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En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation doit inclure une clause résolutoire pour défaut de paiement, ne prenant effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. La loi du 27 juillet 2023 modifie ce délai à deux mois, mais ne s’applique pas rétroactivement aux contrats antérieurs. Ainsi, pour les baux antérieurs, le délai de six semaines demeure applicable. Le locataire est tenu de payer les loyers jusqu’à la résiliation du bail.. Consulter la source documentaire.
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Jurisprudence sur cette thématique : Un bail d’habitation a été consenti le 13 novembre 2019 par un bailleur à une locataire pour des locaux situés à une adresse précise. En raison de loyers impayés, le bailleur a saisi le tribunal judiciaire de Paris, demandant la constatation de la clause résolutoire du contrat de bail. Le 12 novembre 2024, le tribunal a déclaré irrecevable la demande de constatation, mais a condamné la locataire à payer un arriéré locatif et des frais.
Le 22 novembre 2024, un commandement de payer a été délivré à la locataire, lui enjoignant de régler un montant d’arriéré locatif dans un délai de deux mois. La situation a été portée à l’attention d’une commission de prévention des expulsions locatives. Le 18 mars 2025, le bailleur et les co-propriétaires ont assigné la locataire en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion, ainsi que le paiement de diverses sommes. À l’audience du 12 juin 2025, la locataire n’a pas comparu. Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande et a constaté que le bailleur avait respecté les délais de notification requis. Il a également déterminé que la clause résolutoire était acquise, car la locataire n’avait pas réglé les sommes dues dans le délai imparti. Le tribunal a ordonné à la locataire de quitter les lieux et a fixé une indemnité d’occupation mensuelle. Il a également condamné la locataire à payer une provision sur l’arriéré locatif. Les demandes des co-propriétaires ont été rejetées, et la locataire a été condamnée aux dépens. La décision a été rendue exécutoire de droit à titre provisoire, permettant ainsi au bailleur de procéder à l’expulsion si nécessaire.. Consulter la source documentaire. |
Quel est le fondement de la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail ?La recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail est fondée sur l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. » En l’espèce, le bailleur a justifié avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, ce qui respecte les exigences de l’article précité. De plus, il a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, bien que cette saisine ne soit pas requise pour les bailleurs personnes physiques. Ainsi, l’action du bailleur est jugée recevable. Quel est l’impact de la clause résolutoire sur la résiliation du bail ?La clause résolutoire a un impact direct sur la résiliation du bail, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023. Cet article précise que : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Cependant, il est important de noter que la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement. Ainsi, pour les contrats conclus avant cette date, les stipulations antérieures demeurent en vigueur. Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 22 novembre 2024, et la locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois suivant cette signification. Par conséquent, le bailleur est fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, et le contrat de bail est considéré comme résilié depuis le 23 janvier 2025. Quel est le montant de la dette locative et des indemnités d’occupation ?Le montant de la dette locative et des indemnités d’occupation est déterminé par les articles 1103 et 1217 du code civil, qui stipulent que : « Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail. » Dans cette affaire, le bailleur a demandé une indemnité d’occupation mensuelle de 884 euros, correspondant au montant du loyer et des charges. Les décomptes fournis par le bailleur montrent que l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation s’élèvent à 1667 euros pour la période concernée. La locataire n’ayant pas contesté ce montant, elle est condamnée à payer cette somme à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision. Quels sont les frais de procès et l’exécution provisoire de la décision ?Les frais de procès sont régis par l’article 700 du code de procédure civile, qui dispose que : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » Dans cette affaire, la locataire, ayant succombé à la cause, est condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du même code. Il est également précisé que l’exécution provisoire est de droit, selon l’article 514 du code de procédure civile, sauf disposition contraire. La décision rendue est donc assortie de l’exécution provisoire, permettant ainsi au bailleur de faire exécuter la décision sans attendre l’éventuel appel. |