RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 517/26JCP

N° RG 26/00135 – N° Portalis DBZV-W-B7K-CUC7

JUGEMENT DU 17 Septembre 2026

Entre :

Madame [R] [M] [V] [A]
née le 27 Août 1987, demeurant [Adresse 1] [Localité 1] et actuellement [Adresse 2] (ETATS UNIS D’AMERIQUE)
comparante

Et :

Monsieur [U] [W]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau de SENLIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. BEN SEDRINE
Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 18 Juin 2026,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 17 Septembre 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 26/00135 – N° Portalis DBZV-W-B7K-CUC7 – jugement du 17 Septembre 2026

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat de bail en date du 29 août 2024, Monsieur [U] [W] a donné à bail à Madame [R] [M] [Y] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Par requête aux fins de saisine du juge des contentieux de la protection en date du 10 février 2026, Madame [R] [M] [Y] sollicite la condamnation de Monsieur [U] [W] au paiement de la somme de 1000 euros à titre de réduction rétroactive de son loyer et de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, pour les préjudices subis.

L’affaire, ayant fait l’objet d’un renvoi, a été appelée et utilement retenue à l’audience du 18 juin 2026.

A l’audience, Madame [R] [M] [Y], comparante, actualise ses demandes en sollicitant la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 3000 euros en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral, au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais de surconsommation d’électricité et au paiement de la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice. Elle demande la restitution d’un chèque non encaissé et du dépôt de garantie d’un montant de 372 euros chacun.

Elle demande aussi la condamnation du défendeur aux dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, elle indique qu’une visite du pôle aménagement de l’Agglomération de la Région de [Localité 1] s’est tenue le 11 juin 2026 et ajoute que des défauts d’entretiens majeurs imputables au défendeur en sa qualité de propriétaire ont été relevés et qu’un manquement caractérisé du bailleur à son obligation d’entretien et de réparation a été confirmé. Elle soutient que ces manquements techniques lui causent des préjudices quotidiens.

Elle conteste les allégations en défense et soutient que l’eau s’infiltre de manière flagrante lors des intempéries, ce qui exclut selon elle un phénomène de condensation. Elle fait valoir que la fenêtre n’est pas ajustée créant alors un défaut d’étanchéité de cette dernière.
S’agissant de la fissure, elle fait valoir que le pôle aménagement de l’Agglomération de la Région de [Localité 1] a acté son existence par l’usure du plâtre par le temps. Elle déclare que la fissure est évolutive et qu’elle s’élargit. S’agissant de l’infestation de nuisibles, elle soutient qu’elle est la conséquence d’un défaut du bâtiment. Elle ajoute que les services du pôle aménagement de l’Agglomération de la Région de [Localité 1] a exclu tout défaut d’entretien de sa part.

Elle allègue une inertie du bailleur et soutient, s’agissant de la réalisation des travaux de toiture, que le défendeur a violé son obligation d’information écrite préalable en n’évoquant les travaux qu’à l’oral sans calendrier. Elle atteste que ces travaux ont généré un trouble de jouissance important. Elle ajoute que le défendeur n’a pas réagi à ses alertes de sécurité. Elle déclare qu’il a également fait échouer toutes les voies de recours amiables.

Elle explique sa demande indemnitaire par la réfaction des loyers de mai 2025 à juillet 2026 pour les troubles subis du fait de l’inaction du bailleur. S’agissant de son préjudice moral, elle allègue des intimidations financières de la part du défendeur.

En défense, Monsieur [U] [W], représenté par son conseil, demande que la demanderesse soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. A titre subsidiaire, il sollicite que les désagréments subis soient déterminés comme ne présentant pas une gravité suffisante pour justifier une quelconque réduction de loyer ou indemnisation. Il demande la condamnation de la demanderesse aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, il expose qu’aucun élément figurant à l’état des lieux d’entrée ne mentionne la présence de nuisibles ou de désordres affectant le logement, que les désordres allégués en demande sont apparus plusieurs mois après son entrée dans les lieux et qu’aucun élément objectif ne permet d’établir que l’infestation alléguée préexistait à la prise de possession du logement. Il fait valoir qu’aucun rapport d’expertise judiciaire ni aucun constat technique contradictoire ne permet d’établir avec certitude l’origine des désordres, leur caractère structurel et leur imputabilité au bailleur. Il soutient que les photographies et vidéos produites en demande ne permettent ni de déterminer l’origine des désordres ni d’en imputer la responsabilité au bailleur.

Il relève que la demanderesse reconnait qu’il s’est déplacé à plusieurs reprises afin de constater les désordres invoqués et soutient que cela démontre qu’il ne s’est jamais désintéressé des difficultés signalées. Il indique être intervenu lorsque la situation le justifiait. Il soutient qu’aucune inertie fautive ne saurait lui être reprochée et estime être intervenu avec diligence dès le premier signalement effectué par la demanderesse. Il ajoute avoir assuré le suivi des travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Il conteste l’existence d’une infiltration structurelle au niveau de la fenêtre et indique que les phénomènes constatés pouvaient également résulter d’une condensation intérieure ou d’un défaut d’aération du logement. Il indique qu’il subsiste une contestation technique sérieuse quant à la cause réelle des écoulements dénoncés. S’agissant de la fissure dans la salle de bain, il soutient qu’il s’agit d’un désordre esthétique et qu’aucun élément technique ne permet d’établir que cette fissure compromettait la sécurité des occupants.

Au soutien de sa demande à titre subsidiaire, il fait valoir qu’aucun arrêté d’insalubrité ni aucun rapport définitif des services compétents concluant à l’existence d’une situation d’insalubrité n’a été produit aux débats. Il soutient qu’aucun élément technique ne permet d’établir que la fissure dénoncée présenterait un risque pour la sécurité des occupants ou affecterait la structure du bâtiment. Il ajoute que la présence alléguée des nuisibles est susceptible de trouver son origine dans diverses causes, notamment saisonnières. Il soutient que les désordres dénoncés, dont l’origine demeure discutée, ne sauraient suffire à caractériser une atteinte grave à la jouissance du logement, une situation d’insalubrité ou un manquement du bailleur à ses obligations légales. Il conteste les montants réclamés et ajoute qu’aucune pièce ne permet d’établir que les dépenses alléguées seraient directement imputables à un manquement du bailleur. Il conteste l’existence d’un préjudice moral.

Pour un exposé plus exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 817 du code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Par conséquent, le tribunal ne statut que sur les prétentions formulées oralement à l’audience. En conséquence, les demandes ou prétentions supplémentaires figurant uniquement dans les écritures ou pièces communiquées au tribunal, qui n’ont pas été formulées ou réitérées oralement à l’audience, ne seront pas retenues.

Sur les demandes indemnitaires
Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire à un certain nombre de conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires dont, selon l’article 2 : « 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…) 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; (…) 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;(…) »

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [R] [M] [E] sollicite l’indemnisation de divers préjudices qu’elle impute à des manquements de Monsieur [U] [W], bailleur, à ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de maintien en bon état de la chose louée ainsi que de jouissance paisible, en invoquant notamment une infestation de nuisible et des infiltrations d’eau au niveau de la fenêtre de la salle de bain du logement donné à bail.

Cependant, en application de l’article 1353 du code civil, il appartient à la demanderesse de rapporter la preuve des désordres dont elle se prévaut, de leur réalité, de leur importance et lorsqu’elle entend en imputer la responsabilité au bailleur, de l’existence d’un manquement de celui-ci à ses obligations contractuelles.

Or, en l’espèce, la locataire ne verse aux débats aucun élément objectif et suffisamment circonstancié permettant d’établir la réalité et l’étendue des désordres allégués. Les photographies produites ne sont ni datées, ni contextualisées, de sorte qu’elles ne peuvent être valablement retenues et permettre la constatation des désordres allégués.

Madame [R] [M] [E] ne produit pas davantage de constat, rapport technique ou élément d’expertise permettant d’établir l’origine des désordres invoqués, leur gravité et leur imputabilité au bailleur.

Si la demanderesse verse aux débats un rapport établi par le pôle aménagement de l’Agglomération de la Région de [Localité 1], ce seul document ne saurait suffire à caractériser un manquement du bailleur à ses obligations. En effet, ce rapport, qui s’analyse davantage comme un constat de la situation du logement lors de la visite des services sollicités que comme une expertise technique, ne permet pas de déterminer l’origine des désordres relevés ni d’en imputer la responsabilité au bailleur.
S’agissant notamment de la présence de nuisibles, le rapport se borne à en relever l’hypothétique présence au regard de la présence de « poussière de bois » au niveau d’une plinthe sans apporter d’élément technique permettant d’en déterminer la véritable provenance ou les causes. De même, la constatation de la fissure n’est assortie d’aucune analyse technique. Quant aux infiltrations d’eau invoquée, le rapport se borne à l’expliquer par un défaut d’étanchéité de la fenêtre en raison d’un mauvais réglage de celle-ci.

Ainsi, les éléments produits ne permettent pas de constater avec suffisamment de certitude la réalité, l’importance et l’origine des désordres allégués en demande, ni davantage de caractériser un manquement du bailleur à ses obligations.

Dans ces conditions, aucun manquement contractuel imputable à Monsieur [U] [W] n’étant suffisamment établi, le trouble de jouissance allégué par Madame [R] [M] [V] [A] n’est pas caractérisé.

Par conséquent, en l’absence de preuve suffisante tant des manquements invoqués que des préjudices allégués et de leur lien de causalité avec un comportement fautif du bailleur, l’ensemble des demandes indemnitaires formées par Madame [R] [M] [V] [A] à ce titre sera donc rejeté.

Sur la demande au titre de l’état des lieux de sortie
Selon l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, il résulte des dispositions précitées que les frais d’établissement de l’état des lieux doivent être supportés par moitié par chacune des parties.

Toutefois, Madame [R] [M] [Y] ne produit aux débats aucun justificatif permettant de déterminer le montant effectivement exposé au titre de l’établissement de l’état des lieux, ni aucun élément permettant d’en fixer le coût.

Dès lors, en l’absence de justificatif établissant le montant de la somme dont elle sollicite la prise en charge, le tribunal ne peut condamner le bailleur au paiement d’une somme dont le montant n’est pas établi et qui revêtirait, en l’état, un caractère purement hypothétique.

La demande sera en conséquence rejetée, sans préjudice du principe selon lequel les frais légalement dus au commissaire de justice sont, le cas échéant, partagés par moitié entre les parties.

Sur les demandes accessoires
Madame [R] [M] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il peut également condamner cette partie à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans tous les cas, il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de condamner Madame [R] [M] [Y] à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est de droit assortie de l’exécution provisoire et aucune circonstance particulière ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [R] [M] [Y] de ses demandes indemnitaires ;

DEBOUTE Madame [R] [M] [Y] de sa demande en paiement de la somme de 596 euros au titre de l’établissement de l’état des lieux de sortie ;

DIT que les parties devront supporter par moitié le coût d’établissement de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE Madame [R] [M] [Y] à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [M] [Y] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE que la décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 17 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le vice-président,