Clause pénale et exécution des engagements contractuels.

L’Essentiel : La clause pénale permet de demander des dommages-intérêts en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle. La Sci Ed Invest a été condamnée à verser à Mme [C] 23 500 euros pour son refus d’exécuter le contrat de vente. Concernant la condition suspensive d’obtention de prêt, le tribunal a jugé que le refus de l’acquéreur d’exécuter le contrat était fautif. De plus, la Sci Ed Invest a été condamnée à verser 1 500 euros à Mme [C] pour couvrir ses frais de justice.

Résumé de l’affaire : Par acte notarié du 12 janvier 2017, une propriétaire a promis de vendre une maison à une société, sous diverses conditions suspensives. La signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 13 juillet 2017. Une clause pénale stipulait qu’en cas de refus d’exécution, la partie défaillante devait verser 10% du prix de vente, avec un dépôt de garantie de 23 500 euros séquestré par un notaire.

Estimant que la société avait fautivement refusé de finaliser l’acquisition, la propriétaire a assigné la société devant le tribunal de grande instance de Bordeaux le 15 février 2018, demandant 47 000 euros de dommages et intérêts en vertu de la clause pénale. Le jugement du 4 février 2021 a condamné la société à verser 23 500 euros à la propriétaire, autorisant celle-ci à récupérer cette somme du dépôt de garantie. La société a été déboutée de sa demande de restitution du dépôt et de sa demande reconventionnelle, et a également été condamnée à payer 1 500 euros pour les frais de justice.

La société a interjeté appel le 6 avril 2021, contestant le jugement et demandant l’infirmation de la décision, arguant que la condition suspensive d’obtention de prêt n’avait pas été remplie, rendant la vente caduque. En réponse, la propriétaire a demandé à la cour de confirmer le jugement et de fixer sa créance au passif de la société à 25 000 euros, incluant les dommages et intérêts et les frais de justice.

La société, représentée par un mandataire liquidateur, n’a pas soutenu son appel. La cour d’appel a confirmé le jugement initial, fixant les créances de la propriétaire au passif de la liquidation judiciaire de la société à 23 500 euros et 1 500 euros, et a condamné la société aux dépens de la procédure d’appel.

Clause pénale et exécution des obligations contractuelles

La clause pénale, prévue par l’article 1231-5 du Code civil, permet à une partie de demander des dommages-intérêts en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle. En l’espèce, la Sci Ed Invest a été condamnée à verser à Mme [C] une somme de 23 500 euros, correspondant à 10% du prix de vente, en raison de son refus d’exécuter le contrat de vente.

Conditions suspensives et caducité de la vente

L’article 1304-3 du Code civil stipule que les conditions suspensives entraînent la caducité de l’obligation si elles ne se réalisent pas. La Sci Ed Invest a soutenu que la condition suspensive d’obtention de prêt n’a pas été remplie, ce qui aurait dû entraîner la caducité de la vente. Toutefois, le tribunal a jugé que le refus de l’acquéreur d’exécuter le contrat était fautif.

Frais de justice et article 700 du Code de procédure civile

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, la partie perdante peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme pour couvrir ses frais de justice. Dans cette affaire, la Sci Ed Invest a été condamnée à verser 1 500 euros à Mme [C] au titre de cet article, en raison de sa position dans le litige.

Liquidation judiciaire et créances

L’article 542 du Code de procédure civile précise que l’appel vise à la réformation ou à l’annulation d’un jugement. En cas de liquidation judiciaire, les créances doivent être fixées au passif de la société. Ainsi, la cour a confirmé que les créances de Mme [C] de 23 500 euros et 1 500 euros devaient être inscrites au passif de la liquidation judiciaire de la Sci Ed Invest.

Q/R juridiques soulevées :

Quel est le fondement juridique de la demande de l’acquéreur concernant la clause pénale ?

La demande de l’acquéreur repose sur les articles 1304-3 et 1231-5 du code civil.

L’article 1304-3 stipule que « la condition suspensive est celle qui subordonne l’effet d’un acte à la réalisation d’un événement futur et incertain ».

En l’espèce, l’acquéreur soutient que la condition suspensive d’obtention de prêt n’a pas été réalisée, ce qui, selon lui, entraîne la caducité de la vente.

L’article 1231-5 précise que « la clause pénale est une disposition par laquelle les parties fixent à l’avance le montant des dommages-intérêts en cas d’inexécution de l’obligation ».

Ainsi, l’acquéreur demande l’application de cette clause pénale, estimant que le refus de réitérer l’acquisition constitue une inexécution de l’obligation.

Quel est l’impact de l’absence de représentation de la Sci Ed Invest sur l’appel ?

L’absence de représentation de la Sci Ed Invest a un impact significatif sur l’appel, conformément aux articles 542 et 964 du code de procédure civile.

L’article 542 dispose que « l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction de premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel ».

En l’absence de représentation, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement entrepris, car l’appelante n’a pas présenté d’arguments contraires.

L’article 964 précise que « les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ».

Ainsi, sans nouvelles conclusions, la cour se limite à statuer sur les dernières conclusions déposées, ce qui, dans ce cas, conduit à la confirmation du jugement initial.

Quel est le montant des créances fixées au passif de la liquidation judiciaire de la Sci Ed Invest ?

Les créances fixées au passif de la liquidation judiciaire de la Sci Ed Invest s’élèvent à 23 500 euros au titre de la clause pénale et 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile stipule que « la partie qui succombe peut demander à l’autre partie le paiement d’une somme au titre des frais exposés ».

Dans ce cas, la créance de 1 500 euros est accordée à l’acquéreur pour couvrir ses frais de justice, en plus de la somme de 23 500 euros due au titre de la clause pénale.

Ces montants sont donc confirmés par la cour d’appel dans le cadre de la liquidation judiciaire de la Sci Ed Invest.

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

————————–

ARRÊT DU : 17 AVRIL 2025

N° RG 21/02000 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MBJZ

S.C.I. ED INVEST

[O] [C] veuve [E]

S.C.P. SILVESTRI-[K]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 février 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 18/02425) suivant déclaration d’appel du 06 avril 2021

APPELANTE :

S.C.I. ED INVEST

demeurant [Adresse 1] – [Localité 9] / FRANCE

Représentée par Me Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[O] [C] veuve [E]

née le 09 Avril 1963 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Fonctionnaire

demeurant [Adresse 5] – [Localité 2]

Représentée par Me Muriel MERCY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE :

S.C.P. SILVESTRI-[K]

représentée par Maître [U] [K] agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société ED INVEST, Société Civile Immobilière au capital de 100′ dont le siège social est sis [Localité 9], [Adresse 1], identifiée au SIREN sous le n° 822 345 575 et immatriculée au RCS de Bordeaux, désigné par jugement du 17 février 2023 publié au BODACC le 24.02.2023 du Tribunal de Commerce de Bordeaux et demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

non représentée, assignée en intervention forcée selon acte de commissaire de justice en date du 24.09.2024 délivré à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé: Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Par acte notarié du 12 janvier 2017, Mme [O] [C] épouse [E], propriétaire d’une maison d’habitation située au [Localité 7], [Adresse 6], a promis de la vendre à la société Sci Ed Invest (la Sci Invest), sous différentes conditions suspensives en faveur de l’acquéreur, la signature par acte authentique devait intervenir au plus tard le 13 juillet 2017.

A titre de clause pénale, il était prévu par la partie se refusant à exécuter son engagement, le versement d’une somme représentant 10% du prix de vente, le notaire ayant par ailleurs constitué séquestre d’un dépôt de garantie de 23 500 euros.

2- Estimant fautif le refus de la Sci Invest de réitérer l’acquisition du bien, par acte du 15 février 2018, Mme [C] l’a assignée devant tribunal de grande instance de Bordeaux, afin de la voir condamner à lui payer la somme de 47 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément à la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 12 janvier 2017.

Par jugement du 4 février 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– condamné la Sci ED Invest à payer à Mme [C], la somme de 23 500 euros à titre de clause pénale.

en conséquence,

– autorisé Mme [C] à se faire remettre directement cette somme sur le dépôt de garantie détenu en qualité de séquestre par Monsieur [H], notaire.

– débouté la Sci ED Invest de sa demande en restitution du dépôt de garantie,

– débouté la Sci ED Invest de sa demande reconventionnelle,

– condamné la Sci ED Invest à payer à Mme [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la Sci ED Invest aux dépens de l’instance,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La Sci ED Invest a relevé appel du jugement le 6 avril 2021.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 juillet 2021, la Sci ED Invest demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1304-3, 1304-5 et 1231-5 du code civil:

– de la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

– d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a estimé que l’acquéreur a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention de prêt,

– de dire et juger que la condition suspensive étant défaillante, la vente est caduque,

en conséquence,

– d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [C] la somme de 23 500 euros en application de l’article 1304-6 du code civil,

– d’ordonner la restitution du dépôt de garantie de 23 500 euros consigné en l’Etude de Maître [H] à son profit,

à titre infiniment subsidiaire,

– d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [C] la somme de 23 500 euros par application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil,

– de réduire le montant de la clause pénale manifestement excessive à la somme de l’euro symbolique,

– d’ordonner la restitution par Maître [H] du dépôt de garantie de 23 500 euros consigné en son Etude à son profit,

en toute hypothèse,

– de réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

y ajoutant,

– de condamner Mme [C] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure,

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2024, Mme [C] demande à la cour, sur le fondement des articles 1304-3 et 1231-5 du code civil:

– de la déclarer recevable et bien-fondée en sa demande d’intervention forcée à l’encontre de Maître [K], es-qualité de Mandataire liquidateur de la Sci ED Invest,

– de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

– de fixer sa créance au passif de la société ED Invest à la somme de 25 000 euros, et ce à titre privilégié, décomptée comme suit:

– 23 500 euros de dommages et intérêts au titre de la clause pénale

– 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– de débouter la Sci ED Invest de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– de condamner la Sci ED Invest prise en la personne de Maître [K] es-qualité de mandataire liquidateur désigné par un jugement du tribunal de commerce du 17 février 2023 à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– de condamner la Sci ED Invest aux entiers dépens de l’instance d’appel.

La Scp Silvestri-[K], ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci ED Invest, n’est pas représentée et ne soutient pas l’appel de la Sci ED Invest devant la cour d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’appel formé par la Sci Ed Invest.

5- L’article 542 du code de procédure civile dispose que ’l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction de premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel’.

L’article 954 du code de procédure civile prévoit quant à lui que ’les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnées et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées’.

6- En l’espèce, la Scp Silvestri-[K], ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci ED Invest, appelante, n’est pas représentée et ne soutient pas l’appel de celle dernière devant la cour d’appel.

7- Il est constant qu’il résulte des articles 542 et 964 précités que l’appelante n’étant plus représentée, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement entrepris sauf à fixer les créances de Mme [O] [C] épouse [E] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci Ed Invest à la somme de 23 500 euros au titre de la clause pénale, et 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les mesures accessoires.

8- La Sci Ed Invest, partie perdante sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, et il convient de fixer au passif de sa liquidation judiciaire la créance de Mme [C] épouse [E] à la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la Sci Ed Invest les créances de Mme [O] [C] épouse [E] à la somme de 23 500 euros au titre de la clause pénale, et 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la Sci ED Invest aux dépens de la procédure d’appel,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la Sci ED Invest la créance de Mme [O] [C] épouse [E] à la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par: Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

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