Conflit de copropriété : nuisances et travaux contestés – Questions / Réponses juridiques

En vertu de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. La SCI TM IMMOBILIERE a réalisé des travaux d’installation d’un système d’extraction en toiture sans cette autorisation, constituant une violation des dispositions légales. La demande de dépose du caisson d’extraction n’est pas prescrite, car l’action a été engagée dans les délais impartis. Le syndicat des copropriétaires a démontré l’existence d’un trouble en raison des nuisances olfactives.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : L’affaire concerne un local commercial exploité par une société, la SCI TM IMMOBILIERE, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. En avril 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a mandaté le syndic, la société Elimmo gestion, pour agir contre la SCI TM IMMOBILIERE en raison de l’installation non autorisée d’un système d’extraction en toiture. Un constat réalisé en octobre 2022 a révélé la présence d’un conduit d’extraction dépassant le faîtage de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI TM IMMOBILIERE devant le Tribunal judiciaire de Paris, demandant la remise en état des parties communes, la dépose de l’extracteur sous astreinte, ainsi que le versement de frais irrépétibles. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises, et après un échec de médiation, a été retenue pour audience en juillet 2025.

Le syndicat a demandé, en principal, la dépose du caisson en toiture et la fermeture de l’établissement, tout en soutenant que le conduit d’extraction était inadapté et causait des nuisances olfactives. En réponse, la SCI TM IMMOBILIERE a soulevé la prescription de l’action et a demandé le rejet des demandes du syndicat, arguant que le caisson avait été déposé en juin 2022.

Le tribunal a examiné la question de la prescription et a conclu que l’action n’était pas prescrite, car les travaux contestés avaient été réalisés récemment. Concernant la demande de remise en état, le tribunal a noté que la dépose du caisson avait déjà eu lieu, rendant la demande sans objet. En revanche, il a ordonné à la SCI TM IMMOBILIERE de procéder à des travaux de mise en conformité du conduit d’extraction, en raison des nuisances olfactives signalées, et a condamné la société aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la demande de remise à l’état initial des parties communes par le syndicat des copropriétaires ?

La demande de remise à l’état initial des parties communes par le syndicat des copropriétaires repose sur l’article 835 du Code de procédure civile, qui stipule que le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Cet article précise que même en présence d’une contestation sérieuse, le juge peut agir pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires a agi suite à l’installation d’un système d’extraction en toiture sans autorisation préalable, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

De plus, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 exige que les travaux affectant les parties communes soient autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’a pas été respecté ici.

Quel est le délai de prescription applicable à l’action du syndicat des copropriétaires ?

Le délai de prescription applicable à l’action du syndicat des copropriétaires est de cinq ans, conformément à l’article 2224 du Code civil, qui dispose que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 42 du Code de procédure civile précise que les dispositions relatives au délai de prescription sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Dans cette affaire, il a été établi que les travaux litigieux ont été réalisés en septembre 2022, et l’action a été engagée en novembre 2022, ce qui signifie que l’action n’est pas prescrite.

Quel est le statut juridique des parties communes affectées par les travaux réalisés par la SCI TM IMMOBILIERE ?

Les parties communes affectées par les travaux réalisés par la SCI TM IMMOBILIERE sont qualifiées de parties communes spéciales selon le règlement de copropriété, qui inclut les canalisations, conduites, et conduits de fumée.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 stipule que les décisions concernant l’autorisation de travaux affectant les parties communes doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Dans ce cas, la SCI TM IMMOBILIERE a réalisé des travaux sur ces parties communes sans obtenir l’autorisation requise, ce qui constitue une violation des dispositions légales et du règlement de copropriété.

Quel est le principe de la théorie du trouble anormal de voisinage et comment s’applique-t-il dans cette affaire ?

La théorie du trouble anormal de voisinage repose sur le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, ce qui constitue une responsabilité objective.

Il appartient à celui qui se prévaut de ce principe de démontrer l’anormalité du trouble allégué et le lien de causalité entre le trouble et la propriété voisine.

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a produit des attestations de copropriétaires faisant état de nuisances olfactives provenant du conduit d’extraction du restaurant.

Bien que la SCI TM IMMOBILIERE conteste être à l’origine de ces nuisances, elle ne s’oppose pas à la nécessité de réaliser des travaux de conformité sur son conduit, ce qui indique une reconnaissance implicite de l’existence d’un trouble.

Quelles sont les conséquences de la décision de justice concernant les travaux de mise en conformité du conduit d’extraction ?

La décision de justice ordonne à la SCI TM IMMOBILIERE de procéder, sous contrôle de l’architecte de la copropriété, aux travaux de mise en conformité et d’étanchéité du conduit d’extraction dans un délai de trois mois.

En cas de non-respect de ce délai, une astreinte de 100 € par jour de retard sera appliquée.

Cette décision est fondée sur l’article 835 du Code de procédure civile, qui permet au juge d’ordonner des mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ainsi, la SCI TM IMMOBILIERE est tenue de réaliser les travaux à ses frais, ce qui souligne sa responsabilité dans la situation actuelle.