N° Minute : 26/61
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE FORT DE FRANCE

N° R.G. : 26/01160 – N° Portalis DB3X-W-B7K-TIXW7

AUDIENCE DEVANT LE PRÉSIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT RENDU LE 15 SEPTEMBRE 2026

AFFAIRE

S.D.C. RÉSIDENCE LES HAUTS DE SAINT JAMES

C/

[G] [Y]

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES HAUTS DE SAINT JAMES
représenté par son syndic, la société MAGPLUS S.A.R.L.
1 Voie Pamplemousse
69 Lot. Les Hibiscus
97232 LE LAMENTIN
Représenté par Maître Sylvie CALIXTE, avocat au barreau de MARTINIQUE

DÉFENDERESSE :

Mme [G] [Y]
Résidence Les Hauts de Saint James
Appt 19 B – Acajou
97232 LE LAMENTIN
Non représentée,

DÉBATS :

PRÉSIDENTE : Catherine BARRAT
GREFFIÈRE : Olivia REINE DIT REINETTE

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 Juin 2026 et mise en délibéré au 15 Septembre 2026

NATURE DE L’AFFAIRE

Réputée contradictoire
premier ressort

JUGEMENT : rendu par Catherine BARRAT, juge déléguée assistée de Gladys AUGIER, greffier par mise à disposition au greffe.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G], [J] [Y] est propriétaire des lots n° 19, 84 et 129 au sein de la Résidence LES HAUTS DE SAINT JAMES, édifiée sur la parcelle cadastrée section AW n°162 et 163 au LAMENTIN.
Elle a été défaillante dans le paiement de ses quote-parts de charges de copropriété, malgré de nombreuses relances.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES HAUTS DE SAINT JAMES lui a adressé deux mises en demeure les 22 mai 2025 et 21 août 2025, en vain.
Une nouvelle mise en demeure (LRAR) du 03 février 2026 est restée infructueuse.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES HAUTS DE SAINT JAMES, pris en la personne de son syndic la société MAGPLUS (S.A.R.L.), a fait assigner Mme [Y] devant la présidence du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en procédure accélérée au fond, à l’audience du 23 juin 2026 aux fins de :
. Condamner Mme [Y], à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES HAUTS DE SAINT JAMES, les sommes de :
11.657,20 euros au titre des charges de copropriété impayées au 20 janvier 2026, avec intérêts au taux légal,644,85 euros au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 3.485 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,.Condamner Mme [Y] aux entiers dépens.

A l’audience du 23 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES HAUTS DE SAINT JAMES, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, se rapporte expressément à l’assignation où il expose que Mme [Y] est en situation d’impayés depuis plusieurs années, et que les budgets étant votés elle sera condamnée au paiement des charges impayées. Il indique qu’à la date du 20 janvier 2026 la dette Mme [Y] s’élève à la somme de 12.302,05 euros.

Il ajoute avoir été contraint d’agir en justice et d’engager des frais et que la mauvaise foi du copropriétaire défaillant lui a causé un préjudice distinct du retard en paiement réparé par les intérêts moratoires.

Mme [Y], bien que régulièrement citée à l’Etude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Le jugement est donc réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Il ressort des dispositions des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les copropriétaires doivent participer aux charges des services collectifs et sont en cela tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale des copropriétaires, qui détermine également les modalités d’exigibilité des provisions.
Les copropriétaires peuvent être tenus d’alimenter un fonds de travaux par une cotisation annuelle selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Enfin sont imputables au copropriétaire les frais exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (article 10-1 de la même loi). Ces frais ne sont nécessaires que s’ils excèdent la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES HAUTS DE SAINT JAMES, produit à l’appui de sa demande en paiement, les pièces suivantes :
Le titre de propriétéL’extrait de compte du 20 janvier 2026Les mises en demeure des 22 mai 2025, 21 août 2025, 03 février 2026Les procès-verbaux d’assemblées générales des 26 octobre 2020, 18 juin 2021, 14 septembre 2022, 10 juillet 2023, 15 novembre 2024, 26 juin 2025Les justificatifs des appels de fonds pour le 1er trimestre 2026 et pour 2025Les grands livres 2021, 2022, 2023 et 2024Le justificatif des frais de recouvrementIl convient de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires indique que Mme [Y] est défaillante dans le paiement des charges de copropriétés depuis plusieurs années.
Le relevé de compte individuel en date du 20 janvier 2026 fait état d’une créance de 12.302,05 euros incluant 429,96 euros de frais de mise en demeure, auxquels il y a lieu d’ajouter les frais de mise en demeure du 03 février 2026 de 214,95 euros soit au total 644,85 euros.

Mme [Y] ne démontre pas s’être acquittée de tout ou partie de ces sommes depuis lors.

Ainsi, au vu des pièces produites, de l’historique des sommes dues et du décompte détaillé produit, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES HAUTS DE SAINT JAMES est bien fondé à obtenir le paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété à hauteur de la somme de 11.657,20 euros (12.302,05 euros – 644,85 euros) arrêtée au 20 janvier 2026.

Dès lors, Mme [Y] sera condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES HAUTS DE SAINT JAMES représenté par son syndic, la somme de 11.657,20 euros arrêtée au 20 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 date de mise en demeure sur la somme de 8.419,26 euros et sur la somme de 3.237,94 euros à compter du 03 février 2026 date de mise en demeure. Elle sera en outre condamnée à lui payer la somme de 644.85 euros au titre des frais de recouvrement, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1153 devenu 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution d’une obligation en paiement ne consiste que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf règles particulières au commerce et au cautionnement, et sauf si le retard pris par le débiteur de mauvaise foi a causé un préjudice indépendant du dit retard.

Par conséquent, pour mettre en jeu la responsabilité de l’un de ses membres qui ne règle pas ses charges de copropriété, un syndicat de copropriétaires doit démontrer, à l’instar de tout créancier, d’une part, la mauvaise foi du débiteur, et, d’autre part, l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

En l’espèce, en se refusant de façon répétée et depuis de nombreuses années à acquitter régulièrement ses charges de copropriété, sans raison valable, Mme [Y] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’équité justifie de condamner Mme [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES HAUTS DE SAINT JAMES représenté par son syndic, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Mme [Y] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

La Présidente du Tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [G], [J] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES HAUTS DE SAINT JAMES, représenté par son syndic la société MAGPLUS, la somme de 11.657,20 euros arrêtée au 18 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 date de mise en demeure sur la somme de 8.419,26 euros et sur la somme de 3.237,94 euros à compter du 03 février 2026 date de mise en demeure, au titre des charges de copropriété impayées ;

CONDAMNE Mme [G], [J] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES HAUTS DE SAINT JAMES, représenté par son syndic la société MAGPLUS, la somme de 644.85 euros au titre des frais de recouvrement, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [G], [J] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES HAUTS DE SAINT JAMES, représenté par son syndic la société la société MAGPLUS, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [G], [J] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES HAUTS DE SAINT JAMES, représenté par son syndic la société la société MAGPLUS, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G], [J] [Y] aux entiers dépens.

Ainsi fait et ordonné les jours, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Catherine BARRAT, Vice Présidente, et Gladys AUGIER, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente