Tribunal judiciaire des Sables-d’olonne, 10 juillet 2026, 25/02070

Consultez les éléments essentiels de cette décision : résumé, faits, motifs, dispositif et accès direct à la version officielle.

📑 Sommaire

• Informations clés
• Résumé
• Références de jurisprudence
• Version officielle

Informations clés

Résumé

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2026

Minute :

DOSSIER N° : N° RG 25/02070 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C6WB

AFFAIRE :
S.C.I. MAPHIPA
C/
[R] [S], [T] [S]

DEMANDERESSE

S.C.I. MAPHIPA, RCS [Localité 2] N° D519 146 567, prise en la personne de son rerpésentant légal en exercice, MR [L] [U], domcilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Karine BECAUD BONNAUDET, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDEURS

Monsieur [R] [S]
né le 06 Septembre 1954 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Manuella RITEAU, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Monsieur [T] [S]
né le 03 Juillet 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Geoffrey LE TAILLANTER, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

Le 10 07 2026
copie exécutoire délivrée à :

Me BECAUD

copie délivrée à :
Me RITEAU ET LE TAILLANTER
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,
Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 19 Mai 2026 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2024, la SCI MAPHIPA a donné à bail à Monsieur [R] [S] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5], moyennant le versement d’un dépôt de garantie de 348,83 euros et d’un loyer mensuel d’un montant de 393,83 euros, provision sur charges comprise, à compter du 8 janvier 2024.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte séparé du 8 janvier 2024, Monsieur [T] [S] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, dépôt de garantie, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, intérêts et frais de procédure dus par Monsieur [R] [S] pendant la durée du bail de trois ans puis deux renouvellements.

La SCI MAPHIPA a fait délivrer le 27 mai 2025 à Monsieur [R] [S] un commandement de payer la somme en principal de 930,06 euros représentant les loyers impayés au 1er mai 2025, visant la clause résolutoire. Le commandement a été dénoncé à Monsieur [T] [S] par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date des 17 et 19 novembre 2025, la bailleresse a fait assigner Monsieur [R] [S] et Monsieur [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir, avec exécution provisoire:
– constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement du loyer,
– ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [S], avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
– condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Monsieur [T] [S] au paiement de la somme de 519,94 € au titre des loyers et charges impayés au 27 juillet 2025 avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts,
-condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Monsieur [T] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges, soit 402,44 euros, à compter du 28 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,
-condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Monsieur [T] [S] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, de sa signification à la caution, de la notification à la préfecture.

Le 10 février 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyé au 17 mars 2026, puis au 28 avril 2026 et au 19 mai 2026 à la demande des parties.

A l’audience du 19 mai 2026, la SCI MAPHIPA, représentée par son avocat, aux termes de conclusions en réponse auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant la dette locative à la somme de 1.013,83 euros au 18 mai 2026. Elle a conclu au débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [R] [S] et Monsieur [T] [S] en faisant valoir que le logement était en bon état lors de la prise à bail, les désordres éventuels allégués par les défendeurs n’étaient pas démontrés. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai aux défendeurs.

En défense, Monsieur [R] [S], représenté par son avocat, aux termes de conclusions en réponse n°2 auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a conclu à titre principal au débouté des demandes de la SCI MAPHIPA considérant que le logement était indécent et qu’en conséquence la clause résolutoire ne pouvait jouer. Il a sollicité la condamnation de la bailleresse à réaliser les travaux nécessaires de mise en conformité du logement, notamment l’isolation et l’installation électrique avec suspension du paiement des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral et de jouissance subi. A titre subsidiaire il a sollicité l’octroi de délais de paiement sur 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire, et à titre infiniment subsidiaire l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux.

Monsieur [T] [S], représenté par son avocat, aux termes de conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a conclu au débouté de l’ensemble des demande de la SCI MAPHIPA et à sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il a sollicité la condamnation de la bailleresse à réaliser les travaux nécessaires de mise en conformité du logement avec suspension du paiement des loyers par le locataire jusqu’à l’achèvement des travaux, de voir ordonner la compensation des créances respectives de la bailleresse et de Monsieur [R] [S]. A titre subsidiaire il a sollicité des délais de paiement et la condamnation de ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral et de jouissance subi. A titre subsidiaire il a sollicité l’octroi de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

La SCI MAPHIPA justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire le 28 mai 2025.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 19 novembre 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

Sur la résiliation du bail et le caractère indécent du logement

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative, ni aux contrats de bail stipulant expressément un délai de deux mois.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, la SCI MAPHIPA a fait délivrer à Monsieur [R] [S] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 930,06 € au titre des loyers impayés au 1er mai 2025.

L’article 1719-1° du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de la résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…). Le bailleur est également obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Enfin, le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Monsieur [R] [S] et Monsieur [T] [S] soutiennent que le logement mis à disposition était non conforme à sa destination et indécent, justifiant le non-paiement des loyers et l’impossibilité pour le bailleur de solliciter la résiliation du bail eu égard au caractère indécent et donc inhabitable du logement. Ils considèrent en effet que le logement n’est pas aux normes en terme d’isolation et que l’installation électrique n’est pas conforme.

La SCI MAPHIPA conteste le caractère indécent des locaux.

Monsieur [R] [S] et Monsieur [T] [S] ne justifient cependant pas du caractère indécent du logement mis à disposition, le simple fait que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ait classé l’habitation en catégorie G ne suffisant à établir son indécence. Il est au surplus à noter que la bailleresse justifie que le classement retenu par le DPE réalisé le 2 décembre 2024 a été revu en application des dispositions de l’arrêté du 13 août 2025 et converti de G en F. Les factures de fourniture d’électricité ne caractérisent pas non plus l’indécence du logement.
Les défendeurs seront en conséquence déboutés de leurs demandes relatives à l’exception d’inexécution, à la suspension de paiement du loyer et à la réalisation de travaux de mise aux normes du logement et de dommages et intérêts s’agissant de Monsieur [R] [S].

Il n’est pas contesté par les parties que Monsieur [R] [S] n’a pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, et qu’il ne justifie d’aucune autorisation judiciaire de suspendre le paiement des loyers. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 juillet 2025.

Monsieur [R] [S] et Monsieur [T] [S] ont sollicité l’octroi de délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Eu égard au caractère modique des ressources de Monsieur [R] [S] (pension de retraite de 941,66 euros par mois au vu de la décision d’aide juridictionnelle) et au montant du loyer (405,56 euros), il n’y a pas lieu de faire droit à ces demandes, Monsieur [R] [S] n’étant manifestement pas en capacité d’apurer sa dette locative en sus du paiement du loyer courant en dépit des aides accordées par le FSL.

En conséquence, Monsieur [R] [S] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 27 juillet 2025, ce qui constitue pour la SCI MAPHIPA un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin.

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [R] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer, le décompte de la créance arrêté au 18 mai 2026) que le bailleur justifie de sa créance, terme de mai 2026 inclus. Monsieur [R] [S] n’a pas contesté le montant de la dette. Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [R] [S] à payer à la SCI MAPHIPA la somme de 1.013,83 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 18 mai 2026, terme de mai 2026 inclus. Il conviendra de déduire de cette somme les sommes versées par le FSL (608,27 euros), non déduites par la bailleresse car non perçues selon ses dires.

Sur le cautionnement

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
Par acte séparé du 8 janvier 2024, Monsieur [T] [S] s’est engagé à garantir le paiement des loyers, dépôt de garantie, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, intérêts et frais de procédure dus par Monsieur [R] [S] pendant la durée du bail suivi de deux renouvellements.

Monsieur [T] [S] sera en conséquence condamné solidairement avec Monsieur [R] [S] au paiement des sommes dues, soit la somme de 1.013,83 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 18 mai 2026, outre les indemnités mensuelles d’occupation dues jusqu’à libération des lieux par Monsieur [R] [S], dans la limite du 8 janvier 2033.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [R] [S] et Monsieur [T] [S] sollicite à titre subsidiaire l’octroi des plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
La SCI MAPHIPA s’y oppose.

Compte tenu de l’âge et de la situation financière des défendeurs, il convient de leur octroyer des délais de paiement dans les conditions précisées dans le dispositif.

Sur les délais pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Selon l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Monsieur [R] [S] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux, étant âgé de plus de 71 ans et en attente d’attribution d’un logement social.
La SCI MAPHIPA s’y oppose.

Au regard de l’âge avancé de Monsieur [R] [S], du caractère modique de ses ressources, du marché locatif particulièrement tendu en Vendée, il convient de lui accorder un délai pour quitter lieux comme il sera dit dans le dispositif. Passé ce délai, en l’absence de libération des lieux, son expulsion sera ordonnée. Aucune circonstance particulière ne justifie d’assortir la décision d’une astreinte.

Sur les autres demandes

Monsieur [R] [S] et Monsieur [T] [S], qui succombent principalement, supporteront in solidum les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution, de la notification CCAPEX et seront condamnées à payer à la SCI MAPHIPA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [T] [S] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.