Résiliation de bail commercial : conditions et recours en cas de loyers impayés – Tribunal judiciaire de Clermont-ferrand, 28 avril 2026, N° de RG 26/00102

La juridiction a constaté la résiliation du bail commercial pour non-paiement des loyers, respectant la clause résolutoire. Le commandement de payer, signifié le 28 août 2025, étant resté sans effet, les conditions étaient remplies pour l’expulsion du locataire. Une indemnité d’occupation mensuelle a été fixée. La demande d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré locatif a été acceptée, tandis que celle de remboursement de la taxe foncière a été rejetée. Le locataire a également été condamné aux frais de l’instance.

En décembre 2014, un bail commercial a été conclu entre des propriétaires et une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, portant sur un local commercial. Ce bail, d’une durée de neuf ans, stipulait un loyer annuel de 4 800 euros, avec une clause de résiliation en cas de non-paiement. En mai 2021, l’entreprise a cédé son fonds de commerce à une société par actions simplifiée, qui a ensuite renouvelé le bail à partir de janvier 2023.

Cependant, en août 2025, les propriétaires ont constaté que la société locataire ne payait plus ses loyers. Ils ont alors signifié un commandement de payer, resté sans effet. En février 2026, les propriétaires ont assigné la société en référé, demandant la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, ainsi que le paiement de diverses sommes dues, y compris des arriérés de loyer et des frais liés à la taxe foncière.

Lors de l’audience, la société n’a pas comparu. Le juge a examiné la demande et a constaté que la clause résolutoire du bail était applicable, car le commandement de payer n’avait pas été suivi d’un règlement dans le délai imparti. Ainsi, la résiliation du bail a été prononcée, et l’expulsion de la société a été ordonnée. De plus, la société a été condamnée à verser une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à son départ effectif.

Concernant les arriérés de loyer, le juge a jugé que la société devait une somme non contestable pour les mois précédents. En revanche, la demande de remboursement de la taxe foncière a été rejetée, faute de preuves. Enfin, la société a été condamnée à rembourser les frais engagés par les propriétaires pour faire valoir leurs droits.

La juridiction a constaté la résiliation du bail commercial en raison du non-paiement des loyers par le locataire, conformément à la clause résolutoire insérée dans le contrat. En application de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit ne prend effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, ce qui a été respecté dans le cas présent. Le commandement de payer, signifié le 28 août 2025, n’ayant pas été suivi d’un règlement, les conditions de la clause résolutoire étaient remplies. La juridiction a donc ordonné l’expulsion du locataire et a fixé une indemnité d’occupation mensuelle, en se basant sur le dernier état du loyer, à compter de la date de résiliation.

Concernant la demande d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré locatif, la juridiction a constaté que le montant réclamé n’était pas sérieusement contestable, ce qui a conduit à la condamnation du locataire au paiement d’une somme provisionnelle. En revanche, la demande de remboursement de la taxe foncière a été rejetée, faute de preuve de son existence et de son montant, ce qui ne permettait pas de vérifier l’obligation. Enfin, la juridiction a condamné le locataire aux frais de l’instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile, reconnaissant ainsi le droit des demandeurs à être indemnisés pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

• Bail commercial du 13 décembre 2014
• Demande de renouvellement de bail commercial du 20 août 2022
• Commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 août 2025
• État des créanciers inscrits
• Absence de paiement des sommes dues par la SAS PHONE REPAIR dans le délai imparti

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La décision du juge a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le propriétaire obtient la résiliation du bail et l’expulsion de la société locataire, tandis que cette dernière se voit condamnée à payer des arriérés de loyer et des frais. Ces résultats affectent directement la situation financière et opérationnelle de chaque partie.

• Résiliation du bail commercial, entraînant la perte du local pour la société locataire.
• Ordonnance d’expulsion, forçant la société à quitter les lieux dans un délai imparti.
• Condamnation de la société locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
• Obligation pour la société locataire de régler les arriérés de loyer, impactant sa trésorerie.
• Remboursement des frais engagés par le propriétaire pour faire valoir ses droits.
• Possibilité pour le propriétaire de récupérer le local et de le relouer à un autre locataire.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la régularité de la saisine du juge.
• Respecter les délais de paiement stipulés dans le bail.
• Produire des preuves solides pour toute demande d’indemnité.
• Utiliser un commandement de payer conforme pour activer la clause résolutoire.
• Prévoir des frais de justice dans les demandes de remboursement.

À éviter

• Ne pas ignorer les clauses résolutoires dans un bail commercial.
• Omettre de comparaître lors des audiences judiciaires.
• Ne pas fournir de preuves pour les demandes de remboursement.
• Attendre trop longtemps avant d’agir en cas de non-paiement.
• Ne pas tenir compte des délais légaux pour les commandements.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ?

La résiliation de plein droit d’un bail commercial est régie par l’article L.145-41 du code de commerce, qui dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité. En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail stipule que la résiliation est acquise à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande en référé ?

En application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit vérifier la régularité de sa saisine et s’assurer que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable pour ordonner l’exécution d’une obligation de faire ou accorder une provision au créancier.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

Les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial sont que le locataire ne doit pas avoir réglé l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d’un mois imparti par l’acte. En l’espèce, il a été constaté que la SAS PHONE REPAIR n’a pas procédé au règlement des sommes dues dans le délai imparti, ce qui a conduit à la constatation de la résiliation du bail.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour constater la résiliation du bail ?

La juridiction a retenu que la SAS PHONE REPAIR n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer. Les pièces versées au dossier, notamment le bail commercial, le commandement de payer et l’état des créanciers inscrits, ont permis de conclure que les conditions de la clause résolutoire étaient remplies, entraînant ainsi la résiliation du bail à la date du 28 septembre 2025.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la condamnation aux dépens ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés pour faire valoir ses droits. En l’espèce, la juridiction a condamné la SAS PHONE REPAIR à verser une somme de 500 euros en application de cet article, en raison des frais engagés par les demandeurs pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la procédure.

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