Résiliation de bail pour sous-location non autorisée

Le locataire ne peut céder le contrat de location ni sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur, conformément à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Cette interdiction est également énoncée à l’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, qui stipule que la sous-location est prohibée sauf autorisation expresse du bailleur. De plus, l’article 9-3 F du bail d’habitation précise que la sous-location totale ou partielle est interdite, sauf disposition contraire du code de la construction et de l’habitation ou accord écrit du bailleur.

En l’espèce, la preuve de la sous-location a été rapportée par des documents signés par M. [Z], attestant qu’il a sous-loué une chambre de son appartement sans l’autorisation de la SA Alteal. Cette sous-location a également causé des troubles de voisinage, justifiant ainsi la résiliation du bail et l’expulsion de M. [Z].

Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à toujours obtenir l’accord écrit de votre bailleur avant de sous-louer votre logement, même partiellement.

A toute fins utiles, vous pouvez utiliser ce modèle de clause : « Le locataire s’engage à ne pas céder le contrat de location ni à sous-louer le logement sans l’accord écrit préalable du bailleur. Toute sous-location sans autorisation pourra entraîner la résiliation du bail. »

L’Essentiel : Le locataire ne peut céder le contrat de location ni sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur. Cette interdiction est énoncée dans plusieurs articles de la loi et du code de la construction. En l’espèce, M. [Z] a sous-loué une chambre de son appartement sans autorisation, ce qui a causé des troubles de voisinage. Cela justifie la résiliation du bail et l’expulsion de M. [Z].

Résumé de l’affaire : Par acte du 30 janvier 2015, une société anonyme a donné à bail un logement à un locataire. Ce dernier a ensuite sous-loué une chambre de son logement à un tiers, qui a reconnu les faits. En raison de cette sous-location, la société a assigné le locataire en justice le 1er décembre 2022, demandant la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que des frais de justice.

Le tribunal a rendu un jugement le 4 mai 2023, prononçant la résiliation du bail pour non-respect des dispositions légales relatives à la sous-location, ordonnant l’expulsion du locataire et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le locataire a alors interjeté appel de cette décision, contestant la preuve de la sous-location et demandant le rejet des demandes de la société.

Dans ses écritures, le locataire a soutenu que la preuve de la sous-location n’était pas établie et que la résiliation du bail ne pouvait pas être justifiée par un seul fait. De son côté, la société a demandé à la cour de confirmer le jugement, arguant que la sous-location était prouvée et qu’elle avait causé des troubles de voisinage.

La cour a examiné les éléments de preuve fournis par la société, notamment des documents signés par le locataire et des déclarations du sous-locataire. Ces éléments ont été jugés suffisants pour établir la sous-location sans autorisation. La cour a également noté que cette situation avait entraîné des troubles dans l’immeuble.

En conséquence, la cour a confirmé le jugement de première instance, ordonnant l’expulsion du locataire et le paiement d’une indemnité à la société, tout en le condamnant aux dépens de la procédure.

02/07/2025

ARRÊT N° 359/2025

N° RG 23/01760 – N° Portalis DBVI-V-B7H-POFX

JC.G/KM

Décision déférée du 04 Mai 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

(22/4140 )

[L]

[U] [Z]

S.A. ALTEAL L

CONFIRMATION

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4] / FRANCE

Représenté par Me Coralie VAZEIX, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/000415 du 14/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMEE

S.A. ALTEAL L

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 30 janvier 2015, la SA Alteal anciennement dénommée [Localité 6] Habitat a donné à bail à M. [U] [Z] un logement situé [Adresse 1].

M. [U] [Z] a donné en sous-location, en date du 25 septembre 2022, une chambre de son logement à M. [R] qui a reconnu les faits.

Par acte d’huissier du 1er décembre 2022, la SA Alteal anciennement dénommée [Localité 6] Habitat, a fait assigner M. [U] [Z] aux fins d’entendre :

-prononcer la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2015 entre la SA Alteal, anciennement dénommée [Localité 6] Habitat, et M. [U] [Z],

-prononcer l’expulsion de M. [U] [Z] ainsi que de tous biens et occupants de son chef et au besoin avec l’assistance de la force publique,

-condamner M. [U] [Z] a payer à la SA Alteal, anciennement dénommée [Localité 6] Habitat , une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnelles à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la parfaite libération des lieux (revalorisable dans les mêmes conditions que le loyer),

-condamner M. [U] [Z] a payer a la SA Alteal, anciennement dénommée [Localité 6] Habitat, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner M. [U] [Z] aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 4 mai 2023, le tribunal a :

-prononcé la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2015, entre la SA Alteal anciennement dénommée [Localité 6] Habitat et M. [U] [Z] pour non-respect des dispositions des articles L 442-3-5 et L 442-8 et L 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation,

-prononcé l’expulsion de M. [U] [Z] ainsi que de tous biens et occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique,

-condamné M. [U] [Z] à payer à la SA Alteal anciennement dénommée [Localité 6] Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnelles à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la parfaite libération des lieux (revalorisable dans les mêmes conditions que le loyer),

-condamné M. [U] [Z] à payer à la SA Alteal anciennement dénommée [Localité 6] Habitat la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné M. [U] [Z] aux entiers dépens,

-rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 16 mai 2023, M. [U] [Z] a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 19 juillet 2023, M. [U] [Z] demande à la cour au visa de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation et les articles 1227 et suivants du code civil, de :

rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées en fait et en droit,

-infirmer le jugement en date du 4 mai 2023,

-juger que la preuve de la sous-location n’est pas rapportée,

-en conséquence,

-rejeter la demande de résiliation du bail pour sous-location,

-rejeter l’intégralité des demandes de la SA Alteal,

-débouter la SA Alteal de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

-condamner la SA Alteal à la somme de 1 500 euros conformément à l’article 37 de la loi du 10 Juillet 1991 ainsi qu’à l’intégralité des dépens de la procédure.

M. [Z] soutient que la preuve de la sous-location n’est absolument pas rapportée par la Sa Alteal et qu’en tout état de cause un seul fait n’est pas suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 12 octobre 2023, la SA Alteal anciennement dénommée [Localité 6] Habitat demande à la cour de :

-à titre principal,

-confirmer purement et simplement la décision rendue par le juge des contentieux de la protection le 4 mai 2023,

-à titre subsidiaire, si la cour ne confirmait pas la décision pour non-respect des dispositions des articles L 442-3-5, L 442-8 et L 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation,

-prononcer la résiliation du bail pour troubles de voisinage sur le fondement des articles 1728 et 1227 du code civil ainsi que de l’article 7b de la loi du 09 juillet 1989,

-confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné M. [Z] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -y ajoutant,

-condamner M. [Z] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Mr [U] [Z] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La Sa Alteal fait valoir que la sous-location est parfaitement établie et qu’en l’espèce M. [Z] a non seulement sous-loué son appartement en violation des règles légales et conventionnelles mais s’est également rendu responsable de troubles de voisinage ayant entraîné l’intervention des services de police (RAID).

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.

Cette interdiction de sous-location est reprise à l’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’à l’article 9-3 F du bail d’habitation : ’La sous-location totale ou partielle des lieux est prohibée sous réserve des dispositions du code de la construction et de l’habitation ou de l’autorisation expresse de [Localité 6] Habitat’.

M. [Z] estime que la preuve de la sous-location n’est en l’espèce pas rapportée.

La Sa Alteal produit :

-un document signé de la main de M. [Z] en date du 25 octobre 2022 aux termes duquel il est mentionné qu’il héberge et loue une chambre à 150 € pour le mois du 25 octobre au 25 novembre 2022 (pièce n° 4) ;

-une attestation d’hébergement établie par M. [Z] le 25 septembre 2022 signée par ses soins, en présence d’un témoin qui a apposé sa signature sur le document en plus de celle du locataire (pièce n° 5) ;

-une déclaration écrite de M. [R] en date du 02 novembre 2022 indiquant qu’il a pris en sous-location depuis le 25 septembre 2022 une chambre de l’appartement de M. [Z] pour une somme de 150 € par mois (pièce n° 6) ;

– une déclaration réitérée dans laquelle M. [R] reconnaît avoir loué une chambre en sous-location à M. [Z] (pièce n° 7).

Nonobstant les dénégations de M. [Z], ces pièces sont suffisantes pour établir que M. [Z] a sous-loué une partie de son appartement sans autorisation de la Sa Alteal.

Il ressort en outre des éléments versés aux débats que cette sous-location a été à l’origine de troubles à la tranquillité de l’immeuble.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement dont appel dans ses dispositions relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion de M. [Z] et à la fixation d’une indemnité d’occupation.

– – – – – – – – – –

M. [Z], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 04 mai 2023 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne M. [Z] aux dépens d’appel.

Condamne M. [Z] à payer à la Sa Alteal la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute M. [Z] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA