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En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire est régie par l’article 1304-3, qui précise qu’elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. L’acquéreur est réputé avoir empêché cette condition lorsque la demande de prêt est supérieure au montant stipulé dans la promesse de vente. Le tribunal a jugé que M. et Mme [M] n’avaient pas sérieusement recherché les concours bancaires nécessaires.. Consulter la source documentaire.
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Jurisprudence sur cette thématique : Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2018, un acheteur et une acheteuse ont signé un compromis de vente avec un vendeur et deux vendeuses pour l’acquisition d’une maison d’habitation, au prix de 160.500 € hors frais. Conformément à ce compromis, l’acheteur et l’acheteuse ont versé 8.000 € en séquestre à un agent immobilier, mandataire des vendeurs. Ce compromis était soumis à la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, avec une clause pénale de 16.050 €.
Le 26 septembre 2018, l’acheteur et l’acheteuse ont informé les vendeurs de leur impossibilité d’obtenir le prêt et ont demandé le remboursement de la somme séquestrée. Face au refus des vendeurs et à l’échec d’une médiation, l’acheteur et l’acheteuse ont introduit une requête en injonction de payer, qui a été suivie d’une opposition des vendeurs. Le tribunal a rendu un jugement le 21 avril 2022, déclarant la résolution du compromis par la volonté commune des parties, condamnant l’acheteur et l’acheteuse à payer 8.000 € en application de la clause pénale, et déboutant leurs demandes de restitution et de dommages et intérêts. Les acheteurs ont interjeté appel de cette décision. Dans leurs conclusions, ils demandent la restitution de la somme séquestrée, la réduction de la clause pénale, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive. Les vendeurs, quant à eux, demandent la confirmation du jugement et le paiement de frais irrépétibles. La cour a examiné la conformité des démarches des acheteurs pour obtenir le prêt et a conclu qu’ils n’avaient pas respecté les obligations contractuelles, rendant ainsi la condition suspensive acquise au profit des vendeurs. Le jugement a été confirmé, et les acheteurs ont été condamnés aux dépens d’appel et à verser une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile.. Consulter la source documentaire. |
Quel est le cadre juridique de la condition suspensive dans le compromis de vente ?La condition suspensive est régie par l’article 1304-3 du code civil, qui stipule que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». Dans le cadre d’un compromis de vente, cette condition est essentielle pour déterminer si l’acquéreur peut ou non se désengager sans pénalité. En l’espèce, il a été établi que l’acquéreur n’a pas respecté les obligations contractuelles en matière de recherche de financement, ce qui a conduit à la non-réalisation de la condition suspensive. Il est également précisé dans l’article 1103 du code civil que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait », ce qui souligne l’importance de respecter les engagements pris dans le compromis de vente. Quel est le sort de la clause pénale en cas de non-réalisation de la condition suspensive ?La clause pénale est régie par l’article 1231-5 du code civil, qui prévoit que le juge peut réduire la clause pénale si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Dans cette affaire, la clause pénale stipulée dans le compromis de vente était de 16.050 €, correspondant à 10 % du prix de vente. Le tribunal a décidé de réduire cette somme à 8.000 €, considérant que l’acquéreur avait informé les vendeurs de sa décision de ne pas contracter dans un délai raisonnable, ce qui a limité le préjudice subi par les vendeurs. Il est important de noter que la réduction de la clause pénale est à la discrétion du juge, qui doit apprécier le préjudice subi par le créancier. Quel est le principe de la résistance abusive dans le cadre d’une demande en justice ?La résistance abusive est encadrée par l’article 32-1 du code de procédure civile, qui stipule que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ». Dans cette affaire, les consorts [S] ont été jugés en droit de conserver la somme versée par l’acquéreur en garantie, ce qui a conduit à un rejet de la demande d’indemnisation pour résistance abusive. Le tribunal a également noté que l’absence de clause de médiation préalable dans le compromis de vente et le choix rapide de l’acquéreur d’agir en justice ont contribué à cette décision. Quel est le régime des dépens en cas de litige ?Le régime des dépens est régi par les dispositions du code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est généralement condamnée aux dépens. Dans cette affaire, l’acquéreur, en tant que partie perdante, a été condamné in solidum aux dépens d’appel. Cela signifie qu’il est responsable du paiement des frais de justice engagés par les consorts [S] dans le cadre de la procédure. Cette règle vise à garantir que la partie qui a succombé dans ses prétentions supporte les conséquences financières de son action en justice. |