1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me ESSNER
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 17 SEPTEMBRE 2026

S.D.C. DE LA COMMUNAUTÉ IMMOBILIÈRE [Localité 1] CONTINENTAL A
c/
S.C.I. ALPHA [Localité 2]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/02540 –
N° Portalis DBWQ-W-B7K-QYND

Après débats à l’audience publique tenue le 08 Juillet 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 1], sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 322 212 168, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Me Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocats au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par Me Leyla MONTIGNY, avocat au barreau de GRASSE

ET :

La S.C.I. ALPHA [Localité 2], inscrite au RCS d’[Localité 4] sous le numéro 918 863 408, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
[Adresse 4]
[Localité 5]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 08 Juillet 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Septembre 2026, prorogée à la date du 17 Septembre 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société ALPHA [Localité 2] SCI est propriétaire de deux appartements (lots n o 81 et 87) au sein de la copropriété [Adresse 1], sise à CANNES (06400), [Adresse 5].

Faisant valoir que la société ALPHA [Localité 2] SCI ne paie pas les charges qui lui incombent, malgré une mise en demeure et une relance ; que le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé à la société ALPHA [Localité 2] SCI, une lettre recommandée en date du 19 décembre 2025, la mettant en demeure de régler les provisions du budget prévisionnel en cours, et lui précisant expressément qu’à défaut de règlement, une procédure serait initiée sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 Juillet 1965 ; et que cette lettre est restée sans réponse, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a, par acte en date du 3 mai 2026, fait assigner la société ALPHA [Localité 2] SCI devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967,
Vu notamment l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1231-6 du Code Civil,
CONSTATER le vote, par l’assemblée générale du 25 mars 2025, du budget prévisionnel de l’année 2025/2026,
CONSTATER l’effectivité de la mise en demeure adressée à la SOCIÉTÉ ALPHA [Localité 2] SCI le 19 décembre 2025,
CONSTATER l’expiration du délai légal de 30 jours,
EN CONSEQUENCE
CONSTATER la déchéance du terme,
CONDAMNER la Société ALPHA [Localité 2] SCI à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 7] A la somme de 12.465,65 € au titre des charges échues pour les exercices 2024/2025 à 2025/2026 et à échoir jusqu’au 30 septembre 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
CONDAMNER la Société ALPHA [Localité 2] SCI à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 7] A la somme de 1.350,56 € au titre des frais nécessaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
CONDAMNER la Société ALPHA [Localité 2] SCI à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 7] A la somme de 2.000,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du code civil.
CONDAMNER la Société ALPHA [Localité 2] SCI à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER la Société ALPHA [Localité 2] SCI aux entiers dépens de la procédure y compris au droit A 444-32 du Code de Commerce frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, distraits au profit de Maître Renaud ESSNER sur son affirmation de droit.

Bien que régulièrement assignée (acte déposé en l’étude du commissaire de justice), la société ALPHA [Localité 2] SCI n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n 2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit en l’espèce :
– le relevé de propriété attestant que la société ALPHA [Localité 2] SCI est propriétaire des lots 81, 87 et 229 au sein de la résidence [Etablissement 1],
– le contrat de syndic en cours au titre duquel la SAS FONCIA AD IMMOBILIER intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er octobre au 30 septembre de chaque année. 

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit aux débats les pièces suivantes :
– le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2024, dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2023, et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025, ainsi que le fonds travaux,
– le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2024, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026 ainsi que le fonds travaux,
– le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2025,
– le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2025, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026, et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2026/2027 ainsi que le fonds travaux.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025. Ils ont également voté les budgets prévisionnels des exercices 2025/2026 et 2026/2027.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en œuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans la Cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à la société ALPHA [Localité 2] SCI le 19 décembre 2025 (présentée le 22 décembre 2025, plis retourné avec la mention « plis avisé et non réclamé »), d’avoir à régler la somme de 1.510,65 € au titre des provisions sur charges et 75,06 € au titre de la cotisation du fonds travaux, selon compte arrêté au 10 décembre 2025, dans le délai de 30 jours, et lui rappelant qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues (au titre du budget prévisionnel, des travaux hors budget prévisionnel et de la cotisation au fonds travaux) ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise est incontestablement restée infructueuse passé un délai de 30 jours à compter du 22 décembre 2025, date de présentation du courrier RAR, ainsi qu’il résulte du décompte produit arrêté au 1er juillet 2026, non contesté par le défendeur non comparant.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] justifie donc avoir valablement mis en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

Sur les provisions et sommes restant dues devenues immédiatement exigibles

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit :
– l’extrait de compte copropriétaire de la société ALPHA [Localité 2] SCI arrêté au 1er juillet 2026 faisant apparaître :
– un solde débiteur 12.465,65 € au titre des charges échues et provisions sur charges incluant les appels de fonds jusqu’au 30 septembre 2026,
– le bilan annuel des charges 2024/2025, et les annexes comptables de l’exercice 2024/2025,
– les appels de fonds du 1er mars 2025 au 30 juin 2026.

La société ALPHA [Localité 2] SCI qui ne comparait pas bien que régulièrement assigné, ne conteste pas n’avoir pas réglé la totalité des charges et provisions dues.

Le syndicat des copropriétaires est en conséquence bien fondé à solliciter la condamnation de la société ALPHA [Localité 2] SCI au paiement des charges et provisions échues, ainsi que des appels provisionnels non encore échus 2025/2026 en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure par courrier RAR en date du 19 décembre 2025, devenus exigibles en application de l’article 19-2.

Au regard du décompte produit, la société ALPHA [Localité 2] SCI sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 12.465,65 € au titre des charges échues pour les exercices 2024/2025 à 2025/2026 et à échoir jusqu’au 30 septembre 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […].Les frais diversement intitulés “de recouvrement”, “de relance”, de “constitution de dossier avocat”, de “remise huissier”, “ouverture de dossier contentieux”, “suivi contentieux”, “suivi recouvrement”… relèvent de l’activité de syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais font partie des missions courantes du syndic, rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire, conformément au décret n 2015-342 du 26 mars 2015.

De surcroît, l’annexe 1 (9) de ce décret, définissant le contrat type de syndic de copropriété les prestations particulières autorise une rémunération supplémentaire du syndic à ce titre de démarche contentieuse, telle la transmission du dossier un auxiliaire de justice ou un avocat  » uniquement en cas de circonstances exceptionnelles « , non démontrées en l’espèce.

Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, étant également indifférent que le syndicat des copropriétaires ait voté ou non la résolution selon laquelle ces frais seront mis à la charge du copropriétaire défaillant, ces frais n’étant pas nécessaires au sens de l’article 10-1 précité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les diverses mises en demeure et relances adressées au défendeur et peut légitimement lui réclamer le paiement à ce titre de la somme de 98,00 €.

Les frais de 398,52 € X 2 imputés au titre de la constitution du dossier transmis à l’huissier et la constitution du dossier transmis à l’avocat, seront écartés.
En effet, ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte ordinaire d’administration de la copropriété. Il n’est pas justifié qu’en l’espèce ils revêtiraient un caractère exceptionnel.

Les intérêts, portés au débit dans les relevés pour un montant total de 9,73 € ainsi que les frais d’hypothèque d’un montant de 300,00 euros, seront expurgés ; ces frais n’étant pas justifiés.

Il y a lieu dès lors de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de 243,79 € au titre des frais nécessaires.

2/ Sur la demande au titre de la résistance abusive / de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la persistance du défendeur à ne régler aucune somme au titre des charges de copropriété depuis le mois de mars 2025, sans fournir la moindre explication, est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie. Par ailleurs, cette carence expose des frais de syndic. Le préjudice ainsi caractérisé justifie une condamnation pour résistance abusive d’un montant de 800 €.

3/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La société ALPHA [Localité 2] SCI, qui succombe à la présente instance, supportera outre les entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de juger que les dépens comprendront le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier. En effet, le droit proportionnel pouvant être alloué aux commissaires de justice lorsqu’ils recouvrent ou encaissent des sommes après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet (prévu par le n 129 du tableau 3-1 créé par l’article A 444-32 du code de commerce issu de l’arrêté du 26 février 2016), reste à la charge du créancier conformément à l’article R444-55 du même code, le juge ne pouvant déroger à l’application de ce texte de manière anticipée et avant tout recouvrement ou encaissement par voie d’huissier de justice, et le présent litige n’entre pas dans les quelques dérogations prévues ni ne relève du droit de la consommation.

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] A la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. La société ALPHA [Localité 2] SCI sera en conséquence condamné à lui régler la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Condamne la société ALPHA [Localité 2] SCI à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], les sommes suivantes :
– la somme de 12.465,65 € au titre des charges échues pour les exercices 2024/2025 à 2025/2026 et à échoir jusqu’au 30 septembre 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– la somme de 243,79 € au titre des frais nécessaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– la somme de 800,00 à titre des dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], du surplus de ses demandes ;
Condamne la société ALPHA [Localité 2] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu de juger que les dépens comprendront le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier prévu par le n 129 du tableau 3-1 créé par l’article A 444-32 du code de commerce ;

Condamne la SCI ALPHA [Localité 2] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le greffier Le juge statuant selon la
procédure accélérée au fond