DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

12 Octobre 2026

N° RG 16/01836 – N° Portalis DB3U-W-B7A-JFYT
Code NAC : 30B

S.A.S. [V]
C/
S.A.S. [M]
S.E.L.A.R.L. AJASSOCIÉS
S.E.L.A.R.L. ML CONSEILS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 12 octobre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame ALBORNA, Magistrate à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 02 Mars 2026 devant Christelle ALBORNA, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026, lequel a été prorogé au 12 octobre 2026.

–==o0§0o==–

DEMANDERESSE

S.AS. [V], immatriculée au RCS de [Localité 1], sous le numéro 384 636 106 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Sandrine BOSQUET, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Catherine MUTELET, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSES

S.A.S. [M], immatriculée au RCS d’[Localité 2] sous le numéro 814 709 671 dont le siège social est sis [Adresse 2], venant aux droits de la SARL RIS OPTIQUE

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIÉS, représentée par maître [C] [R], demeurant [Adresse 3], en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S [M], nommé à cette fonction selon jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 10 décembre 2024

S.E.L.A.R.L. ML CONSEILS, représentée par maître [S] [D], mandataire judiciaire, demeurant [Adresse 4] en sa qualité de mandataire judiciaire à la sauvegarde de la S.A.S. [M], nommé à cette fonction selon jugement du Tribunal de commerce de Versailles en date du 14 novembre 2023

représentée par Me Philippe HOUILLON, avocat au barreau de VAL D’OISE et assistée de Me Claudine MIMRAN, avocat plaidant au barreau de Paris

–==o0§0o==–
FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 mars 1993, la société [V] a donné à bail commercial à la société Janirel – aux droits de laquelle est venue la société Ris Optique et se trouve aujourd’hui la société [M] à la suite d’une fusion absorption du 31 décembre 2015-, un local dépendant du Centre commercial [Adresse 5].

Suivant avenant en date du 13 mars 1995, la société [V] a autorisé la société Ris Optique aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société [M] à exercer une activité d’optique, lunetterie, photos, audio et prothèse.

Sur les procédures antérieures

Un contentieux ancien oppose les parties sur la justification des charges locatives.

Par jugement du 19 mars 2012, le Tribunal de Grande Instance de Pontoise a condamné la société [V] à rembourser à la société Ris Optique la somme de 62.305,86 € HT soit 74.517,80 € TTC au titre des charges locatives pour la période du 3 janvier 2000 au 1er octobre 2010 avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2011.

Sur appel de la société [V], la Cour d’appel de [Localité 1] a, par arrêt du 4 novembre 2014 :
confirmé le jugement du 19 mars 2012 sauf à condamner la société [V] à rembourser à la société Ris Optique la somme de 91.399,65 € HT soit 109.313,98 € TTC au titre des charges locatives pour la période du 3 janvier 2000 au 12 octobre 2013 avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2011 et capitalisation des intérêts à compter de cette date ;condamné la société [V] à remettre à la société Ris Optique des décomptes annuels de régularisation de charges réelles pour les années 2000 à 2013, sous astreinte de 50 € par jour, passé le délai de 15 jours suivant la notification de l’arrêt.
Sur la procédure actuelle

Par exploit du 31 décembre 2015, la société [V] a fait assigner la société Ris Optique devant ce tribunal aux fins de la voir condamner au remboursement de la somme de 58.524,70 € HT soit 70.229,64 € TTC au titre du trop-perçu des charges locatives pour les années 2000 à 2013.

Par exploit du 27 avril 2017, la société [M], venant aux droits de la société Ris Optique, a fait assigner la société [V] devant ce tribunal aux fins de la voir condamner à lui rembourser les provisions non justifiées, versées pour la période du 1er trimestre 2014 au 31 décembre 2015.

Par ordonnance du 7 septembre 2017, la présidente de la deuxième chambre civile a ordonné la jonction des procédures.

Par jugement du 2 septembre 2019, ce tribunal a ordonné une expertise judiciaire pour notamment :
déterminer le numéro exact du local objet de bail, sa superficie exacte et le nombre de tantièmes de copropriété qui lui sont applicables ;se faire communiquer l’ensemble des factures relatives aux dépenses figurant dans les comptes du syndicat des copropriétaires pour les années 2011 à 2018 incluses ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales arrêtant les comptes de la copropriété pour la même période ;déterminer, à partir des catégories de charges prévues au règlement de copropriété, celles qui peuvent être répercutées sur le locataire, et qui correspondent aux prestations et travaux courants visés à l’article VII du bail, le tout pour la période courant du 1er janvier 2011 et 31 décembre 2018 ;faire les comptes entre les parties.
Parallèlement, une procédure de sauvegarde au bénéfice de la société [M] était ouverte par jugement du 23 novembre 2023 du tribunal de commerce de Versailles qui désignait la Selarl AJAssociés prise en la personne de Maître [C] [R] en qualité d’administrateur judiciaire et la Selarl ML Conseils prise en la personne de Maître [S] [D] en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 10 décembre 2024, le tribunal de commerce de Versailles arrêtait un plan de sauvegarde d’une durée de 8 ans et désignait la Selarl AJAssociés prise en la personne de Maître [C] [R] en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

La société [V] déclarait sa créance par lettre recommandée du 19 janvier 2024.

L’expert judiciaire déposait son rapport le 9 avril 2024.

La société [V] appelait à la présente instance la Selarl AJAssociés et la Selarl ML Conseils, par exploit du 8 novembre 2024.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 23 janvier 2025 rendue par la présidente de la 2ème chambre civile.

Dans ses dernières conclusions en ouverture de rapport signifiées par RPVA le 26 mars 2025, la société [V] demande au tribunal de :
fixer sa créance de charges des années 2011 à 2018 à l’encontre de la société [M] à la somme de 10.566,19 € assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,fixer sa créance de charges des années 2019 à 2022 à l’encontre de la société [M] à la somme de 40.499,19 € assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Débouter la société [M] de ses demandes contraires,Condamner la société [M] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle fonde ses demandes sur le rapport de l’expert judiciaire dont elle sollicite l’entérinement s’agissant des charges refacturables pour la période 2011 à 2018, sauf en ce qui concerne 1a taxe d’enlèvement des ordures ménagères dont elle conteste l’exclusion des charges et taxes récupérables par l’expert. En ce qui concerne sa créance de charges récupérables pour la période 2019 à 2022, elle fait valoir que celle-ci a été calculée sur la base des conclusions de l’expert judiciaire et selon la méthode utilisée par dernier par son propre expert-comptable après que la société [M] se soit opposée à une extension de la mission de l’expert judiciaire.

Elle souligne que la société [M] qui ne peut raisonnablement affirmer qu’elle n’est redevable d’aucune charge pour les années 2019 à 2022, n’avance aucun argument relatif à la méthodologie appliquée pour contester la détermination de la somme de 40.499,19€.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 septembre 2025, la société [M] demande au tribunal :
Prendre acte de ce que Maître [C] [R] a désormais la qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde arrêté sur une durée de 8 ans, par jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 10 décembre 2024, et que la Selarl ML Conseils représentée par Maître [S] [D], mandataire judiciaire, demeure maintenue dans ses fonctions de mandataire judiciaire,Sur les charges des années 2011 à 2018,
Juger que le montant des charges des années 2011 à 2018 qu’elle reste devoir ne saurait excéder la somme de 3.735,58 € assortie des intérêts au taux à compter de l’assignation,Fixer en conséquence la créance de charges dues à son passif au titre des années 2011 à 2018 à la somme de 3.735,58 € assortie des intérêts au taux à compter de l’assignation,Débouter la société [V] de ses demandes contraires,Sur les charges des années 2019-2023, période postérieure aux opérations d’expertise,
Juger que le seul montant des charges qu’elle reste devoir, limité au solde des taxes foncières, déduction faite de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères contestée faute de stipulation expresse du bail, ne saurait excéder la somme de 9.931,96 €,Fixer en conséquence la créance de charge à son passif au titre des années 2019 à 2022 à la somme de 9.931,96 €, correspondant au solde restant dû sur les taxes foncières qui lui ont été facturées, déduction faite de la taxe d’enlèvement des ordure ménagères dont le caractère récupérable est contesté, faute de stipulation expresse dans le bail conclu entre les parties,Débouter la société [V] de sa demande en fixation de sa créance de charges au titre des années 2019 à 2022 pour la somme de 40.499,19 €, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation, faute de justificatifs,Condamner la société [V] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais de l’expertise judiciaire rendu nécessaire faute de justificatifs, de l’absence de compte de régularisation de charges ventilées par nature et compte tenu des frais engagés pour la consultation de Mme [P] [J] qui a permis de donner son expertise pour l’avancée de l’expertise judiciaire.
Elle fait valoir que le syndic a appelé à la société [V] des catégories de charges qui n’y étaient stipulées et que celles-ci lui ont été refacturées alors que la définition des charges et leur mode de répartition sont énoncées au chapitre II du règlement de copropriété ; que ne sont pas prévus à ce règlement les déchets privatifs et les honoraires ; que les charges liées à l’exploitation du parking ne constituent pas une prestation courante tel qu’énoncé au bail, ni une dépense entrant dans une catégorie prévue par les règlement de copropriété, critère nécessaire pour que cette charge lui soit refacturable ; que les quotes-parts de charges énoncées par le société [V] ne sont pas issues du règlement de copropriété mais des relevés de charges adressés par le syndic à la société [V].

Elle soutient qu’au regard des stipulations du bail, le preneur ne doit pas supporter l’impôt foncier sur les parties communes du centre commercial mais seulement sur le local loué et qu’en l’absence de stipulation expresse du bail et ainsi que l’a justement retenu l’expert judiciaire, la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères ne lui est pas imputable.

En ce qui concerne les charges locatives des exercices 2019 à 2022, elle fait valoir que la bailleresse qui n’a procédé à aucun appel de provisions entre 2019 et 2022, a manqué à ses obligations contractuelles ; qu’en outre la société [V] ne justifie pas du montant réclamé de 23.580,59 € au titre de cette période 2019-2022 ; qu’il convient de déduire des taxes foncières 2020-2023 la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les frais de gestion TVA  ; que la société [V] réclame la somme de 40.499,19 € sur la période 2019-2023, sans produire de justificatifs.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le plan de sauvegarde

Il sera pris acte que de ce que Maître [C] [R] a désormais la qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde, arrêté sur une durée de 8 ans, par jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 10 décembre 2024 et que la Selarl ML Conseils représentée par Maître [S] [D], mandataire judiciaire demeure maintenue dans ses fonctions de mandataire judiciaire.

Sur le montant des charges restant dû par la société [M] au titre des années 2011 à 2018

Les charges locatives usuellement récupérables auprès du preneur sont celles qui correspondent directement à l’exploitation ou à l’occupation des lieux par le preneur ou aux services dont bénéficie ce dernier. En l’absence de clause particulière du bail, le bailleur ne peut exiger le remboursement de charge ou taxe, que celle-ci soit ou non usuellement récupérable auprès du locataire.

Les parties s’opposent sur le caractère refacturable ou non au preneur des charges suivantes ;
– la taxe sur les ordures ménagères qui a été exclue par l’expert des charges refacturables mais que la société [V] considère comme récupérable au regard des clauses du bail et en rappelant que cette taxe avait toujours été réglée par la locataire ;
– les charges liées à l’utilisation des parkings et aux déchets privatifs, à l’impôt foncier afférent aux parties communes, aux frais et honoraires liés à la gestion du centre, aux prestations ponctuelles de maintenance, retenues par l’expert comme récupérables par l’expert mais que la société [M] considère comme devant en être exclues.

En ouverture du rapport d’expertise judiciaire dont la société [V] demande l’entérinement sauf en ce qui concerne la taxe d’enlèvement des ordures ménagères exclue des taxes récupérables, à tort selon elle. S’appuyant sur le tableau établi par l’expert, la société [V] soutient que sa créance de charges des années 2011 à 2018 à l’encontre de la société [M] s’élève à la somme de 10.566,19 € HT ainsi déterminée :
charges récupérables 24.556,24 €assurance 1.079,68 €taxes foncières 21.548 €charges à exclure – 9,12provisions et avoir -36.308,61

La société [M] fait valoir que le montant des charges des années 2011 à 2018 qu’elle reste devoir ne saurait excéder la somme de 3.735,58 €. Elle conteste les montants de charges cumulés des années 2011 à 2018 retenus par l’expert judiciaire relatifs aux déchets privatifs ( 504,79 €) et aux parkings (1.285,14 €) , soit un total de 1.789,93 €, outre la quote-part de taxe foncière des années 2011 à 2017 pour un total de 454,41 €, en faisant valoir que ces sommes ne sont pas récupérables sur le preneur au regard du règlement de copropriété et du bail.

Elle considère que c’est à tort également que l’expert judiciaire a inclus dans la catégorie des charges récupérables :
les frais de gestion de centre commercial d’un montant de 732,25 € pour les années 2011 à 2018 ; les dépenses relatives au contrat de maintenance d’un montant de 174,10 € pour les années 2017 et 2018, et celles relatives à des prestations ponctuelles 2017 (9,12 €) en l’absence de justificatifs.
Le bail stipule :
article I la contribution de chaque locataire aux charges locatives sera calculée proportionnellement à la surface des locaux, objet du bail, par rapport à la surface totale de l’immeuble loué ; les charges locatives correspondent aux prestations et travaux courants fournis par le bailleur, calculées à leur prix de revient ;article VI – 11- le preneur […] fera effectuer à ses frais, risques et périls et conservera à sa charge tous les travaux aménagements, installations et constructions qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits par une législation ou réglementation quelconque, notamment en matière de protection de l’environnement, d’hygiène ou de sécurité des ateliers, magasins et bureaux de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet ;article VII – Impôts, taxes, charges : le preneur s’engage à satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie ou autre taxes nationales, départementales, municipales ou autres, de quelques natures que ce soient ces charges, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à cet égard, et notamment à acquitter toutes contributions personnelles et mobilières, taxes locatives, taxe professionnelle, et plus généralement tous autres impôts, y compris l’impôt foncier et taxes sont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque sauf celle supportées habituellement par le bailleur ;article VIII – Assurances ; le preneur a l’obligation de rembourser au bailleur, à hauteur de la proportion des locaux faisant l’objet du présent bail par rapport à l’ensemble de l’immeuble, les primes d’assurances que le bailleur devra payer à l’effet de souscrire une assurance pour l’immeuble contre l’incendie et toutes autres causes de destruction ainsi que contre tous autres risques généralement assurés.
L’expert judiciaire a notamment examiné le règlement de copropriété, le bail commercial, les redditions de charges 2011 à 2018, les contrats souscrits par le centre commercial, les avis de taxes foncières entre 2014 et 2018, les procès-verbaux des assemblées générales relatives à l’approbation des charges sur la période 2011-2018, les factures des primes d’assurance des locaux loués sur la période 2016-2019, la ventilation effectuée par le syndic de la quote-part [V] pour les travaux de l’exercice 2015.

Il indique que le lot concerné par l’expertise est le lot 141 (devenu lot 1146 puis 2151 à la suite de modification de l’état descriptif de division) d’une superficie de 60 m2 environ, correspondant aux 600/476.124 ème du sol et des parties communes générales de l’immeuble ; que dans la mesure où les locaux sont placés sous le statut de la copropriété, il parait difficile que les charges soient réparties autrement que selon les dispositions qui figurent dans le règlement de copropriété, ce dont les parties ont convenu. L’expert a donc acté l’accord des parties sur le principe d’une répartition des charges selon les tantièmes figurant dans le règlement de copropriété et calculé la quote-part de charges imputable au preneur sur cette base non contestée par les parties.

Il a recherché, conformément à la mission précitée qui lui a été donnée par le jugement du 2 septembre 2019 au regard des dispositions du bail et du règlement de copropriété, si les catégories de charges prévues au règlement de copropriété étaient celles qui pouvaient être répercutées au locataire en ce qu’elles correspondaient aux prestations et travaux visées aux articles précités du bail. Il a précisé dans son rapport que les charges récupérées auprès du locataire étaient citées dans le règlement de copropriété mais que la ventilation pouvait différer en ce que le syndic avait créé des grilles de répartition en fonction notamment de l’utilité et autres critères.

L’expert a justement analysé le règlement de copropriété et a considéré qu’il s’agissait d’une adaptation à l’évolution du centre qui ne changeait pas la nature des charges.

L’expert en a conclu que les charges récupérables sur le locataire étaient :
la taxe foncière,les primes d’assurances MRI, perte de loyers,les prestations et travaux courants,les travaux obligatoires du fait de la législation notamment celle concernant la protection de l’environnement (article VI Charges et conditions n° 11) ;
Qu’étaient exclus des charges récupérables :
la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, tous les travaux autres que ceux d’entretien et ceux visés au n° 11 susvisé,les frais et honoraires qu’ils soient liés à la gestion du centre ou à celle du bail, les sommes qui ne correspondent pas à des prestations ou des travaux courants.
Il a établi un tableau récapitulatif faisant ressortir les montants HT suivants des charges, taxes et assurance récupérables, au titre des années 2011 à 2018 :
montant total récupérables sur charges 24.556,24montant total récupérable sur taxe foncière 17.868,08assurance 1.079,68Total HT 43.504,00

Il ressort de ces éléments (clauses précitées du bail commercial et ventilation des catégories de charges prévues au règlement de copropriété) et du rapport de l’expert judiciaire que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge de locataire, en l’absence d’une stipulation claire et précise du bail, peu importe à cet égard que le locataire ait, durant une période antérieure, payée cette taxe sans la contester.

En ce qui concerne les charges liées à l’utilisation du parking, celles-ci s’analysent en une prestation courante refacturable au preneur selon le bail puisque la rémunération versée à Vinci Park l’est au titre d’un contrat de prestation de services, englobant les travaux, la maintenance du matériel, le maintien en bon état du gros œuvre, l’entretien du parking. La contestation élevée par la locataire au motif que le règlement de copropriété prévoit le paiement d’une redevance à l’Etablissement public de la Ville en contrepartie du droit d’usage et de stationnement sur les parkings alors qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de prestations pour l’exploitation du parking sera déclarée non fondée, la charge relative à l’usage du parking ayant seulement évolué depuis la rédaction du règlement de copropriété.

En ce qui concerne les déchets privatifs, l’expert expose qu’il s’agit de charges liées à l’élimination de déchets, isolées dans le cadre du contrat général lié à l’entretien car elles ne sont pas réparties comme les charges classiques d’entretien concernant les parties communes puisqu’il s’agit de charges privatives ; qu’il les a incluses dans les charges récupérables au regard de la clause du bail stipulant que les charges locatives correspondent aux prestations et travaux courants fournis par le bailleur. La position de l’expert judiciaire sera entérinée, l’élimination des déchets privatifs constituant une charge courante récupérable auprès du preneur au regard de sa nature de charge d’entretien.

En ce qui concerne l’impôt foncier, la contestation élevée par la société [M] sera également déclarée non fondée, les termes ci-dessus rappelés de l’article VII du bail comprenant l’impôt foncier parmi les taxes dont le preneur doit s’acquitter.

En ce qui concerne les frais et honoraires liés à la gestion du centre commercial dont la société [M] conteste le caractère refacturable en relevant que cette catégorie de charges n’est pas prévue dans le règlement de copropriété, il sera relevé que l’expert judiciaire, comme il l’indique expressément en page 27 de son rapport, n’a pas considéré que lesdits frais et honoraires étaient récupérables mais que le coût du personnel (afférents aux contrats de direction et de secrétariat technique, de gestion clientèle, du réseau informatique ) qui permettait au centre au centre de fonctionner, n’était pas des frais et honoraires et devait être inclus dans les charges récupérables en tant que prestations courantes. Il n’y a donc pas lieu, au regard des dispositions précités de l’article VII du bail, de l’exclure des charges récupérables.

En ce qui concerne les prestations ponctuelles et les frais de maintenance, la contestation élevée par la société [M], faisant valoir que celles-ci feraient double-emploi entre-elles et avec les contrats d’exploitation du site, sera rejetée. En effet, leur caractère de double-emploi n’est pas démontrée par la société [M] et l’expert ayant justement rappelé que ces prestations et frais avaient été réglées et les comptes approuvés par les assemblées générales des copropriétaires. La nature des charges y afférentes étant bien comprises dans les charges récupérables, peu importe qu’il s’agisse de prestations ponctuelles ou régulières.

La réintégration à tort par l’expert judiciaire de la somme de 9,12 € au titre de la quote-part des prestations 2017, n’est pas contestée par la société [V]. Cette somme de 9,12 € sera exclue des charges récupérables.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le tribunal retient, au titre des années 2011 à 2018, le montant des charges, taxes et assurances récupérables tel que déterminé par l’expert judiciaire dans son tableau récapitulatif figurant en page 22 de son rapport dont les calculs ne sont pas contestés, sous déduction de la somme de 9,12 € soit la somme de 43.494,88 € HT (43.504 -9,12).

Il n’est pas contesté que le montant des provisions versées par le preneur et des avoirs à déduire au titre des années 2011 à 2018 s’élève à la somme déterminée par l’expert judiciaire de 36.608,61 €.

Le solde dû par la société [M] au titre des années 2011 à 2018 s’élève donc à la somme de 6.886,27 € HT.

La créance de charges des années 2011 à 2018 de la société [V] à l’encontre de la société [M] sera fixée à la somme de 6.886,27 € HT, assortie des intérêts au taux légal à compter des conclusions en ouverture de rapport du 26 mars 2025 de la société [V], étant relevé que la demande formée par cette dernière au titre des intérêts calculée sur cette somme à compter de l’assignation ne pourra qu’être rejetée, l’assignation introductive d’instance étant du 31 décembre 2015 et se rapportant à un trop perçu de remboursement de charges locatives pour les années 2000 à 2013.

Sur les charges récupérables des années 2019 à 2022

La société [V] expose avoir souhaité une extension de la mission de l’expert aux années 2019 à 2022 mais avoir dû y renoncer face à l’opposition de la société [M] et avoir, en conséquence, mandaté son expert-comptable qui a déterminé, selon la même méthode que celle utilisée par l’expert judiciaire, les montants des charges et assurance récupérables de cette période, non réglées par le preneur, à savoir :
exercice 2019charges récupérables 3.841,99
Assurance 346
Total HT 4.187,99
Soit 5.025,59 € TTC
exercice 2020charges récupérables 3.901,49
Assurance 358
Total HT 4.259,49
soit 5.111,39 € TTC
exercice 2021charges récupérables 5.171,61
Assurance 358
Total HT 5.529,61
soit 6.635,53 € TTC
exercice 2022charges récupérables 5.302,40
Assurance 371
Total HT 5.673,40
soit 6.808,08 € TTC

La société [V] expose également que la société [M] n’a pas réglé la taxe foncière des années 2020 à 2023, d’un montant total de 16.918,60 € se décomposant comme suit :
2020 3.479 €2021 3.686 €2022 4.675,20 €2023 5.078,40 €
La société [M] fait valoir avoir refusé l’extension de mission de l’expert en considération des coûts significatifs que cette expertise aurait généré et en soulignant qu’il ne revient pas à l’expert de pallier aux carences de gestion du bailleur mais à ce dernier d’appeler les provisions en temps utile et d’en assurer la régularisation des charges.

Elle souligne que le bailleur n’ a procédé à aucun appel de provision entre 2019 et 2022, en violation de ses obligations contractuelles et qu’il ne justifie pas du montant réclamé à hauteur de 23.580,59 € au titre des charges récupérables et assurances.

En ce qui concerne la somme de 16.918,60 € réclamée par la société [V] au titre de la taxe foncière, elle fait valoir que le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, frais et TVA des années 2020 à 2023 de 2.634,80 € au total, doit être soustrait de ladite somme, soit un montant dû de 14.285,80 € .

Elle affirme également avoir payé :
la taxe foncière 2021 d’un montant de 3.686 €, le 4/10/2021,un montant de 667,84 € sur la taxe foncière 2023, le 31.01.2024,et rester devoir sur la période postérieure aux opérations d’expertise, un solde au titre de la taxe foncière s’élevant à 9.931,96 € (14.285,80 – 3.686 – 667,84).

Mais le fait que la société [V] n’ait pas procédé à des appels de provisions durant les opérations d’expertise (ce qu’elle explique par la nécessité d’attendre de connaître le détail et la nature des charges récupérables, objet de l’expertise judiciaire), ne lui interdit pas de facturer directement les charges et taxes réellement dues pour chaque période considérée.

Les pièces versées aux débats par la société [V] (relevés de charges 2019 – 2022 ; tableaux des redditions de charges 2019 – 2022 ) qui a utilisé la méthodologie de l’expert judiciaire (que valide le tribunal dans le présent jugement) pour déterminer le montant des charges récupérables, détaillent les différents montants réclamés par nature et poste de charges ainsi que par périodes et font ressortir le montant à répartir entre les copropriétaires et la quote-part appliquée à la bailleresse.

Elles sont de nature à permettre au preneur de connaître précisément le détail des sommes réclamées et de les contester au besoin. Il revient donc à la société [M] de préciser de façon détaillée et motivée les sommes qu’elle considère ne pas devoir, le fait que la société [V] n’ait pas procédé à des appels de provision ne pouvant suffire de justification à une contestation globale et générale, étant rappelé qu’il revient au preneur de demander à son bailleur de consulter le document justifiant la somme qu’il conteste et non au bailleur de lui adresser l’ensemble des pièces se rapportant aux charges réclamées.

La contestation élevée par la société [M] au titre des charges locatives 2019-2022 à hauteur de 23.580,59 € TTC sera rejetée.

En qui concerne les taxes foncières, la société [M] est fondée à demander qu’en soit exclue la taxe d’enlèvement des ordures ménagères augmentée des frais de gestion et de la TVA, ladite taxe n’étant pas comprise dans les taxes récupérables au regard des clauses du bail.

En ce qui concerne les paiements des taxes foncières 2021 et 2023 que la société [M] affirme avoir effectués, force est de constater qu’elle ne verse pas aux débats de pièce justifiant des versements qu’elle invoque.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de dire que pour la période postérieure à l’expertise, les sommes restant dues par la société [M] s’élèvent aux sommes suivantes :
charges et assurance des années 2019 à 2022 23.580,59 € taxes foncières 2020 à 2023 14.285,80 €
La créance de charges et taxes de la société [V] à l’encontre de la société [M] sera fixée à la somme de 23.580,59 € pour les charges et assurances au titre des années 2019 à 2022 et à celle de 14.285,80 € pour les taxes foncières 2020 à 2023, aux sommes précitées, assorties des intérêts au taux légal à compter des conclusions en ouverture de rapport du 26 mars 2025 de la société [V].

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

La société [M] succombe dans la présente instance, ce jugement ayant fixé la créance de charges récupérables de sa bailleresse à son encontre.

Il ressort toutefois du jugement du 2 septembre 2019 ordonnant une expertise judiciaire que la présentation des redditions de comptes par la bailleresse n’était pas totalement satisfaisante malgré l’effort conséquent que cette dernière avait alors accompli. L’expertise judiciaire montre que le contentieux existant entre les parties est ancien et qu’il a pour contexte une situation objectivement complexe dû à une importance restructuration du centre commercial et aux nombreuses modifications intervenues sur le règlement de copropriétés initialement rédigé en 1972, que l’expert a dû analyser.

Dans ce contexte, le manque de bonne volonté des parties pour parvenir à un accord, les difficultés du bailleur à présenter des redditions de comptes rigoureuses et les nombreuses contestations élevées par la société preneuse ont contribué à envenimer le litige, à retarder sa résolution et à augmenter les frais de la présente instance,

Il convient, au regard de l’ensemble ces éléments, de faire masse des dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire et dire qu’ils seront partagés par moitié entre la société [M] et la société [V].

Pour les mêmes motifs et au regard de l’équité, il convient de dire que chacune des parties supportera la charge des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer dans le cadre de la présente instance.

L’exécution de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Prend acte de ce que Maître [C] [R] a la qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde, arrêté sur une durée de 8 ans, par jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 10 décembre 2024 et que la Selarl ML Conseils représentée par Maître [S] [D], mandataire judiciaire demeure maintenue dans ses fonctions de mandataire judiciaire dans les opérations de vérifications du passif,

Fixe la créance de charges des années 2011 à 2018 de la société [V], au passif de la société [M], à la somme de 6.886,27 € HT et dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025,

Fixe la créance de charges et assurances des années 2019 à 2022 de la société [V], au passif de la société [M], à la somme de 23.580,59 € et dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025,

Fixe la créance de taxes foncières des années 2020 à 2023 de la société [V], au passif de la société [M], à la somme de 14.285,80 €, et dit que cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Dit que chacune des parties supportera la charge des frais irrépétibles,

Fait masse des dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire et dit qu’ils seront partagés par moitié entre la société [M] et la société [V],

Dit que les dépens à la charge de la société [M] seront employés en frais de la procédure collective,

Rappelle que l’exécution de la présente procédure est de droit.

Ainsi jugé le 12 octobre 2026, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY