MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 26/00176 – N° Portalis DB3J-W-B7K-HCE5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS
EN DATE DU 30 Septembre 2026

DEMANDEURS :

LE :

Copie simple à :
-Me CHAABEN
-Me Gabriel WAGNER
-service des expertises (X3)

Copie exécutoire à :
– Me CHAABEN
Monsieur [E] [J]
demeurant [Adresse 1]

Madame [Q] [D]
demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Mohamed CHAABEN avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [W]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Gabriel WAGNER avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 26 Août 2026.

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte notarié du 25 mars 2026, Monsieur [A] [W] a donné à bail un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 2] à Monsieur [E] [J] et Madame [Q] [D].

Par courrier du 24 avril 2026, Monsieur [E] [J] et Madame [Q] [D] ont mis en demeure Monsieur [A] [W] de suspendre toute demande de paiement de loyers ou de charges et de leur proposer une solution amiable visant à la résiliation du bail et au remboursement total ou partiel de la somme de 25 000 euros versée au titre de l’indemnité d’entrée.

Le 12 mai 2026, un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé aux termes duquel il est constaté, dans le tiers de la salle principale, que le revêtement de sol, type lames de parquet stratifié, présente un phénomène de gondolement et de désaffleurement important. Dans cette même partie, il est également constaté la présence d’une pellicule d’eau sur le sol et de flaques.

S’agissant de l’installation électrique il est relevé que la présence d’humidité dans les lieux renforce le problème de sécurité. Le commissaire de justice constate également que lorsque le mitigeur des toilettes est actionné en position ouverte, un écoulement par les hauts survient en sous-sol. Enfin, s’agissant du logement d’habitation loué contigu au commerce, il est relevé la présence de tâches de moisissure et d’humidité.

Par acte de commissaire de justice du 09 juin 2026 signifié à personne, Monsieur [E] [J] et Madame [Q] [D] ont assigné Monsieur [A] [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 03 août 2026, Monsieur [E] [J] et Madame [Q] [D] sollicitent de :

– DECLARER Madame [Q] [P] [Y] [D], Monsieur [E] [J] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes,

– CONSTATER l’urgence, le trouble manifestement illicite et l’imminence d’un dommage tenant au péril financier des demandeurs empêchés d’exploiter leur commerce par la faute du bailleur,

– CONSTATER le manquement grave de Monsieur [W] à son obligation de délivrance conforme,

– ORDONNER, à titre de mesure conservatoire, la suspension immédiate et temporaire du paiement des loyers et des charges par les locataires à compter de la signature du bail, et ce jusqu’à ce que les travaux permettant de rendre les locaux à leur destination soient exécutés,

– ENJOINDRE à Monsieur [A] [W] de faire réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, les travaux de réfection et de mise aux normes (notamment électricité, accessibilité PMR, étanchéité) relevant de la vétusté et des grosses réparations.

À TITRE SUBSIDIAIRE, si le Président du Tribunal de céans estimait ne pas pouvoir enjoindre immédiatement la réalisation des travaux :

– ORDONNER la désignation de tel Expert Judiciaire qu’il plaira au Président du Tribunal de nommer, avec pour mission de : se rendre sur les lieux litigieux, situés [Adresse 3] à Poitiers ; constater l’état des locaux, et notamment les désordres affectant la sécurité électrique, l’étanchéité, l’accessibilité PMR et l’état sanitaire (insalubrité) du bien loué ; déterminer l’origine de ces désordres et non-conformités ; lister et décrire de manière exhaustive les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux pour l’exploitation d’un « CAFE, RESTAURANT ET VENTES A EMPORTER » ; chiffrer le coût de ces travaux de remise en état et déterminer la durée nécessaire à leur exécution ; évaluer l’ensemble des préjudices subis par les preneurs (trouble de jouissance, pertes d’exploitation, immobilisation financière) du fait de l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce depuis la signature du bail.

– DIRE que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera laissée à la charge du Trésor Public,

– JUGER que pendant toute la durée des opérations d’expertise, le paiement des loyers et des charges par les locataires demeurera intégralement suspendu,

En tout état de cause,

– DEBOUTER Monsieur [A] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– STATUER ce que de droit sur les dépens.

Il se prévalent des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile et précisent que le trouble manifestement illicite est indiscutable dans la mesure où ils se retrouvent locataires d’un bien impossible à ouvrir au public,

Par ailleurs, ils soutiennent que Monsieur [A] [W] a manqué à son obligation, au sens de l’article 1719 du code civil, de délivrer un local permettant d’exercer concrètement l’activité de restauration dès lors que les défauts structurels constatés incombent au propriétaire. Sur ce point, ils soulignent que le défaut d’immatriculation de la société QRG est indifférent dès lors que le contrat de bail prévoit qu’à défaut d’immatriculation dans le délai imparti, le bail leur appartiendra définitivement et de plein droit.

S’agissant de la demande de suspension des loyers, ils soutiennent que le dommage imminent est caractérisé dès lors que l’ensemble du local est impropre à sa destination, en effet l’établissement ne peut être ouvert à cause des zones sinistrées. En outre, ils rappellent que le contrat de bail met expressément les grosses réparations ainsi que les travaux de mise aux normes liés à la vétusté à la charge du bailleur de sorte qu’ils sont bien fondés à enjoindre à Monsieur [A] [W] de faire réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, les travaux de réfection et de mise aux normes.

Ils précisent que l’état des lieux d’entrée, non technique, ne saurait occulter les vices cachés et les non-conformités majeures relevés par le commissaire de justice.

Enfin, et à titre subsidiaire, ils sollicitent que soit ordonnée une mesure d’expertise dès lors que le constat du commissaire de justice atteste de multiples désordres caractérisant ainsi un motif légitime.

Dans ses conclusions notifiées par PRVA le 13 juillet 2026, Monsieur [A] [W] sollicite de :

– Débouter Madame [Q] [D] et Monsieur [E] [J] de toutes leurs demandes fins et conclusions ;

– Condamner Madame [Q] [D] et Monsieur [E] [J] à payer à Monsieur [W] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

– Condamner Madame [Q] [D] et Monsieur [E] [J] aux entiers dépens.

Il précise qu’il était prévu que l’immatriculation de la société QRG devait intervenir au plus tard le 30 avril 2026, or celle-ci n’est jamais intervenue pas plus que celle des demandeurs qui ne peuvent donc bénéficier du statut des baux commerciaux par application de l’article L.145-1 du code de commerce.

En outre, il soutient que les locataires ont manqué à leurs obligations dans la mesure où ils ont procédé en infraction avec les clauses du bail, à une démolition du mur, à un changement de distribution ainsi qu’à la vente des biens meubles de la cuisine sans autorisation du bailleur.

Enfin, ils se prévaut des dispositions de l’état des lieux d’entrée et rappelle que les locaux commerciaux, étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux des locataires, ils précisent que les désordres observés résultent des travaux irrégulièrement effectués par les locataires de sorte qu’ils leurs sont imputables.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le dommage imminent :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile,

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice ou d’une convention.

Constitue un dommage imminent, tout dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

Monsieur [E] [J] et Madame [Q] [D] versent aux débats un constat de commissaire de justice du 12 mai 2026 (pièce n°6 des demandeurs), lequel précise que la présence d’humidité dans les lieux renforce le problème de sécurité.

Toutefois aucun avis technique ni rapport d’un expert ne permet de déterminer que les désordres pourraient mettre en danger la sécurité des biens et du public présent dans ledit local et donc son habitabilité.

Par ailleurs les constats réalisés sont contestés quant à leur origine dès lors qu’ils portent d’une part sur une partie non louée dans le cadre du bail commercial et que les preneurs ont manifestement réalisé des travaux, un mur ayant été détruit, et des biens loués déplacés.

Enfin, la nature des travaux à réaliser n’est pas démontrée, ne permettant pas de connaitre leur imputation soit au bailleur, s’agissant des grosses réparations, soit au preneur pour les autres réparations.

Dès lors, il n’est démontré ni trouble manifestement illicite ni dommage imminent. Il n’ya pas lieu à référé.

Sur la demande d’exécution forcée :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Monsieur [E] [J] et Madame [Q] [D] sollicitent la condamnation de Monsieur [A] [W] à exécuter les travaux de réfection et de mise aux normes (notamment électricité, accessibilité, PMR et étanchéité) relevant de la vétusté et des grosses réparations, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Toutefois, Monsieur [E] [J] et Madame [Q] [D] ne versent aucune pièce aux débats permettant de démontrer que l’installation électrique, l’accessibilité PMR ainsi que l’étanchéité ne sont pas conformes aux normes en vigueur. En effet il n’est versé aux débats qu’un constat de commissaire de justice tandis qu’aucun rapport technique n’est produit.

Par ailleurs les constats réalisés sont contestés quant à leur origine dès lors qu’ils portent d’une part sur une partie non louée dans le cadre du bail commercial et que les preneurs ont manifestement réalisé des travaux, un mur ayant été détruit, et des biens loués déplacés.

Enfin, la nature des travaux à réaliser n’est pas démontrée, ne permettant pas de connaitre leur imputation soit au bailleur, s’agissant des grosses réparations, soit au preneur pour les autres réparations.

L’obligation est donc sérieusement contestable.

Il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile,

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.»

Monsieur [E] [J] et Madame [Q] [D] ont constaté l’apparition de désordres affectant le local qu’ils louent sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Il rapporte la preuve de l’existence de désordres affectant ledit local par la production, le 12 mai 2026, d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice.

La cause des désordres et leur exacte portée ne sont pas entièrement connues, raison de la demande d’expertise, et la réponse à ces questions techniques est nécessaire pour connaître l’applicabilité du régime juridique de responsabilité et les garanties susceptibles d’être mobilisées.

Dès lors, il existe un motif légitime à l’organisation d’une mesure d’instruction judiciaire qui permettra d’appréhender l’ensemble des questions utiles à un éventuel futur procès.

Une mesure d’expertise sera ordonnée selon la mission définie au dispositif. Monsieur [E] [J] et Madame [Q] [D] sont bénéficiaires de l’aide juridictionnelle et les frais d’expertise seront donc avancés par l’Etat.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.»

Monsieur [E] [J] et Madame [Q] [D] seront condamnés provisoirement aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%.»

Monsieur [E] [J] et Madame [Q] [D] sont condamnés provisoirement aux dépens. Il est équitable de ne pas laisser à la charge de Monsieur [A] [W] les frais exposés et non compris dans les dépens à hauteur de 1000 euros. Ils seront condamnés à lui payer cette somme.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé.

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une mesure d’expertise;

Désignons pour y procéder,

Monsieur [Z] [R]
Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Poitiers,
[Adresse 4]
[Localité 3]

Et en cas de refus ou d’empêchement,

Monsieur [X] [K]
Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Poitiers,
[Adresse 5]
[Localité 3]

Avec mission, de :

o Convoquer les parties en cause ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

o Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o Se rendre sur les lieux du litige ;

o Décrire les désordres allégués dans l’assignation et les pièces jointes ;

o Déterminer l’origine, la date d’apparition, l’étendue et les causes des désordres ; dire notamment s’ils proviennent d’une mauvaise utilisation ou d’un défaut d’entretien ; dire si les lieux ont été modifiés depuis la prise de possession ;

o Dire s’ils relèvent des grosses réparations ;

o Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur la base des devis remis par les parties ;

o Donner son avis sur les préjudices subis ;

o Faire toute observation utile ;

Ordonnons aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :
o En cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

o L’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

o L’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

o L’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste hors de son domaine de compétence, de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

o L’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés,

o L’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal et communiquer ces deux documents aux parties.

Disons que l’expert accusera réception de sa mission, nous fera connaître son acceptation éventuelle sans délai et commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe.

Disons que les frais d’expertise seront avancés directement par le Trésor Payeur Général.

Disons que la partie demanderesse communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté ; ces conditions étant remplies, l’expert commis organisera la première réunion.

Disons que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises.

Disons que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu.

Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours.

Disons qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire.

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai d’un mois.

Disons que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé de la consignation ci-dessus fixée, et qu’il déposera au Greffe du Tribunal un rapport définitif de ses opérations, répondant aux dires des parties, au plus tard dans le délai de six mois sauf prorogation dûment autorisée.

Précisons que le rapport définitif devra comprendre une conclusion synthétique des résultats des déductions expertales.

Disons qu’au cas où les parties viendraient à se concilier l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l’expertise en lui adressant alors un procès-verbal de conciliation.

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises.

Disons que le juge chargé du contrôle des expertises, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Poitiers en vertu de l’article 155-1 du code de procédure civile, s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente;

Condamnons Monsieur [E] [J] et Madame [Q] [D] à payer à Monsieur [A] [W] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons Monsieur [E] [J] et Madame [Q] [D] provisoirement aux dépens.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 30 septembre 2026 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Maryline LANGLADE, Greffière, et signée par eux.

La Greffière Le Président