QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 AVRIL 2026

N° RG 25/03548 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OLHT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1]

c/

S.A.R.L. LES HAUTS DE LUZ

S.E.L.A.R.L. EKIP’

Nature de la décision : AU FOND

Notifié aux parties par LRAR le :

Grosse délivrée le : 28 avril 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 19 juin 2025 (R.G. 2023J00190) par le Juge commissaire du tribunal de commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 10 juillet 2025

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Valérie CHAUVE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A.R.L. LES HAUTS DE LUZ, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

S.E.L.A.R.L. EKIP’, es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LES HAUTS DE LUZ, désigné à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de BORDEAUX en date du 15 février 2023, domiciliée en cette qualité [Adresse 4]

Non représentées

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

– par défaut

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

1. La SARL Les Hauts de Luz, dont le siège est à [Localité 1] (Gironde) et ayant pour activité la promotion immobilière de logements, était le promoteur immobilier de la [Adresse 5].

Cette résidence, soumise au statut de la copropriété, est exploitée par la société Pluriel Gestion, à laquelle les propriétaires ont consenti un bail commercial.

La société Les Hauts de Luz, qui est restée propriétaire de 45 lots sur 84 lots composant la résidence, n’a pas réglé ses charges de copropriété depuis plusieurs années.

Par jugement du 11 octobre 2017, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé l’ouverture du redressement judiciaire de la société Les Hauts de Luz et a désigné la Selarl [C] [H] en qualité de mandataire judiciaire.

Dans la mesure où elle n’était pas satisfaite des prestations de la société [Adresse 6], le Syndicat des copropriétaires a adopté la forme coopérative lors de l’assemblée générale du 02 novembre 2018 (pour devenir le syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence [Adresse 7]) et l’administration de la copropriété a été confiée ensuite à un syndic élu par le conseil syndical, le 2 novembre 2018.

Par jugement du 15 mai 2019, le tribunal de commerce de Bordeaux a arrêté le plan de redressement de la société Les Hauts de Luz, fixé sa durée à dix années et désigné la SCP CBF & Associés en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

La société Les Hauts de Luz n’ayant acquitté aucune charge de copropriété durant l’exécution du plan, le syndic coopératif lui a adressé une mise en demeure le 25 septembre 2020, restée sans effet.

Par ordonnance du 6 novembre 2020, la Selarl FHB prise en la personne de M. [E] [J] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat coopératif des copropriétaires sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 compte tenu des difficultés financières rencontrées par celui-ci.

Par décision du 18 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Tarbes a, notamment, mis un terme à la mission de cet administrateur provisoire.

Par jugement du 15 février 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la résolution du plan de redressement et la liquidation judiciaire de la société Les Hauts de Luz, et désigné la Selarl Ekip’ en qualité de liquidateur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 avril 2023, Me [J], agissant en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 9] de l’Yse, a déclaré sa créance d’un montant de 282 410,36 euros à titre chirographaire échu, correspondant à des appels provisionnels des charges de copropriété impayées au jugement d’ouverture, entre les mains de la Selarl Ekip’ en sa qualité de liquidateur.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 06 mars 2024 et du 29 avril 2024, la société Les Hauts de [Adresse 10] a contesté la créance déclarée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], au motif que seule la société Pluriel Gestion était redevable de ce montant.

2. L’affaire a été soumise à la procédure de vérification des créances devant le juge commissaire du tribunal de commerce de Bordeaux.

3. Par ordonnance du 19 juin 2025, le juge commissaire du tribunal de commerce de Bordeaux a, pour l’essentiel :

– rejeté la créance déclarée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au passif de la liquidation judiciaire de la société Les Hauts de Luz SARL pour la somme de 184 217,14 euros à titre chirographaire,

– admis la créance déclarée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 12] au passif de la liquidation judiciaire de la société Les Hauts de [Adresse 10] SARL pour le surplus.

Le juge commissaire a retenu que la société Les Hauts de [Adresse 10] n’était pas en mesure d’apporter d’élément justificatif à l’appui de se contestation, et que la créance n’était justifiée que pour partie.

4. Par déclaration au greffe du 10 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 13] a relevé appel de l’ordonnance en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société Les Hauts de [Adresse 10] et la Selarl Ekip’, ès qualités.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 10 octobre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 13] demande à la cour de :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis),

– infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la créance déclarée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 13] au passif de la liquidation judiciaire de la société Les Hauts de [Adresse 10] pour la somme de 184 217,14 euros à titre chirographaire,

– confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a admis au passif la créance déclarée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] pour le surplus,

Statuant à nouveau,

– admettre au passif de la société Les Hauts de Luz la créance déclarée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à hauteur de 252 602,81 euros à titre chirographaire échu,

– statuer ce que de droit sur les dépens.

6. La société Les Hauts de Luz et la Selarl Ekip’, ès qualités, n’ont pas constitué avocat. Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] leur a fait signifier la déclaration d’appel le 12 septembre 2025, par actes remis, respectivement, en étude et à personne habilitée, ainsi que ses conclusions et ses pièces le 10 octobre 2025.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 03 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

7. Selon les dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon les dispositions de l’article 14-1 de la loi précitée, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

8. Il ressort des pièces produites (appel de fonds de Square Habitat -pièce 7) que la SARL Les Hauts de Luz, était redevable d’un arriéré de charges de 101 846.84 euros au 30 septembre 2018 en sa qualité de copropriétaire titulaire de différents lots dont 45 appartements, le tout représentant 6283 tantièmes sur 10576.

Sur cet arriéré, une créance de 81 641.19 euros aurait dû être déclarée en temps utile entre les mains du mandataire, par le précédent syndic, dans le délai de deux mois à compter de la publication au BODACC du jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société Les Hauts de Luz, en date du 11 octobre 2017; ce qui n’a pas été faite; et il n’est pas justifié qu’une ordonnance de relevé de forclusion soit intervenue.

9. Après reconstitution des comptes de la copropriété par un expert-comptable, approbation des comptes des exercices clos les 31 décembre 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, rendant les soldes exigibles, le relevé de compte de la SARL les Hauts de Luz rectifié et arrêté au 16 octobre 2024 (pièce 21) ressort à la somme de 334 244.50 euros, dont il convient de déduire la somme de 81641.69 euros au titre de la partie prescrite et non déclarée de la créance de charges, soit un solde exigible de 252 602.81 euros, à titre chirographaire échu.

10. Le motif invoqué par le débiteur dans le cadre de sa contestation de créance ne peut qu’être écarté.

En effet, la clause du bail commercial liant la société Les Hauts de Luz, copropriétaire, à la société Pluriel Gestion, preneur, mettant à la charge de cette dernière l’ensemble des frais et charges relatifs aux lots donnés à bail est inopposable au syndicat des copropriétaires, ainsi qu’au syndic, tiers à ce contrat.

11. Il convient en conséquence d’infirmer l’ordonnance entreprise, et, statuant à nouveau, admettre au passif de la SARL les hauts de Luz la créance déclarée par le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 5], à hauteur de la somme de 252’602,81 euros à titre chirographaire échu.

Sur les demandes accessoires:

12. Il convient d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de liquidation judiciaire.