La condition suspensive ne peut être réputée accomplie, au sens de l’article 1304-3 de ce code, qu’à titre de sanction contre le débiteur qui, obligé sous cette condition, en a empêché l’accomplissement, sans préjudice d’une éventuelle action en réparation de ce dernier, lorsque c’est le créancier qui en a provoqué la défaillance.
C’est dès lors à bon droit qu’une cour d’appel retient que n’est pas réputée accomplie la condition stipulée dans l’intérêt du vendeur et défaillie par la faute de l’acquéreur

CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION
______________________

Arrêt du 24 septembre 2026

Rejet

M. BOYER, conseiller doyen
faisant fonction de président

Arrêt n° 504 FS-B

Pourvoi n° G 24-16.732

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2026

1°/ La société PHDC, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ M. [G] [Z], domicilié [Adresse 2], pris en sa qualité de représentant des créanciers de la société PHDC,

3°/ la société AJ partenaires, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société PHDC,

ont formé le pourvoi n° G 24-16.732 contre l’arrêt rendu le 21 mars 2024 par la cour d’appel de Grenoble (chambre commerciale), dans le litige les opposant à la société Vista, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Brillet, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société PHDC, de la société AJ partenaires, ès qualités, et de M. [Z], ès qualités, et l’avis de Mme Delpey-Corbaux, avocate générale, après débats en l’audience publique du 30 juin 2026 où étaient présents M. Boyer, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Brillet, conseiller rapporteur, Mme Abgrall, M. Pety, Mmes Foucher-Gros, Guillaudier, conseillers, M. Zedda, Mmes Vernimmen, Rat, Bironneau, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseillers référendaires, Mme Delpey-Corbaux, avocate générale, et Mme Jouanneau, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, du président et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 21 mars 2024), le 2 avril 2014, la société CM CIC lease et la société BPI France financement (les crédit-bailleurs) ont, par contrat de crédit-bail immobilier, mis à la disposition de la société PHDC, un groupe d’immeubles comprenant un hôtel, l’acte réservant à celle-ci une option d’en acquérir la propriété à terme.

2. Selon acte sous signature privée du 19 octobre 2017, la société PHDC (le vendeur) a promis de vendre à la société Vista (l’acquéreur) ce groupe d’immeubles sous la condition suspensive de l’acceptation, par les crédit-bailleurs, de la levée anticipée de l’option, dans les vingt-quatre heures maximum avant la signature de l’acte authentique de vente prévue entre eux au plus tard le 31 janvier 2018.

3. La promesse prévoyait, d’une part, la consignation d’une certaine somme par l’acquéreur entre les mains du notaire, d’autre part, en cas de défaillance ou de refus de signer de l’une des parties, alors que les conditions suspensives seraient réalisées, que l’autre partie pourrait renoncer à poursuivre l’exécution de la vente et qu’il lui serait dû une pénalité d’un certain montant.

4. Par courrier du 17 janvier 2018, l’acquéreur a informé le notaire qu’il souhaitait un report de l’échéance de la promesse à une certaine date et bénéficier d’une condition suspensive de financement, ce qui lui a été refusé.

5. Par jugement du 20 février 2018, le vendeur a été placé sous procédure de sauvegarde. Un jugement du 13 août 2019 a arrêté le plan de sauvegarde.

6. Soutenant que l’absence de régularisation de l’acte de vente était le fait du vendeur n’ayant pas justifié de la réalisation de la condition suspensive de levée d’option prévue au contrat de crédit-bail, l’acquéreur a assigné le vendeur, la société AJ partenaires et M. [Z], en leurs qualités respectives de commissaire à l’exécution du plan et de représentant des créanciers du vendeur, en restitution de la somme séquestrée entre les mains du notaire et en condamnation au paiement de la pénalité contractuelle.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

7. Le vendeur, le commissaire à l’exécution du plan et le représentant des créanciers font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en paiement d’une certaine somme au titre de la clause pénale, alors :

« 1°/ que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ; que celui qui y avait intérêt fait référence à la partie qui tirerait un avantage de la non-réalisation de la condition suspensive ; que la condition suspensive est considérée comme remplie uniquement si la partie qui en a profité en empêchant sa réalisation a contribué à cet empêchement ; que la cour d’appel a constaté que la promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive de l’acceptation par les crédit-bailleresses de la levée d’option anticipée du crédit-bail par PHDC dans les 24 heures maximum avant la signature de l’acte authentique, l’acte notarié devant impérativement être signé le 31 janvier 2018 au plus tard ; que la cour d’appel a constaté que la société Vista s’était engagée à acquérir l’immeuble en finançant l’opération avec ses fonds propres, sans condition suspensive d’obtention de prêt ; que la cour d’appel a également constaté que quelques jours avant la date ultime de signature de l’acte notarié de vente, Vista avait dénoncé à titre définitif sa renonciation à la condition suspensive de financement, sollicité bénéficier de cette faculté et conséquemment sollicité de la société PHDC un accord de prorogation du compromis signé ainsi que l’agrément du vendeur s’agissant d’une condition suspensive d’obtention de prêt ; que la cour d’appel a constaté que cet accord de prorogation n’avait jamais été obtenu, faute d’accord des crédit-bailleresses de tout report de la date initiale de signature de l’acte du 31 janvier 2018 ; que la cour d’appel a enfin constaté que cette volte-face de la société Vista avait rendu impossible la réalisation de la condition suspensive tenant à l’acceptation de la levée de l’option par les crédit-bailleresses ; qu’il résultait de ces constatations qu’en renonçant tardivement à financer l’acquisition sur ses fonds propres, Vista avait en toute connaissance de cause empêché l’accomplissement de la condition suspensive liée à l’accord des crédit-bailleurs pour la levée de l’option et que la condition suspensive devait être « réputée accomplie » puisque Vista, en changeant ses modalités de financement, avait empêché la réalisation de la condition ; qu’en déboutant néanmoins la société PHDC de sa demande au titre de la clause pénale, la cour d’appel a violé l’article 1304-3 du code civil ;

2°/ que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ; que celui qui y avait intérêt fait référence à la partie qui tirerait un avantage de la non-réalisation de la condition suspensive ; que la condition suspensive est considérée comme remplie uniquement si la partie qui en a profité en empêchant sa réalisation a contribué à cet empêchement ; que les exposants invoquaient l’article 1304-3 du code civil faisant valoir qu’en renonçant à financer l’acquisition sur fonds propres et en souhaitant inclure une condition suspensive d’obtention de prêt et obtenir un report de la date de signature, Vista ne disposant pas des fonds pour respecter les termes de la promesse, cette dernière avait empêché la réalisation de la condition suspensive liée à la levée d’option anticipée du crédit-bail dans le délai requis ; qu’en se bornant à retenir que si la condition suspensive tenant à l’acceptation par les crédit-bailleresses, de la levée de l’option par le vendeur dans les 24 heures maximum avant la signature de l’acte authentique de vente est défaillie par la faute de Vista, seule PHDC avait intérêt à cette condition, de sorte que la condition suspensive ne pouvait être réputée accomplie, sans rechercher si Vista n’avait pas intérêt à empêcher la réalisation de la levée d’option puisque n’ayant pas les fonds disponibles au 31 janvier 2018 pour honorer son engagement, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1304-3 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. Selon l’article 1304-6 du code civil, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive et, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

9. Aux termes de l’article 1304-3, alinéa 1er, du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

10. Ce dernier texte est présenté dans le rapport au Président de la République du projet d’ordonnance portant réforme du droit des contrats, lequel est devenu l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, comme la reprise à droit constant des règles du code civil.

11. Il était jugé, en application de l’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à cette ordonnance, que la condition n’était réputée accomplie que lorsque la personne qui en avait empêché la réalisation était le débiteur obligé sous cette condition (1re Civ., 23 novembre 1983, pourvoi n° 82-14.827, Bull., I, n° 279).

12. Enfin, selon l’article 1304-5 du code civil, dans sa rédaction issue de la ladite ordonnance, avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation.

13. Il en résulte que la condition suspensive ne peut être réputée accomplie, au sens de l’article 1304-3 de ce code, qu’à titre de sanction contre le débiteur qui, obligé sous cette condition, en a empêché l’accomplissement, sans préjudice d’une éventuelle action en réparation de ce dernier, lorsque c’est le créancier qui en a provoqué la défaillance.

14. Ayant retenu, d’une part, que le vendeur avait intérêt à la condition suspensive tenant à l’acceptation par les crédit-bailleurs, dans les 24 heures maximum avant la signature de l’acte authentique de vente, de la levée par celui-ci de l’option stipulée dans le contrat de crédit-bail, d’autre part, que cette condition était défaillie par la faute de l’acquéreur, la cour d’appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que, cette condition n’étant pas défaillie du fait du débiteur obligé sous cette condition, elle ne pouvait pas être réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil.

15. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société PHDC, M. [Z] et la société AJ partenaires, ès qualités, respectivement, de représentant des créanciers et de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de cette société, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-quatre septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.