Conflit de voisinage et troubles de copropriété : enjeux de propriété et d’usage.

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 AVRIL 2025
MINUTE N° 25/00566
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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 10 Février 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [T] [N], demeurant [Adresse 2] / FRANCE

représentée par Me Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0151

ET :

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représenté par Me Mattias GABOUNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0103

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 3]) constitue une copropriété horizontale composée de deux lots.
Mme [T] [N] est propriétaire du lot n°2, tandis que M. [D] [X], du lot n° 1, constitué d’un pavillon élevé sur sous-sol.

Faisant état de plusieurs troubles de voisinage, Mme [T] [N] a fait assigner en référé M. [D] [X] devant le président de ce tribunal par acte délivré le 25 novembre 2024, afin qu’il :
– Condamne M. [D] [X] à déposer les caméras installées sur sa propriété, sous astreinte ;
– Condamne M. [D] [X] à remettre en état initial et à rétablir la destination de son lot privatif au sous-sol à destination de garage, sous astreinte ;
– Condamne M. [D] [X] à reboucher les fenêtres créées en rez-de-chaussée et au sous-sol, sous astreinte ;
– Désigne un expert géomètre avec pour mission de de vérifier les limites des deux lots ;
– Condamne M. [D] [X] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Réserve les dépens.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2025.

A l’audience, Mme [T] [N] se désiste de ses demandes visant à obtenir le retrait des caméras ainsi que le rebouchage des fenêtres de son voisin et maintient ses demandes de :
– condamnation de M. [D] [X] à remettre en état initial et à rétablir la destination de son lot privatif au sous-sol en destination de garage du lot n°1, sous astreinte ; subsidiairement, elle demande de renvoyer l’affaire au fond sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile ;
– désignation d’un expert géomètre avec pour mission de de vérifier les limites des deux lots ;
Elle maintient également ses demandes accessoires.

En réplique à la fin de non-recevoir soulevée en défense, elle soutient qu’elle justifie d’un intérêt à agir, puisqu’elle est propriétaire du bien immobilier.

Elle expose au soutien de ses demandes, au visa notamment des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, que M. [D] [X] a aménagé son sous-sol en espace d’habitation et supprimé des emplacements de stationnement, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, et que ce changement de destination privative est prohibé constitue un trouble manifestement illicite. Elle soutient par ailleurs que M. [D] [X] a déposé la clôture mitoyenne arrière, de sorte qu’elle a dû en ériger une nouvelle, réduisant ainsi la superficie de sa propriété.

En défense, M. [D] [X] sollicite du juge des référés de :
– Juger irrecevable Mme [T] [N] en action pour défaut d’intérêt à agir,
Et donc rejeter l’ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
– Constater l’absence de troubles manifestement illicites ;
– Dire et juger que Mme [T] [S] est mal fondée en sa demande d’expertise judicaire ;
– Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé ;
En conséquence,
– Débouter Mme [T] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
En tout état de cause,
– Prendre acte du désistement de Mme [T] [N] de ses demandes de condamnation de M. [D] [X] à reboucher les fenêtres créées en rez-de-chaussée et au sous-sol et à déposer les caméras, sous astreinte;
– Condamner Mme [T] [N] au paiement de la somme de 4 .000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. [D] [X] soutient que Mme [T] [N] a mis en vente sa maison et n’y réside plus depuis le 15 juillet 2024. Il conteste avoir changé la destination de son sous-sol, sur lequel il a au demeurant un usage exclusif, et affirme qu’il lui sert de lieu de stockage, ce qui est conforme à sa destination. Il soutient que la demanderesse ne justifie pas d’un motif légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée, faute pour elle d’établir la réduction de la superficie de sa propriété et parce qu’une telle mesure serait en tout état de cause inutile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Sur la fin de non-recevoir
Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

D’après l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, Mme [T] [N] ne conteste pas avoir mis en vente son bien immobilier et ne plus y résider, expliquant avoir mis sa maison en location en raison des nuisances subies, dans un contexte de conflit de voisinage aïgu.

Néanmoins, elle justifie qu’elle en était bien propriétaire au jour de l’introduction de l’instance, par la production d’un relevé de propriété daté du 24 janvier 2025, de sorte qu’elle justifie de son intérêt à agir, en qualité de copropriétaire, s’agissant d’une prétendue violation du Règlement de copropriété et d’un possible empiètement sur sa propriété. A titre surabondant, il n’est nullement établi que la vente serait à ce jour réalisée.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir.

Sur la demande de remise en état initial et de rétablissement de la destination du garage
D’après l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, le président du tribunal judiciaire, en application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel. Le juge apprécie la réalité du trouble avec les éléments dont il dispose le jour où il statue. Si un tel trouble est caractérisé, le juge apprécie souverainement les mesures destinées à le faire cesser et il prend notamment en compte la proportionnalité des mesures demandées.

Par ailleurs, l’article 8 paragraphe 1 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

En l’espèce, le sous-sol du lot n°1 est, selon le Règlement de copropriété ainsi que l’acte d’acquisition, constitué notamment de deux garages. Il ressort du procès-verbal de constat du 3 janvier 2025 versé par M. [D] [X] lui-même, que le sous-sol objet du constat est une pièce vide, en cours de travaux, qui comporte un revêtement de sol à effet visuel de parquet, plusieurs sorties de câbles électriques au plafond, outre un plafonnier, des peintures murales neuves, un pan de mur avec effet décoratif, un radiateur. Il résulte de ces éléments que la pièce est manifestement aménagée comme une pièce de vie et n’est plus configurée pour être un garage ni même un lieu de stockage, comme l’affirme le défendeur.

Néanmoins, il ne ressort pas du Règlement de copropriété qu’un tel changement de destination est interdit. La prétendue violation du Règlement de copropriété ne relève donc pas de l’évidence et soulève une contestation sérieuse qui relève d’un débat au fond.

Ainsi, et alors au surplus qu’aucune urgence n’est démontrée, les conditions d’application des dispositions de l’article 834 précité ne sont pas réunies.
Par ailleurs, aucune violation évidente du Règlement de copropriété n’étant démontrée, et faute pour la demanderesse d’établir que ce changement de destination lui causerait un quelconque trouble, aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé.

L’article 835 précité ne peut donc pas non plus recevoir application.
En conséquence, la demande de remise en état ne saurait donc prospérer.

Sur la demande d’expertise judiciaire
Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

En l’espèce, d’une part, il n’est pas démontré que M. [D] [X] aurait déposé l’ancienne clôture ni qu’il se serait opposé d’une quelconque manière au rétablissement de la clôture à son emplacement initial, d’autre part, Mme [T] [N] a elle-même fait ériger une nouvelle clôture, d’après elle en deçà de la limite séparative, de sorte qu’aucun empiètement ne peut être reproché au défendeur.

En outre, il ressort des pièces produites, et notamment du courrier de mise en demeure adressé par Mme [T] [N] au défendeur en date du 2 juin 2024, qui est accompagné d’une facture acquittée, que la demanderesse souhaite en réalité obtenir une prise en charge des frais qu’elle a engagés pour rétablir la clôture litigieuse.

Enfin, s’agissant d’une limite séparative située entre deux jardins, ne nécessitant pas, en l’état des éléments produits, de pénétrer de manière impérative sur le fonds voisin, rien ne s’oppose à ce que la demanderesse sollicite l’intervention d’un géomètre expert pour établir les constats qu’elle estimerait nécessaires, hors cadre judiciaire.

Au vu de ces éléments, la mesure d’instruction sollicitée n’apparaît ni utile ni pertinente, et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires
Les circonstances du litige commandent de condamner chaque partie à conserver la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir ;

Constatons le désistement de Mme [T] [N] de ses demandes relatives au retrait des caméras et au rebouchage des fenêtres ;

Rejetons la demande de remise en état initial et de rétablissement de la destination du garage de M. [D] [X] ;

Rejetons la demande de désignation d’un géomètre-expert ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 01 AVRIL 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mallorie PICHON