Occupation des parties communes : enjeux de conformité

L’occupation des parties communes d’une copropriété est régie par l’article 26 du règlement de copropriété, interdisant d’encombrer ces espaces ou de les utiliser à des fins personnelles, sauf nécessité. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble illicite. Dans ce cas, l’occupation par la SAS LA CANTINE DE LA BOUCHERIE a été validée par l’assemblée générale, rendant le trouble non caractérisé.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : Une cession de fonds de commerce a eu lieu le 10 juin 2021, où une société immobilière a donné à bail un local commercial à une société de restauration. Un litige a émergé entre la société immobilière, la société de restauration et le syndicat des copropriétaires d’une copropriété, ce dernier accusant la société de restauration d’occuper illégalement les parties communes, ce qui nuirait aux autres copropriétaires et compromettrait la sécurité de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné la société immobilière et la société de restauration devant le tribunal judiciaire, demandant la cessation de l’occupation des parties communes, le paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive au règlement de copropriété, ainsi que des frais de justice. Le syndicat a soutenu que la société de restauration avait aménagé des espaces dans les parties communes, affectant la circulation et la sécurité, notamment pour un centre médical voisin.

En réponse, la société de restauration a demandé le rejet des demandes du syndicat et a sollicité des indemnités pour abus de droit. Elle a affirmé que l’espace occupé était réservé aux piétons et que son occupation avait été approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le tribunal a examiné les éléments de preuve, y compris un procès-verbal de constat et le règlement de copropriété, qui interdisait l’encombrement des parties communes. Bien que la société de restauration ait installé des tables et des chaises, le tribunal a noté que l’occupation de l’espace ne semblait pas gêner la circulation des véhicules ni compromettre la sécurité. De plus, l’assemblée générale avait entériné l’usage de certaines terrasses, rendant difficile la caractérisation d’un trouble manifestement illicite.

Finalement, le tribunal a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires, condamnant ce dernier aux dépens, sans accorder d’indemnités pour frais de justice.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la demande du syndicat des copropriétaires concernant l’occupation des parties communes ?

La demande du syndicat des copropriétaires repose sur l’article 835 du code de procédure civile, qui stipule que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires allègue que la SAS LA CANTINE DE LA BOUCHERIE occupe les parties communes de manière non conforme au règlement de copropriété, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

L’article 26 du règlement de copropriété du 10 octobre 2007 précise que « nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires soutient que l’occupation des parties communes par la SAS LA CANTINE DE LA BOUCHERIE nuit aux droits des autres copropriétaires et compromet la sécurité de l’immeuble.

Quel est l’impact de l’assemblée générale sur l’occupation des parties communes par la SAS LA CANTINE DE LA BOUCHERIE ?

L’assemblée générale des copropriétaires a entériné l’usage des terrasses et des espaces communs, y compris celui devant la SAS LA CANTINE DE LA BOUCHERIE.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 17 juillet 2021 mentionne que « l’usage des terrasses : devant la cantine du boucher et l’épicerie le bouan cantoum » a été approuvé à l’unanimité.

Cependant, il est important de noter que le règlement de copropriété identifie clairement trois terrasses constituant les lots n° 55, 56 et 57, et il n’est pas établi que la terrasse occupée par la SAS LA CANTINE DE LA BOUCHERIE soit l’une de celles-ci.

Cela soulève la question de savoir si l’occupation de cet espace est conforme aux décisions prises en assemblée générale.

En l’absence de précisions sur les limites de l’usage de la terrasse, le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé, car l’occupation a été validée par les copropriétaires.

Quel est le rôle du juge des référés dans cette affaire ?

Le juge des référés a pour mission de statuer rapidement sur les demandes urgentes, notamment celles visant à faire cesser un trouble manifestement illicite.

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, il peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état.

Dans cette affaire, le juge a examiné les éléments présentés par le syndicat des copropriétaires et la SAS LA CANTINE DE LA BOUCHERIE.

Il a constaté que, bien que des tables et des chaises aient été installées, il n’était pas établi de manière évidente que cette occupation gênait le stationnement ou la circulation des véhicules.

De plus, le procès-verbal de constat du 14 avril 2025 a montré qu’aucune table n’encombrait le passage menant au centre médical, ce qui a conduit le juge à rejeter la demande du syndicat.

Quel est le résultat de la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts ?

La demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts a été rejetée par le juge des référés.

En effet, le juge a considéré qu’il n’y avait pas de trouble manifestement illicite caractérisé, ce qui est un prérequis pour accorder une provision.

L’article 835 du code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Dans ce cas, le juge a estimé que la situation était suffisamment complexe et que les éléments présentés ne permettaient pas d’établir un trouble évident.

Ainsi, la demande de provision a été déclarée sans objet, et le syndicat des copropriétaires a été condamné aux dépens.

Quel est le sort des demandes reconventionnelles de la SAS LA CANTINE DE LA BOUCHERIE ?

Les demandes reconventionnelles de la SAS LA CANTINE DE LA BOUCHERIE, notamment celle visant à obtenir une indemnité pour abus du droit d’agir en justice, ont également été rejetées.

Le juge a constaté qu’aucun élément ne permettait de caractériser une procédure abusive de la part du syndicat des copropriétaires.

En effet, l’absence de trouble manifestement illicite et le fait que l’assemblée générale ait entériné l’usage des espaces communs ont conduit à cette décision.

Ainsi, la SAS LA CANTINE DE LA BOUCHERIE n’a pas pu prouver que le syndicat avait agi de manière abusive, ce qui a conduit à un rejet de ses demandes reconventionnelles.

Le juge a également précisé qu’aucune condamnation au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile n’était justifiée dans ce contexte.