionnée par leur condamnation à verser l’indemnité dite d’immobilisation. S’il est vrai que, par ailleurs, une clause pénale prévoit, dans certaines hypothèses (refus de signer l’acte authentique, déclaration fausse ou inexacte), le versement d’une indemnité forfaitaire de 23500 € – et non de 22500 € réclamés –, il n’est pas démontré que les conditions d’application de cette clause pénale sont en l’espèce réunies. A cet égard, l’allégation de la demanderesse selon laquelle « le compromis prévoit une indemnité d’immobilisation de 22500 €, due en cas de défaillance fautive » ne présente pas le caractère d’une affirmation indiscutable clairement rattachée à une base textuelle dans le compromis de vente.
Faute de démontrer l’existence d’une obligation non sérieusement contestable qui entraînerait nécessairement la condamnation des défendeurs à verser l’indemnité d’immobilisation à la suite de la non-réalisation de la condition suspensive, la demanderesse ne peut obtenir du juge des référés la condamnation des défendeurs à une provision.
Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef, de sorte que la demande accessoire d’astreinte en cas de non-paiement doit être rejetée.
Sur la demande de provision de condamnation indemnitaire en réparation du préjudice subi
Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.
Le caractère provisoire de cette décision explique que le juge des référés ne puisse prononcer des condamnations à payer des dommages-intérêts ou une indemnité, sauf à titre provisionnel.
Il convient donc de rejeter la demande formée au titre de la réparation du préjudice financier et moral allégué par la demanderesse.
Sur les mesures accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [R] gardera la charge des dépens.
L’équité commande qu’il soit fait application de l’article 700 du code civil. Mme [R] sera condamnée à verser une somme de 500 euros aux défendeurs.
L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,
Disons n’avoir lieu à référé quant à la demande de provision formée par Mme [O] [R] ;
Rejetons les demandes de condamnation au paiement d’une astreinte ainsi que d’une indemnité visant à réparer les préjudices financier et moral formées par Mme [O] [R] ;
Condamnons Mme [O] [R] à verser à M. [E] [G] et à Mme [S] [F] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Déboutons les parties de leurs plus amples demandes ;
Laissons les dépens à la charge de Mme [O] [R] ;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit extrait à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente décision certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de CHALONS EN CHAMPAGNE.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Sébastien MORGAN, président et Dominique GRANDREMY, cadre greffier.

Dominique GRANDREMY Sébastien MORGAN