COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LA TONNELLE c/ [Localité 2] des copropriétaires. de l’immeuble [Adresse 1]

N° 26/
Du 26 Octobre 2026

4ème Chambre civile
N° RG 25/01786 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QN6O

Grosse délivrée à

la SELARL FIORENTINO

la SELARL SELARL D’AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 20 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Octobre 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. LA TONNELLE, prise en la personne de son dirigeant
C/O GETAD SAM
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Christophe FIORENTINO de la SELARL FIORENTINO, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndicen exercice
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société de droit monégasque [Adresse 1] est propriétaire du lot n°18 de l’état descriptif de division d’un immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5] qu’elle a acquis de la société de droit français [Adresse 1] suivant acte authentique du 21 février 2022.

Ce lot n° 18 est constitué du bâtiment B de l’ensemble élevé de trois niveaux sur sous-sol.

L’ensemble immobilier est régi par un règlement de copropriété reçu le 24 février 2017 par Maître [X] [K] [D], notaire à [Localité 6], qui prévoit que le propriétaire du lot 18 formant l’intégralité du bâtiment B est d’ores et déjà autorisé à procéder à la scission de la copropriété selon le plan établi à l’échelle 1/125 par la société Geotech Conseil.

La société La Tonnelle a fait inscrire la demande de retrait de son lot n° 18 de la copropriété à l’ordre du jour des assemblées générales du 9 février 2024 puis du 24 février 2025, demande de scission qui a été refusée.

Faisant valoir que le rejet de sa demande de scission par les résolutions 22, 23 et 24 de l’assemblée générale du 24 février 2025 procédait d’un abus de majorité, la société [Adresse 1] a, par acte du 9 mai 2025, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 7] aux fins d’obtenir leur annulation.

Dans ses dernières écritures communiquées le 11 mai 2026, la société La Tonnelle sollicite, outre la révocation de la clôture, le prononcé de la nullité des résolutions n° 22, 23 et 24 adoptées par l’assemblée générale du 24 février 2025 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le règlement de copropriété prévoit expressément l’autorisation donnée au propriétaire du lot n° 18 de quitter la copropriété en posant les conditions de cette sortie, à savoir la constitution de deux servitudes, l’une de passage et l’autre non aedificandi. Elle souligne que le projet de constitution de ces deux servitudes rédigé par Maître [J] a été annexé à la convocation à l’assemblée générale. Elle expose que, pour autant, sa demande a été rejetée au motif que les intérêts de la copropriété ne seraient pas suffisamment définis et préservés.
Elle soutient qu’en réalité, lors des débats, les copropriétaires opposants à la scission se sont prévalus du non-paiement de ses charges, de travaux qu’elle a réalisés sur le portail du garage du bâtiment B sans autorisation, de la mauvaise programmation de ce portail et de leur refus de ne bénéficier que d’une servitude de passage pour accéder aux garages.
Elle rappelle que les stipulations du règlement de copropriété s’imposent au syndicat de sorte que l’assemblée générale ne pouvait pas voter contre sa demande de retrait dans les conditions fixées par celui-ci. Elle ajoute que ce refus procède d’un abus de majorité car il a été motivé, en des termes identiques, par les trois résolutions sans préciser les intérêts qui ne seraient pas suffisamment préservés. Elle soutient qu’il est ressorti des débats qu’il s’agissait en réalité d’un chantage exercé par une copropriétaire estimant qu’elle ne remplissait pas ses obligations et qui a fait prévaloir ses intérêts personnels sur ceux de la copropriété.
Elle dément avoir été le promoteur immobilier qui a fait édifier l’immeuble et rédiger le règlement de copropriété en indiquant que cela ressort de son acte d’acquisition de l’immeuble auprès d’une société commerciale de droit français qui lui est étrangère.
Elle expose que l’assemblée générale spéciale du 27 janvier 2026 convoquée pour adopter le projet de scission n’a pas approuvé son retrait dans les conditions expressément fixées par le règlement de copropriété, concernant notamment le transfert de la propriété du passage pour les voitures et la constitution d’une servitude de passage au profit du syndicat. Elle fait valoir que s’il est vrai que l’assemblée du 16 avril 2026 a modifié le règlement de copropriété et le projet de scission de la copropriété, c’est à la date de l’assemblée litigieuse du 24 février 2025 qu’il convient de se placer pour en apprécier la régularité. Or, il soutient que le projet qu’elle a soumis a l’assemblée était conforme aux stipulations du règlement de copropriété et n’a été refusé par l’effet d’un abus de majorité. Elle fait valoir qu’étaient annexés à la convocation à l’assemblée du 24 février 2025 les éléments nécessaires pour permettre à l’assemblée de se prononcer à savoir, un projet notarié de scission avec constitution des servitudes prévues par le règlement de copropriété, un plan établi par la société Geotech Conseil, un projet de modificatif à l’état descriptif de division également dressé par la société Geotech Conseils, ce dont elle déduit que les motifs allégués pour soutenir que le refus était légitime ne sont pas sérieux. Elle ajoute que lors de l’assemblée, les copropriétaires n’ont pas fait valoir d’atteintes précises à l’intérêt collectif mais leur désaccord avec les modalités de la scission organisées par le règlement et qui ne pouvaient pas être remises en cause.

Dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 6 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de la SCI [Adresse 1] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la société demanderesse était initialement propriétaire de l’ensemble immobilier et que, par acte du 24 février 2017, elle a établi un règlement de copropriété dans lequel est inséré un paragraphe intitulé « scission de copropriété » pour lui permettre de détacher le lot dont elle est restée propriétaire de l’ensemble avec constitution de deux servitudes. Il soutient que la rédaction très lapidaire et incomplète de ce paragraphe ne permettait pas d’assurer la sécurité juridique de cette scission et de préserver l’intérêts collectifs des copropriétaires qui ont refusé d’adopter les trois résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée du 24 février 2025 à la demande de la SCI [Adresse 1] au motif que les intérêts de la copropriété n’étaient pas suffisamment préservés et définis et qu’ils sollicitaient qu’un expert immobilier et un notaire soient mandatés pour permettre la révision du projet. Il souligne que les copropriétaires n’ont pas remis en cause le principe de la scission mais ses modalités en estimant que les éléments transmis par la SCI [Adresse 1] étaient insuffisants pour se prononcer. Il considère que l’avant-projet de scission annexé au règlement de copropriété, qui ne constitue qu’une ébauche de ses grandes lignes, était insuffisant. Il ajoute que l’acte ne précisait pas les modalités des deux servitudes à constituer.
Il expose qu’en tout état de cause, une assemblée générale spéciale réunie le 27 janvier 2026 a approuvé la scission sur la base d’un plan de division établi par le géomètre-expert [V] (document d’arpentage), d’un projet modificatif de l’état descriptif de division réalisé par M. [G] [B], du projet de nouveau règlement de copropriété à destination du nouveau syndicat constitué uniquement du bâtiment A réalisé par M. [G] [B] et des modificatifs votés par l’assemblée. Il explique qu’une nouvelle assemblée générale ordinaire réunie le 16 avril 2026 a validé le projet de scission dont un projet modificatif de l’état descriptif de division qui prévoit la constitution de servitude dans ses pages 4 à 7 qui est en tout point conforme au règlement de copropriété. Il précise que le syndicat a pris en charge l’ensemble des frais liés à l’opération, y compris les frais de constitution de servitudes de passage.
Il fait valoir que, dans ce contexte, la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un abus de majorité qui serait constitué par l’affirmation fausse selon laquelle les copropriétaires auraient accepté le principe de la scission et par une querelle l’opposant à certains copropriétaires, ce qui n’est pas démontré. Il soutient que le motif de refus par lequel l’assemblée a indiqué qu’elle souhaitait la désignation d’un expert immobilier et d’un notaire pour préserver ses intérêts dément qu’un abus soit à l’origine des décisions contestées. Il précise que la désignation de ces professionnels était nécessaire pour assurer l’efficacité juridique des actes, notamment des constitutions de servitude en relevant que les plans annexés au règlement de copropriété n’étaient pas suffisamment précis. Il fait observer que le retrait du bâtiment B n’entraîne pas d’augmentation des charges si bien que les copropriétaires n’avaient aucune raison de s’y opposer. Il précise qu’il a pris en charge l’ensemble des frais liés à la scission qui étaient pourtant mis à la charge de la SCI [Adresse 1] par le règlement de copropriété. Il conclut en conséquence qu’il n’a commis aucun abus, l’organisation d’assemblée ultérieure ayant validé la scission sur le fondement de nouveaux actes établis par des professionnels justifiant au contraire le bien-fondé du refus initial en raison de l’insuffisance des éléments fournis.

La clôture de la procédure, initialement intervenue le 5 mai 2026, a de nouveau été prononcée le 19 mai 2026 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2026 et la décision a été mise en délibéré au 20 août 2026 prorogé au 26 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 22, 23 et 24 adoptées par l’assemblée générale du 24 février 2025.

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité, soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Au terme de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée et l’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le II. de ce texte prévoit que l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division et que l’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

Si l’information préalablement donnée aux copropriétaires est insuffisante, le refus opposé par l’assemblée générale n’est pas abusif. Ainsi, en soumettant à l’assemblée générale un projet sommaire visant à construire sur un lot qui serait séparé du reste de la copropriété, projet qui ne comportait pas les conditions matérielles, juridiques et financières de sa réalisation, le copropriétaire demandeur s’expose à un refus de l’assemblée générale sans abus de droit de la part de cette dernière (Cass. 3e civ., 26 mai 2010).

Toutes les incidences, mêmes financières, doivent en effet être prises en compte pour la régularité de la décision.

En l’espèce, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division reçu le 24 février 2017 par Maître [X] [K] [D], notaire à [Localité 6], prévoit que :

« Le propriétaire du lot 18, formant l’intégralité du bâtiment B est d’ores et déjà autorisé, sans approbation de l’assemblée générale, à procéder à la scission de la copropriété selon le plan établi à l’échelle 1/250 par la société GEOTECH CONSEIL (fond de plan établi par M. [F] [N], architecte à [Localité 7], et fourni par la SARL [Adresse 8] Tonnelle le 29/09/2016) intitulé « Avant-projet de scission » qui demeurera ci-après annexé après mention.

Lors de la scission, il sera constitué par le propriétaire de la parcelle B figurant sous le liseré vert au plan, au profit de la parcelle A figurant sous teinte rouge au plan, une servitude de passage figurant sous hachures rouges au plan ci-après annexé, afin de permettre l’accès des véhicules au sous-sol du bâtiment A.

Les frais dudit acte seront à la charge exclusive du propriétaire du lot 18 formant l’intégralité du bâtiment B.

Il sera constitué dans l’acte une servitude non aedificandi sur la parcelle de jardin à usage privatif du bâtiment B au profit de la copropriété restante. Cette servitude sera établie selon le plan établi à l’échelle 1/250 par la société GEOTECH CONSEIL (fond de plan établi par M. [F] [N], architecte à [Localité 7], et fourni par la SARL [Adresse 8] Tonnelle le 29/09/2016) intitulé « Avant-projet de scission » qui demeurera ci-après annexé après mention.

L’interdiction de construire ne portera pas cependant sur la construction éventuelle d’une piscine et de son pool house ou de toute annexe d’une surface maximum de 20 m². »

La société civile immobilière La Tonnelle a acquis le 21 février 2022 de la société La Tonnelle, qui est une société distincte, le lot n°18 de l’ensemble immobilier et a demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 24 février 2025 les projets de résolution suivants :

Résolution n° 22 : décision à prendre afin de valider le projet de scission de la parcelle AC [Cadastre 1] en deux nouvelles parcelles (BAT A et BAT B) et annulation de lot (18) inscrit dans l’état descriptif de division du 24 février 2017 (page 41 et 42) selon le document modificatif parcellaire cadastral (DMPC ou document d’arpentage) réalisé par le cabinet Geotech.
Résolution n° 23 : scission de la parcelle AC [Cadastre 2] : approbation du modificatif à l’état descriptif de division du bâtiment A à la suite de la sortie du lot 18 représentant 264/1000 des tantièmes de charges communes de la copropriété.
Résolution n° 24 : scission de la parcelle AC [Cadastre 2] : approbation des deux servitudes, l’une de passage constituée par le propriétaire de la parcelle B au profit de la parcelle A afin de permettre l’accès des véhicules au sous-sol du bâtiment A et une autre non aedificandi sur la parcelle de jardin à usage privatif du bâtiment B au profit de la copropriété restant à savoir le bâtiment A.
L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 24 février 2025 a refusé d’adopter ces décisions pour des motifs rédigés en des termes identiques :

« L’assemblée générale rappelle que le principe de scission a été accepté l’année dernière. Cependant, l’assemblée refuse à ce jour le projet de scission tel qu’il est présenté car les intérêts de la copropriété ne sont pas suffisamment définis et préservés. Il est demandé qu’un expert immobilier et/ou notaire soit mandaté pour le compte de la copropriété afin de réviser le projet de scission. Partant, le projet définitif sera présenté lors d’une prochaine assemblée générale. »

Le règlement de copropriété consacre le droit du lot 18 de se retirer de l’ensemble en copropriété sans autorisation de l’assemblée générale et fixe les conditions de cette scission notamment par la constitution de deux servitudes de passage et non aedificandi au profit du bâtiment A restant en copropriété.
Pour autant, l’assemblée générale devait se prononcer sur les modalités matérielles, juridiques et financières de la réalisation de la scission mettant en œuvre les conditions fixées par le règlement, ce qui rendait nécessaire l’établissement à tout le moins :

d’un projet de plan de division de l’assiette foncière initiale de l’ensemble,d’un projet de modificatif à l’état descriptif de division après retrait,de la rédaction d’un acte constitutif de servitude notarié.
La SCI [Adresse 8] Tonnelle fait valoir que ces éléments étaient annexés à la convocation, qu’il s’agissait d’une part, des plans de la société la société Geotech Conseil et, d’autre part, d’un projet d’acte rédigé par Maître [U] [T].

Pour autant, les plans de la société Geotech Conseil sont imprécis notamment au regard du plan dressé par la suite par M. [V], géomètre-expert, et ne permettaient pas de constituer deux nouvelles assiettes foncières et deux servitudes.

L’assemblée devait en effet se prononcer sur les modalités juridiques, matérielles et financières précises de la scission et son refus, non pas d’autoriser la scission, mais de valider les modalités qui lui étaient soumises n’est pas, en lui-même, illicite pour être contraire au règlement de copropriété dès lors qu’il est justifié par un motif légitime.

La SCI [Adresse 1] soutient également que le refus est abusif pour avoir été motivé par des considérations étrangères à l’intérêt collectif, voire par l’intérêt personnel de certains copropriétaires, ce qu’il lui incombe de démontrer.

Or, il ressort des éléments versés aux débats que :

les éléments annexés à la convocation à l’assemblée générale ne se suffisaient pas à eux-mêmes pour matériellement et juridiquement mettre en œuvre la scission prévue par le règlement, le procès-verbal de l’assemblée fait expressément part de la volonté des copropriétaires de recourir à un notaire et à un expert pour analyser les modalités du retraits du lot n° 18,le syndicat a, l’année suivante, fait établir ces documents, organisé une assemblée spéciale et une assemblée ordinaire qui ont approuvé la scission et ses modalités.
Dans ces conditions, la SCI La Tonnelle ne rapporte par la preuve que le refus qui lui a été opposé lors de l’assemblée générale du 24 février 2025 procède d’un abus de majorité pour avoir été motivé par l’hostilité de certains copropriétaires, ce qui ne ressort que de ses allégations et est contesté par le syndicat.

A défaut de démonstration d’un abus de majorité, la demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 22, 23 et 24 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] le 24 février 2025 sera rejetée

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la SCI [Adresse 1] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI [Adresse 1] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] », [Adresse 9] et [Adresse 10] à Beaulieu-sur-Mer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.