DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

12 Octobre 2026

N° RG 24/05673 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OAYQ
Code NAC : 50G

[X] [S]
[Q] [M] divorcée [S]
C/
[J] [L]
[N] [R] épouse [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 12 octobre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame SAMAKÉ, Juge
Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 09 Mars 2026 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026, lequel a été prorogé au 12 octobre 2026.

–==o0§0o==–

DEMANDEURS

Monsieur [X] [S], né le 13 Mars 1978 à [Localité 1] (95), demeurant [Adresse 1]

Madame [Q] [M] divorcée [S], née le 10 Avril 1976 à [Localité 2] (95), demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Marie-france PAUTONNIER, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [L], né le 16 Juillet 1955 à [Localité 3] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

Madame [N] [R] épouse [L], née le 27 Mars 1959 à [Localité 4] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Magali LEVY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Gilles Eric DE BIASI, avocat plaidant au barreau de Paris

–==o0§0o==–

FAITS ET PROCEDURE

Suivant compromis de vente du 30 avril 2024, M. [X] [S] et Mme [Q] [M] épouse [S] ont vendu sous conditions suspensives, à M. [J] [L] et Mme [N] [R] épouse [L], une maison [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le prix de 780.000 € dont 20.000 € de mobilier.

La signature par acte authentique était prévue pour le 15 septembre 2024 au plus tard.

Le compromis stipulait que la vente était soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 634.300 € au taux maximum de 4 %, d’une durée de 2 années, la date d’échéance de validité de la condition suspensive étant fixée au 6 juillet 2024 à 18 heures.

Il prévoyait une clause pénale de 74.100 € et stipulait qu’un dépôt de garantie d’un montant de 39.000 € devait être versé par les acquéreurs, au plus tard le 24 mai 2024, entre les mains de Maître [U], notaire à [Localité 2].

Le 2 juillet 2024, les époux [S] étaient informés par l’agence immobilière que les époux [L] s’étaient vu refuser leurs prêts, ce que leur confirmait le notaire, par un mail du 4 juillet 2024.

Par courrier du 29 août 2024, le Conseil des époux [S] informait le notaire que ces derniers s’opposaient à la restitution du dépôt de garantie de 39.000 € au motif que la condition suspensive de financement ne s’était pas réalisée du fait des acquéreurs.

Par exploit 11 octobre 2024, M. [X] [S] et Mme [Q] [M] épouse [S] ont fait assigner M. [J] [L] et Mme [N] [R] épouse [L] devant ce tribunal afin d’obtenir la libération à leur profit du dépôt de garantie séquestré entre les mains du notaire et l’octroi de dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 1er octobre 2025, M. [X] [S] et Mme [Q] [M] divorcée [S] demandent au tribunal de :
les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,débouter M. [J] [L] et Mme [N] [R] épouse [L] de l’ensemble de leurs demandes,condamner in solidum M. [J] [L] et Mme [N] [R] épouse [L] à leur payer le montant du dépôt de garantie versé entre les mains de Maître [U], Notaire à [Localité 2], soit 39.000 €,ordonner que cette somme, soit 39.000 €, leur soit versée,condamner in solidum M. [J] [L] et Mme [N] [R] épouse [L] à leur payer le montant de la clause pénale selon les termes du compromis, soit la somme de 74.100 € à titre de dommages-intérêts,condamner in solidum M. [J] [L] et Mme [N] [R] épouse [L] à leur payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions signifiées le 20 novembre 2025, M. [J] [L] et Mme [N] [R] épouse [L] demandent au tribunal de :
les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,débouter M. et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes,ordonner la libération de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 39.000 € séquestrée entre les mains de Maître [U], Notaire à [Localité 2], à leur profit,condamner in solidum M. et Mme [S] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi en raison de la rétention abusive de l’indemnité d’immobilisation,condamner in solidum M. et Mme [S] à leur payer la somme de 4.000 € (2.000 € chacun) à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral causé par leur comportement, condamner in solidum M. et Mme [S] à leur payer la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal renvoie aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des demandes et des moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la défaillance de la condition suspensive

Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt, en a empêché l’accomplissement.

S’agissant de la vente d’un bien immobilier, consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, il appartient au bénéficiaire de la condition suspensive de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’acte, suivant les modalités prévues. Faute pour lui de justifier avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive est réputée accomplie et le vendeur est en droit d’être indemnisé pour le préjudice subi en raison du non-respect des obligations mises à la charge de l’acquéreur en contrepartie du bénéfice de la condition suspensive.

Le compromis de vente du 30 avril 2024 stipule que l’acte est soumis à la condition suspensive d’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par le bénéficiaire, répondant aux caractéristiques suivantes :
montant global des prêts à solliciter : 634.300 € ;durée du prêt : 2 années ;taux nominal d’intérêt maximal : 4 % hors frais de dossier, d’assurance et d’hypothèque.
Il indique que la date d’échéance de validité de la condition suspensive d’obtention du prêt est fixée au 6 juillet 2024 à 18 heures et que l’acquéreur s’engage à déposer une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques ci-dessus définies dans un délai de 20 jours et à justifier au vendeur dans les 48 heures du dépôt.

Il précise que pour pouvoir bénéficier de la protection suspensive l’acquéreur devra justifier du dépôt de ses demandes de prêts auprès d’une banque ou établissement financier et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, […] de la non-obtention d’une ou plusieurs offres de prêts ou de refus de prêts devant émaner d’une banque ou d’un établissement financier […] à la condition expresse que l’acquéreur se soit vu opposer un refus par au moins deux banques ou établissements financiers différents (en caractères gras dans l’acte).

Pour justifier de la non-obtention de prêt, les époux [L] versent aux débats :
une lettre de refus de financement du 14/06/2024 à l’entête de la banque LCL adressée à M. [J] [L] et Mme [N] [L] ainsi rédigée : « Nous faisons suite à votre demande de prêt immobilier relatif à l’opération suivante : projet à financer : acquisition seule d’un bien immobilier [Adresse 5] ;
Montant total des prêts sollicités :753.277 €
Durée :12 mois » ;

une lettre de refus de crédit immobilier du 27 juin 2024 du Crédit Industriel et Commercial, signée de [B] [E] Conseiller Patrimonial, adressée à M. [J] [L] et ainsi rédigée :« Monsieur, vous nous avez sollicité le 27 juin 2024 pour obtenir un crédit immobilier de 634.300 € destiné à l’acquisition d’un bien immobilier [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 6] au taux fixe de 4 % sur une durée de 24 mois » ;
une deuxième lettre de refus de refus de financement du bien litigieux, à entête de la banque LCL, datée du 4 septembre 2024, mentionnant un montant total de prêt sollicités de 634.300 €, d’une durée de 24 mois.
A la suite du refus par les vendeurs de la libération des fonds versés à titre de dépôt de garantie, les époux [L] communiquaient à ces derniers un courrier du 13 septembre 2024 de la banque LCL, aux termes duquel, un responsable adjoint du pôle Banque privée confirmait qu’ils [étaient] venus initier une demande de prêt au sien de la banque LCL BANQUE PRIVEE, le 29 mai 2024, prêt relais de 634.300 € sur une durée de 24 mois pour l’acquisition d’un bien immobilier sis [Adresse 5]. Prêt auquel [la Banque n’avait] pas donné suite avec remise d’une lettre de refus du 4 septembre 2024.

Les époux [L] considèrent que ces lettres de refus justifient qu’ils ont rempli les obligations mises à leur charge au titre des demandes de prêts. Ils font valoir qu’ils ont déposé les dites demandes conformément aux conditions posées dans le compromis ; que deux refus leur ont été opposés avant l’échéance de la condition suspensive, le 6 juillet 2024 et que ces refus ont été transmis aux vendeurs par l’intermédiaire du notaire.

Ils soutiennent que les erreurs matérielles affectant la lettre de la banque LCL du 14 juin 2024 ont été rectifiés par la lettre du 4 septembre 2024 émanant de cette même banque; que la responsabilité d’irrégularités bancaires ne leur incombe pas, le courrier rectificatif du 4 septembre 2024 de la banque LCL attestant de la conformité de la demande initiale déposée le 29 mai 2024.

Mais force est de constater que les documents produits par les époux [L] ne justifient que qu’ils aient sollicité des prêts conformes aux caractéristiques indiquées dans l’acte du 30 avril 2024 auprès de deux établissements différents, dans le délai requis pour pouvoir l’obtenir avant la date d’échéance de la condition suspensive. Il sera rappelé à cet égard que si le délai de 20 jours prévu au compromis est inférieur au délai légal minimum de 30 jours, il n’est pas reproché aux défendeurs ce seul non-respect du délai de 20 jours. En tout état de cause, il revient aux époux [L] de justifier du dépôt de deux demandes de prêts conformes et de démontrer qu’ils ont accompli les diligences nécessaires pour les obtenir avant l’échéance de la condition suspensive.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, les pièces produites (lettres de refus et courriers précités) par les époux [L] ne justifiant pas du dépôt de deux demandes conformes dans les délais requis.

En effet, s’agissant de la banque LCL, la lettre de refus de financement du 14/06/2024 à l’entête de cette dernière – mais non signé par son auteur -, se réfère à un montant de prêt sollicité de 753.277 € d’une durée de 12 mois, non conforme aux caractéristiques de la promesse ; celle du 4 septembre 2024 (et donc postérieure à la date d’échéance de la condition suspensive et également non signé par son auteur) ne mentionne ni la date de dépôt de la demande de prêt, ni le taux d’intérêt. Enfin, le courrier du 13 septembre 2024 qui ne correspond pas à une lettre de refus de prêt mais renvoie à la lettre de refus du 4 septembre 2024, se contente d’indiquer que M. [J] [L] et Mme [N] [L] sont venus initier une demande de prêt au sein de la banque le 29 mai 2024 et ne se réfère donc pas au dépôt d’un dossier de prêt complet à cette date.

En ce qui concerne la Banque CIC, la lettre de refus du 27 juin 2024 – adressé seulement à M. [J] [L] alors qu’un dossier de demande de prêt conforme aurait dû déposé par les deux époux -, se réfère à un prêt sollicité le 27 juin 2024, ce qui apparaît peu cohérent avec le délai d’instruction d’un dossier de prêt.

Il sera observé à cet égard que l’agent immobilier a, dans un mail du 23 septembre 2024, confirmé avoir relancé à plusieurs reprises M. et Madame [L] afin de s’assurer qu’ils avaient bien entamé les démarches nécessaires à l’obtention de leur financement et que ces derniers étaient restés très flous quant à l’avancement de leur dossier.

Il apparaît en tout état de cause que les pièces produites par les époux [L], si elles font état de refus de prêts, ne sont pas de nature à établir qu’ils ont respecté leurs engagements en déposant, auprès de deux établissements bancaires différents, un dossier pour une demande de prêts répondant aux caractéristiques prévues dans la promesse, dans les délais requis pour permettre leur examen avant la date d’échéance de la condition suspensive.

Or, au regard des anomalies, incohérences ou insuffisances de précisions – ci-dessus relevées – entachant les pièces communiquées par les époux [L], ces derniers ne peuvent se contenter de soutenir celles-ci sont dues à des erreurs matérielles ou des maladresses administratives sans verser aux débats de pièces justifiant de la date et du dépôt de dossiers de demandes de prêt en bonne et due forme, notamment par une attestation desdits dépôts.

Il convient donc de considérer que les époux [L] ont manqué à leurs obligations de solliciter des prêts conformes aux stipulations contractuelles.

Ils ne peuvent donc se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt qui sera réputée accomplie. Ils seront donc tenus à indemniser leurs vendeurs du préjudice subi par ces derniers.

Sur l’indemnisation

La clause pénale a pour objet de permettre aux parties de prévoir au préalable le montant de l’indemnité à laquelle donnera lieu la non-régularisation de la vente par acte authentique, toutes les conditions étant réalisées ou réputées réalisées. Elle peut toutefois être modérée lorsque son montant apparaît excessif par rapport au préjudice réellement subi.

Dans l’opération de vente d’un bien immobilier, le dépôt de garantie est la somme versée par l’acquéreur entre les mains d’un séquestre en gage de son engagement. Il est destiné à garantir au vendeur le paiement de dommages et intérêts dans le cas où l’acquéreur est responsable de la non-réitération de la vente.

Le compromis de vente du 30 avril 2026 prévoyait une clause pénale aux termes desquels dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution de l’acte seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 74.100 € à titre de dommages-intérêts.

Il stipulait qu’une somme de 39.000 € devait être versée par les acquéreurs, au plus tard le 24 mai 2024, à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire, Maître [U] qui était constitué séquestre.

Les consorts [S] [M] demandent la condamnation in solidum des époux [L] à leur payer le dépôt de garantie d’un montant de 39.000 € versé entre les mains du notaire ainsi que la somme de 74.100 € à titre de dommages-intérêts.

En l’espèce, l’absence de régularisation de la vente est imputable au comportement fautif des acquéreurs. Elle a causé un incontestable préjudice aux vendeurs qui ont vu leur bien inutilement immobilisé pendant plus de deux mois et leur projet de vie séparée retardé alors qu’ils étaient en instance de divorce. Elle apparaît toutefois manifestement excessive au regard dudit préjudice. Compte tenu de la valeur du bien, de la durée de son immobilisation inutile et des troubles générés par cette situation, cette indemnité sera fixée à 25.000 €.

M. [J] [L] et Mme [N] [L] seront condamnés solidairement à verser à M. [X] [S] et Mme [Q] [M] divorcée [S] la somme de 25.000€ au titre de la clause pénale.

Il n’y a pas lieu de condamner les époux [L] à verser aux consorts [S] [M] la somme de 39.000 € au titre du dépôt de garantie, en sus de celle de 25.000 € à laquelle ils ont été condamnés au titre de la clause pénale, celle-ci étant de nature à indemniser suffisamment l’entier préjudice des vendeurs. Le notaire séquestre sera autorisé à se libérer du dépôt de garantie à hauteur du montant de 25.000 € entre les mains des consorts [S] [M] et pour le surplus de cette somme de 25.000 € entre les mains des époux [L].

Sur les demandes reconventionnelles des époux [L]

Au regard de la teneur du présent jugement et des motifs ci-dessus exposés relatifs à l’absence de justification de dépôt de demandes de prêts conformes par les époux [L], il n’y a pas lieu de dire que les consorts [S] [M] ont retenu de façon abusive la somme de 39.000 €, au titre de dépôt de garantie.

Les consorts [S] [M] n’ayant commis aucune faute en s’opposant à la restitution de la somme séquestrée, les époux [L] ne pourront qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts d’un montant de 10.000 €, formée à l’encontre des consorts [S] [M], au titre du préjudice financier causé par cette rétention.

Pour les mêmes motifs, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts d’un montant de 4.000 € au titre du préjudice moral.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

M. [J] [L] et Mme [N] [L] née [R] qui succombent dans la présente instance, seront solidairement condamnés aux entiers dépens, lesquels sont énumérés à l’article 695 du code de procédure qui en donne une liste limitative qu’il ne revient pas au tribunal de détailler dans ses décisions. La demande formée par M. [X] [S] et Mme [Q] [M] divorcée [S] au titre du coût de l’assignation sera déclarée dans objet.

Il ne serait pas équitable de laisser la charge de M. [X] [S] et Mme [Q] [M] divorcée [S] l’ensemble des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour être indemnisés de leur préjudice. M. [J] [L] et Mme [N] [L] née [R] seront solidairement condamnés à leur verser la somme de 4.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leurs propres demandes formées sur ce fondement.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [J] [L] et Mme [N] [R] épouse [L] solidairement à verser à M. [X] [S] et Mme [Q] [M] divorcée [S] la somme de 25.000 € au titre de la clause pénale,

Déboute M. [X] [S] et Mme [Q] [M] divorcée [S] de leur demande de condamnation de M. [J] [L] et Mme [N] [R] épouse [L] à leur verser la somme de 39.000 € au titre du dépôt de garantie,

Autorise Maître [U], notaire à [Localité 2], à se libérer du dépôt de garantie de 39.000 € à hauteur de la somme de 25.000 € entre les mains de M. [X] [S] et Mme [Q] [M] divorcée [S] et pour le surplus de la somme de 25.000 € entre les mains de M. [J] [L] et Mme [N] [R] épouse [L],

Condamne M. [J] [L] et Mme [N] [R] épouse [L] solidairement à verser à M. [X] [S] et Mme [Q] [M] divorcée [S] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute ou dit sans objet les demandes plus amples ou contraires des parties,

Condamne M. [J] [L] et Mme [N] [R] épouse [L] solidairement au paiement des entiers dépens,

Rappelle que l’exécution de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le 12 octobre 2026, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY