Obligations du bailleur et troubles de jouissance : responsabilité engagée

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 12 MARS 2025

N° 2025 / 061

N° RG 23/01538

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWH3

E.P.I.C. 13 HABITAT

C/

[A] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Philippe HAGE

Me Mounia AIT-AMMI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 15 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-000987.

APPELANTE

E.P.I.C. 13 HABITAT

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice demeurant au siège sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe HAGE, membre de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [A] [F]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Mounia AIT-AMMI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 22 février 2013, l’Office 13 HABITAT, établissement public à caractère industriel ou commercial, a donné à bail d’habitation à Monsieur [H] [I] [F] un logement conventionné au [Adresse 3] à [Localité 4].

A compter du 11 avril 2019, l’appartement du dessous a été loué aux époux [E] et [W] [G], parents de deux jumeaux en bas-âge.

Monsieur [F] s’est plaint à de nombreuses reprises auprès du bailleur commun de nuisances sonores occasionnées par ces locataires, ainsi que d’insultes et de menaces de la part de M. [G]. Il a déposé plusieurs plaintes et ’mains courantes’ à la gendarmerie et obtenu la signature d’une pétition de la part de quatre autres locataires. Il a également sollicité en vain l’intervention d’un conciliateur de justice. Enfin, il a mis le bailleur en demeure d’agir pour faire cesser ces troubles par l’intermédiaire de son assurance de protection juridique.

Toutes ces démarches étant restées sans effet, Monsieur [F] a assigné l’Office 13 HABITAT à comparaître devant le tribunal de proximité de Martigues par acte délivré le 27 juillet 2022, afin de l’entendre condamner sous astreinte à faire cesser les troubles dont il était victime, ou subsidiairement à lui proposer un autre logement équivalent. Il réclamait en outre paiement de 8.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Le bailleur a conclu au rejet de l’ensemble de ces prétentions.

Aux termes d’un jugement rendu le 15 décembre 2022, le tribunal a retenu que l’Office avait manqué à l’obligation de garantir au locataire une jouissance paisible du logement édictée par l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et l’a condamné à payer à M. [F] une somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre les dépens et une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, le premier juge a débouté le locataire du surplus de ses demandes, au motif qu’il ne pouvait prononcer d’injonction à l’encontre d’une personne de droit public.

L’Office 13 HABITAT a interjeté appel le 24 janvier 2023. Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 12 janvier 2024, il fait valoir :

– que le premier juge n’a pas caractérisé en quoi les bruits provenant de l’appartement loué aux époux [G] excédaient les inconvénients normaux du voisinage,

– que les troubles allégués reposent sur les seules affirmations de l’intimé, alors que les autres locataires signataires de la pétition sont revenus sur leur position à l’occasion d’une enquête confiée à un cabinet privé et ont pointé la propre responsabilité de M. [F] dans la dégradation de la situation,

– qu’en tout état de cause, la décision d’attribution des logements dépend d’une commission ad’hoc prévue à l’article R 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Il demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande en dommages-intérêts formée par le locataire et, statuant à nouveau, de débouter M. [F] de l’ensemble de ses prétentions et de le condamner aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 22 décembre 2023, Monsieur [H] [I] [F] soutient pour sa part :

– que la victime d’un trouble de jouissance trouvant son origine dans l’immeuble loué peut en demander réparation au bailleur,

– que l’Office 13 HABITAT n’a accompli aucune démarche pour satisfaire à ses réclamations et a laissé au contraire la situation dégénérer,

– et que les troubles de voisinage qu’il continue de subir altèrent gravement son état de santé.

Il forme appel incident et demande à la cour :

– à titre principal, de condamner l’Office à faire cesser les troubles occasionnés par les époux [G] sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard,

– à titre subsidiaire, d’enjoindre le bailleur à lui proposer un autre logement équivalent, sous peine de la même astreinte,

– en tout état de cause, de condamner l’Office à lui verser la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts,

– et de mettre les entiers dépens à la charge de l’appelant, outre une indemnité de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 décembre 2024.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail. A ce titre il est responsable non seulement de son propre fait, mais également de celui des personnes dont il doit répondre, notamment de ses autres locataires, et ne peut être exonéré qu’en cas de force majeure.

Cette obligation figure également à l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 régissant le bail conclu entre les parties, et c’est à tort que le premier juge a considéré qu’il ne pouvait prononcer d’injonction à l’encontre de l’Office 13 HABITAT, alors qu’il s’agit d’un contrat de droit privé passé par un établissement public à caractère industriel ou commercial.

La réalité des troubles de jouissance dont se plaint Monsieur [F] résulte en premier lieu de la pétition signée le 7 février 2020 par lui-même et quatre autres locataires du [Adresse 3], évoquant des nuisances sonores fréquentes provenant de l’appartement des époux [G]. Si les signataires insistent sur la mauvaise isolation phonique des logements, cette circonstance ne constitue bien évidemment pas une cause exonératoire pour le bailleur.

Elle est également établie par le témoignage écrit de Madame [T] [L], déclarant avoir été réveillée en sursaut le 7 janvier 2021 par des coups violents contre la porte d’entrée de l’appartement de M. [F] et des menaces proférées depuis l’extérieur, et par celui de Madame [O] [Z], selon lequel sa fille [C] ne souhaitait plus dormir chez son père à cause du bruit occasionné par les voisins jusque tard dans la nuit et des altercations qui s’en suivaient.

Elle résulte enfin des certificats médicaux produits aux débats, attestant d’un syndrome anxieux développé par le plaignant.

L’enquête de voisinage diligentée en septembre 2022 par un cabinet privé à la demande du bailleur n’est pas de nature à remettre en cause la réalité de ces troubles, dans la mesure où elle a été réalisée à une période durant laquelle M. [F] était absent de son domicile, de même que Mme [G] et ses enfants, de sorte qu’elle n’a pas permis de donner un aperçu réel de la situation. En outre les déclarations recueillies auprès des signataires de la pétition sont en contradiction avec le contenu de celle-ci et apparaissent sujettes à caution.

Force est de constater que l’Office 13 HABITAT n’a entrepris aucune démarche pour satisfaire aux réclamations du plaignant et a laissé au contraire la situation dégénérer ; ce faisant, il a manqué à ses obligations contractuelles et doit être reconnu responsable du préjudice de jouissance subi par M. [F].

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné le bailleur à verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts, laquelle correspond à une juste évaluation de ce préjudice.

Il sera en revanche infirmé en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes du locataire, l’Office devant être condamné, sous peine d’astreinte, à prendre toutes mesures en son pouvoir propres à mettre fin aux troubles anormaux de voisinage occasionnés par les époux [G].

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné l’Office 13 HABITAT à payer à Monsieur [H] [I] [F] une somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Enjoint l’Office 13 HABITAT à prendre toutes mesures en son pouvoir propres à faire cesser les troubles anormaux de voisinage occasionnés par les époux [G], sous peine d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt et courant pour une période de six mois,

Condamne l’Office 13 HABITAT aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à Monsieur [F] une somme de 2.500 euros au titre de l’ensemble de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE