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Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La condition suspensive stipulée dans un contrat est réputée accomplie si la partie intéressée en a empêché l’accomplissement. En matière de promesse de vente, l’acquéreur doit prouver qu’il a sollicité un prêt conforme dans le délai imparti. En cas de non-obtention du prêt, il doit démontrer qu’il a respecté cette obligation. La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut agir en exécution forcée ou réclamer des dommages et intérêts.. Consulter la source documentaire.
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Jurisprudence sur cette thématique : Le 23 septembre 2021, un groupe de propriétaires a mandaté une société immobilière pour la vente de leur maison. Le 27 novembre 2021, une promesse de vente a été signée avec des acheteurs, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, pour un montant de 426 800 euros. Les acheteurs ont versé 22 000 euros au notaire en tant que séquestre, mais la vente n’a pas été finalisée.
Le 22 avril 2022, les propriétaires ont mis en demeure les acheteurs de régler une somme de 42 680 euros en vertu d’une clause pénale. En conséquence, les propriétaires ont assigné les acheteurs et la société immobilière devant le tribunal judiciaire de Pontoise pour obtenir le paiement de cette clause. Le tribunal s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire à un autre tribunal. Les propriétaires ont ensuite assigné la société immobilière devant ce tribunal, mais celle-ci n’a pas constitué avocat. Le tribunal a examiné les demandes des parties. Les propriétaires ont demandé le paiement de la clause pénale, la mainlevée du séquestre, et des frais de justice. Les acheteurs ont, quant à eux, demandé le rejet des demandes des propriétaires et la restitution de la somme séquestrée. Le tribunal a statué sur la clause pénale, considérant que la condition suspensive avait été accomplie, mais a réduit le montant de la pénalité à 8 000 euros, estimant que le préjudice subi était excessif. Les demandes contre la société immobilière ont été rejetées, faute de preuve d’une faute de sa part. Les dépens ont été mis à la charge des acheteurs, qui ont également été condamnés à verser une somme pour les frais irrépétibles. Le jugement a été déclaré exécutoire à titre provisoire.. Consulter la source documentaire. |
Quel est le fondement juridique de la clause pénale dans le contrat de vente ?La clause pénale est régie par l’article 1231-5 du code civil, qui stipule que lorsque le contrat prévoit qu’une partie devra payer une certaine somme en cas de manquement à ses obligations, cette somme ne peut être ni augmentée ni diminuée. Néanmoins, le juge a la possibilité de modérer ou d’augmenter cette pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il est également précisé que, sauf en cas d’inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur a été mis en demeure. Dans le cas présent, les consorts [O] ont invoqué la clause pénale stipulée dans le compromis de vente, qui prévoyait une indemnisation forfaitaire de 42 680 euros en cas de non-réalisation de la vente. Le tribunal a donc dû examiner si les conditions de cette clause étaient remplies, notamment en ce qui concerne l’accomplissement de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt. Quel est le rôle de la condition suspensive dans le contrat de vente ?L’article 1304-3 du code civil précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui en avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Dans le cadre d’une promesse de vente, la condition suspensive d’obtention d’un prêt doit être respectée par l’acquéreur, qui doit prouver qu’il a sollicité un financement conforme aux spécifications de la promesse. Si l’acquéreur n’obtient pas le prêt, il lui incombe de démontrer qu’il a fait une demande conforme dans le délai convenu. En l’espèce, les époux [C] ont fait des demandes de prêts supérieures à celles stipulées dans la promesse, mais n’ont pas pu justifier d’un refus opposé à une demande conforme. Le tribunal a donc considéré que la condition suspensive était accomplie, ce qui a permis d’activer la clause pénale. Quel est le principe de l’exécution provisoire dans le jugement ?L’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue. Dans cette affaire, le tribunal a ordonné l’exécution provisoire du jugement, permettant ainsi aux consorts [O] de récupérer une partie de la somme due, même en cas d’appel. Cette exécution provisoire est justifiée par la nécessité de garantir les droits des créanciers, en leur permettant d’obtenir rapidement satisfaction, même si le jugement est susceptible d’appel. Le tribunal a donc autorisé le notaire à libérer la somme détenue en séquestre, conformément aux dispositions légales applicables. Quel est le régime des dépens dans cette procédure ?L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge qui pourrait en mettre une partie à la charge d’une autre partie. En l’espèce, les consorts [C] ont été condamnés in solidum aux dépens, ce qui signifie qu’ils doivent supporter l’intégralité des frais de la procédure. De plus, l’article 699 du même code permet aux avocats de demander que la condamnation aux dépens soit assortie du droit de recouvrer directement les sommes avancées, ce qui a été admis par le tribunal dans cette affaire. Ainsi, les consorts [C] devront non seulement payer les dépens, mais également les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui permet de compenser les frais non compris dans les dépens. |