TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2026

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N° RG 26/01736 – N° Portalis DBZA-W-B7K-FMQY

Minute 26-

Jugement du :
11 septembre 2026

La présente décision est prononcée le 11 septembre 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 juin 2026

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM [B] [F]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims

ET

DÉFENDEUR :

Madame [S] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Comparante en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 mai 2023, la société [B] [F] a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 384,21 euros et d’une provision pour charges de 86,43 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2026, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 110,66 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société [B] [F], par assignation du 9 avril 2026, a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité au visa de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 avril 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 22 juin 2026, la société [B] [F] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mai 2026, s’élève désormais à 3 200,18 euros. La société [B] [F] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses prétentions, [B] [F] fait valoir que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti.

Mme [U] [S], comparante, expose ses difficultés financières. A cet égard, elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci.

Dans ce prolongement, elle indique au tribunal qu’elle perçoit des revenus de 1 800 euros mensuellement et peut verser 90 euros en supplément du loyer courant.

Cependant, la société [B] [F] réplique et fait valoir que Mme [U] [S] n’est pas régulière dans le versement des loyers et a déjà fait l’objet de deux procédures.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [U] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [B] [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci.

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à la locataire le 15 janvier 2026, pour un montant principal de 2 110,66 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

S’agissant de la charge de la preuve des paiements libératoires qui pèse sur la locataire, force est de constater qu’aucun justificatif de nature à démontrer le paiement des causes du commandement n’est produit aux débats et à la procédure.

D’ailleurs, cette dernière ne conteste pas devoir l’arriéré locatif qu’elle explique, entre-autre, par une période financière difficile.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 mars 2026 à 24 heures, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, la locataire est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Dans ce prolongement, la résiliation du bail emportant obligation de libérer les lieux, il y a lieu d’ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un serrurier.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [B] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2026, Mme [U] [S] lui devait la somme de 3 200,18 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [U] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 505,30 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Dans ce prolongement, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis la résiliation du bail, le locataire cause un préjudice à la société [B] [F] qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société [B] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société [B] [F] recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 janvier 2026 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 mai 2023 entre la société [B] [F], d’une part, et Mme [U] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 15 mars 2026 à 24 heures ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [U] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Mme [U] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si nécessaire et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [U] [S] à payer à [B] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, sous déduction des versements déjà effectués, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [U] [S] à payer à la société [B] [F] la somme de 3 200,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 505,30 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [U] [S] à payer à la société [B] [F] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2026 et celui de l’assignation du 9 avril 2026 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge