N° RG 24/00240 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5TJQ

MINUTE N° 26/
ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 17 Septembre 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [I], demeurant [Adresse 1] USA
Madame [F] [Q], demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Julien DETTORI, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [O], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 09 Juillet 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 17 Septembre 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 17/09/2026

Exécutoire à : Me DETTORI Julien

Copie à : Me PEMPTROIT Edith

Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [I] ont acquis la propriété d’un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 1] cadastré section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Leur bien immobilier jouxte la propriété de Madame [A] [O] sise [Adresse 4] à [Localité 1] cadastrée section AE n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4]

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [I] ont fait assigner Madame [A] [O] devant le tribunal judiciaire de Lorient afin d’obtenir de ladite juridiction de constater la violation de leur droit de propriété et l’indemnisation de leurs différents préjudices.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés dans leurs dernières écritures, dont le bénéfice a été repris à l’audience du 9 juillet 2026, Monsieur [B] [I] et Madame [F] [Q], représentés par leur conseil, ont sollicité de la juridiction de:

-constater la violation de leur droit de propriété par Madame [A] [O],

-enjoindre à Madame [A] [O] sous astreinte de 10 euros par jour de retard de cesser le trouble,

-dire et juger que les parcelles cadastrées [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 2] situées [Adresse 4] à [Localité 1] ne sont grevées d’aucune servitude de passage au profit des fonds des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 7] situées [Adresse 4] à [Localité 1] qui n’en bénéficient pas,

-dire et juger que Madame [A] [O] est responsable de leurs préjudices,

En conséquence,

-condamner Madame [A] [O] à leur verser les sommes suivantes en réparation de leurs préjudices:

3000 euros au titre du trouble de jouissance,
2000 euros au titre du préjudice moral,
2000 euros au titre de la résistance abusive,

-débouter en tout état de cause Madame [A] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

-condamner Madame [A] [O] à leur verser la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

-ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour les raisons développées dans ses dernières écritures, font le bénéfice a été repris oralement lors de l’audience, Madame [A] [O], représentée par son conseil, a sollicité de la juridiction de:

-la déclarer recevable et bien fondée en ses prétentions,

Y faisant droit,

-juger qu’elle bénéficie d’une servitude de passage consacrée dans les actes notariés,

-débouter Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

-condamner in solidum et solidairement Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] à lui régler la somme de 3000 euros au titre de la procédure abusive,

-condamner in solidum et solidairement Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] à lui verser la somme de 3500 euros en réparation de son préjudice moral,

-condamner in solidum et solidairement Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] à lui régler une somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner les mêmes aux entiers dépens,

-débouter Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] de leurs demandes plus amples et contraires.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Il sera indiqué à titre liminaire qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « dire » ou « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.

Sur la violation du droit de propriété:

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Les parties s’accordent pour retenir que Madame [A] [O] emprunte le jardin de Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] pour regagner son domicile. Les demandeurs font valoir qu’il s’agit d’une violation de leur droit de propiété alors que Madame [A] [O] considère qu’elle ne fait qu’utiliser la servitude de droit de passage qu’elle détient sur les fonds appartenant à Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J].

Sur l’existence d’une servitude de passage:

Sur l’existence d’une servitude conventionnelle:

Madame [A] [O] fait valoir qu’il existe une servitude de passage conventionnelle qui selon elle a été créée puis consacrée dans l’acte de donation partage du 14 novembre 1912. Elle rappelle que cette servitude a été mentionnée dans l’acte de donation partage du 14 novembre 1912, dans l’acte du 21 juillet 1947 ainsi que dans l’acte du 28 décembre 2004. Elle estime dès lors bénéficier d’une servitude conventionnelle de passage justifiant qu’elle puisse passer sur la propriété des demandeurs.

Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] s’opposent à l’argumentaire et indiquent que Madame [N] [O] ne justifie d’aucune servitude conventionnelle de passage. Ils précisent que l’existence d’une telle servitude n’a jamais été mentionnée dans les actes d’acquisition de leur propriété. Par ailleurs, ils ajoutent que le droit de passage revendiqué par Madame [A] [O] qui se fonde sur une rédaction datée ne saurait s’appliquer aujourd’hui comme étant désuet. Ils produisent aux débats deux témoignages qui démontrent selon eux l’absence de passage depuis au moins les années 50.
Il convient de rappeler que du fait de son caractère conventionnel, il ne peut être invoqué une caducité (ou une désuétude) en raison d’un non-usage ou encore l’absence de situation d’enclavement, laquelle ne met fin qu’aux servitudes légales en application de l’article 685-1du Code civil.

Ainsi, l’argumentaire selon lequel la servitude ne saurait s’appliquer car étant désuète ou en l’absence de tout enclavement ne saurait prospérer en présence d’une servitude d’origine conventionnelle et non légale.

S’agissant de l’existence d’une servitude conventionnelle de passage, il résulte de la lecture de l’acte authentique du 28 décembre 2004 par lequel Madame [A] [O] a acquis la propriété des parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 8] que:

“Dans l’acte de donation partage sus relaté du 14 novembre 1912, il est stipulé que la parcelle de terre présentement vendue a droit (au nord) à un passage de voiture par les numéros 162-[Cadastre 9] et [Cadastre 10] de la section S. Cette parcelle a également ses murs privatifs au Nord, à l’ouest et au sud et le fonds est mitoyen à l’est avec la propriété de Monsieur [P] [X]. Les vendeurs précisent que les parcelles grevées de la servitude de passage sont actuellement cadastrées section AE [Cadastre 2]-[Cadastre 6]-[Cadastre 11] et [Cadastre 12].”

L’extrait de l’acte authentique du 14 novembre 1912 laisse apparaître que “le pré à droit (au nord) a un passage de voiture par les numéros 162, 161 et 160 de la section S”.

L’acte authentique en date du 21 juillet 1947 a prévu quant à lui :
“dans l’acte de donation partage sus relaté du 14 novembre 1912, il est stipulé que la parcelle de terre présentement vendue a droit (au nord) à un passage de voiture par les numéros 162-161 et [Cadastre 10] de la section S. Cette parcelle a également ses murs privatifs au Nord, à l’ouest et au sud et le fonds est mitoyen à l’est avec la propriété de Monsieur [P] [G] à [Localité 2]”.

Il n’est pas contesté par les parties que la numérotation napoléonienne [Cadastre 10], [Cadastre 9] et [Cadastre 13] a été numérotée au nouveau cadastre sous les références suivantes: [Cadastre 2], [Cadastre 6], [Cadastre 11], [Cadastre 14] et [Cadastre 12].

Néanmoins, il convient de rappeler que la création ou l’existence d’une servitude au profit d’un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant; peu importe qu’il n’en soit pas fait mention dans les titres de propriété du fonds dominant et ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet de la publicité foncière. Ainsi, une servitude conventionnelle non mentionnée dans l’acte d’acquisition et non publiée au service de la publicité foncière est inopposable au nouvel acquéreur sauf s’il en avait connaissance.

Il est constant que Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] ont acquis la propriété des parcelles cadastrées AE section [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à la suite du décès de leur mère, Madame [W] [L] le 17 décembre 2009.

Par ailleurs, l’acte antérieur de vente de la parcelle N°[Cadastre 2] du 19 août 1975 ainsi que le titre de propriété dans le cadre de la succession des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et l’acte d’achat de la parcelle [Cadastre 6] du 31 août 1999 ne mentionnent pas l’existence d’une quelconque servitude de passage grevant les parcelles acquises. La lecture de l’acte authentique du 25 août 2021 par lequel Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] ont acquis auprès de Madame [D] [U] la propriété de la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 15] ne mentionne l’existence d’aucune servitude.

Il ressort ainsi de l’ensemble de ces éléments qu’en l’absence de mention de l’existence d’une servitude de passage sur les actes d’acquisition du fonds servant, cette servitude est inopposable aux propriétaires de ce fonds.

Dès lors, l’argumentaire relatif à l’existence d’une servitude conventionnelle développé par Madame [N] [O] ne saurait prospérer.

Sur l’existence d’une servitude légale:

L’article 682 du code civil prévoit que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En présence d’une situation d’enclavement du fonds, une servitude légale de passage existe de plein droit en application de l’article 682 du code civil, même si elle n’est pas inscrite dans l’acte d’achat.

Madame [A] [O] fait valoir que sa propriété est en fort déclivité avec un mur de 1m70 de hauteur et agrémenté de plantations. Elle ajoute que l’accès piéton est utilisé essentiellement par les locataires de la maison d’habitation implantée sur les parcelles AE [Cadastre 3] et [Cadastre 8] en période estivale d’avril à septembre. Elle ajoute que la maison fait l’objet de travaux d’extension et qu’elle occupe un abri de jardin aménagé sur la parcelle AE [Cadastre 8] dont l’espace est délimité par une clôture en claustras lors de la location saisonnière de la maison principale. Elle précise que l’abri de jardin est desservi par la servitude de passage via les parcelles 76,75,74,80 et [Cadastre 12] à partir d’un portillon de couleur verte qui existe depuis toujours. Elle souligne que ce passage existe depuis plusieurs années et a toujours été entretenu et usité par elle et sa famille. Elle affirme que dans son mail en date du 30 juillet 2018, Monsieur [B] [T] [J] a reconnu l’existence d’une servitude de passage ce qui constitue un aveu extra judiciaire.

Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] font valoir que Madame [A] [O] peut accéder à sa propriété en empruntant la [Adresse 4]. Ils estiment que le procès-verbal de commissaire de justice ainsi que les photographies produites aux débats permettent d’établir que la [Adresse 4] est passagère et que des véhicules y circulent, de sorte que Madame [A] [O] peut se rendre en voiture devant son domicile par cette rue. Ils ajoutent que la défenderesse peut accéder par le portillon devant sa maison et que sa parcelle n’est donc pas enclavée.

En l’espèce, il appartient à Madame [A] [O], qui entend se prévaloir de l’existence d’une servitude légale de passage de justifier de l’existence d’une situation d’enclavement de son fonds.

Il résulte de la lecture du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024 que:

la parcelle de Madame [A] [O] “est accessible au sud par portillon, entouré de poteaux en béton et quelques parpaings peints en blanc. Le numéro de rue est fixé sur le portillon, tandis que la boîte aux lettres est située juste à côté. Cet accès est situé en limite de voie publique ([Adresse 4]). (…) La [Adresse 4] est carrossée avec l’enrobé. Cette rue est en pente douce, avec un amont à l’ouest et un aval à l’est. Cette rue est à sens unique, de l’ouest vers l’est. (…). La largeur de la rue est suffisante pour la circulation d’un véhicule terrestre à moteur (voiture, camionnette, fourgon).” (…) “Des empreintes de pneus automobiles sont visibles dans la [Adresse 4], y compris à proximité immédiate de la parcelle voisine de celle de la requérante” (..) “Des traces de passage en véhicule automobile sont également visibles dans la [Adresse 4], au sud des parcelles de la requérante et de sa voisine”.

“A l’extrémité Est de la rue, au niveau de la route du [Localité 3], perpendiculaire, sont implantés des panneaux de signalisation routière, et notamment un panneau stop pour les véhicules circulant sur la route du bourg. Je constate également un marquage horizontal sur la chaussée, correspondant au panneau stop”.

Il résulte de la lecture de ce procès-verbal de constat que le fonds appartenant à Madame [A] [O] n’est pas enclavé et dispose d’un accès direct à la rue. Ainsi, les automobilistes peuvent emprunter la [Adresse 4] qui est passagère. Il est donc possible pour Madame [A] [O] de se rendre en voiture jusqu’à son domicile.

Dès lors, la parcelle [Cadastre 7] n’est pas enclavée et il en est de même pour la parcelle [Cadastre 3] à laquelle Madame [A] [O] peut accéder en passant par la parcelle 69a. Il n’est pas plus démontré que l’accès existant serait impossible ou trop dangereux justifiant l’existence d’une servitude légale de passage.

Il convient en outre de rappeler que l’existence d’une servitude de passage ne peut s’établir par le seul usage, même immémorial, seule l’assiette d’un passage légalement constitué pouvant s’établir par prescription.

L’enclavement allégué n’est pas justifié, le procès verbal de commissaire de justice démontrant à l’inverse que la [Adresse 4] est passagère et permet à Madame [A] [K] d’accéder à sa parcelle. Les photographies produites aux débats par Madame [A] [K] ne permettent pas de remettre en question les constatations effectuées par le commissaire de justice.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir qu’il n’est pas justifié de l’existence d’une servitude de droit de passage, qu’elle soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’absence de démonstration de l’existence d’une servitude légale ou conventionnelle de passage, il convient de retenir que Madame [A] [K], en passant sur la propriété de Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] a violé leur droit de propriété générant pour ces derniers un préjudice.

Au regard des éléments du débat, la mise en oeuvre d’une astreinte n’apparait pas nécessaire pour s’assurer de la bonne exécution de la décision. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de condamnation sous astreinte.

Sur les demandes indemnitaires:

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance:

Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] sollicitent l’octroi d’une somme de 3000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance. Ils font valoir que Madame [N] [O] a violé à plusieurs reprises leur droit de propriété ce qui leur a causé un préjudice dont ils sollicitent l’indemnisation.

Madame [N] [O] s’oppose à la demande. Elle estime qu’aucune violation du droit de propriété ne saurait être retenue à son encontre et rappelle que la plainte qui a été déposée à son encontre par les demandeurs a été classée sans suite pour absence d’infractions.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que Madame [N] [O] a traversé à multiples reprises la propriété appartenant à Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J]. Si elle a pu invoquer l’existence d’une servitude de passage, les développements précédents de la présente décision ont retenu l’absence de démonstration de l’existence d’une telle servitude au profit de Madame [N] [O].

Dès lors, Madame [N] [O] ne justifie d’aucun moyen légitime pour s’être rendue sur la parcelle appartenant à Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] sans leur accord et sans leur consentement.

Cette violation du droit de propriété de Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] leur a nécessairement causé un préjudice qu’il convient d’indemniser par l’octroi d’une somme de 2000 euros.

Madame [N] [O] sera donc condamnée à verser à Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] la somme de 2000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande au titre du préjudice moral:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] font valoir qu’ils ont subi stress et tracas du fait de la situation actuelle. Ils sollicitent dès lors une somme de 2000 euros en indemnisation de leur préjudice moral.

En l’espèce, il convient de relever que Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] ne verse aux débats aucune pièce de nature à justifier de l’existence et du quantum du préjudice moral qu’ils invoquent.

Face à cette carence dans la charge de la preuve, Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur la demande au titre de la résistance abusive:

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de principe que l’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières ne rendant fautif.

En l’espèce, il n’est produit aux débats aucun élément de nature à établir que Madame [N] [O] aurait abusivement usé de son droit à se défendre en justice.

Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] seront donc déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la résistance abusive:

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de principe que l’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières ne rendant fautif.

En l’espèce, il n’est produit aux débats aucun élément de nature à établir que Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] auraient abusivement usé de leur droit à agir en justice.

Madame [N] [O] sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [N] [O] sollicite l’octroi d’une somme de 3500 euros en réparation de son préjudice moral. Elle indique subir depuis de nombreux mois les exactions de ses voisins et leurs mauvaises intentions.

Force est de relever que Madame [N] [O] ne produit aux débats aucun élément de nature à établir l’existence et le quantum du préjudice invoqué.

Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [O] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens et à verser à Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition du public par le greffe:

Déboute Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] de leur demande de condamnation sous astreinte de Madame [N] [O] à cesser le trouble du voisinage.

Condamne Madame [N] [O] à verser à Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] la somme de 2000 euros au titre du trouble de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [I] de leur demande relative au préjudice moral.

Déboute Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] de leur demande au titre de la résistance abusive.

Déboute Madame [N] [O] de l’ensemble de ses demandes.

Condamne Madame [N] [O] à payer à Madame [F] [Q] et Monsieur [B] [T] [J] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [N] [O] aux entiers dépens.

Rappelle l’exécution à titre provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, président de l’audience, et par C. TROADEC greffière.

LA GREFFIERER LA PRESIDENTE