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L’article 24 de la loi n°89-462 impose que toute clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai est d’ordre public et vise à protéger le locataire. En l’espèce, la clause résolutoire stipulait un délai d’un mois, en contradiction avec les exigences légales. La validité de la clause est remise en question, car elle ne respecte pas le délai légal, entraînant une contestation sérieuse sur son application.. Consulter la source documentaire.
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Jurisprudence sur cette thématique : Un contrat de bail a été conclu le 2 octobre 2024 entre un bailleur et un preneur pour un appartement meublé, avec un loyer mensuel de 1 170 euros. Suite à des impayés, le bailleur a signifié un commandement de payer le 27 février 2025, réclamant 1 450 euros pour l’arriéré locatif et invoquant la clause résolutoire du contrat. Le 14 mai 2025, le bailleur a assigné le preneur devant le juge des contentieux de la protection, demandant la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion du preneur, le paiement des loyers dus, ainsi qu’une indemnité d’occupation.
Lors de l’audience du 17 juillet 2025, le bailleur a actualisé sa créance à 6 760 euros, mais le preneur ne s’est pas présenté. Conformément à la procédure, le juge a statué par décision réputée contradictoire. Le bailleur a justifié la recevabilité de sa demande en notifiant l’assignation à la préfecture et en ayant signalé la situation d’impayés à la commission de prévention des expulsions. Le juge a examiné la clause résolutoire du bail, qui stipulait un délai d’un mois pour le paiement des loyers. Cependant, selon la loi du 6 juillet 1989, une telle clause doit prévoir un délai minimum de six semaines après un commandement de payer pour être valide. Étant donné que la clause du bail ne respectait pas cette exigence, le juge a conclu qu’il existait une contestation sérieuse quant à la validité de la clause résolutoire. En conséquence, le juge a décidé qu’il n’y avait pas lieu à référé, laissant les dépens à la charge du bailleur et ne faisant pas application des dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance a été rendue le 4 septembre 2025, confirmant l’absence de mesures d’expulsion ou de paiement immédiat.. Consulter la source documentaire. |
Quel est le fondement juridique de la demande de résiliation du bail par le bailleur ?La demande de résiliation du bail par le bailleur repose sur l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai de six semaines est un délai minimum accordé au locataire pour régulariser sa situation. Il est important de noter que cette disposition est d’ordre public de protection, ce qui signifie qu’elle ne peut être écartée par des stipulations contractuelles contraires. Dans le cas présent, le bail conclu le 2 octobre 2024 contenait une clause résolutoire stipulant un délai d’un mois, ce qui ne respecte pas les exigences de la loi. Quel est l’impact de l’absence de comparution de la locataire sur la procédure ?L’absence de comparution de la locataire a des conséquences sur la procédure, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Cependant, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Dans ce cas, bien que la locataire n’ait pas comparu, le juge a dû examiner la régularité de la demande de résiliation du bail et la validité de la clause résolutoire. Quel est le rôle de la notification à la préfecture dans la procédure d’expulsion ?La notification à la préfecture est une exigence prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que le bailleur doit notifier l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience. Dans cette affaire, la notification a été effectuée le 15 mai 2025, respectant ainsi le délai requis avant l’audience du 17 juillet 2025. Cette formalité est essentielle pour garantir que les autorités compétentes soient informées de la situation d’impayés et puissent éventuellement intervenir pour prévenir les expulsions. Quel est le principe de la clause résolutoire dans le contrat de bail ?La clause résolutoire dans un contrat de bail est une stipulation qui permet au bailleur de résilier le contrat en cas de non-paiement des loyers. L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au preneur l’obligation de payer les loyers aux termes convenus. Cependant, l’article 24 I de la même loi précise que cette clause ne peut produire effet que six semaines après un commandement de payer, ce qui vise à protéger le locataire en lui laissant un délai pour régulariser sa situation. Dans le cas présent, la clause résolutoire stipulait un délai d’un mois, ce qui est en contradiction avec les exigences légales. Quel est le rôle des articles 834 et 835 du code civil dans cette affaire ?Les articles 834 et 835 du code civil permettent au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection d’ordonner en référé des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. L’article 834 autorise des mesures d’urgence, tandis que l’article 835 permet de prescrire des mesures conservatoires même en présence d’une contestation sérieuse. Dans cette affaire, le juge a constaté l’existence d’une contestation sérieuse concernant la validité de la clause résolutoire, ce qui a conduit à la décision de ne pas donner suite à la demande de référé. Quel est le résultat final de la décision du juge des contentieux de la protection ?Le juge des contentieux de la protection a rendu une décision en renvoyant les parties à se pourvoir comme elles l’entendent, tout en constatant l’existence d’une contestation sérieuse. Il a également déclaré qu’il n’y avait pas lieu à référé, ni à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et a condamné le bailleur aux dépens. Cette décision souligne l’importance de respecter les dispositions légales en matière de résiliation de bail et de protection des locataires. |