Promesse de vente : défaillance et clause pénale appliquées – Questions / Réponses juridiques

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1224 précise que la résolution d’un contrat peut résulter d’une clause résolutoire ou d’une notification en cas d’inexécution grave. La promesse de vente stipule que la vente peut être résolue si l’acquéreur ne régularise pas l’acte dans les délais impartis. La clause pénale prévoit que l’acquéreur défaillant doit verser des dommages-intérêts en cas de non-réalisation de l’acte authentique.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : Par acte du 25 avril 2023, une société civile immobilière a conclu une promesse de vente avec une société d’acquisition concernant un bien immobilier pour un montant de 703 000 euros. Cette promesse incluait des conditions suspensives, notamment l’obtention de documents relatifs à un permis de construire, devant être réalisées avant le 22 septembre 2023, sans mention d’une condition de financement. En cas de réalisation de ces conditions, la vente devait être finalisée par acte authentique au plus tard le 24 novembre 2023.

Le 23 janvier 2024, la société civile immobilière a signifié à la société d’acquisition une sommation de signer l’acte de vente, rappelant les pénalités en cas de non-respect des engagements. Cependant, le 12 février 2024, un procès-verbal de carence a été établi, constatant que la société d’acquisition ne souhaitait pas conclure la vente, malgré la réalisation des conditions suspensives. En conséquence, la société civile immobilière a mis en demeure la société d’acquisition de payer une pénalité de 70 300 euros.

Le 27 mars 2024, la société civile immobilière a assigné la société d’acquisition devant le tribunal, demandant la caducité de la promesse de vente et le paiement de la pénalité. Bien que régulièrement assignée, la société d’acquisition n’a pas constitué avocat. Le tribunal a examiné la demande de caducité et a constaté que la société d’acquisition n’avait pas justifié son refus de conclure la vente par la non-réalisation des conditions suspensives.

Le tribunal a finalement rejeté la demande de caducité, mais a condamné la société d’acquisition à verser la somme de 70 300 euros à la société civile immobilière, assortie d’intérêts, en raison de sa défaillance. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive a été rejetée, car la clause pénale prévoyait déjà une indemnisation forfaitaire. La société d’acquisition a également été condamnée à payer les dépens et des frais irrépétibles.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la caducité de la promesse de vente ?

La SCI JEPEL VAILLANT sollicite la caducité de la promesse de vente en raison de la défaillance de la société PROVENCE VALORISATION PARIS.

Selon l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En vertu de l’article 1224 du même code, la résolution d’un contrat peut résulter soit de l’application d’une clause résolutoire, soit d’une notification du créancier au débiteur en cas d’inexécution suffisamment grave.

Dans cette affaire, la promesse de vente stipule que l’acquéreur sera considéré comme défaillant en cas de refus de régulariser l’acte de vente.

La clause résolutoire, selon l’article 23.1, permet au vendeur de résoudre la convention de plein droit après mise en demeure, si l’acquéreur ne régularise pas l’acte dans les délais impartis.

Ainsi, le tribunal a constaté que la défaillance de l’acquéreur ne justifie pas la caducité de la promesse, mais permet au vendeur de constater la résolution du contrat.

Quel est le montant de la pénalité compensatoire prévue dans la promesse de vente ?

La SCI JEPEL VAILLANT demande le paiement d’une pénalité compensatoire de 70 300 euros, conformément à l’article 24.2 de la promesse de vente.

Cet article stipule que « dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, elle devra verser à l’autre partie la somme de SOIXANTE-DIX MILLE TROIS CENTS EUROS (70 300,00 EUR) à titre de dommages-intérêts ».

Le tribunal a constaté que toutes les conditions suspensives étaient réalisées et que la société PROVENCE VALORISATION PARIS avait refusé de conclure la vente.

Ainsi, la société PROVENCE VALORISATION PARIS a été condamnée à verser cette somme à la SCI JEPEL VAILLANT.

Quel est le régime des intérêts moratoires en cas de mise en demeure ?

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

La SCI JEPEL VAILLANT a notifié une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le 1er mars 2024, demandant le paiement de la somme due au titre de la clause pénale.

Dès lors, le tribunal a décidé que la condamnation au paiement de 70 300 euros serait assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024.

Quel est le fondement de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ?

La SCI JEPEL VAILLANT sollicite des dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1241 du code civil.

Cet article stipule que le débiteur d’une obligation peut être condamné à des dommages et intérêts pour inexécution de cette obligation, sauf s’il prouve que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Cependant, les articles 1231-1 et 1231-2 précisent que les dommages et intérêts dus au créancier sont généralement la perte subie et le gain manqué.

L’article 1231-5 indique que si le contrat prévoit une clause pénale, celle-ci constitue l’indemnisation forfaitaire.

Dans ce cas, la SCI JEPEL VAILLANT ne peut pas demander une double indemnisation, car la clause pénale couvre déjà les préjudices subis.

Ainsi, sa demande de dommages-intérêts a été rejetée.

Quelles sont les conséquences des demandes accessoires dans cette affaire ?

La société PROVENCE VALORISATION PARIS, ayant succombé dans cette instance, supportera les entiers dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal a également condamné la société PROVENCE VALORISATION PARIS à verser à la SCI JEPEL VAILLANT la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’il peut être exécuté immédiatement, même en cas d’appel.

Ces décisions visent à garantir que la partie gagnante soit indemnisée pour ses frais et que la partie perdante assume les conséquences de sa défaillance.