Obligations de paiement et recouvrement en copropriété : enjeux et conséquences

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/06112
N° Portalis DB2E-W-B7I-M3YC

Minute n°25/

Copie exec. à :
– Me Nicolas DELEAU
– SCI LVPST

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
31 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7]
sise [Adresse 2]
agissant par son syndic, la S.A.S. Cabinet Immobilière ZIMMERMANN
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Nicolas DELEAU, substitué par Me Caroline AMMAR, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 152

DEFENDERESSE :

S.C.I. LVPST
Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 493 929 863
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 6]
non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Vice-Présidente
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l’audience publique du 26 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Janvier 2025.

JUGEMENT :
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente et par Maryline KIRCH, Greffier

La SCI LVPST est copropriétaire dans l’immeuble de la [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 5], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la SAS IMMOBILIERE ZIMMERMANN.

Par assignation délivrée le 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic, a fait citer la SCI LVPST devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement des charges de copropriété arriérées.

A l’audience du 26 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] agissant par son syndic, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

déclarer sa demande recevable et bien fondée,condamner la SCI LVPST au paiement de la somme de 4 000,19 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2024, condamner la SCI LVPST au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter du jugement à intervenir,déclarer qu’en application de l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge exclusive de la SCI LVPST,ordonner la capitalisation des intérêts échus à compter du 6 mars 2024 sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner la SCI LVPST aux entiers frais et dépens de la procédure,condamner la SCI LVPST au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,confirmer que la décision à intervenir est exécutoire par provision.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] fait valoir que la SCI LVPST n’a pas régularisé la situation d’impayés en dépit d’un courrier de mise en demeure du 6 mars 2024.

Il estime que la défenderesse doit supporter l’ensemble des frais déboursés par le syndic comprenant les frais de mise en demeure et de remise au contentieux tel que stipulé dans le contrat de syndic du 11 janvier 2023.

Il sollicite le paiement de dommage-intérêts pour résistance abusive de la SCI LVPST qui cause, selon lui, un trouble de trésorerie indiscutable.

Bien que régulièrement citée à personne morale, la SCI LVPST ne s’est ni présentée ni fait représenter.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 31 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2-1 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application des articles 35 et 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 7] représenté par son syndic produit :

– l’extrait du Livre foncier selon lequel la SCI LVPST est propriétaire des lots 112 et 2024 correspondant à un appartement et un garage [Adresse 2] à [Localité 5],

– des appels trimestriels du 2ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2024 ainsi qu’un relevé de compte au 22 mai 2024 (annexe n°26) duquel il ressort que la somme de 4 000,19 euros réclamée à cette date correspond notamment à un appel de fonds pour des travaux de ravalement de façade et honoraires (3 981,50 euros), des frais de mis en demeure par courrier recommandé du 6 mars 2024 (40 euros), des appels de fonds trimestriels pour charges courantes du deuxième trimestre 2024 et travaux (262,43 euros), des frais de contentieux (120 euros), un virement effectué par la défenderesse le 25 avril 2024 (150 euros) et un solde créditeur antérieur de 253,74 euros au 1er janvier 2024,

– les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 9 novembre 2021, 11 janvier 2023, 6 décembre 2023 ayant notamment approuvé les comptes, adopté les budgets prévisionnels et voté les travaux de ravalement de façade et adopté les budets prévisionnels pour lesdits travaux présentés lors de la dernière assemblée générale,

– le contrat de mandat de syndic,

– une mise en demeure du 6 mars 2024 dont l’accusé de réception n’est pas produit,

– un courrier du 17 mai 2024 adressé par le conseil du demandeur à la SCI LVPST mettant cette dernière en demeure d’avoir à payer la somme de 4 000,19 euros avant le 31 mai 2024. Le suivi de la poste produit avec le courrier fait état de ce qu’au 24 mai 2024 l’envoi est disponible en point de retrait pendant 15 jours ;

Il ressort des pièces produites que la SCI LVPST ne s’acquitte plus de ses obligations de copropriétaire.

Les appels de fonds produits, le relevé de compte ainsi que le dernier courrier de mise en demeure mettent en lumière que la SCI LVPST reste redevable au titre des charges de copropriété, déduction faite des frais de recouvrement et de procédure, de la somme de 3 840,19 euros (4 000,19 euros – 160 euros).

La SCI LVPST, non comparante, ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Par conséquent la SCI LVPST sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 7] représenté par son syndic, la SAS IMMOBILIERE ZIMMERMANN, la somme de 3 840,19 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024, date de l’assignation, valant interpellation suffisante au titre des charges de copropriété, appel de charges de copropriété du 1er janvier 2024 au 22 mai 2024 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

– frais de lettre de mise en demeure du 6 mars 2024 de 40 euros,
– frais de contentieux au 25 avril 2024 de 120 euros,

Soit un montant total de 160 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Les frais de « contentieux » étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Si le syndicat des copropriétaires produit le courrier de mise en demeure daté du 6 mars 2024, ce courier n’est accompagné d’aucun accusé de réception contrairement à ce que prévoit la tarification des frais de mise en demeure à l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic versé à la procédure.

Par conséquent, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 7], représenté par son syndic, de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 7] représenté par son syndic ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les mesures accessoires

La SCI LVPST, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 7], représenté par son syndic, une somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous.

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LVPST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS IMMOBILIERE ZIMMERMANN, la somme de 3 840,19 euros au titre des impayés de charges de copropriété du 1er janvier 2024 au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS IMMOBILIERE ZIMMERMANN de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS IMMOBILIERE ZIMMERMANN de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI LVPST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS IMMOBILIERE ZIMMERMANN, représenté par son syndic, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LVPST aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente
Maryline KIRCH Gussun KARATAS